中國旅游地產(chǎn)開發(fā)的四種模式與七大策略

　“城市功能區(qū)”驅(qū)動(dòng)旅游地產(chǎn)新模式

　　旅游產(chǎn)業(yè)的地位與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的快速發(fā)展，使得旅游地產(chǎn)不僅僅成為一種新旅游產(chǎn)品進(jìn)入客源市場，同時(shí)也成為一種成功的多產(chǎn)業(yè)融合方式進(jìn)入行業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，并承載一定的城市功能。以此也拉動(dòng)眾多國內(nèi)外規(guī)模企業(yè)競相滾動(dòng)資金開發(fā)旅游地產(chǎn)，也形成了一個(gè)又一個(gè)讓世人關(guān)注的經(jīng)典案例。筆者作為從事旅游地產(chǎn)研究的咨詢專家，經(jīng)過歸類整理，提出了中國旅游地產(chǎn)開發(fā)的四大新模式與七大應(yīng)用策略，期望能夠?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的科學(xué)開發(fā)提供智業(yè)支持。

　　伴隨著中國城市化進(jìn)程加快，城市在空間上不斷外擴(kuò)，區(qū)域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地價(jià)的飆升、環(huán)境的惡化，使得人們不由自主向城區(qū)邊緣擴(kuò)散，從而催生了新的城市空間版圖。在這一時(shí)代背景下，旅游地產(chǎn)贏得了更大的市場空間和機(jī)會(huì)，區(qū)域資源被置于廣闊的地域范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化配置，使旅游地產(chǎn)價(jià)值更大化。

　　同時(shí)，旅游地產(chǎn)也逐步成為提升城市形象，改善城市品質(zhì)的重要支撐，甚至在某種程度上牽引城市空間的發(fā)展走向?？梢哉f城市化與旅游地產(chǎn)將逐步體現(xiàn)出“雙輪驅(qū)動(dòng)”的并存態(tài)勢，相互為用。而旅游城市化是旅游作為推動(dòng)城市化的一種動(dòng)力,引導(dǎo)人口向城市集中的過程，是基于后現(xiàn)代主義消費(fèi)觀和后現(xiàn)代主義城市觀的一種城市發(fā)展形式,能夠在推動(dòng)城市化的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步合理調(diào)整城市空間、改善生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境、提高城市精神文化內(nèi)涵，從而達(dá)到建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的宜居城市目標(biāo)。

　　大中型城市市內(nèi)或市郊的城市化進(jìn)程中，在沒有資源優(yōu)勢的情況下，需要旅游地產(chǎn)在自我營造的旅游氛圍中開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來人流、物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞地產(chǎn)開發(fā)。此類地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā)。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量，將旅游地產(chǎn)開發(fā)提升到一個(gè)新境界。

　　產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)提升旅游地產(chǎn)新模式

　　產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)模式是新時(shí)期旅游地產(chǎn)開發(fā)的方向，主要借助旅游產(chǎn)業(yè)的廣泛引入，建設(shè)一座以旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)為主題經(jīng)濟(jì)模式的產(chǎn)業(yè)區(qū)。筆者在天津城市休閑化咨詢中，倡議并提出了濱海旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、主題公園集群發(fā)展區(qū)、環(huán)城市休閑產(chǎn)業(yè)帶等運(yùn)營模式。在大連城市旅游發(fā)展過程中提出了旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)、度假產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的運(yùn)營思路，確立了群島、群園的產(chǎn)業(yè)構(gòu)建體系，并提出了“運(yùn)營一體、投資多元、權(quán)屬對應(yīng)、業(yè)態(tài)規(guī)范”的機(jī)制。

