廣州市12月1日起禁止封閉居住區(qū)內(nèi)道路(圖)

　　小區(qū)禁封令帶來新問題疑與物權(quán)法抵觸

　　日前，廣州市規(guī)劃局公布的《廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則———修建性詳細(xì)規(guī)劃篇》（下稱《標(biāo)準(zhǔn)》）對(duì)小區(qū)內(nèi)道路的使用作出了新規(guī)范，將于12月1日開始實(shí)施的《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，“居住區(qū)內(nèi)道路（不含宅前小路）應(yīng)滿足市民的公共通行和特定車輛的使用需要，保證必要的對(duì)外交通聯(lián)系，任何單位和個(gè)人不得擅自封閉?！?nbsp;

　　有市民認(rèn)為，這意味著除了宅前小路，包括市政規(guī)劃路在內(nèi)的所有小區(qū)道路都將向社會(huì)大眾開放?！稑?biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施將使廣州市內(nèi)數(shù)千個(gè)小區(qū)、上百萬居民的居住環(huán)境和居住安全發(fā)生重大變化，“還路于民”給小區(qū)的保安和管理帶來新問題，因此而出現(xiàn)的系列新問題成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。 

　　原文照錄 

　　從市規(guī)劃局網(wǎng)站“規(guī)劃在線”上公布的《標(biāo)準(zhǔn)》中可以見到，第4節(jié)“居住用地修建性詳細(xì)規(guī)劃”中“4.1.7道路交通系統(tǒng)”第9項(xiàng)內(nèi)容中詳細(xì)說明，“居住區(qū)內(nèi)道路（不含宅前小路）應(yīng)滿足市民的公共通行和特定車輛的使用需要，保證必要的對(duì)外交通聯(lián)系，任何單位和個(gè)人不得擅自封閉?！?nbsp;

　　內(nèi)文中還提到“居住區(qū)內(nèi)道路可分為居住區(qū)道路、小區(qū)道路、組團(tuán)道路和宅間小路?！逼渲芯幼^(qū)道路紅線寬度不宜小于20米，小區(qū)路面寬6~9米，組團(tuán)路面寬3~5米，宅間小路路面寬不宜小于2.5米。

圖：開放小區(qū)路有贊成有反對(duì)，代表不同的利益方。歐陽/攝

　　問題1：增加社會(huì)治安壓力？ 

　　封閉式小區(qū)一旦開放，首先凸現(xiàn)的是安全問題，任何人、任何車輛都可以任意進(jìn)入小區(qū)，無疑會(huì)增加一些不安全的因素。家住天河某大型樓盤的業(yè)主陳小姐說，廣州的治安狀況大家都清楚，她所居住的小區(qū)所在區(qū)域人員混雜，買樓時(shí)就是考慮到了這個(gè)問題，所以才買了有小區(qū)的樓盤，對(duì)于禁封她表示很難接受。 

　　對(duì)此，中海物業(yè)管理廣州有限公司總經(jīng)理葉翔認(rèn)為，小區(qū)實(shí)行封閉式管理，實(shí)際上是為社會(huì)管理分擔(dān)了一些壓力，特別是在治安方面，實(shí)行封閉管理的小區(qū)，發(fā)案率是很低的，如果禁封，小區(qū)問題將推向社會(huì)，無疑將增大社會(huì)治安的壓力。單從法律責(zé)任上看，封閉式小區(qū)內(nèi)發(fā)生案件，物管公司將承擔(dān)過失責(zé)任，若小區(qū)禁封閉，區(qū)內(nèi)道路變成公共場(chǎng)所，發(fā)生治安案件，責(zé)任將推向社會(huì)。 

　　問題2：小區(qū)配套也對(duì)外開放？ 

　　道路開放了，樓盤內(nèi)相應(yīng)的配套，如泳池、花園、會(huì)所、停車場(chǎng)等是否也將開放呢？答案是肯定的，特別是市中心的一些大型樓盤或者與公共配套相近的樓盤將受到很大影響。海珠區(qū)某大型樓盤配套較好，由于實(shí)行的是封閉式管理，附近一些樓盤的業(yè)主想方設(shè)法辦理該盤的業(yè)主卡，享用該盤的資源，結(jié)果引得該盤業(yè)主紛紛抱怨，如會(huì)所、泳池人滿為患。該盤業(yè)主的公共資源被非業(yè)主占用，業(yè)主出了錢，有時(shí)卻無法享用。實(shí)行了小區(qū)禁封閉，小區(qū)內(nèi)的景象更可想而知。 

