奧運后時代北京房地產(chǎn)市場猜想

　　[B]編者按：[/B] 　　據(jù)有關(guān)部門測算，北京將為２００８年奧運會的召開投資２２０億進(jìn)行場館建設(shè)與運營，投資２８００億進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，幾乎所有的行業(yè)都在分爭這１５０００億元的整體投資和需求的蛋糕。北京奧運經(jīng)濟(jì)研究會副會長陳劍研究員表示，由于舉辦奧運會的需要，北京市將要進(jìn)行全方位的城市基礎(chǔ)建設(shè)改造，改善居民的環(huán)境，提高城市的環(huán)境品質(zhì)，這對北京房地產(chǎn)市場將是一個巨大的推動。但是，大會結(jié)束后，北京的房地產(chǎn)市場又會怎樣呢？目前的市場是否存在“概念透支”？房價是否會因為沒有新的興奮點而產(chǎn)生可怕的暴跌？如果奧運會真是一個轉(zhuǎn)折點，那么它對于北京樓市的影響最終是否真正有益？探求這一系列問題答案的任務(wù)，似乎比分爭有限的蛋糕更為緊迫。 　　國家體育館“鳥巢”建設(shè)因更多地考慮到奧運會后對北京城的影響而大規(guī)模對投資、工期等方面進(jìn)行重新論證和規(guī)劃，由此波及的“瘦身”計劃在各大即將建設(shè)的奧運場館全面展開：有關(guān)奧運后時代的種種猜測也開始影響著北京當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向。 　　全面提升城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 　　是奧運對北京最大的貢獻(xiàn) 　　圍繞奧運會的舉辦，北京作為主辦城市，將出現(xiàn)一種由于注意力相對集中而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)階段性加速發(fā)展的現(xiàn)象，即所謂的“奧運經(jīng)濟(jì)”。根據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)，奧運場館的建設(shè)與運營投資約為２２０億，而城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資約２８００億。由此可見，奧運會在對房地產(chǎn)市場的影響中，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)獲得全面更新、為地塊和市場帶來增值才是最大的刺激利好。 　　北京城建投資發(fā)展股份有限公司營銷總監(jiān)羅高波認(rèn)為，奧運會的影響是相對集中的，主要集中在舉辦城市，在北京則重點集中在亞北地區(qū)。其次，這種影響是階段性的，大會過后即減弱。他認(rèn)為，全面提升城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是奧運對北京最大的貢獻(xiàn)，它帶來的影響一是產(chǎn)生新的城市中心，第二是郊區(qū)會獲得快速發(fā)展，尤其是環(huán)境整治的成效顯著。據(jù)了解，亞北地區(qū)將擁有１２條道路以及４條城市軌道形成的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并擁有１１３５公頃的國家奧林匹克公園和１．３萬畝的國家森林公園。橫向?qū)Ρ认つ?、漢城等城市的發(fā)展可以看出，只要基礎(chǔ)設(shè)施搞好了，市場情況就會向好。 　　華高萊斯顧問公司營銷總監(jiān)公衍奎認(rèn)為，亞奧對南城的影響是對整個基礎(chǔ)設(shè)施的投入，南城有很多道路也在修建，南北的差價可能縮小。北京奧運經(jīng)濟(jì)研究會副會長陳劍認(rèn)為，在整個北京城市改造過程中，南城在基礎(chǔ)設(shè)施方面也會有一系列的動作，包括建設(shè)北京站、南大街、南六環(huán)、整個亦莊地區(qū)等。城南基礎(chǔ)設(shè)施的迅速提升，將使這里有較大的發(fā)展空間。 　　城市中心北移 　　給奧運板塊一個新的發(fā)展機(jī)會 　　奧運給北京樓市帶來的另一大影響就是給奧運板塊一個新的發(fā)展機(jī)會，包括案名、產(chǎn)品、風(fēng)格等在內(nèi)的新的房地產(chǎn)項目，無一不打“奧運”牌。 　　從去年至今開盤的項目，靠近國家森林公園的就叫做澳林春天、澳林ＰＡＲＫ、倚林佳園、風(fēng)林西奧中心等，或者諧“奧運”之音，叫“傲城”、“北奧國際”等等。房價自然也是借機(jī)瘋漲，２００１年申奧成功后，風(fēng)林綠洲等項目一夜之間房價上漲２００元～３００元／平方米不等；再看今天奧運公園附近、北五環(huán)外的奧運樓盤如上元、倚林佳園的三期，８０００多元／平方米單價甚至超過了亞運村核心區(qū)的項目如潤楓德尚、陽光新干線等項目；再看北苑路沿線的亞北項目如北苑家園，開盤至今上漲了近１０００元／平方米……與其他區(qū)域相比，亞奧地區(qū)樓盤整體價格依然呈上揚之勢。 　　此外，沉寂已久的高檔公寓項目在亞奧板塊異軍突起，榮尊堡、九臺２０００、凱旋城等公寓項目均保持了良好的銷售勢頭。 　　