　　巔峰智業(yè)集團(tuán)的旅游地產(chǎn)研究院在杭州城市旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中提出了產(chǎn)業(yè)綜合體的旅游發(fā)展模式，在都市旅游產(chǎn)業(yè)西進(jìn)發(fā)展格局中重點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)組團(tuán)布局。在寧波城市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中則提出了產(chǎn)業(yè)基地的旅游發(fā)展模式，在提升主題特色旅游產(chǎn)品集聚的同時(shí)，突破都市綜合服務(wù)基地建設(shè)。所有這些都將為城市的休閑化進(jìn)程提供驅(qū)動(dòng)力。

　　目前中國，新城引入旅游產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象越來越普遍，這是旅游產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)以及新城建設(shè)的需要二者共同決定的。旅游的發(fā)展，可以帶動(dòng)景區(qū)及其周邊地區(qū)城市化現(xiàn)象，包括鄉(xiāng)村城市化和由于旅游資源開發(fā)帶來的度假酒店業(yè)、商業(yè)區(qū)等城市面貌建筑物的大量建設(shè)。

　　其一旅游產(chǎn)業(yè)是新城初建的先導(dǎo)力量。新城發(fā)展旅游業(yè)具備了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)優(yōu)勢、城市區(qū)位優(yōu)勢和政策優(yōu)勢。主城區(qū)旺盛的旅游需求又帶來了大量客源，以旅游景區(qū)的構(gòu)建作為新城啟動(dòng)的先導(dǎo)，有利于促進(jìn)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的快速完善，依托旅游項(xiàng)目開展的觀光旅游和商務(wù)旅游為新城帶來了人氣，同時(shí)也促進(jìn)了旅游外延產(chǎn)業(yè)的集聚，這些都為人口的進(jìn)一步遷移、城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大提供了前提條件。以華僑城為例，主題公園的構(gòu)建，成為了區(qū)域的核心吸引力，極大的帶動(dòng)了商業(yè)、居住地產(chǎn)，逐漸形成配套完善的成熟社區(qū)。

　　其二旅游產(chǎn)業(yè)是鄉(xiāng)村城市化的重要驅(qū)動(dòng)力。由于新城多位于主城郊區(qū)，結(jié)合國內(nèi)城鄉(xiāng)現(xiàn)狀，新城的建設(shè)帶有濃厚的鄉(xiāng)村城市化色彩。旅游產(chǎn)業(yè)對鄉(xiāng)村城市化的驅(qū)動(dòng)力主要來源于旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)的融合，如觀光農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)的出現(xiàn)改變了農(nóng)民的從業(yè)環(huán)境，由單純的作物種植進(jìn)入到服務(wù)行業(yè)范疇，提高農(nóng)民收入，極大緩解了城鄉(xiāng)差別、城鎮(zhèn)居民收入差別導(dǎo)致的二元結(jié)構(gòu)矛盾，為新城的快速發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定鋪平道路。

　　其三旅游產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。成功的新城應(yīng)該提供滿足于社區(qū)日常的居住、文化、教育、商業(yè)和公眾或私人服務(wù)的需求，形成相對獨(dú)立的城市社區(qū)，這就要求有合理的產(chǎn)業(yè)配置。在產(chǎn)業(yè)融合的大背景下，旅游業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建中日益凸顯其優(yōu)勢，旅游業(yè)可以與農(nóng)業(yè)結(jié)合，形成觀光農(nóng)業(yè);與工業(yè)結(jié)合，形成旅游裝備制造業(yè);與商業(yè)結(jié)合，形成旅游商業(yè)，如主題商場、美食及購物街區(qū)等;與文化、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合，形成演藝、文化體驗(yàn);與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)融合，形成醫(yī)療旅游及養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)等。形成新型外延產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)為新城發(fā)展注入巨大活力，帶來新城空間化延展、規(guī)?；瘮U(kuò)張及城市生活方式的提供。

