度假區(qū)型創(chuàng)意旅游綜合體

　　休閑時(shí)代的來臨，人們的出行和出游越來越向綜合性旅游目的地傾斜，度假區(qū)成為人們的上佳選擇。度假區(qū)是指具有良好的資源與環(huán)境條件，能夠滿足游客休憩、康體、運(yùn)動(dòng)、益智、娛樂等休閑需求的，相對(duì)完整的度假設(shè)施聚集區(qū)。

　　在國外，專門的旅游度假區(qū)已經(jīng)發(fā)展的比較成熟，如人們所熟知的巴厘島，而國內(nèi)在1992年批準(zhǔn)建立了12個(gè)國家級(jí)旅游度假區(qū)進(jìn)行嘗試后，度假區(qū)的發(fā)展處于停滯不前的狀態(tài)。2008年起，為了探索旅游度假區(qū)新發(fā)展，國家旅游局開始探索《旅游度假區(qū)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，將我國旅游度假區(qū)劃分為國家級(jí)旅游度假區(qū)和省級(jí)旅游度假區(qū)兩個(gè)等級(jí)，為旅游度假區(qū)健康發(fā)展、順應(yīng)市場要求提供依據(jù)。

　　(一)開發(fā)條件

　　愛德華·因斯克普給出了選擇度假地的9個(gè)標(biāo)準(zhǔn)(如圖3-16)

圖3-16：旅游度假地的選擇標(biāo)準(zhǔn)

　　綜合分析，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

　　1、選址條件

　　四季性度假是度假區(qū)選址的重要依據(jù)。因此度假區(qū)所依托的外部環(huán)境，需要有適宜度假的氣候環(huán)境、較高的環(huán)境質(zhì)量以及良好的外部氛圍，最重要的一點(diǎn)是，在度假區(qū)的范圍內(nèi)，地質(zhì)條件要相對(duì)穩(wěn)定，無泥石流、崩塌等可預(yù)測(cè)地質(zhì)災(zāi)害威脅。

　　2、資源依托

　　旅游度假區(qū)所依托的自然資源一般都是品位較高，開發(fā)利用價(jià)值比較大的地方。一般分為三種類型： 旅游景區(qū)依托型、自然環(huán)境支撐型、特殊資源利用型。無論哪種類型的度假區(qū)，都需要對(duì)其周圍的自然景觀資源進(jìn)行深度開發(fā)，對(duì)舒適宜人的環(huán)境充分利用，并且對(duì)各類旅游服務(wù)和產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)，將文化娛樂、康體健身等多種游樂活動(dòng)作為度假休閑的主要內(nèi)容。依據(jù)自然資源的本底優(yōu)勢(shì)，濱海、山岳和江湖是旅游度假區(qū)最佳的資源依托種類。我國現(xiàn)有的12個(gè)國家級(jí)旅游度假區(qū)中，依托濱海資源的有4個(gè)，分別是：莆田湄洲島國家旅游度假區(qū)、大連金石灘國家旅游度假區(qū)、北海銀灘國家旅游度假區(qū)、三亞亞龍灣國家旅游度假區(qū);依托山岳資源的有3個(gè)，分別是：上海佘山國家旅游度假區(qū)、青島石老人國家旅游度假區(qū)、武夷山國家旅游度假區(qū);依托江湖資源的有5個(gè)，分別是：杭州之江國家旅游度假區(qū)、蘇州太湖國家旅游度假區(qū)、無錫太湖國家旅游渡假區(qū)、廣州南湖國家旅游度假區(qū)、昆明滇池國家旅游度假區(qū)。

　　3、區(qū)位和交通

　　在外部交通上，旅游度假區(qū)要求距離機(jī)場、港口、鐵路站、車站、等級(jí)公路交通便利，使游客可直接抵達(dá)度假區(qū)，來往便捷。

　　4、環(huán)境要求

　　國家旅游度假區(qū)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)中，明確要求度假區(qū)要有明確的東、南、西、北四至的地域界限，形成相對(duì)獨(dú)立、完整的區(qū)域。區(qū)內(nèi)土地面積適宜——國家級(jí)旅游度假區(qū)規(guī)定面積不得少于8平方公里，省級(jí)旅游度假區(qū)不得少于5平方公里，以容納所需建設(shè)的完善的配套設(shè)施，要有明確的功能分區(qū)以及與之相應(yīng)的用地規(guī)劃，建設(shè)項(xiàng)目和土地用途均要符合規(guī)劃的要求。

　5、市場基礎(chǔ)

　　旅游度假區(qū)主要以休閑度假類客群為目標(biāo)市場，以接待過夜游客為主，其周邊依托要求有一定市場基礎(chǔ)，并且有一定的知名度，以便于后期市場的培育和發(fā)展。其中國家級(jí)度假區(qū)現(xiàn)有過夜游客平均停留天數(shù)為2.5天，升級(jí)度假區(qū)過夜游客平均停留天數(shù)為2天。

