20大城市地產(chǎn)對(duì)話峰會(huì)之景觀對(duì)話

會(huì)議主題：《中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力20大典型城市地產(chǎn)對(duì)話峰會(huì)》
主辦單位：2004中國(guó)深圳（秋季）房地產(chǎn)加以會(huì)暨2004中國(guó)（深圳）住宅產(chǎn)業(yè)國(guó)際博覽會(huì)組委會(huì)
承辦單位：深圳市土地房產(chǎn)交易中心、深圳市房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司
協(xié)辦單位：深圳博思堂廣告有限公司、深圳市四和院房地產(chǎn)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)、深圳市吉合田房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司
會(huì)議時(shí)間：2004年10月1日－3日
會(huì)議地點(diǎn)：深圳市高交會(huì)館

　　【 主持人（潘迪）】：各位來(lái)賓、女士們、先生們，大家下午好！歡迎各位光臨“2004年深圳房地產(chǎn)秋季交易會(huì)以及2004中國(guó)住博會(huì)高峰論壇”的現(xiàn)場(chǎng)，首先我代表主辦單位對(duì)下午參與高峰論壇的各位嘉賓的光臨表示熱烈的歡迎！也對(duì)參與和關(guān)注本次論壇的所有來(lái)賓表示衷心的感謝和熱烈的歡迎！在此首先簡(jiǎn)單的介紹一下2004年中國(guó)住宅博覽會(huì)的一些基本情況，“2004中國(guó)住博會(huì)”是由中華人民共和國(guó)建設(shè)部批準(zhǔn)，由深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局、中國(guó)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心主辦，深圳市土地房產(chǎn)交易中心和深圳市房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司承辦的亞太地區(qū)規(guī)模最大的住宅產(chǎn)業(yè)盛會(huì)。

　　本次盛會(huì)的組委會(huì)為了加強(qiáng)南北合作，促進(jìn)東西交流，特別舉辦和推出了“中國(guó)最具有競(jìng)爭(zhēng)力20大典型城市地產(chǎn)峰會(huì)對(duì)話”。今天是我們這次高峰論壇的第三場(chǎng)，今天下午我們將會(huì)有數(shù)位嘉賓就建筑的景觀進(jìn)行高峰對(duì)話，接下來(lái)我榮幸的向各位介紹一下今天下午論壇的主持人。在介紹我們這位主持人之前，首先我想向大家介紹一下他所負(fù)責(zé)和主持設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，很多的項(xiàng)目對(duì)于很多深圳人來(lái)說(shuō)都非常的熟悉，比如說(shuō)萬(wàn)科四季花城、振業(yè)花園，而他的很多項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)外多次獲得設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)，并且獲獎(jiǎng)的名次都是第一名，他就是陳方先生，有請(qǐng)！

　　【陳方】：各位嘉賓下午好！很高興有機(jī)會(huì)替大家主持這次高峰論壇的“景觀對(duì)話”，根據(jù)我和嘉賓的一些溝通，我們?cè)谶@里提出的景觀的理解不僅僅是我們常規(guī)上的純粹的景觀，我想它的概念應(yīng)該延伸到一個(gè)人居環(huán)境這樣一個(gè)更大的范圍。它牽涉到對(duì)人們對(duì)人居環(huán)境上更廣泛的需求，在論壇對(duì)話正式開(kāi)始之前我想為大家簡(jiǎn)單介紹一下今天下午為大家做論壇的幾位嘉賓。

　　第一位是來(lái)自深圳市鴻榮源實(shí)業(yè)有限公司的副總經(jīng)理周旭先生；第二位嘉賓是來(lái)自云南晨光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的副總經(jīng)理許國(guó)華先生；第三位是重慶光華房地產(chǎn)公司總經(jīng)理劉飛先生；第四位是南昌正榮（新加坡）置業(yè)有限公司總經(jīng)理吳衛(wèi)平先生；第五位是蘇州蘇房集團(tuán)有限公司總經(jīng)理姚五星先生，第六位是鄭州布瑞克房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理黃彬先生。

下面隆重推出深圳市鴻榮源實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理周旭先生，他演講的題目是從地王到地標(biāo)淺談豪宅開(kāi)發(fā)的新理念，大家歡迎！

