養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體

　養(yǎng)生養(yǎng)老型創(chuàng)意旅游綜合體是以養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)為核心，滿足旅游者健康、長壽、智慧、快樂、美麗、道德的全面要求，配套居住、餐飲、娛樂、度假、休閑等多種功能的綜合體。

　　養(yǎng)生養(yǎng)老已經(jīng)成長為一個增長最快的新興產(chǎn)業(yè)。全球養(yǎng)生養(yǎng)老旅游每年以20%～30%的速度遞增，所帶來的消費是普通旅游消費的兩倍以上，給目的地帶來十分可觀的收入。據(jù)人口普查及人口研究中心預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預(yù)計將增至4億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟十五國的人口總和。到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達(dá)到4.5億和3.35億元，這意味著每3個人中就有1個老人。

　　(一)開發(fā)條件

　　養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體的發(fā)展與城市的發(fā)展密切相關(guān)，其選址必須基于城市發(fā)展的大視角下的多種發(fā)展條件。

　　1.經(jīng)濟(jì)條件

　　養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體是隨著人們經(jīng)濟(jì)條件的改善以及對健康的逐漸重視而產(chǎn)生的，所以在選址時應(yīng)選擇區(qū)域總體發(fā)展水平較高、區(qū)域價值潛力較大的位置。

　　2.生態(tài)條件

　　為滿足其養(yǎng)生養(yǎng)老的功能，對于自然環(huán)境要求較高，一般位于具備備陽光充足、空氣新鮮、無噪音、氣溫稍寒、致病因素少等生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的地方，并且依托一定的自然資源比如森林、溫泉、濱海、濱湖、田園等。

　　3.交通條件
　　
　　由于老年人家庭成員較多、身體狀況復(fù)雜，其一般位于交通便利、距離地市級城市一小時車程范圍之內(nèi)的區(qū)域，便于家庭聚會、醫(yī)療搶救等。

　　4.政策條件

　　養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意綜合體前期投資較大，回收周期較長，當(dāng)?shù)卣闹С终吣軌蛴行Ы档屯顿Y風(fēng)險，是影響?zhàn)B生養(yǎng)老綜合體選址的重要條件。

　　(二)開發(fā)模式

　　養(yǎng)生養(yǎng)老的核心是構(gòu)建能夠為老年人提供高標(biāo)準(zhǔn)連續(xù)性照料服務(wù)體系，此外還需建設(shè)針對于老年人無障礙設(shè)計的養(yǎng)老公寓、度假物業(yè)、餐飲配套、養(yǎng)生醫(yī)療配套、娛樂休閑配套以及公共設(shè)施配套。即構(gòu)建以養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系為核心，居住、養(yǎng)生、康體、休閑、度假等相關(guān)配套的“1+N”開發(fā)模式。

　　“1“為連續(xù)性服務(wù)體系，即通過構(gòu)建針對不同年齡段人群、不同類型老人(自理型、半護(hù)理性、全護(hù)理型)需求特征的健康保障服務(wù)體系、生活保障服務(wù)體系、休閑娛樂服務(wù)體系等，形成足夠的吸引力，成為養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體形成的基礎(chǔ)。

圖3-9：養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體三大核心服務(wù)體系

　　“N”為相關(guān)配套，主要包括居住配套、度假配套、餐飲配套、休閑娛樂配套、公共設(shè)施配套等，通過硬件設(shè)施的完善，為人們提供一個吃、住、行、游、購、娛為一體的旅游綜合體。

圖3-10：養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體五大功能配套

　　案例1：臺灣長庚養(yǎng)生文化村

　　長庚養(yǎng)生文化村位于臺灣桃園龜山鄉(xiāng),占地約34公頃,位置優(yōu)越,環(huán)境優(yōu)美,綠化完善,由臺塑集團(tuán)董事長王永慶投資500億元(新臺幣),依托長庚醫(yī)院及其提供的完善的健康服務(wù)體系建成。全村3600戶,凡年滿60歲配偶年滿50歲都可申請入住,有病者還可住旁邊的長庚護(hù)理之家。長庚養(yǎng)生文化村設(shè)計理念有“怡親”、“健康”、“養(yǎng)生”、“文化”、“社區(qū)”、“體驗”、“教育訓(xùn)練”等七大主題，但最主要的理念是“活到老，做到老”。依托高質(zhì)量的醫(yī)療及健康服務(wù)以及完善的配套，長庚養(yǎng)生文化村不僅為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝艘粋€養(yǎng)生養(yǎng)老的安居之所，同時，也吸引大量的養(yǎng)生度假游客、鄉(xiāng)村旅游游客、醫(yī)療旅游游客。