　　6、設(shè)施要求

　　旅游度假區(qū)內(nèi)要求基礎(chǔ)設(shè)施完備，各種能源與設(shè)施充足，包括水、電、通訊等，能充分滿足游客生活與度假的雙重需求;配備有不同等級(jí)的住宿接待設(shè)施(包含星級(jí)與非星級(jí)住宿設(shè)施)、購物娛樂設(shè)施、以及其他配套設(shè)施(重點(diǎn)在于考慮老人、小孩及身體不便的特殊人群需求的軟服務(wù)和特殊設(shè)施)，保證游客長期在此生活的便利性與快捷性。

　　7、社區(qū)管理體系

　　度假區(qū)主要是為因各種原因長期居住，度假療養(yǎng)的人們所設(shè)立，因此其完善的社區(qū)管理體系對(duì)于度假區(qū)的正常運(yùn)營和持續(xù)發(fā)展十分必要。

　　(二)開發(fā)模式

　　休閑時(shí)代，人們對(duì)于旅游的內(nèi)涵有了更高的要求，更加注重在一個(gè)旅游目的地內(nèi)的多種體驗(yàn)和享受。對(duì)于度假區(qū)來說，1+N模式的構(gòu)建顯得尤為重要。1種核心吸引物+N種度假旅游配套的多元化和特色化是人們關(guān)注的重點(diǎn)。

　　1、“1+N”體系構(gòu)建

　　“1”：一種核心吸引物

　　度假區(qū)的核心吸引力是整個(gè)度假區(qū)的度假氛圍，包括了度假區(qū)適宜的度假環(huán)境、優(yōu)越的自然資源等自然的新引力，以及與之配套的休閑設(shè)施等度假區(qū)自身的吸引力。

　　按照資源依托類型，度假區(qū)大致可分為：濱海旅游度假區(qū)、溫泉旅游度假區(qū)、江湖旅游度假區(qū)、森林旅游度假區(qū)、山地運(yùn)動(dòng)旅游度假區(qū)等，其不同自然核心吸引力分析如下表所示：

表3-17：度假區(qū)綜合體自然核心吸引力分析

　　休閑設(shè)施是度假區(qū)的核心構(gòu)成，也是其自身吸引力的重要體現(xiàn)。休閑設(shè)施包括室內(nèi)休閑設(shè)施和室外休閑設(shè)施兩部分，其具體內(nèi)容涵蓋了：

圖3-18：度假區(qū)綜合體自身吸引力——休閑設(shè)施

　　“N”：圍繞度假功能核心產(chǎn)品，衍生并與之相配套的多種功能業(yè)態(tài)。主要包括：

　　商業(yè)：為度假區(qū)服務(wù)和配套的商業(yè)體系，主要包括：零售業(yè)、餐飲業(yè)以及各種大型的Shopping Mall等。

　　度假社區(qū)：依托度假區(qū)優(yōu)美的環(huán)境而建立的各種住宅小區(qū)，以本地居民為主，創(chuàng)造住客共享的社區(qū)空間。區(qū)別于度假區(qū)內(nèi)的療養(yǎng)院、各類高檔別墅群等，度假社區(qū)內(nèi)以高檔社區(qū)、普通生活小區(qū)為主。

　　教育：為度假區(qū)內(nèi)度假客群以及外圍社區(qū)內(nèi)當(dāng)?shù)鼐用裉峁┙逃С?，同時(shí)為度假區(qū)提供專業(yè)人才支持。

　　商務(wù)：依托度假區(qū)內(nèi)休閑設(shè)施和度假資源吸引商務(wù)辦公、各檔次商務(wù)酒店、商務(wù)會(huì)所入駐，形成各類商務(wù)集群。

圖3-18：度假區(qū)配套功能與業(yè)態(tài)

　　2、案例：滇池國家旅游度假區(qū)

　　滇池國家旅游度假區(qū)成立于1992年，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的全國12個(gè)國家級(jí)旅游度假區(qū)之一，也是我國唯一地處西部內(nèi)陸省份的國家級(jí)旅游度假區(qū)。度假區(qū)位處春城昆明城市主導(dǎo)風(fēng)上風(fēng)向及滇池入湖河口，景色宜人、環(huán)境幽雅，自成體系。度假區(qū)距市中心區(qū)5km，分東西兩區(qū)，規(guī)劃面積16平方公里，經(jīng)多年建設(shè)，區(qū)內(nèi)土地已基本上開發(fā)完畢。按照國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)了九大功能區(qū)。

圖3-19：滇池國家度假區(qū)功能區(qū)設(shè)置

　　目前已建成的項(xiàng)目有：云南民族村、海埂公園、滇池高爾夫球場、云南民族博物館、國家海埂訓(xùn)練基地、紅塔體育中心、龍華別墅、澄臨蒲花園、卡丁車賽車場、中國民航培訓(xùn)中心(滇池大酒店)、昆明滇池花園酒店、怡景園度假酒店和西貢碼頭等一些景觀、度假別墅項(xiàng)目。其中云南民族村、紅塔體育訓(xùn)練中心、海埂體育訓(xùn)練基地已成為滇池國家旅游度假區(qū)的著名吸引物。除此之外，滇池度假區(qū)還依托獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境條件，吸引了云天化公司本部、新華社云南分社和奔馳昆明專賣店入駐本區(qū)，滇池國家旅游度假區(qū)的特定功能區(qū)開始具備了一定的總部商務(wù)度假經(jīng)濟(jì)雛形，未來有希望建設(shè)成一個(gè)集休閑、度假、康體、生態(tài)辦公于一體的引領(lǐng)21世紀(jì)的新型空間。