周旭
【周旭】：受大會(huì)邀請(qǐng)把我們開(kāi)發(fā)的理念和大家聊一下，香蜜湖熙園目前已經(jīng)基本上銷(xiāo)售完畢，但是我們從熙園的操作中感悟到了許多東西。在此和大家分享一下。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中李嘉誠(chéng)著名的《地段論》指出“位置是決定房地產(chǎn)的第一要素”。因此客觀地說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目能夠成為豪宅的最重要的條件就是其是否具有稀缺的資源優(yōu)勢(shì)。我們這里所指的資源優(yōu)勢(shì)包括自然景觀人文歷史地理，目前這種景觀越來(lái)越少，市場(chǎng)對(duì)他的需求應(yīng)當(dāng)是恒定或者增長(zhǎng)的，從而可以支撐豪宅產(chǎn)品高昂價(jià)格。但是在一個(gè)成熟的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，天賦的優(yōu)越條件并非就意味著可以守株待兔，豪宅的高投入高價(jià)格和相對(duì)有限的客戶量客戶高要求比一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要更多專(zhuān)業(yè)化的內(nèi)涵。這種程度包括把握客戶的需求能力，提前預(yù)見(jiàn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，產(chǎn)品的創(chuàng)新能力和建筑施工中對(duì)產(chǎn)品的打造，宣傳推廣和資源整合能力，包括與傳播的有效性，銷(xiāo)售的專(zhuān)業(yè)技巧與服務(wù)質(zhì)量等等方面。

我們從熙園這個(gè)例子跟大家做一個(gè)分享，我的演講主要分這幾個(gè)部分。

首先是豪宅的演變，其實(shí)我們說(shuō)真正的豪宅，最早的起源應(yīng)當(dāng)說(shuō)是歐洲的城堡，或者說(shuō)是歐洲的莊園。到現(xiàn)在為止，歐洲的別墅有很多是建造在這些風(fēng)景優(yōu)美的地方，與普通住宅不同，除了稀缺的景觀外，有無(wú)歷史感是形成豪宅，特別是極品豪宅的重要因素之一。

中國(guó)傳統(tǒng)豪宅產(chǎn)品存在的區(qū)域基于特定居住人群的中國(guó)傳統(tǒng)豪宅。區(qū)域分布也別具一格，一個(gè)是行政中心——權(quán)力中心所在地，與工作地較近，形成權(quán)貴聚居區(qū)，同時(shí)便于相互之間的交流，另外就是旅游勝利，通常是在旅游勝地圈地造房；另外是商業(yè)中心，距生意場(chǎng)較近，在這個(gè)地方購(gòu)置。

由于歷史原因這種區(qū)域性的分布往往形成城市的“東富西貴，南貧北賤”（北京）或者是“租界別墅高尚區(qū)（上海）”等等特色，上海的經(jīng)典洋房是上海開(kāi)埠歷史中西合璧外灘生活方式的真實(shí)寫(xiě)照，作為上海海派文化的縮影，這些經(jīng)典建筑顯得彌足珍貴，上海的靜電洋房在市場(chǎng)上的交易受到了一定程度的制約，但這些并不妨礙上海經(jīng)典洋房成為市場(chǎng)上極力追捧的對(duì)象，一些經(jīng)典的建筑在上海已經(jīng)成為無(wú)價(jià)之寶。

當(dāng)然我們現(xiàn)在談的豪宅是指廣義的別墅，是指包括深圳、大連等標(biāo)準(zhǔn)的DOWNTOWN，大規(guī)模的浮出水面和正式的批量建造其實(shí)是在工業(yè)革命以后，英國(guó)用它解決一般工業(yè)主義的住房問(wèn)題，所以這個(gè)物業(yè)的類(lèi)型在國(guó)外其實(shí)是一個(gè)中下級(jí)居住的地方。因此在中國(guó)是從工人階級(jí)轉(zhuǎn)化為富有階級(jí)的對(duì)象。

我大概說(shuō)一下深圳最早的豪宅是1992年，這一階段的豪宅的客戶群體以本地的客戶為主。正處于出人頭地階段，渴望揚(yáng)名，渴望社會(huì)的注意，認(rèn)同，迫切的需要改善居住環(huán)境，從早期的戶型小、戶型設(shè)計(jì)差的舊有住宅到戶型尺度大的戶型過(guò)渡。

這一階段的豪宅特點(diǎn)“以大為尊”，從戶型設(shè)計(jì)上追求大空間，整體較為張揚(yáng)夸張。這時(shí)候產(chǎn)生了一種誤區(qū)：豪宅短缺時(shí)代，不僅住宅本身沒(méi)有達(dá)到真正意義上的高尚物業(yè)居住區(qū)，并不能作為持久的流傳的東西。

到98年豪宅的客戶群體對(duì)豪宅有了不同的認(rèn)識(shí)，從原來(lái)的盲目追求大轉(zhuǎn)向追求豪氣，到現(xiàn)在注重環(huán)境等特點(diǎn)。我們典型的物業(yè)就是97、98年的東?；▓@和百仕達(dá)花園，居住的誤區(qū)：豪宅克隆時(shí)代，批量生產(chǎn)，密度高，受香港影響較大，只能停留在貴族階層。