　　尊重老年人的心里需要，替長者規(guī)劃豐富多彩的各類活動(運動養(yǎng)生、娛樂交誼、文藝技藝、民俗活動、宗教活動)，修建相關(guān)配套設(shè)施。尊重老年人的人格需求，開設(shè)老年大學(xué)及老年人打工等項目，村內(nèi)綠廣闊，甚至還可能提供種菜的菜地。村內(nèi)還擁有完整的社區(qū)功能，設(shè)有超市、銀行、書店、圖書館、餐廳、體育館、園林工程專業(yè)公司水療池等如有家屬來探訪，也有招待所可供住宿村內(nèi)還提供有償工作沒老人如有園藝指導(dǎo)管理、簡易水電為維修等專長，都可通過大家服務(wù)而按勞取酬。

　　除了針對老年人長住的各類服務(wù)內(nèi)容外，長庚亦含有多種經(jīng)營項目。一方面豐富了文化村的產(chǎn)品線，另一方面對文化村的宣傳多有裨益。

　　案例2：北京將府莊園

　　坐落于北京朝陽區(qū)環(huán)鐵綠化帶內(nèi)，距離市區(qū)僅4公里，用地38萬平方米，擁有90%綠化率，千畝園林，3萬平米水域。4萬平米龐大配套體系，溫泉酒店(溫泉會館、將府莊園俱樂部…)、游泳館、體育中心、中醫(yī)醫(yī)院、康體中心、長著國際會館、高爾夫。

　　項目成功要素之一：澳洲模式引入， 打造高端護(hù)理服務(wù)

　　◆斥資千萬跨海邀約Aspex、Bass Care、AMRC三家知名公司，從規(guī)劃管理、運營執(zhí)行、到資源引進(jìn)，全方位創(chuàng)造中國老年護(hù)理國際品質(zhì)。

　　◆引入先進(jìn)養(yǎng)老理念，充分汲取澳洲一個世紀(jì)的養(yǎng)老護(hù)理經(jīng)驗與中國幾千年的敬孝理念,將居家養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老完美結(jié)合。

　　◆針對每一位住戶不同的價值、能力、健康、喜好以及園林景觀設(shè)計工程住戶在身體、精神和社會各個層面的需求和選擇等，量身定制專屬護(hù)理方案，并提供一個安全，友好，和諧的老年社區(qū)，為入住老人提供全方位、多元化的護(hù)理服務(wù)。

　　項目成功要素之二：養(yǎng)老居所分類

　　◆第一類護(hù)理型養(yǎng)老公寓，多層建筑，硬件配套完善，軟性服務(wù)齊全;

　　◆第二類自理型養(yǎng)老公寓，多層建筑，居家設(shè)施配備充足;

　　◆第三類村落式養(yǎng)老公寓，由多戶自理老人擇鄰而居或自由組合居住，配套服務(wù)空間共同使用。

　　◆為滿足居家養(yǎng)老的需要，方便老人與家人之間的交流溝通，第二類和第三類養(yǎng)老公寓在一定條件下，可以有家人陪住。

　　項目成功要素之三：完善的功能配套

　　◆將府溫泉酒店：建筑面積16200平方米，spa養(yǎng)生，溫泉浴泡池、室內(nèi)游泳館桑拿、棋牌、餐飲、足療等;

　　◆老年主題公園：700畝林地，除養(yǎng)老養(yǎng)生、體育娛樂功能外，還增加親子樂園、寵物樂園、馬術(shù)舉了舉、婚禮堂、垂釣區(qū)等家庭度假設(shè)施，并且提供高爾夫、網(wǎng)球、羽毛球、射箭場、真人CS,拓展訓(xùn)練基地等;

