行業(yè)專家看旅游地產(chǎn)——旅游地產(chǎn)十人談

　顧云昌：（中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長）

　　旅游地產(chǎn)熱已經(jīng)開始了

　　旅游房地產(chǎn)熱已經(jīng)開始了，中國經(jīng)濟(jì)的增長，中央提出來明年經(jīng)濟(jì)工作提出四個方面的經(jīng)濟(jì)增長點，住宅、汽車、旅游、通訊。四個熱點我們占兩個，兩個熱點結(jié)合在一起研究旅游房地產(chǎn)，我覺得非常有價值。旅游房地產(chǎn)涵蓋面很寬，我總的感覺是，房地產(chǎn)要成為新的經(jīng)濟(jì)增長點，進(jìn)一步為國民經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。住房市場以外的房地產(chǎn)市場領(lǐng)域非常開闊，特別是旅游消費(fèi)越來越成為許多中等收入以上家庭的必須消費(fèi)，收入越高這方面消費(fèi)支出就越大。消費(fèi)的時間、消費(fèi)的金額、消費(fèi)的內(nèi)容、消費(fèi)的檔次、品味恐怕都要高一些。所以如何更好地滿足人們對旅游的需求，房地產(chǎn)方面如何更好地滿足旅游方面的需求，是擺在房地產(chǎn)界面前一件重要的事情。

　　李建中：（北京大學(xué)旅游研究與規(guī)劃中心副主任）

　　旅游地產(chǎn):看上去很美

　　從旅游角度來談，因為旅游地產(chǎn)的概念很模糊，人們都可以去講，開發(fā)商、旅游者與購買旅游地產(chǎn)的人，不同對象對旅游地產(chǎn)的概念理解完全不一樣。對開發(fā)商來說，看到的是一個商機(jī)，旅游地產(chǎn)是一個可以用來贏利的模式，一個概念，只要能夠包裝成旅游地產(chǎn)，只要市場認(rèn)可，都可以算是旅游地產(chǎn)。對于購買者，想到旅游地產(chǎn)，首要就是優(yōu)美的環(huán)境、休閑而有品位的生活和各種主題文化。這個概念，也許一些開發(fā)商不愿意把它搞清楚，甚至有意無意地夸大它，因為它可以給人們美好的想象，把老百姓向往的生活模式和意境帶到項目中去，這就是模糊的根本原因。旅游地產(chǎn)本身是民間的一種叫法，只是一種概念，一旦政府介入，必須要非常明確的界定，否則政府的介入就是沒有依據(jù)的。但在經(jīng)營方式、規(guī)劃等各個方面倒是有必要引導(dǎo)，比如說分時度假就需要很多法律法規(guī)的完善，依法行政。

　　周榕：（美國哈佛大學(xué)設(shè)計學(xué)碩士、清華大學(xué)副教授）

　　旅游地產(chǎn)是一種稀缺的資源

　　從本質(zhì)上來看，地產(chǎn)實際上是一個稀缺性的城市資源，旅游地產(chǎn)實際上也是另外一種稀缺形式的資源，是旅游資源，或旅游目的地所在的土地資源和空間資源支配權(quán)的分配過程。這樣的一個資源明顯屬于稀缺的狀況，而且是高度稀缺狀況。我覺得應(yīng)該吸取十幾年來在城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中的粗放性資源組織的教訓(xùn)。因為全國范圍來看，旅游地產(chǎn)才剛剛開始，因為沒有相似的產(chǎn)品競爭，也沒有太多的壓力，我們土地的成本也非常低，很容易采用一種快進(jìn)快出的辦法，用一種規(guī)模效益的辦法，就把它很快地開發(fā)，在開始階段就馬上變成一個粗放型開發(fā)的模式。如果這樣，旅游土地資源很快就會是一個告急或吃緊的狀態(tài)。旅游地產(chǎn)的品質(zhì)和旅游資源的品質(zhì)是息息相關(guān)的，它本身也即將成為旅游資源的一部分，如果采用粗放式的辦法，很快就會把旅游的資源消耗殆盡，實際上對整體旅游地產(chǎn)來說也是非常不利的狀況。因此，應(yīng)注意避免用粗放性的辦法進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)。

　　馮侖：（萬通集團(tuán)董事局主席）

　　一個比較務(wù)實的地產(chǎn)品種

　　這是一個新的領(lǐng)域，我認(rèn)為目前對旅游地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)在還需要研究。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，產(chǎn)品越來越豐富，特別是咱們北京概念的創(chuàng)造的越來越多，景觀房產(chǎn)、文化房產(chǎn)，旅游房產(chǎn)，還有各式各樣房產(chǎn)，在這樣過程當(dāng)中，旅游房產(chǎn)相對來說還是比較務(wù)實的一個品種，不像文化房產(chǎn)、景觀房產(chǎn)，其概念有點外延不清楚，比如景觀房產(chǎn)蓋在八寶山跟前也是景觀房產(chǎn)，你不能說煙囪、火化爐不是景觀，所以外延不清楚。根據(jù)我自己的理解，旅游房產(chǎn)就是以旅游人群為目標(biāo)，為最終消費(fèi)者的物業(yè)形勢，所以還是外延相對清楚，但是目前產(chǎn)品需要研究，比如在這個文化當(dāng)中，作為投資商來說，主要用來經(jīng)營為主，從消費(fèi)者來說，是兼具消費(fèi)和投資兩種需要，產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假，即是消費(fèi)者消費(fèi)的一部分空間，同時又作為投資產(chǎn)品用來經(jīng)營，這個特點和我們過去做的普通住宅和其他房子有很大不同。

　　徐秉迪：（北京中坤地產(chǎn)總經(jīng)理）

　　旅游地產(chǎn)必須遵循保護(hù)性原則

　　在對旅游資源盡可能保護(hù)的原則下，把價值充分開發(fā)，是旅游地產(chǎn)最核心的內(nèi)容。保護(hù)性規(guī)劃，是對資源有效把控和挖掘開發(fā)資源價值最重要的手段。當(dāng)然，前期選定的項目有決定的意義，要尋找獨特的、不可復(fù)制的資源進(jìn)行深度打造，而不僅僅是旅游地產(chǎn)項目本身的差異化。

　　旅游地產(chǎn)正在起步，處于一個很好的發(fā)展時期，并且和中國未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是非常吻合的，從啟動地方經(jīng)濟(jì)、生態(tài)文物保護(hù)、人們生活模式改變等角度都是未來最被看好的，所以它的發(fā)展是一個必然，政府的支持力度會最大。借用政府的支持，和漂亮的概念，投資商會做出各種各樣的動作，有的確實是貨真價實，有的則在做假動作。全國旅游地產(chǎn)方興未艾，但最終的結(jié)果一定是殊途同歸。過程中會經(jīng)歷一些虛假，大概有2/3的人在忽悠。在政策變得更嚴(yán)厲、更規(guī)范的時候，旅游地產(chǎn)項目可能會為一些人提供一些空子。這和政府的管理力度直接相關(guān)，管理到位，這些“機(jī)會”就形成不了，如果管理不到位，對旅游地產(chǎn)的發(fā)展過程會產(chǎn)生不利影響。