魏紀(jì)中：奧運(yùn)城市形象提升與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

　　魏紀(jì)中(北京2008奧組委執(zhí)行委員、原中國(guó)奧委會(huì)秘書(shū)長(zhǎng))

　　演講的主題：奧運(yùn)城市形象提升與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

　　魏紀(jì)中(北京2008奧組委執(zhí)行委員、原中國(guó)奧委會(huì)秘書(shū)長(zhǎng))：各位來(lái)賓，各位媒體的網(wǎng)友。我本身以排球運(yùn)動(dòng)員出身，搞了40年奧林匹克然后搞了7年體育產(chǎn)業(yè)。我們集團(tuán)本身也搞房地產(chǎn)，我們現(xiàn)在從復(fù)合房地產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)向在中等城市搞區(qū)域開(kāi)發(fā)。我們給大家介紹一些所謂奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的作用。它本身并不給一個(gè)舉辦城市或者一個(gè)舉辦的企業(yè)帶來(lái)大或小的影響，這種影響可能是正面的，可能是中性的也可能是負(fù)面的。一般來(lái)講根據(jù)我們從時(shí)政的角度來(lái)看，各個(gè)舉辦奧運(yùn)會(huì)的城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)對(duì)于那些正在發(fā)展中的城市和地區(qū)，機(jī)遇很大。對(duì)于已經(jīng)發(fā)達(dá)的城市機(jī)遇相對(duì)很小。另外這個(gè)奧運(yùn)的經(jīng)濟(jì)有兩大塊，一個(gè)是城市基本建設(shè)，一個(gè)是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。

　　這兩大塊兒完全靠市場(chǎng)機(jī)制，作用是有限的，因此脫離政府的主導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)，這政府可能是中央政府也可能是區(qū)域政府也可能是城市政府。舉例，美國(guó)辦過(guò)兩屆奧運(yùn)會(huì)，這兩屆奧運(yùn)會(huì)對(duì)于美國(guó)的經(jīng)濟(jì)對(duì)于這兩個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)沒(méi)有什么影響。相反的亞特蘭大奧運(yùn)會(huì)給世界一個(gè)過(guò)度商業(yè)化的印象，從另外角度講1988年漢城奧運(yùn)會(huì)對(duì)韓國(guó)有很大的影響是正面的?，F(xiàn)在你去漢城，有一半邊的漢城是靠奧運(yùn)會(huì)起來(lái)的，韓國(guó)幾個(gè)大的企業(yè)集團(tuán)走向世界完全靠奧運(yùn)會(huì)推出去的，巴塞羅那1992年辦奧運(yùn)會(huì)，現(xiàn)在西班牙，以巴塞羅那東海岸為旅游帶，它主要靠1992年的奧運(yùn)會(huì)推出去的。因此說(shuō)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)它對(duì)于不同城市的發(fā)展，會(huì)有不同的作用。那么對(duì)于某一個(gè)城市的發(fā)展，你不同的做法也可能產(chǎn)生不同的作用。

　　我舉例子來(lái)說(shuō)，北京辦奧運(yùn)會(huì)，就我個(gè)人認(rèn)為，它是采取配套補(bǔ)墻的做法。因?yàn)橹饕牡胤狡涫欠旁诒本┖徒?jīng)濟(jì)社會(huì)比較發(fā)達(dá)的地方，北部并沒(méi)有放在南部。只不過(guò)是放在北部讓某些功能更加齊全。這是一種做法。另外的一個(gè)做法就是完全放在一個(gè)新的發(fā)展區(qū)。漢城、巴塞羅那、悉尼、雅典都是采取第二種做法。它并沒(méi)有采取增強(qiáng)比較發(fā)達(dá)地區(qū)的功能。對(duì)于我們房地產(chǎn)商來(lái)講第二種做法你的前途更大。因?yàn)榘l(fā)展起來(lái)是一個(gè)整片新區(qū)。第一種做法空間很小競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。我們集團(tuán)沒(méi)有介入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。為什么？很簡(jiǎn)單，第一本公司實(shí)力不大，而且建奧運(yùn)村，投資過(guò)大，拉鋸的時(shí)間太長(zhǎng)。第二，奧運(yùn)村整個(gè)功能要求和我將來(lái)預(yù)售的房地產(chǎn)有一定的矛盾。奧運(yùn)村里要求一視同仁到2008年在一個(gè)已經(jīng)發(fā)達(dá)的地區(qū)你再出售房地產(chǎn)你應(yīng)當(dāng)傾向于個(gè)性化，這兩個(gè)不能統(tǒng)一，北京市還沒(méi)有拿出一個(gè)統(tǒng)一的意見(jiàn)，我們認(rèn)為參與會(huì)風(fēng)險(xiǎn)很大。因此我們說(shuō)在同樣的城市里有不同的做法，它也可能產(chǎn)生不同的作用。