　　市民王小姐卻有不同看法，因?yàn)樾^(qū)封閉，王小姐乘公交車上班，需要繞行其他樓盤。據(jù)了解，王小姐上班乘車的公交站正好設(shè)置在其小區(qū)旁的一個(gè)樓盤前，因?yàn)椴荒艽┻^小區(qū)，所以王小姐每天都要多走幾分鐘，非常不方便。

圖：祈福新邨市政路風(fēng)波至今未平息，“還路于民”并不都是一帆風(fēng)順。姚泳湫/攝

　　問題3：管理費(fèi)用由誰埋單？ 

　　“業(yè)主付錢買了比普通樓宇貴的住宅小區(qū)，難道要讓他人自由進(jìn)出小區(qū)、并享用精致的園林和小區(qū)配套？”市民王先生說，現(xiàn)在每月要交一筆物業(yè)管理費(fèi)，如果禁封令實(shí)施，無異于替他人埋單。 

　　廣州華聯(lián)建設(shè)物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李蔭寧表示，區(qū)內(nèi)的治安、衛(wèi)生、公共設(shè)施維護(hù)的費(fèi)用，都是由小區(qū)業(yè)主出錢承擔(dān)的，如果居住區(qū)禁封閉，小區(qū)內(nèi)人員增加，原來的業(yè)主共有變成社會(huì)共有，相應(yīng)增加的費(fèi)用，如果還要業(yè)主承擔(dān)，是很不公平的。另一方面，李蔭寧認(rèn)為，物業(yè)管理公司也將陷入尷尬的局面，小區(qū)樓都變成了單體樓，管理難度成本加大。 

　　問題4：禁封令與物權(quán)法有沖突？ 

　　業(yè)內(nèi)人士表示，居住區(qū)內(nèi)道路禁封閉和正在修訂的物權(quán)法有相抵觸的地方，如《物權(quán)法草案》等70條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物管用房，均屬業(yè)主共有（屬于市政建設(shè)的除外）。小區(qū)禁封后，社區(qū)將是“大開放式”，忽略了私人權(quán)利，區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施和土地份額由業(yè)主私人出資購買，業(yè)主共同享用，業(yè)主有使用權(quán)和支配權(quán)，而將私人資源變成公共資源，有侵犯業(yè)主權(quán)益之嫌。 

　　廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長謝凱認(rèn)為，如同“住禁商”一樣，是否禁封閉或者禁封閉多少應(yīng)該結(jié)合樓盤實(shí)際情況考慮，并征求業(yè)主意見，以安全為根本，不宜搞“一刀切”。特別是目前，道路使用權(quán)的界定還比較清楚，如果道路屬于業(yè)主所有，更應(yīng)該遵循業(yè)主的意見。 

　　李蔭寧則認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看，他是贊成這種做法的，但是實(shí)施需要一個(gè)過程。目前中國社會(huì)文明還有待提高，還沒有實(shí)行這種規(guī)定的基礎(chǔ)。并且住宅區(qū)封閉管理有歷史原因，以前政府還曾鼓勵(lì)過，如評(píng)定全國示范小區(qū)，如果小區(qū)實(shí)行的是封閉式管理還有加分。而天河某樓盤曾因封閉式管理小區(qū)開放后，樓盤大幅貶值，所以對(duì)于已經(jīng)建成的實(shí)行封閉式管理的小區(qū)，最好不要強(qiáng)制實(shí)施，而應(yīng)把精力放在新小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)上。 

　?。W陽鑫燕） 

　　反對(duì)派：開放小區(qū)路不宜“一刀切” 

　　如果按新規(guī)定執(zhí)行，廣州目前數(shù)千個(gè)“封閉式”小區(qū)將不復(fù)存在，與舊式居民小區(qū)相比，新建封閉式小區(qū)將喪失安全性和舒適性方面的優(yōu)勢(shì)。對(duì)此，有關(guān)專家和樓盤的管理者對(duì)新規(guī)定的可行性提出了質(zhì)疑。 