圖3-20：滇池國家度假區(qū)“1+N”體系圖

　　(三)產(chǎn)業(yè)體系

　　度假區(qū)是未來旅游綜合體發(fā)展的重要形式。國家級(jí)度假區(qū)的評(píng)定是嚴(yán)格按照國家度假區(qū)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則要求進(jìn)行的，要求有完備的基礎(chǔ)設(shè)施，在一定封閉的空間范圍內(nèi)建設(shè)有足夠規(guī)模的度假休閑設(shè)施，其產(chǎn)業(yè)鏈條輻射廣泛，涉及到房地產(chǎn)業(yè)、文化娛樂業(yè)、康體養(yǎng)生業(yè)、商業(yè)、會(huì)議會(huì)展業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)(如圖3-21)。多種產(chǎn)業(yè)各自發(fā)力，共同作用，向旅游業(yè)注入多種消費(fèi)功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)之間的互融共通，在此基礎(chǔ)上形成多種旅游業(yè)態(tài)與產(chǎn)品。以度假區(qū)為基礎(chǔ)發(fā)展起來的龐大的產(chǎn)業(yè)既能夠帶動(dòng)旅游的綜合消費(fèi)，又能夠拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，幫助傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)延伸、拓展空間，實(shí)現(xiàn)多種產(chǎn)業(yè)之間的和諧統(tǒng)一發(fā)展。

圖3-21：度假區(qū)綜合體產(chǎn)業(yè)體系

　　(四)開發(fā)策略

　　依據(jù)國外旅游度假區(qū)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)成熟的旅游度假區(qū)發(fā)展大概需要20年左右的時(shí)間，包括：基礎(chǔ)設(shè)施的完備、景觀體系的建立、配套設(shè)施的進(jìn)駐以及度假物業(yè)的建設(shè)等。度假區(qū)的開發(fā)，首先是以特色度假吸引物的打造開始，包括基礎(chǔ)休閑度假設(shè)施建設(shè)和外圍環(huán)境營造。

　　度假區(qū)型綜合體的打造以特色化、精品化和品牌化為目標(biāo)，重在吸引各類休閑度假設(shè)施和品牌的集聚，形成規(guī)模效應(yīng)，其開發(fā)策略主要包括：

　　1、塑造區(qū)域品牌

　　度假區(qū)的發(fā)展和形成，需要一定的時(shí)間周期，在此基礎(chǔ)上，規(guī)劃的各類設(shè)施和功能隨著社會(huì)的發(fā)展都在與時(shí)俱進(jìn)，日益發(fā)展中，度假區(qū)要想形成自己的模式和品牌，一定要具有超前發(fā)展意識(shí)，堅(jiān)持精品化戰(zhàn)略，將區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品和品牌定時(shí)升級(jí)，跟上形勢(shì)發(fā)展和市場需要。同時(shí)與國際化對(duì)接，以時(shí)刻迎接市場挑戰(zhàn)，積極展現(xiàn)自身的品牌張力。

　　2、控制項(xiàng)目配比

　　度假區(qū)中允許有一定比例的度假物業(yè)存在，但應(yīng)嚴(yán)格控制其地產(chǎn)項(xiàng)目與旅游設(shè)施的配比度，以防度假區(qū)開發(fā)走向地產(chǎn)開發(fā)的極端，并杜絕打著度假區(qū)開發(fā)的旗號(hào)取得土地使用權(quán)后，開發(fā)成專門的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。國家旅游度假區(qū)等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)中明確提出，旅游度假區(qū)內(nèi)用于出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積與旅游接待設(shè)施總建筑面積的比例應(yīng)不大于1：2。

　　3、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系

　　度假區(qū)的正常運(yùn)營，需要多個(gè)產(chǎn)業(yè)的供給，其盈利則要求多種產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，構(gòu)建良性的產(chǎn)業(yè)體系，如農(nóng)業(yè)、商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、地產(chǎn)業(yè)等，既要保證內(nèi)部供給充足，又能為度假區(qū)內(nèi)居民提供就業(yè)崗位，利于營造主客共享的休閑空間。

　　4、打造內(nèi)部游線

　　度假區(qū)一般是設(shè)立在風(fēng)景優(yōu)美的地區(qū)，其外部交通可達(dá)性便捷。對(duì)于其內(nèi)部來說，應(yīng)打造多種交通環(huán)線，以滿足不同等級(jí)和度假需求的客人需求，打造公共交通系統(tǒng)、自駕車系統(tǒng)、騎行系統(tǒng)和步行系統(tǒng)四位一體的交通體系，以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部節(jié)點(diǎn)連接的暢通。