王涌彬：加強(qiáng)人居建設(shè)是城市運(yùn)營(yíng)商的職責(zé)

　　王涌彬(中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)秘書長(zhǎng))演講的主題是：加強(qiáng)人居建設(shè)是城市運(yùn)營(yíng)商的職責(zé)。

　　王涌彬(中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)秘書長(zhǎng))：女士們先生們，大家下午好！很高興能有機(jī)會(huì)和融創(chuàng)合作，并作為主辦單位之一，參與這么一個(gè)年會(huì)活動(dòng)。當(dāng)然我更高興看到天津融創(chuàng)集團(tuán)是以一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)商的面貌呈現(xiàn)給大家的。當(dāng)今的房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)基本的共識(shí)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的洗牌和重組。新的房地產(chǎn)開發(fā)模式將占據(jù)主流。城市運(yùn)營(yíng)商的出現(xiàn)正好迎合了這個(gè)即將到來的變革。下面我就這個(gè)城市運(yùn)營(yíng)商的問題談一些我個(gè)人的觀點(diǎn)。

　　我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和城市化的快速發(fā)展是城市運(yùn)營(yíng)商應(yīng)運(yùn)而生的基礎(chǔ)。什么是城市運(yùn)營(yíng)商在幾年前這個(gè)對(duì)很多人還是比較陌生，或者不是很可靠的名詞。近些年我國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展，城市運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)成為業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)之一。除了在各種論壇網(wǎng)上見到這種名詞以外。越來越多的已經(jīng)具備了實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，頻頻在一些重大的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中亮相。比如說，我們天津的融創(chuàng)、北京的首創(chuàng)。像這些有實(shí)力的企業(yè)紛紛的亮出了城市運(yùn)營(yíng)商的牌子。值得一提的是在2002年國(guó)土資源部一份文件當(dāng)中正式把城市運(yùn)營(yíng)商的名詞列入政府的文件當(dāng)中。也就是說，這個(gè)名詞已經(jīng)得到政府部門的認(rèn)同也得到市場(chǎng)的認(rèn)同。這也就說明城市運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)是進(jìn)入了歷史的舞臺(tái)。

　　所謂，城市運(yùn)營(yíng)商和一般的開發(fā)商還有一個(gè)明顯的區(qū)別。主要體現(xiàn)在，開發(fā)商多數(shù)是以造房的形式來作為主要的開發(fā)模式。而運(yùn)營(yíng)商是以造市的形式出現(xiàn)。城市運(yùn)營(yíng)商的活動(dòng)已經(jīng)從常規(guī)的開發(fā)項(xiàng)目城市的運(yùn)營(yíng)方面逐漸延伸。從大盤開發(fā)項(xiàng)目城市區(qū)域的一種開發(fā)延伸。同時(shí)城市運(yùn)營(yíng)商還是社會(huì)與市場(chǎng)中間必不可少的環(huán)節(jié)?；旧纤且粋€(gè)承上啟下的位置。盡管中國(guó)目前還沒有出現(xiàn)大家都公認(rèn)的是一個(gè)成功的優(yōu)秀的城市運(yùn)營(yíng)商，但這不影響城市運(yùn)營(yíng)商在各種活動(dòng)中發(fā)揮作用。我覺得隨著城市化和市場(chǎng)化的逐漸深入，城市運(yùn)營(yíng)商肯定會(huì)逐漸成為開發(fā)界的一個(gè)主角。我想從四個(gè)方面來說明。