　　旅游小城鎮(zhèn)發(fā)展旅游地產(chǎn)新模式

　　“旅游小城鎮(zhèn)”的開發(fā)核心在于不僅僅要注重解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，同時(shí)要關(guān)注小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)體系的建設(shè)和吸引力與消費(fèi)力的提升。所以，小城鎮(zhèn)的建設(shè)與發(fā)展，主導(dǎo)思路應(yīng)該是提高消費(fèi)能力和吸引消費(fèi)的能力。關(guān)鍵在于要挖掘這個(gè)小城鎮(zhèn)的歷史文化遺產(chǎn)，張揚(yáng)這個(gè)小城鎮(zhèn)獨(dú)具特色的自然風(fēng)貌，扶持這個(gè)小城鎮(zhèn)幾千年來賴以生存發(fā)展的特色產(chǎn)業(yè)，如手工業(yè)、餐飲業(yè)等。

　　發(fā)展旅游小鎮(zhèn)，可以增加新的就業(yè)崗位，為農(nóng)村富余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，帶動(dòng)農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民收入、提高農(nóng)民生活水平。

　　旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為中國旅游小鎮(zhèn)開發(fā)主要?jiǎng)恿χ?，將旅游小?zhèn)開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來，是能夠形成政府資金來源和企業(yè)利潤構(gòu)成的關(guān)鍵。一方面，小城鎮(zhèn)的建設(shè)，國家給予了大量的資金及土地等政策支持措施，特別是，小城鎮(zhèn)的土地，不僅僅為國有土地開發(fā)，還為集體土地流轉(zhuǎn)開了口子，是一個(gè)地產(chǎn)領(lǐng)域的缺口;另一方面，小鎮(zhèn)開發(fā)中，房地產(chǎn)價(jià)格非常低，本地居民購買力不強(qiáng)，商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)不太有興趣，但旅游地產(chǎn)，則意味著巨大的商機(jī)――因?yàn)槁糜畏康禺a(chǎn)的賣家，不是本地居民，而是全國各地的度假游客和度假房地產(chǎn)投資人。

　　開發(fā)商以低價(jià)獲取的小鎮(zhèn)土地為依托，面向全國乃至國際銷售風(fēng)景旅游地的度假物業(yè)，利差極大，一旦銷售成功，獲利豐厚。旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展要素，要制定清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略;要設(shè)計(jì)旅游吸引力動(dòng)力機(jī)制，即小鎮(zhèn)的吸引力是什么;要規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)的功能及布局;要整合小鎮(zhèn)的旅游資源，策劃具有小城鎮(zhèn)和旅游雙重功能的項(xiàng)目;要做好小鎮(zhèn)的景觀規(guī)劃，打造旅游小鎮(zhèn)的景觀吸引力與休閑度假環(huán)境;設(shè)計(jì)政府功能與商業(yè)功能相結(jié)合的運(yùn)作模式。

　　將旅游小鎮(zhèn)開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來，在大理古城、麗江古城、陽朔西街、鳳凰古城等地，已經(jīng)得到實(shí)踐，并走在了全國旅游地產(chǎn)的前列。大規(guī)模、高水準(zhǔn)的旅游啟動(dòng)使區(qū)域具備完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施，而且資訊商貿(mào)發(fā)達(dá)，很快成為區(qū)域內(nèi)最佳的人居社區(qū)和商貿(mào)辦公中心，以此為發(fā)展核心，向外輻射逐漸擴(kuò)散到與旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)等相關(guān)的產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售和服務(wù)、形成一套完整的綜合產(chǎn)業(yè)鏈條，創(chuàng)造出巨大的經(jīng)濟(jì)附加值，以城鄉(xiāng)互動(dòng)休閑體系構(gòu)建起中國式的旅游小城鎮(zhèn)。

　　鄉(xiāng)村旅游綜合體開創(chuàng)旅游地產(chǎn)新模式

　　從2005年提出新農(nóng)村建設(shè)戰(zhàn)略方針到如今，大江南北涌現(xiàn)了許許多多的典型和模式。其中以旅游為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)的鄉(xiāng)村旅游綜合體最為普遍，其存在原因主要有戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)兩個(gè)層面。

