濱水創(chuàng)意型旅游綜合體

　　人具有天然的親水性，水體可以提供游憩休閑、開闊心境、風(fēng)水暗示，清潔空氣等多方面的價值，對旅游人群具有很大的吸引功能。中國首批12 個國家級旅游度假區(qū)中，絕大部分是以水體作為依托。

　　濱水旅游因水體水岸特征的不同又分為：濱海、濱湖、濱江(河)，島嶼及濕地旅游。其中濱海、濱湖開發(fā)前景最為看好。首先，我國擁有1.8萬公里的大陸海岸線、1.4萬公里的海島岸線;同時我國擁有的湖泊景觀資源位居世界第三，總數(shù)量有11萬座湖泊，僅次于北美地區(qū)和北歐地區(qū)。其次，我國在南北方向上緯度跨度大，依水而居的生活方式積淀了厚重的人文資源，濱水資源地域差異顯著，形成了賣點(diǎn)各異的濱水旅游資源。

　　(一)開發(fā)條件

　　1、水體條件

　　一般要求水域面積較大, 水質(zhì)優(yōu)良，水體有一定的自凈化能力為佳。水面平靜度適宜、水緩浪低，臨水自然災(zāi)害少，豐水期、枯水期水平面落差盡量小。

　　2、綜合自然條件

　　當(dāng)?shù)販囟葪l件適合, 風(fēng)力等條件適宜，生態(tài)環(huán)境良好，水岸地形多樣。

　　3、市場條件

　　地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),具備鄰近客源市場的區(qū)位優(yōu)勢,交通進(jìn)入性良好,地域市場有一定休閑度假氛圍，市場培育時間短，附近有較理想的城鎮(zhèn)作游客接待的依托。

　　(二)開發(fā)模式

　　從現(xiàn)狀來看，國內(nèi)濱水型創(chuàng)意旅游綜合體起點(diǎn)較低，開發(fā)同質(zhì)化現(xiàn)象較為明顯。通過“豐富親水相棲的立體游憩，挖掘伴水而生的人文科普、融合與水相鄰的多元業(yè)態(tài)、優(yōu)化水景為先的空間布局”四大手段，可實(shí)現(xiàn)濱水旅游綜合體開發(fā)的領(lǐng)先地位。

圖3-13：濱水型創(chuàng)意旅游綜合體的開發(fā)手段

　　1、豐富親水相棲的立體游憩

　　水體游憩開發(fā)在空間上具備較強(qiáng)的立體性?？梢砸罁?jù)三個主要空間關(guān)系設(shè)計濱水游憩設(shè)施及活動。

　　水體項(xiàng)目：

　　“水體”在景觀和功能上是項(xiàng)目的核心標(biāo)識系統(tǒng)和游憩目的地?？梢栽O(shè)計游艇、帆船、充氣船、龍舟、竹筏、游泳、沖浪、釣魚、漂浮島等水面項(xiàng)目，水質(zhì)清澈度高的也可以設(shè)計潛水、觀景潛艇、水下觀景館、水下雕塑公園等水下項(xiàng)目。以游艇為主題的高端濱水旅游綜合體已經(jīng)獲得了眾多開發(fā)商的青睞，目前在國內(nèi)開發(fā)水平最高的為廈門香山國際游艇會，以游艇生活為核心構(gòu)建了游艇碼頭、游艇俱樂部、商業(yè)步行街、別墅、商業(yè)、寫字樓等綜合性業(yè)態(tài)。

圖3-14：香山國際游艇會鳥瞰

　　水空項(xiàng)目：

　　“水空”是水面上的空間，具有凌空游樂和大尺度觀光的多種特征。包括水上飛機(jī)、水上熱氣球、水上滑翔傘、水上傘翼、索道等游樂項(xiàng)目。

　　水岸項(xiàng)目：

　　“水岸”是臨近水體的陸地，是水游憩最重要的區(qū)域，是最有價值的水景區(qū)域?？梢栽O(shè)置沙灘排球、沙灘足球、沙灘橄欖球、沙灘風(fēng)箏、沙灘運(yùn)動車、彈射蹦床、沙雕、沙灘浴場、室外泳池、水岸馬術(shù)等休閑項(xiàng)目，滿足絕大部分游客的游憩需要。更為重要的是，對于濱水型創(chuàng)意旅游綜合體而言，水岸物業(yè)(開放式商業(yè)、酒店、私屬度假房產(chǎn))，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值回報最為重要的開發(fā)區(qū)域，在所有項(xiàng)目開發(fā)中均是重中之重。