　　第一，在宏觀經(jīng)濟(jì)方面，快速的城市化為城市運(yùn)營(yíng)商提供空間，目前我國(guó)處在快速城市化發(fā)展階段。根據(jù)數(shù)據(jù)04年我國(guó)城市化水平達(dá)到40.50左右。在未來我們每年都會(huì)有一兩千萬的人口進(jìn)入城市。這么大的空間和人口流動(dòng)，為城市運(yùn)營(yíng)商發(fā)展提供巨大的運(yùn)營(yíng)空間。同樣的我們現(xiàn)在的城市還不完善。現(xiàn)有的城市結(jié)構(gòu)還存在著很多的問題。要容納這么大量的人口，我認(rèn)為這不是一個(gè)企業(yè)單純靠政府能解決的問題，這里就非常需要出現(xiàn)城市運(yùn)營(yíng)商。在市場(chǎng)等方面，城市運(yùn)營(yíng)商也是我們市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求?，F(xiàn)在很多城市的市長(zhǎng)市委書記談起來建設(shè)肯定是要談城市經(jīng)營(yíng)。城市經(jīng)營(yíng)主要說是政府行為，但是單純的政府行為又有很多的弊端。政府不能既是裁判員又是運(yùn)動(dòng)員，這對(duì)企業(yè)是不公平的。對(duì)政府主導(dǎo)的開發(fā)行為多數(shù)也是以失敗告終。這樣的例子比比皆是，在北京前幾年做的一些項(xiàng)目，和廣州的項(xiàng)目，這些都是規(guī)模大的開發(fā)項(xiàng)目，確實(shí)存在很多的問題。應(yīng)該說我們國(guó)家城市運(yùn)營(yíng)商是從傳統(tǒng)的意義上的一級(jí)開發(fā)商演變過來的，每個(gè)城市都有這樣一個(gè)過程。這個(gè)主要是由政府所屬的開發(fā)商來完成的。前幾年比如說在北京每個(gè)區(qū)下邊都有自己的開發(fā)公司，他們往往承擔(dān)一級(jí)開發(fā)的任務(wù)。但是城市政府雖然擁有這樣大量的土地資源。缺乏敏銳市場(chǎng)嗅覺的一級(jí)開發(fā)商是沒有辦法完成這樣的使命的。從這個(gè)角度來講，城市需要有真正的城市運(yùn)營(yíng)商。另一方面，大量的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)政府規(guī)劃宏觀發(fā)展這個(gè)領(lǐng)域的理解、能力還有比較強(qiáng)的資金實(shí)力。他們本身需要一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)商作為領(lǐng)頭羊。實(shí)際上這樣的領(lǐng)頭羊是任何一個(gè)城市都需要的。市長(zhǎng)和市場(chǎng)的雙重的需求，促生了城市運(yùn)營(yíng)商，因此需要具有雄厚的開發(fā)實(shí)力資源整合的開發(fā)企業(yè)擔(dān)當(dāng)起城市運(yùn)營(yíng)商的職責(zé)。在體現(xiàn)城市總體規(guī)劃戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，調(diào)動(dòng)各個(gè)開發(fā)商的積極性。

　　第三個(gè)領(lǐng)域就是企業(yè)自身這方面。盡管房地產(chǎn)業(yè)面臨空前的發(fā)展機(jī)遇。但是國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)影響是很大的。大家可能都了解北京的首創(chuàng)。這是一家有深厚背景的國(guó)有企業(yè)。單純從產(chǎn)品能力來講，首創(chuàng)這個(gè)企業(yè)可能比不過萬科等等純市場(chǎng)領(lǐng)域的公司，但是它的綜合影響力是超過一般的開發(fā)公司。至少在北京是這樣。成為城市運(yùn)營(yíng)商在房地產(chǎn)不斷的洗牌過程當(dāng)中，是很多企業(yè)的追求。因?yàn)?，在一定的空間范圍內(nèi)城市運(yùn)營(yíng)商具有相對(duì)壟斷的地位，比如對(duì)貧困地方的開發(fā)，利用他的種種優(yōu)勢(shì)來形成壟斷的優(yōu)勢(shì)。在這個(gè)情況下我個(gè)人的觀點(diǎn)，比如我們一些大的開發(fā)企業(yè)，三外(外行、外地、外資)這些企業(yè)是很少能在這個(gè)里面發(fā)揮作用的。應(yīng)該說每個(gè)城市都有自己的，俗話說都有本土的企業(yè)。每個(gè)城市都需要這樣的企業(yè)，而且也會(huì)成為這樣的企業(yè)。在城市規(guī)劃也就是城市發(fā)展的模式呼喚城市運(yùn)營(yíng)商的出現(xiàn)。要談這個(gè)城市運(yùn)營(yíng)商一定要談規(guī)劃。這是中國(guó)未來十年二十年城市發(fā)展的原動(dòng)力。中國(guó)城市化盡管有中國(guó)的特色。但是仍然不會(huì)脫離發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展的大致的模式。這些模式就是靠大都市圈的發(fā)展帶動(dòng)一些中小城市。然后產(chǎn)生新的城市形成郊區(qū)化的發(fā)展，還有新城鎮(zhèn)的興起等等。實(shí)際上也正是如此。問題是我們現(xiàn)在的城市規(guī)劃，還不足以完全趕上開發(fā)的速度。這些方面存在規(guī)劃被市場(chǎng)推著走的狀態(tài)。很多大城市這些方面已經(jīng)說比較完善了。但是大量的中小企業(yè)，包括大城市的郊區(qū)，城市規(guī)劃應(yīng)該說是相對(duì)滯后的。在沒有或者基本上沒有規(guī)劃的郊區(qū)開發(fā)大盤的風(fēng)險(xiǎn)是非常大。對(duì)于普通開發(fā)商來說風(fēng)險(xiǎn)非常大。沒有高水平的城鎮(zhèn)規(guī)劃，我認(rèn)為基本上不用談科學(xué)發(fā)展觀，因?yàn)榛A(chǔ)不存在。城市運(yùn)營(yíng)商恰恰能夠利用它自身的宏觀視野和對(duì)城市發(fā)展的前瞻力來彌補(bǔ)城市規(guī)劃滯后的不足。在這個(gè)方面就是城市規(guī)劃滯后也促生了城市運(yùn)營(yíng)商的出現(xiàn)。下面談一談運(yùn)營(yíng)商注重人居環(huán)境和參與引導(dǎo)新城鎮(zhèn)發(fā)展的話題。我本人是人居環(huán)境委員會(huì)的秘書長(zhǎng)，我希望更多的企業(yè)都參與到人居環(huán)境的建設(shè)當(dāng)中來。所以我很希望把這個(gè)話題放在一起來談。

