相關部門將劃定城市邊界

　　市場人士認為，在2014嚴控新增建設用地供應規(guī)模的背景下，短期來看住宅地價或將上漲

　　國土部住建部將配合修訂相關規(guī)劃給城市劃定邊界，以制止各地城市無節(jié)制擴張規(guī)模的“攤大餅”現(xiàn)象。國土資源部部長姜大明表示，今后將逐步調減東部地區(qū)新增建設用地供應，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市的新增建設用地。

　　姜大明是在1月10日召開的2014年全國國土工作會議上透露這些信息的。多位受訪的國土系統(tǒng)人士表示，這是國土部實現(xiàn)供地差別化，倒逼特大城市挖掘存量，節(jié)約、集約利用土地的一個有效路徑。

　　不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，在嚴控新增建設用地供應規(guī)模的背景下，短期來看，住宅地價或將上漲，以彌補增量減少而帶來的土地財政缺失。

　　劃定城市邊界制止“攤大餅”

　　據(jù)了解，國土部籌劃上述新政的背景是，當前國內存在土地城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化的不同步態(tài)勢，并且兩者差距仍在拉大。1990年至2000年，我國城市建設用地面積擴大90.5%，而城鎮(zhèn)人口僅增長52.96%，兩者相差1.71倍；而2000年至2010年間，城市建設用地面積擴大83.41%，城鎮(zhèn)人口僅增長45.12%，兩者相差1.85倍。

　　國土部認為，過于猛烈的城市用地擴張，導致國內許多城市的規(guī)模無節(jié)制膨脹，出現(xiàn)“攤大餅”現(xiàn)象。

　　為阻止這種局面的發(fā)展，姜大明在1月10日的全國國土工作會議上表示，目前國土部正在和住建部配合修訂城市土地利用規(guī)劃和城市建設規(guī)劃，給各地城市的擴張劃定一個邊界。

　　國土部方面設想，未來的“城市邊界”將以規(guī)劃形式落地，并通過立法形式確定下來，使之具備法律效力和權威性。

　　而城市邊界的劃定，可能將通過強化土地利用總體規(guī)劃對城市用地規(guī)模的管控作用來實現(xiàn)。國土部副部長胡存智此前曾表示，今后將對城市的人均用地適當控制，按照大城市人均用地80-100平方米，中等城市90-110平方米，小城市100-120平方米為界限，避免出現(xiàn)大城市無限擴張，中等城市無序發(fā)展，小城市無力發(fā)展的情況。

　　調減東部新增建設用地

　　劃定邊界的同時，為倒逼地方政府盤活城市用地存量，國土部還將在2014年調整供地結構，收緊對東部城市的供地。姜大明要求，今后要逐步調減東部地區(qū)新增建設用地供應，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。

　　所謂“生活用地”，主要以住宅用地為核心。國土部的一項調研顯示，目前全國處于低效利用狀態(tài)的城鎮(zhèn)工礦建設用地有5000平方公里，占全國城市建成區(qū)的11%。各地城市工業(yè)用地與商品房用地存在扭曲，地方政府為招商引資出臺的低價出讓工業(yè)用地政策，導致工業(yè)開發(fā)區(qū)占用土地過大；而商住用地則價格和利用密度過高，人居環(huán)境惡劣。

　　在此情況下，不再安排新增建設用地，意味著北京等特大城市未來的工業(yè)和商服用地只能以盤活存量為主，沒有新增量可用。北京大岳咨詢有限責任公司總經(jīng)理金永祥認為，這無疑是一個給地方政府“斷奶”的政策。

　　以北京為例，北京2013年土地市場經(jīng)營性用地總成交額約1800億元，創(chuàng)下了土地市場歷年最高水平。其中，住宅用地賣地收入為912億元，占比超過一半。

　　“這就是說，如果沒有有效的盤活存量、輸血地方財政的辦法，北京的賣地收入將腰斬一半?！睆埡陚フf，可以預見的是，北京等特大城市在嚴控新增建設用地供應規(guī)模的背景下，將通過提高住宅地價，以彌補增量減少而帶來的土地財政缺失。

　　將劃定永久基本農(nóng)田

　　為嚴控特大城市建設用地規(guī)模，國土部還將通過劃定永久基本農(nóng)田，實行最嚴格的保護政策，嚴控地方通過“增減掛鉤”、“占補平衡”等政策間接輸送建設用地

　　姜大明指出，過去占補平衡政策，雖然守住了耕地紅線，但存在“占優(yōu)補劣”的情況，忽視了耕地質量。

　　第二次全國土地調查主要數(shù)據(jù)顯示，截至2009年底，全國耕地面積為20.3億畝。其中，相當數(shù)量耕地需要根據(jù)國家退耕還林、還草、還濕和耕地休養(yǎng)生息等安排逐步調整；相當數(shù)量耕地受到中、重度污染，大多不宜耕種；還有一定數(shù)量的耕地因開礦塌陷造成地表土層破壞、因地下水超采，已影響正常耕種。適宜穩(wěn)定利用的耕地僅1.2億多公頃(18億畝多)。

　　“南方水田減少了一個福建省的總量，就是一個很好的證明。”姜大明介紹說，今后的占補平衡，要以提高耕地生產(chǎn)能力為目標，在保護耕地數(shù)量的同時，把保護耕地質量放在首位。

　　為此，國土部正在完善耕地質量等級評定與監(jiān)測。國土部和農(nóng)業(yè)部已經(jīng)商量劃定永久基本農(nóng)田。

　　所謂“永久基本農(nóng)田”，按照中國農(nóng)業(yè)大學土地管理系教授朱道林的理解，即無論什么情況都不能改變其用途，不得以任何方式挪作它用，防止出現(xiàn)占優(yōu)補劣的情況。

　　“先從500萬以上人口的大城市入手，由大到小，逐步覆蓋全部基本農(nóng)田?！苯竺髡f，永久基本農(nóng)田劃定后，永久基本農(nóng)田一旦劃定，將像保護文物、大熊貓那樣不得擅自更改，城市建設必須跳出去，搞串聯(lián)式、組團式、衛(wèi)星式發(fā)展。

　　在此之前，農(nóng)業(yè)部部長韓長賦也曾在一個場合表示，要研究出臺更有效的耕地保護辦法，既保數(shù)量，又保質量，防止占優(yōu)補劣。探索在已劃定的基本農(nóng)田基礎上，推進劃定永久基本農(nóng)田，無論什么情況都不能改變永久農(nóng)田的用途，讓永久農(nóng)田成為人們心目中不可侵犯的“神圣之地”。