　　從戰(zhàn)略來說：一是借勢旅游順應(yīng)國家發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。未來十年是國家發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，中央把轉(zhuǎn)變發(fā)展方式確定為工作的主線。從國家戰(zhàn)略的角度來看，在這個(gè)歷史轉(zhuǎn)折時(shí)期，著力推進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變需要一系列的新突破口。而旅游恰恰因其特殊的戰(zhàn)略性，面臨新的歷史性選擇，能夠也應(yīng)該成為國家戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要切入點(diǎn)和突破口;二是發(fā)展經(jīng)濟(jì)形成以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)。新農(nóng)村建設(shè)首先必須發(fā)展經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，恰恰需要打破農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的界限，把農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來。旅游產(chǎn)業(yè)橫貫一、二、三產(chǎn)業(yè)，是各個(gè)產(chǎn)業(yè)的膠合劑，旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)是新時(shí)期新農(nóng)村建設(shè)的重要手段;三是平衡三方實(shí)現(xiàn)農(nóng)民致富、政府滿意、投資商獲利。在為地方造福的大格局之下謀求企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益，才是企業(yè)發(fā)展的根本所在。幫助農(nóng)民增收、創(chuàng)收，改善生活方式;為政府高起點(diǎn)，大手筆實(shí)施科學(xué)化的新農(nóng)村建設(shè)，貫徹落實(shí)相關(guān)政策方針，爭創(chuàng)新農(nóng)村建設(shè)示范工程。

　　從戰(zhàn)術(shù)上來說：一是選好區(qū)位拿大地塊，最好實(shí)施整個(gè)村一級(jí)開發(fā)和運(yùn)營。房企只有拿到大的地塊，并距離中心城區(qū)一個(gè)半小時(shí)車程之內(nèi)。才能借助目標(biāo)房產(chǎn)的區(qū)位、交通等方面的優(yōu)勢，有系統(tǒng)地開發(fā)內(nèi)部生態(tài)完整的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)才能在拆遷安置之余取得預(yù)期收益。二是村容村貌建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相融合。以旅游的視角，審視農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、商貿(mào)農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)耕地資源集約化利用、多元化經(jīng)營、建立產(chǎn)銷通道;實(shí)施村容村貌整治，以旅游配套設(shè)施的要求進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，并引導(dǎo)農(nóng)民經(jīng)營農(nóng)家樂、民俗等，促使部分農(nóng)民融入旅游產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。三是旅游服務(wù)型地產(chǎn)與居所型地產(chǎn)結(jié)合。根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的旅游資源品質(zhì)屬性和未來旅游發(fā)展藍(lán)圖構(gòu)想，科學(xué)配比旅游服務(wù)型地產(chǎn)與居住型地產(chǎn)。本文所指的旅游服務(wù)型地產(chǎn)是指旅游酒店、農(nóng)莊、度假村、商業(yè)購物設(shè)施等。居所型地產(chǎn)是指以居住功能為主體的傳統(tǒng)地產(chǎn)，包括居住小區(qū)、產(chǎn)權(quán)式酒店等;最后，還需要匯聚多方智慧全方位高起點(diǎn)規(guī)劃。以旅游為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)涉及旅游產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等多方領(lǐng)域。