　　城市運(yùn)營(yíng)商需要具備很多優(yōu)良的素質(zhì)，比如有良好的信用和與當(dāng)?shù)卣疁贤芰Φ鹊取１M管成為城市運(yùn)營(yíng)商有很多的難度，但是誘惑力是很大的，各方面也會(huì)對(duì)運(yùn)營(yíng)商提出很多的要求。首先，運(yùn)營(yíng)商要有社會(huì)責(zé)任感。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有所不同，它對(duì)人類當(dāng)今主要文明城市有著莫大的影響。房地產(chǎn)商的每個(gè)舉動(dòng)都和城市發(fā)展緊緊纏繞在一起。是質(zhì)的變化。更是社會(huì)責(zé)任感的升華。城市云運(yùn)營(yíng)商不僅作為城市硬件的建設(shè)者，更重要是為城市的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)的新格局。城市運(yùn)營(yíng)商需要站在整體角度去思考，而不能僅僅看企業(yè)自身追求的利潤(rùn)。城市運(yùn)營(yíng)商在一定程度上有條件承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任。這也是一般的開發(fā)商無法達(dá)到的境界。

　　其次是關(guān)注人居環(huán)境建設(shè)。目前很多政府部門和開發(fā)商對(duì)人居環(huán)境的理解似是而非，存在誤區(qū)。人居環(huán)境不僅僅是小區(qū)綠化那么簡(jiǎn)單的事。而是把人類聚居作為一個(gè)整體，關(guān)注人類生存與人類生存密切相關(guān)的各個(gè)領(lǐng)域，包括城市、也包括鄉(xiāng)村、包括能源資源的合理利用，生態(tài)環(huán)境等等。尤其是在城市化進(jìn)程當(dāng)中，各種復(fù)雜的問題是人居的交點(diǎn)之一。我們?cè)趺磥聿僮魅司迎h(huán)境的建設(shè)，我把這個(gè)問題分為三個(gè)層面，在宏觀層面從區(qū)域協(xié)調(diào)到城市的總體格局、定位從大都市圈到中小城市都是非常宏觀的。比如長(zhǎng)三角區(qū)，大北京等等這些是宏觀的，也包括我們是不是金融中心的定位，這些由政府來解決。在微觀層面包括各種綠色建筑，健康住宅，小區(qū)規(guī)劃，節(jié)能技術(shù)，舒適度等等。這些技術(shù)層面由開發(fā)區(qū)企業(yè)來解決，這個(gè)層面企業(yè)是最有創(chuàng)造力的層面。在中間層面，或者是獨(dú)立老城發(fā)展成新城鎮(zhèn)，比如我們天津的梅江南等等。甚至包括各類的開發(fā)區(qū)建設(shè)，政府和開發(fā)商兩個(gè)方面都是需要考慮的。這個(gè)地方是最容易出現(xiàn)問題的。在這個(gè)中間環(huán)節(jié)我們說城市運(yùn)營(yíng)商是最可以施展的領(lǐng)域。我們說小區(qū)不是城市，靠開發(fā)商建設(shè)的是一種小區(qū)的模式。再大的大牌也沒法替代城市的功能。這方面我們有很多失敗的教訓(xùn)。比如說廣州的華南板塊。這個(gè)大家可能都去看過。應(yīng)該說每個(gè)都是楷模，北京市有關(guān)部門政府組織集體去學(xué)習(xí)。我們看了也感到非常震撼。但是這樣的小區(qū)僅僅是作為社區(qū)是無可非議的，但是作為城市我們只能說是非常遺憾。我們?cè)谥虚g層面非常需要有城市運(yùn)營(yíng)商來把握發(fā)展。深刻理解城市規(guī)劃的精髓是城市運(yùn)營(yíng)商力所能及的事。