　　2、挖掘伴水而生的人文科普

　　依水而居的人類社會，在眾多的濱水區(qū)域內(nèi)積淀了厚重的人文資源，在濱水型創(chuàng)意旅游綜合體的開發(fā)過程中，從文化內(nèi)涵、生活方式、社會背景、歷史變遷、自然生態(tài)等眾多因素中發(fā)掘，可以形成獨(dú)具一格的項(xiàng)目特色。

　　歷史文化

　　多數(shù)濱水地區(qū)有古城遺跡、宗教廟堂、殖民舊居、神話傳說等諸多人文遺存。要注重對歷史遺存的保護(hù)、挖掘和利用，將歷史元素組織進(jìn)公共空間中;海南三亞的南山、浙江舟山的普陀山的宗教資源在旅游業(yè)中得到了充分利用。安徽黃山豐樂湖景區(qū)的德懋堂，通過復(fù)建徽派建筑挖掘居住文化，也取得了良好的市場效果。

圖3-15：德懋堂項(xiàng)目布局圖

　　民俗體驗(yàn)

　　大面積水體是漁業(yè)和水生種植業(yè)發(fā)展的重要條件,我國沿海、湖泊都有豐富的水產(chǎn),湖區(qū)附近常常成為魚米之鄉(xiāng)。當(dāng)?shù)鼐用窨克疄樯?，產(chǎn)生了不同于內(nèi)陸平原傳統(tǒng)農(nóng)耕文化生活方式，同時也產(chǎn)生了賽龍舟、祭河神等特有的民俗活動。濱水旅游與當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)的開發(fā)相結(jié)合,能夠非常有效地滿足旅游者參與性的要求,也能使濱水旅游產(chǎn)品具有其他旅游地所不可模仿的特征。近年來我國深圳、廣州等城市發(fā)展的休閑漁業(yè)旅游不僅對養(yǎng)護(hù)漁業(yè)資源，保護(hù)生態(tài)有好處，而且還可以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會。

　　生態(tài)科普

　　旅游者存在著對新鮮事物的探究心理，濱水旅游項(xiàng)目可以包含多種科普教育元素。目前我國水庫水利工程建設(shè)已經(jīng)成為了一種獨(dú)特的旅游項(xiàng)目，河南丹陽湖正在建設(shè)以“南水北調(diào)水源地博物館”為核心的旅游區(qū)，就是以此為核心驅(qū)動力。除此外，大連海昌極地海洋世界、杭州西溪天堂項(xiàng)目中的濕地博物館，也都成為項(xiàng)目地的核心吸引物之一。

　　3、融合與水相鄰的多元業(yè)態(tài)

　　親水驅(qū)動力是濱水型創(chuàng)意旅游綜合體項(xiàng)目的基礎(chǔ)，在與水相關(guān)的物業(yè)設(shè)計中，作為驅(qū)動因素的水并不是項(xiàng)目的目的，由水派生出來的相關(guān)業(yè)態(tài)才是投資者最為關(guān)注的重點(diǎn)。

　　因此，水要和相關(guān)業(yè)態(tài)結(jié)合形成一個主題鮮明的新的消費(fèi)驅(qū)動因素。在項(xiàng)目主題定位中，要明確項(xiàng)目地的業(yè)態(tài)功能，如養(yǎng)老養(yǎng)生、商務(wù)會議、休閑度假、高爾夫、游艇俱樂部、度假別墅、主題公園等多元業(yè)態(tài)。滿足消費(fèi)者需要，形成新的消費(fèi)驅(qū)動力。如：麗江瀘沽湖古城湖畔高爾夫俱樂部的高爾夫+酒店+別墅的多元業(yè)態(tài)組合;三亞鴻洲游艇會的游艇+商業(yè)+酒店+餐飲+高層公寓的多元業(yè)態(tài)組合。