　　策略一：注意多元業(yè)態(tài)創(chuàng)意

　　對城市的公共休閑空間和休閑生活進(jìn)行關(guān)注，打造休閑業(yè)態(tài)的集中區(qū)域。如城市商業(yè)、城市商務(wù)、城市會(huì)展、城市娛樂、城市餐飲、城市文化等等的業(yè)態(tài)集群;在產(chǎn)業(yè)集聚的同時(shí)，要注意和引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)與公共服務(wù)空間的融合，如城市的步行街、步行區(qū)及寧靜的廣場、綠地、花園一體規(guī)劃與運(yùn)營相統(tǒng)一;要加強(qiáng)城市傳統(tǒng)風(fēng)貌的保護(hù)和城市格調(diào)的保護(hù)，為城市休閑化發(fā)展提供良好的人文特征;要注重重點(diǎn)休閑載體建設(shè)。例如城市公園和市民廣場，城市公園和市民廣場是地域文化的集中表現(xiàn)方式之一，也是多數(shù)市民日常休閑活動(dòng)的首選區(qū)域;如中央商業(yè)游憩區(qū)，結(jié)合休閑娛樂、商業(yè)活動(dòng)、飲食、文化等產(chǎn)業(yè)元素，凝聚城市休閑氣氛;如臨水城市的濱水休閑帶，它是城市休閑的亮點(diǎn)和重點(diǎn)，同時(shí)也是生活質(zhì)量的體現(xiàn)點(diǎn)和提高點(diǎn);如休閑餐飲體系，要構(gòu)造主體吸引物，包括酒吧、茶座、地方美食等等;如娛樂體系，要特色突出，形成一個(gè)多層次的業(yè)態(tài)構(gòu)成;如健身體系，要方便齊全，包括運(yùn)動(dòng)場館、水療保健、高爾夫等;如文化體系，要體現(xiàn)時(shí)尚與綜合，主要構(gòu)成有圖書館、博物館、多功能電影院，以及商業(yè)街、創(chuàng)意街區(qū)、SHOPPING MALL等。

　　策略二：強(qiáng)化綠色生態(tài)修復(fù)

　　綠色山水、生態(tài)田園往往是旅游地產(chǎn)開發(fā)的獨(dú)特賣點(diǎn)和核心吸引力，是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)和前提。歸類起來主要有：1、出入便捷的生態(tài)觀光路，在旅游地產(chǎn)的橫穿區(qū)域打通一條生態(tài)環(huán)境良好、視野開闊同時(shí)道路等級(jí)高的旅游觀光和體驗(yàn)路;2、建立綠色隔離帶，以實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)區(qū)域與周邊一些傳統(tǒng)項(xiàng)目的生態(tài)隔離;3、生態(tài)水體景觀環(huán)境的再造，以及水岸景觀和休閑設(shè)施的建設(shè)，整體營造環(huán)山繞水的優(yōu)美環(huán)境;4、對荒山裸地進(jìn)行植樹造林和景觀治理，提升各種經(jīng)濟(jì)林種植面積和適宜種類。將已經(jīng)存在的林帶擴(kuò)大成林和產(chǎn)業(yè)種植區(qū)，通過科學(xué)引導(dǎo)和體驗(yàn)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略定位，形成具有典型示范意義和高附加值的特色生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū);5、對農(nóng)田景觀進(jìn)行大地景觀設(shè)計(jì)，形成具有特色的田園景觀生態(tài)，各設(shè)施的造型及顏色均考慮整體環(huán)境的調(diào)和效果，而景觀上配合生態(tài)資源做出最適當(dāng)?shù)慕?gòu)。