羅高波等專業(yè)人士借此提出了“城市中心北移說”。羅高波表示，最大的機(jī)遇跟挑戰(zhàn)在于奧運對北京的城市總體規(guī)劃進(jìn)行了重新調(diào)整，使整個城市中心北移，一些原來城鄉(xiāng)接合的部位將成為城市的新中心。 　　“北京以前是以天安門為中心，但是現(xiàn)在以國貿(mào)和復(fù)興門為對稱點的發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重偏離中心。如果想使一個城市發(fā)展平衡，一個辦法就是把原來經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)發(fā)展起來，比如說給南城巨額投資，讓它的經(jīng)濟(jì)迅速騰飛；還有一種方法就是移動中心點，使其平衡。如果現(xiàn)在仍以長安街為中界線，北京發(fā)展肯定不能平衡，因此城市中心北移勢在必行?！? 　　“北五環(huán)跟北六環(huán)之間很遠(yuǎn)，但南五環(huán)跟南六環(huán)之間規(guī)劃卻很近，為什么會這樣？我覺得從這個規(guī)劃可以反映出，市政府已經(jīng)把亞北作為了城市中心區(qū)?！绷_高波如此解釋說。 　　奧運概念透支了嗎？ 　　業(yè)內(nèi)有種普遍看法，認(rèn)為２００８年后北京房地產(chǎn)價格必然大跌。盡管目前業(yè)內(nèi)對此意見不一，但多數(shù)仍認(rèn)為房價的漲落最終看需求：如果奧運前夕，價格上漲幅度嚴(yán)重脫離了市場，價格必然回落。中原地產(chǎn)顧問有限公司研究部總監(jiān)徐成峰認(rèn)為，奧運會帶來的需求很大，但它的大規(guī)模是短暫的，不能使這個地方的物業(yè)獲得持久經(jīng)營。據(jù)中原的了解和分析，奧運主辦城市在奧運會后都會出現(xiàn)房地產(chǎn)價格下跌的情況，并且趨勢明顯。 　　陳劍也表示，在今后幾年里，由于奧運因素的影響，北京的房地產(chǎn)業(yè)將會有一個巨大的發(fā)展，但這種發(fā)展如果超出了范圍，預(yù)期房價會有所下降。 　　有分析認(rèn)為，從２００１年申奧成功之日至今，亞奧地區(qū)的房價在整體上揚，但上揚的速度和幅度已經(jīng)超過了合理的范圍。首先，房價的上漲是建立在市政基礎(chǔ)設(shè)施的投入帶來的土地升值的基礎(chǔ)之上的，而目前奧運工程還處在啟動階段，市政基礎(chǔ)設(shè)施的投入還不足以使亞奧樓市房價出現(xiàn)目前的漲幅；其次，亞奧地區(qū)目前所表現(xiàn)的高房價，更大程度上是開發(fā)商提前透支奧運概念，形成區(qū)域房價共謀的結(jié)果。 　　羅高波卻并不贊成房價一定會跌的觀點，他認(rèn)為一個地方的變化不是靜態(tài)的，而是動態(tài)的，要看政府對這個地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，對這個地方的投資支持力度。北京與其他國家的舉辦城市發(fā)展情況不一樣，北京市民的購房需求極其巨大，缺口尚未獲得充分滿足。 　　偉業(yè)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理徐斌也認(rèn)為，與２００１年相比，亞奧地區(qū)房價變化的原因在于亞運村中心區(qū)和亞北地區(qū)價格差在拉近，亞運村中心的較高的房價在往北、往西延展出去，這與當(dāng)年中關(guān)村的確立是西邊的房價從西三環(huán)往西四環(huán)延展是一個道理。房價的變化固然有奧運概念在里面，但真正起到支撐作用的是城市面貌的改善。因此，目前亞奧地區(qū)所顯現(xiàn)的房價只是合理預(yù)支了奧運會將給城北帶來的市政基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌的改變所帶來的區(qū)域升值空間，但沒有透支。 　　華高萊斯總經(jīng)理李忠的看法更為樂觀，他認(rèn)為從目前亞奧地區(qū)樓盤的價格表現(xiàn)，以及北京市政府對奧運工程的可持續(xù)發(fā)展考慮等方面看，奧運概念沒有也不會被樓市透支。首先，奧運會的舉辦將使北京城市基礎(chǔ)設(shè)施得到提升，而奧運村所在的城北地區(qū)是最明顯的。 　　其次，因各國運動員和觀眾的到來，亞奧地區(qū)國際化居住配套將得以復(fù)興，也就是說，如果當(dāng)年的亞運會使亞運村地區(qū)的生活配套設(shè)施出現(xiàn)“大馬拉小車”的情況，而隨著住宅項目的建設(shè)，亞運村逐漸演變成“小馬拉大車”而出現(xiàn)衰落，那么，奧運會的舉辦將使這個區(qū)域重新出現(xiàn)“大馬拉小車”的趨勢。 　　第三，奧運會的舉辦對亞奧地區(qū)產(chǎn)生的廣告效應(yīng)將使北京、全國各地甚至全球的人會對這個區(qū)域的樓盤有所認(rèn)知，而這會帶來一批有實力的消費群體。 　　最后，國家關(guān)于奧運場館可持續(xù)發(fā)展的考慮以及奧運公園中心區(qū)商務(wù)的規(guī)劃都在說明，奧運地區(qū)的發(fā)展將不同于以往亞運地區(qū)，而由此帶來的房價的支撐點是持久而穩(wěn)定的。