　　下面是城市發(fā)展要注重平衡。城市化的原動(dòng)力在于工業(yè)化和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。城市化與工業(yè)化之間需要一種平衡關(guān)系。前段時(shí)間有一個(gè)報(bào)告說，溫州的企業(yè)在當(dāng)?shù)卣胁坏焦と巳e的地方招工。以前每個(gè)人800塊錢一個(gè)月都能招得到，現(xiàn)在950元都招不到了。這就是非常典型的不平衡。城市的發(fā)展不夠，而在我國(guó)的東北地區(qū)有很多老的工業(yè)基地，現(xiàn)在職工大量下崗，甚至有一些原來是產(chǎn)業(yè)工人開始務(wù)農(nóng)了，進(jìn)入第一產(chǎn)業(yè)了。這也是一種典型的不平衡，這種不平衡表現(xiàn)在工業(yè)化滯后于城市化，城市人口太多了。我們現(xiàn)在很多城市在規(guī)劃和建設(shè)當(dāng)中，都在兩個(gè)比例當(dāng)中擺動(dòng)。有很多的項(xiàng)目建設(shè)由開發(fā)商主導(dǎo)的項(xiàng)目或者是政府主導(dǎo)的項(xiàng)目，都存在功能單一的問題。比如說北京的CBD，但是我認(rèn)為北京CBD大量的項(xiàng)目是居住功能。這里邊有一種不太平衡的狀態(tài)，我認(rèn)為正在出現(xiàn)。既然把它認(rèn)定為CBD但是又以大量的居住功能為主，我認(rèn)為不平衡。還有像北京主導(dǎo)的一些項(xiàng)目基本上早上也堵晚上也堵，給城市帶來很多問題。另一方面，我們現(xiàn)在開發(fā)區(qū)，前段時(shí)間政府下了很大的力氣里解決開發(fā)區(qū)的問題，實(shí)際上開發(fā)區(qū)是另外一種不平衡的狀態(tài)。它只有廠房辦公，沒有居住功能，或者相應(yīng)的城市功能。這就形成開發(fā)區(qū)開而不發(fā)，什么都有，就是沒有人氣，形成這個(gè)現(xiàn)象的主要原因，我認(rèn)為城市規(guī)劃思想的落后，在資本面前的軟弱。房地產(chǎn)開發(fā)模式，應(yīng)該說今天上午就提到了小區(qū)開發(fā)的思想延續(xù)了十幾年，實(shí)際上我們國(guó)家小區(qū)開發(fā)和開發(fā)區(qū)并存的狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)很多年。這種具有復(fù)合功能的新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨。而這種開發(fā)復(fù)合型的項(xiàng)目或者發(fā)展新城鎮(zhèn)，既不是政府的強(qiáng)項(xiàng)也不是開發(fā)商的強(qiáng)項(xiàng)，而是城市運(yùn)營(yíng)商的強(qiáng)項(xiàng)。城市運(yùn)營(yíng)商是開發(fā)模式轉(zhuǎn)型的主要推動(dòng)者和受益者。我們期待他們不斷壯大，來承擔(dān)更多的責(zé)任。