　　策略三：引導(dǎo)綜合政策扶持

　　目前可以利用的政策集成：1、旅游度假區(qū)政策，所在地政府可以給予貸款貼息或以獎(jiǎng)代補(bǔ)扶持，3年內(nèi)減半征收市政公用設(shè)施配套費(fèi)。同時(shí)，在安排國債資金、財(cái)政貼息或補(bǔ)助資金時(shí)，享受其他經(jīng)濟(jì)主體同等的政策，給予適度的稅費(fèi)優(yōu)惠;2、新農(nóng)村建設(shè)示范工程。國家和省級(jí)政府對新農(nóng)村的建設(shè)有比較多的鼓勵(lì)和優(yōu)惠措施，國家農(nóng)業(yè)部每年有固定基金對“新農(nóng)村建設(shè)示范點(diǎn)”進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和宣傳;3、農(nóng)村公路建設(shè)(國家補(bǔ)貼和國債工程)、旅游公路(非干線)建設(shè)(國家旅游局、吉林省旅游局)工程。國家旅游局和省級(jí)旅游局重點(diǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施，特別是旅游公路建設(shè)具有較大支持力度;4、是國家2010年民生工程的資金補(bǔ)貼以及國家發(fā)改委批給各地都有鼓勵(lì)民生發(fā)展的支持資金;5、設(shè)施農(nóng)業(yè)的推廣政策;6、江河湖海水源保護(hù)以及涵養(yǎng)林造林工程政策以及生態(tài)堤防建設(shè)資金;7、國家鼓勵(lì)農(nóng)村沼氣池和節(jié)柴炕灶利用(國債補(bǔ)貼、省補(bǔ)貼)以及自然村屯自來水改造項(xiàng)目(國家)，按照年度自來水改造實(shí)際情況進(jìn)行一定補(bǔ)助。

　　策略四：拉動(dòng)空間功能轉(zhuǎn)換

　　一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)有時(shí)因?yàn)橹苓叺囊粭l路、政府的一條法規(guī)、區(qū)域的一個(gè)村莊而改變了整個(gè)發(fā)展格局，如何在限定條件下或突變情況下尋求突破點(diǎn)，并可快速反應(yīng)獵得新的發(fā)展思路和空間，成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。筆者帶領(lǐng)《泰山風(fēng)景名勝區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》項(xiàng)目組進(jìn)駐泰山深度調(diào)研后，通過權(quán)衡中國風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)與開發(fā)的關(guān)系、與泰安城市的關(guān)系，鑒于中軸線千百年來已形成的文化格局，提出了“一軸兩翼一環(huán)線”，即提升中軸線，擴(kuò)展兩翼，貫通沿山大環(huán)線的大泰山旅游產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展戰(zhàn)略。從實(shí)踐效果來看，此空間格局的創(chuàng)意，首先有效的解決了中國風(fēng)景名勝區(qū)如何堅(jiān)持保護(hù)與開發(fā)并重的原則;其次從產(chǎn)品上有效的解決了泰山如何在未來的休閑度假時(shí)代繼續(xù)引領(lǐng)中國旅游走出中國、影響世界的國際競爭力問題。也為泰山從百年來的單一中軸線旅游走向兩翼共同發(fā)展，形成“雙軸驅(qū)動(dòng)、兩翼擴(kuò)展”的大泰山旅游格局，構(gòu)建了目的地的復(fù)合旅游產(chǎn)品。第三，規(guī)劃創(chuàng)意的環(huán)山旅游觀光作用的景觀大道是具有國家意義的“中國國山風(fēng)景道”，因?yàn)檫@個(gè)舉措不僅僅有旅游的特質(zhì)與形象，同時(shí)也成為泰山與泰安山城和諧發(fā)展，既有效的保護(hù)泰山避免城市化的開發(fā)侵?jǐn)_，又把環(huán)山旅游景觀價(jià)值最大化的標(biāo)志與表現(xiàn)。隨著泰山環(huán)山風(fēng)景道、西翼旅游綜合服務(wù)區(qū)、東翼《封禪大典》大型實(shí)景演出、漢武帝封禪御道及古鎮(zhèn)文化創(chuàng)意園等大型項(xiàng)目的落地運(yùn)營，2010年將是泰山走向全域化產(chǎn)業(yè)布局、大泰山旅游格局、目的地旅游產(chǎn)品、國際化品牌價(jià)值的豐盈時(shí)期。

　　策略五：利益驅(qū)動(dòng)土地流轉(zhuǎn)