　　4、優(yōu)化水景為先的空間布局

　　據(jù)海外相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，即使是以游艇為主題的濱海創(chuàng)意旅游綜合體，旅客的絕大部分的時間也是在水岸上度過的。成功的旅游綜合體項(xiàng)目，水域大小不是其惟一評判標(biāo)準(zhǔn)，而更重要的在于空間、自然、水體關(guān)系的和諧。

　　增強(qiáng)水體的可接近性

　　很多的濱水區(qū)往往面臨潮水、洪水的威脅，設(shè)有防洪堤、防洪墻等防洪公共設(shè)施。這些設(shè)施可采用不同高度臨水臺地的做法。按淹沒周期，分別設(shè)置無建筑的低臺地(濕地、沙灘)，允許臨時建筑的中間臺地(廣場、觀景臺)和建有永久性建筑的高臺地(主要建筑體)三個層次。濱水地段分層分段，綜合利用，創(chuàng)造親水的公共活動空間，同時設(shè)置親水設(shè)施，增強(qiáng)觀水視野，營造親水的視覺感受。

　　減少干擾的交通組織

　　外部交通系統(tǒng)不干擾水岸線，內(nèi)部交通路網(wǎng)實(shí)行人車分流，盡量減少穿越濱水區(qū)的交通影響，創(chuàng)造一種宜人的濱河步行系統(tǒng)正成為一種時尚和共識。同時，只有吸引更多的步行人流，沿岸的商店和廣場才能增加人氣，起到帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。例如，萬達(dá)在武漢中央文化區(qū)開發(fā)的世界級水岸步行街——楚河漢街正是遵循了這一交通規(guī)劃原則。

　　景觀最大化的建筑設(shè)計

　　開發(fā)強(qiáng)度控制：一般來說，濱水地區(qū)應(yīng)當(dāng)突出水面開敞的空間形態(tài)特點(diǎn)，避免大量的、高密度的開發(fā)壓迫濱水地區(qū)。濱水度假區(qū)在開發(fā)強(qiáng)度上應(yīng)當(dāng)盡量減少地形改造，度假區(qū)的設(shè)計同周圍的自然環(huán)境和諧一致。

　　建筑體量控制：建筑高度控制按分區(qū)控制，總體上由內(nèi)部向水體形成順次跌落的建筑高度布局。建筑布局通透、開闊，最大限度的利用的水景資源，高檔物業(yè)，及餐飲等商業(yè)規(guī)劃在最靠近水或水景觀最好的位置。

　　(三)產(chǎn)業(yè)體系

　　濱水旅游綜合體除了涉及基礎(chǔ)的旅游產(chǎn)業(yè)和和房地產(chǎn)業(yè)外，還可以與農(nóng)林漁業(yè)、運(yùn)動休閑產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、會展會議產(chǎn)業(yè)、游艇產(chǎn)業(yè)等各種產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，形成互動開發(fā)格局。以產(chǎn)業(yè)促進(jìn)濱水旅游綜合題的穩(wěn)定客源，以休閑度假提升這些產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)價值。真正實(shí)現(xiàn)互利開發(fā)，互動提升。

　　(四)開發(fā)策略

　　1. 明確客戶、產(chǎn)品、市場定位?？筛鶕?jù)目標(biāo)市場細(xì)分，打造針對不同市場人群的細(xì)分項(xiàng)目，一方面可提升濱水開發(fā)品質(zhì);更重要是可有效強(qiáng)化細(xì)分客群的忠誠度。

　　2. 旅游度假設(shè)施先行，適當(dāng)布置一定數(shù)量的公共設(shè)施，在經(jīng)營模式上先聚集人氣，從而形成前期的品牌效應(yīng)和廣泛的市場認(rèn)可。

　　3. 建筑設(shè)計上以“區(qū)域形象”的高度進(jìn)行創(chuàng)作。開發(fā)具有地區(qū)標(biāo)識意義的地標(biāo)建筑可以迅速增強(qiáng)濱水區(qū)域的吸引力;

　　4. 舉辦濱水相關(guān)的熱點(diǎn)活動提高人氣。如：水上運(yùn)動、沙灘球類比賽、沙灘雕塑展等。