　　房地產(chǎn)專家韓世同博士認(rèn)為，目前小區(qū)路小區(qū)專用是一種存在的現(xiàn)狀，廣州大大小小的小區(qū)數(shù)千個(gè)，小區(qū)市政規(guī)劃路的開通，尚不能得到百分百的支持和保證，何況不是市政規(guī)劃路的小區(qū)道路。 

　　從小區(qū)治安和管理這兩方面考慮，小區(qū)進(jìn)行封閉式管理都十分必要，小區(qū)的市民也傾向于小區(qū)封閉有一定的私密性。目前協(xié)調(diào)小區(qū)分隔和市政交通暢通的做法應(yīng)該是在大型小區(qū)中留出必要的市政規(guī)劃路，但小區(qū)的私密性應(yīng)該得到保障。 

　　同時(shí)市內(nèi)大型小區(qū)物業(yè)管理公司在接受記者采訪時(shí)，有關(guān)負(fù)責(zé)人也提出了質(zhì)疑，以一個(gè)10萬平方米的小區(qū)為例，一個(gè)封閉式小區(qū)和完全開放的小區(qū)，如果要達(dá)到同樣的管理效果，起碼在保安人員的投入上就要增加五六陪的人力，成本的增加更加無法估算了。 

　　贊成派：開放小區(qū)路利好城市建設(shè) 

　　廣州市城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院總規(guī)劃師袁奇峰在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，小區(qū)道路的開放對(duì)于城市的空間建設(shè)、交通建設(shè)和商業(yè)氣氛的形成都是大大的利好。 

　　城市的道路除了主干道外，還應(yīng)該有眾多的分支，兩者共同組成城市的交通網(wǎng)路。目前的小區(qū)越建越大，對(duì)于城市的交通組織其實(shí)有大不利。改變目前小區(qū)的建設(shè)模式，打開小區(qū)路道路，未來城市建設(shè)的模式就必須改變，應(yīng)該變封閉小區(qū)的建設(shè)模式為包括開放空間、半開放空間和私密性空間的“街坊式”建設(shè)模式，而按照外國一些城市的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)“街坊”的規(guī)模應(yīng)以不超過5萬平方米為宜。同時(shí)他指出，小區(qū)道路的開放從理論上講是有利的，但對(duì)于小區(qū)路的開放應(yīng)該定出一個(gè)架構(gòu)，并有一個(gè)過程和發(fā)表意見的平臺(tái)。而小區(qū)開放后，小區(qū)管理模式定要改變，小區(qū)的物業(yè)管理問題將不單單由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，而是老百姓和社會(huì)群防群治的共同問題。 

　　小區(qū)路是否市政路網(wǎng)上有公示 

　　對(duì)于《標(biāo)準(zhǔn)》的新規(guī)定，有專家認(rèn)為，新做法意在“還路于民”，但這又涉及到封閉小區(qū)內(nèi)居民的利益。因此政府事先做好規(guī)劃公示非常重要，這才能取得所有市民最大程度的支持。 

　　據(jù)了解，廣州市從2003年1月1日起，開始實(shí)施《城市規(guī)劃成果公示》制度。該制度規(guī)定，除涉及國家機(jī)密的，凡是經(jīng)批準(zhǔn)的廣州市城市建設(shè)總體戰(zhàn)略規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、片區(qū)規(guī)劃、整治規(guī)劃、重點(diǎn)地區(qū)的城市設(shè)計(jì)成果以及經(jīng)評(píng)審?fù)ㄟ^的規(guī)劃設(shè)計(jì)國際國內(nèi)競(jìng)賽和咨詢成果應(yīng)該實(shí)行公示。其中，片區(qū)規(guī)劃的公示內(nèi)容包括規(guī)劃范圍、規(guī)劃期限、規(guī)劃依據(jù)、規(guī)劃目標(biāo)、規(guī)劃原則、規(guī)劃定位、規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)、城市空間布局結(jié)構(gòu)圖、生態(tài)結(jié)構(gòu)分析圖、城市道路交通發(fā)展概念圖、六線控制示意圖等11項(xiàng)內(nèi)容。 

　　也就是說，包括所有小區(qū)內(nèi)的市政規(guī)劃路在內(nèi)的城市道路交通規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，都必須在廣州市城市規(guī)劃局辦公樓大堂、規(guī)劃展覽館、規(guī)劃網(wǎng)站（http://www.upo.gov.cn）及新聞媒體進(jìn)行公示。