　　那么現(xiàn)在對(duì)于天津來(lái)講，天津一個(gè)奧運(yùn)會(huì)的賽區(qū)，足球比賽將在天津舉行。天津正在興建一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的足球場(chǎng)。第二，天津靠近北京，因此，天津應(yīng)該是北京奧運(yùn)會(huì)一些物質(zhì)支持點(diǎn)。天津也是北京奧運(yùn)市場(chǎng)一個(gè)有機(jī)的組成部分。這些優(yōu)勢(shì)都是天津可以充分利用的。但是全世界所面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題就是對(duì)于體育設(shè)施投資量很大，用后怎么辦？這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該說(shuō)在全世界都沒(méi)有解決好。我舉一個(gè)悉尼的例子，悉尼為了辦奧運(yùn)會(huì)，在它的城市集中蓋了一批體育設(shè)施，它曾經(jīng)想在奧運(yùn)會(huì)以后利用它的體育設(shè)施，把這個(gè)新區(qū)做起來(lái)。結(jié)果，三年做不起來(lái)，為什么說(shuō)三年沒(méi)有做起來(lái)？第一它住體育場(chǎng)不得不賣(mài)。在它那個(gè)地區(qū)法國(guó)投資新建的酒店，住客率只有40，悉尼政府不得不改變它的計(jì)劃。它也開(kāi)始意識(shí)到一個(gè)新的現(xiàn)代化的體育設(shè)施完全靠它本身的功能，即使是多樣化的功能也很取得預(yù)想的效果。因此，它必須改變它周?chē)貐^(qū)的布局。

　　2003年底悉尼政府作出一個(gè)新的決定，把這個(gè)地區(qū)由體育轉(zhuǎn)向會(huì)展，體育只是會(huì)展的配套，然后完成一個(gè)新的開(kāi)發(fā)。也就是凡是國(guó)外有新的投資到它的地區(qū)，就是到這個(gè)地區(qū)，只有這個(gè)地區(qū)有優(yōu)越的條件。這樣的話現(xiàn)在這個(gè)地區(qū)開(kāi)始有了扭轉(zhuǎn)。我們所說(shuō)扭轉(zhuǎn)有什么標(biāo)志說(shuō)明它有扭轉(zhuǎn)。第一飯店的住房率提高接近700。第二原來(lái)蓋的奧運(yùn)村賣(mài)不出去的房子經(jīng)過(guò)改造以后現(xiàn)在已經(jīng)銷(xiāo)售出去800多。也就是說(shuō)，用一種新的觀念，對(duì)于進(jìn)行一個(gè)新區(qū)的建設(shè)特別是在發(fā)展中對(duì)于新區(qū)的建設(shè)，只要把定位定準(zhǔn)了就可能取得比較好的效果。雅典把它的奧運(yùn)村建在雅典比較不發(fā)達(dá)的地區(qū)，它在那個(gè)地區(qū)把奧運(yùn)村建成為低收入者提供住房。然后由于有一批經(jīng)濟(jì)適用房所以周邊商業(yè)設(shè)施全部起來(lái)了。然后就會(huì)有其他的開(kāi)發(fā)商愿意到那里去投入。因?yàn)樗脢W運(yùn)會(huì)有一些配套設(shè)施起來(lái)了。因此我覺(jué)得從一個(gè)城市的發(fā)展根據(jù)歷屆奧運(yùn)會(huì)的經(jīng)驗(yàn)，政府在這里邊是起了很重要的作用，因?yàn)檎麄€(gè)城市的定位，城市的提高是靠政府而不是單純的靠市場(chǎng)。在一定程度上有的時(shí)候靠市場(chǎng)是失靈的。

　　那么今天開(kāi)這個(gè)研討會(huì)，我看在座的一些關(guān)于城市建設(shè)的專家都來(lái)了，我不是什么專家，但是我根據(jù)我經(jīng)營(yíng)六年房地產(chǎn)業(yè)的體會(huì)，就是一定不能按照正常的規(guī)律去走。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)候，以前所有經(jīng)濟(jì)學(xué)家的理論都會(huì)失靈。不管你是誰(shuí)。所以不斷有新的理論出現(xiàn)。因此我們?cè)瓉?lái)搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)我們是復(fù)合性的開(kāi)發(fā)，也就是說(shuō)按照奧運(yùn)村的功能要求，我盡量放開(kāi)我所建的社區(qū)，現(xiàn)在所有的開(kāi)發(fā)商大家都是為了創(chuàng)造這么美好的環(huán)境，所以你再發(fā)展還要再創(chuàng)新。因此我們過(guò)渡到現(xiàn)在為中等城市，我們只做中等城市。我們做過(guò)武漢、佛山、貴州、鞍山等等。這是中等城市一個(gè)局部的發(fā)展區(qū)。所以這樣我覺(jué)得對(duì)于天津市來(lái)講奧運(yùn)的機(jī)遇肯定是大于挑戰(zhàn)的。問(wèn)題就在于你如何利用這樣一個(gè)機(jī)遇。你要把這個(gè)機(jī)遇利用好，取決于兩點(diǎn)。第一點(diǎn)就是本身的規(guī)劃。第二點(diǎn)你還要根據(jù)奧運(yùn)會(huì)所可能產(chǎn)生的一些新的需求，這些新的需求不會(huì)是突然而至的，必然是群眾里面潛在的需求，利用奧運(yùn)的機(jī)遇提前爆發(fā)出來(lái)，根據(jù)這個(gè)需求來(lái)調(diào)整你主觀上的觀點(diǎn)，來(lái)進(jìn)行微調(diào)，我覺(jué)得這樣就會(huì)把挑戰(zhàn)變得越來(lái)越小。從一個(gè)政府來(lái)講就是避免過(guò)渡投資，避免透支。對(duì)于企業(yè)的挑戰(zhàn)就是一定要把你的成本和收益算好，這樣不會(huì)影響長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。本人外行就講這一點(diǎn)不成熟的意見(jiàn)供大家參考。