　　土地資源的有效流轉(zhuǎn)是旅游項(xiàng)目落地的重要保障，在旅游開發(fā)中怎樣才能使農(nóng)民、企業(yè)、政府的土地利益維持均衡，在蘇州市虞山尚湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，采用的土地流轉(zhuǎn)利益共享戰(zhàn)術(shù)很好的解決了這一問題。按照旅游區(qū)發(fā)展“進(jìn)三、優(yōu)一、退二”的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，對不符合旅游區(qū)發(fā)展要求的工業(yè)企業(yè)(主要指非農(nóng)、非涉旅企業(yè))實(shí)施“退區(qū)進(jìn)園”。工業(yè)企業(yè)搬離旅游區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地，遷入工業(yè)園區(qū)內(nèi)，享受優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策和良好的功能配套。收回的土地用于旅游發(fā)展，實(shí)現(xiàn)土地空間置換。

　　申報(bào)國家、省或地市級(jí)重點(diǎn)扶持或旅游示范項(xiàng)目，取得上級(jí)政府在土地上的支持。依托國家各大部委支持方向，根據(jù)經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，可從多角度申報(bào)項(xiàng)目，如：當(dāng)代江南文化示范基地江南文化藝術(shù)中心——國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地;常熟古琴藝術(shù)中心——國家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護(hù)和繼承;江蘇省硒茶產(chǎn)業(yè)園——江蘇省農(nóng)科院合作重點(diǎn)試驗(yàn)項(xiàng)目;中國風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)與開發(fā)論壇會(huì)址——中國風(fēng)景名勝區(qū)的研討交流基地等。

　　整理農(nóng)村集體建設(shè)用地，盤活存量土地資源。比如通過“減法”將旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)部分農(nóng)戶搬遷出去，騰出的宅基地可以置換為旅游項(xiàng)目的建設(shè)用地指標(biāo);比如清理農(nóng)村集體建設(shè)用地，成立農(nóng)村土地股份合作社，所有者以地折價(jià)入股介入旅游開發(fā)獲得相應(yīng)收益。比如置換宅基地功能，對民居進(jìn)行改造，農(nóng)民在自愿的情況下直接或間接(土地入股)介入旅游經(jīng)營，獲取收益。合理流轉(zhuǎn)農(nóng)、林用地，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營、促進(jìn)土地集約化利用。保持土地性質(zhì)不變，引導(dǎo)特色農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、特色化生產(chǎn);旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)地塊置換，達(dá)到占補(bǔ)平衡。農(nóng)民、企業(yè)、政府在土地流轉(zhuǎn)的過程中共享了利益，保障開發(fā)商快速啟動(dòng)項(xiàng)目，促進(jìn)了項(xiàng)目落地。為虞山尚湖旅游區(qū)成為“山水城”一體發(fā)展的、復(fù)合多種產(chǎn)業(yè)的全國知名旅游區(qū)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　策略六：主題特征有效運(yùn)用

　　旅游地產(chǎn)的開發(fā)愿景主要是以休閑度假游客為主，大多建在濱海、山川、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)附近。選址遠(yuǎn)離市區(qū)，交通便利。而且分布很廣，輻射范圍遍及全國各地，向旅游者們傳達(dá)不同區(qū)域、不同民族豐富多彩的地域風(fēng)情、歷史文化等。度假酒店經(jīng)營季節(jié)性強(qiáng)，對娛樂設(shè)施要求較完善，突出個(gè)性化服務(wù)。在設(shè)計(jì)風(fēng)格上返璞歸真，講究人與自然融合，努力為住客創(chuàng)造休閑放松的環(huán)境。所以主題化成為其核心的開發(fā)理念。

　　策略七：投資融資途徑確立

　　旅游地產(chǎn)由于有規(guī)模大、投資大、建設(shè)周期長、投資回報(bào)期長的現(xiàn)實(shí)問題，通常還受自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)、國家房地產(chǎn)政策調(diào)控等影響的不確定因素較多。所以必須打破國內(nèi)銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局，拓展多元的投資融資途徑。