　　◆中醫(yī)醫(yī)院：北京月梨中醫(yī)醫(yī)院除配備各診室外，還提供特色診療、健康管理等服務(wù)。

　　(三)產(chǎn)業(yè)體系

　　養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體主要涉及到旅游業(yè)、養(yǎng)生養(yǎng)老業(yè)及其相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是指為有養(yǎng)生需求人群和老年人提供特殊商品、設(shè)施以及服務(wù)，滿足有養(yǎng)生需求人群和老年人特殊需要的、具有同類屬性的行業(yè)、企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的產(chǎn)業(yè)集合。它并不是傳統(tǒng)意義上的獨立產(chǎn)業(yè)，是隨著財富階層的增加和人口老齡化以及人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，為滿足這樣一些人群的需求而出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè);是依托第一、第二和傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)派生出來的特殊的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性。主要包括保險醫(yī)療業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、教育業(yè)、運動業(yè)等。

圖3-11：養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體六大產(chǎn)業(yè)體系

　　(四)開發(fā)策略

　　養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體需要大量的配套設(shè)施，投資量大，投資回收期長，大都在10年以上，投資收益在大類資產(chǎn)中居中等水平，但是開發(fā)前由于投入資金量大，回報項目少，前期資金風(fēng)險較大;此外，國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，沒有成熟模式可以借鑒，養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體的后續(xù)運營仍然面臨巨大的挑戰(zhàn)。針對以上情況，提出以下投資策略：

　　1. 尋求政策支持

　　養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體要有明確的土地支持政策(入土地獲取方式優(yōu)惠)、金融支持政策(如倒按揭政策、REITS等)、稅收優(yōu)惠政策(如全面推廣養(yǎng)老保險稅收遞延政策)。明確養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定位，積極尋求政策引導(dǎo)和政策的支持力度。

　　2. 優(yōu)勢企業(yè)合作

　　與手握大量資金又有政策支持的保險公司等具有優(yōu)勢的企業(yè)合作。投資養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體可以完善保險公司運營的產(chǎn)業(yè)鏈。養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體并不是一個孤立的產(chǎn)業(yè)。作為一種嶄新的商業(yè)模式，向上銜接了醫(yī)療保險、護(hù)理保險和養(yǎng)老保險等產(chǎn)品以及旅游業(yè)，同時帶動了下游的老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)等;保險資金投資養(yǎng)生養(yǎng)老公寓可以將壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長20年至30年。上游業(yè)務(wù)的穩(wěn)步經(jīng)營將為養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體提供強(qiáng)有力的資金支持和客戶來源;下游養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于上有企業(yè)年金計劃的實施，。這樣的一個良性循環(huán)，保證了在保險公司運營下的養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體可健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

　　3. 國際視野本土特色

　　我國的養(yǎng)生養(yǎng)老旅游起步較國外晚，發(fā)展尚不成熟，應(yīng)充分借鑒國外的成功模式，以中國特色的養(yǎng)生文化為核心賣點。相對與世界其他地區(qū)的養(yǎng)生文化而言，中國的養(yǎng)生理論與實踐由于有古代哲學(xué)和中醫(yī)基本理論作為底蘊(yùn)，所以顯得尤為博大精深。它匯聚了我國歷代勞動人民防病健身的眾多方法，融合了儒釋道及諸子百家的思想精華，堪稱一棵充滿勃勃生機(jī)和濃厚東方神秘色彩的智慧樹。探索中國養(yǎng)生文化這棵古老而神秘的東方智慧之樹，不但有利于弘揚(yáng)傳統(tǒng)文化，而且符合當(dāng)今世界科學(xué)發(fā)展趨勢。

　　4. 豐富養(yǎng)老養(yǎng)生內(nèi)涵

　　現(xiàn)在養(yǎng)生養(yǎng)老旅游的概念并不局限于傳統(tǒng)意義上所認(rèn)知的國家干部在山清水秀、空氣清新的療養(yǎng)院看病、療養(yǎng)。而是全世界絕大部分亞健康人群及熱愛生活人士都追求的一種健康體驗。注重十養(yǎng)內(nèi)涵：山水養(yǎng)生、森林養(yǎng)眼、宗教養(yǎng)心、修煉養(yǎng)氣、文化養(yǎng)神、運動養(yǎng)性、物產(chǎn)養(yǎng)形、氣候養(yǎng)顏、教育養(yǎng)成、生活養(yǎng)情的高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老生活方式。

圖3-12：十養(yǎng)經(jīng)

　　5. 完善服務(wù)體系

　　完善、高質(zhì)的養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系是決定養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體成敗的關(guān)鍵，通過調(diào)查市場養(yǎng)生養(yǎng)老需求、建立培訓(xùn)保障體系、引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的服務(wù)理念等，建立健全滿足市場特別針對老年人需求特征的服務(wù)體系。