在第三階段是內(nèi)需要增加的時(shí)候，2002年新經(jīng)濟(jì)誕生了一批財(cái)智新貴，他們的特點(diǎn)、學(xué)歷和知識(shí)水平對(duì)生活的認(rèn)知提高了，對(duì)豪宅有了新的認(rèn)識(shí)恩。因此他們從內(nèi)在到外部有了一定的過(guò)渡，他們對(duì)社區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)自然的空間需求，追求有天有地的生活。例如天下豪等。在這一時(shí)期深圳的經(jīng)典樓盤(pán)城市山度、熙園、水榭花都、波托菲諾都是涌現(xiàn)出來(lái)的代表產(chǎn)品。這些產(chǎn)品的產(chǎn)生是新一代富豪人群的產(chǎn)生帶來(lái)了不同的客戶需求。也造就了不同的產(chǎn)品。

在豪宅開(kāi)發(fā)中我們認(rèn)為豪宅開(kāi)發(fā)的創(chuàng)新理念應(yīng)當(dāng)是豪宅成功的原動(dòng)力，很多人在問(wèn)，創(chuàng)新真正的源動(dòng)力是什么？我們認(rèn)為并不是設(shè)計(jì)師的追新求異、個(gè)性展示，也不一定是非要客戶至上，我們追求的是人本精神，是創(chuàng)造性的以人為本的思想，在各個(gè)環(huán)節(jié)做到以人為本，在真正抓住人的物質(zhì)需求的時(shí)候，我們以一種超前的專(zhuān)業(yè)精神，合理開(kāi)發(fā)，創(chuàng)新的設(shè)計(jì)，能夠真正的做到人本需求。

我們熙園從項(xiàng)目定位，前期規(guī)劃、客戶開(kāi)發(fā)，等等幾個(gè)方面和大家分享一下。熙園這個(gè)地方緊臨深圳中心區(qū)，享有120萬(wàn)平方米的香蜜湖地區(qū)。在深圳有得天獨(dú)厚的位置。這是從香蜜湖看上去香蜜湖和熙園的對(duì)應(yīng)關(guān)系，這是從熙園對(duì)面看過(guò)去的香蜜湖水景，（幻燈片），這是看到植物公園的大片綠地，這是紅荔路邊的香蜜水景，這是深圳市高級(jí)中學(xué)。有這么多的配套設(shè)施和這么好的自然條件，決定了熙園這一個(gè)地段也成為真正的地王，在2001年這一塊當(dāng)時(shí)是深圳市樓面單價(jià)最貴的地，2001年已經(jīng)達(dá)到3333元，我們這塊地的容積率是1.35。大家都看中了這快地的絕版的情況。今年大家都知道，拍賣(mài)的9萬(wàn)3，樓面地價(jià)就達(dá)到了7400元/平方米。

我們公司是民營(yíng)企業(yè)，成立于1998年，注冊(cè)資金2億元人民幣，2002年度深圳市綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)排名十強(qiáng)，寶安是我們的主戰(zhàn)場(chǎng)，客觀地講熙園項(xiàng)目我們也是寶安進(jìn)城，在寶安我們有“精品建筑專(zhuān)家”之稱(chēng)。客觀地講熙園預(yù)示據(jù)來(lái)的條件和這么貴的價(jià)格，成就一方豪宅氣質(zhì)，但是也帶給了我們?cè)S多的壓力。我們?cè)诔墒斓母?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，天府的優(yōu)越條件啊，要作出這個(gè)東西來(lái)，我們?cè)瓉?lái)的公司品牌并不足以支撐，怎么辦？這是擺在我們面前的一個(gè)很大的問(wèn)題，俗話說(shuō)“玉不雕不成器，美玉尚須雕琢”，和何況是地呢？熙園項(xiàng)目面對(duì)的主要問(wèn)題在于地王之地，如何突顯地王之勢(shì)，體現(xiàn)地王的價(jià)值，如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理地開(kāi)發(fā)，如何定位，我們思考了非常長(zhǎng)的時(shí)間，我們有香蜜湖沿線有高壓線的心里障礙，香蜜湖路作為城市主干道有很大的噪音，因此我們對(duì)不同檔次住宅其定位與形象提升的方法與手段是各不相同的，豪宅的項(xiàng)目定位與形象提升是住宅的最高境界。我們對(duì)豪宅定位與形象升華可以達(dá)到“無(wú)功名而至”不可以而高的境界。我們發(fā)現(xiàn)新時(shí)代的貴族特征有一個(gè)隱性標(biāo)簽特征，我們的目標(biāo)客戶層是35－40歲之間的，總體年輕化，家庭人口數(shù)量較少，以私營(yíng)企業(yè)主、金融、證券、保險(xiǎn)大中型企業(yè)和廣東省潮汕人為多，看好我們香蜜湖的發(fā)展。

新一代富豪與以往富豪不同，年輕化、本地化、或者是外地到深圳多年的成功人士，知識(shí)水平高，講究生活方式與生活品位，出則紅塵，入則自然，進(jìn)退自如。

對(duì)于目標(biāo)客戶群分析完以后，我們對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了定位，我們作了很多在中國(guó)住宅特點(diǎn)上做的時(shí)候都是獨(dú)一無(wú)二的作品。我們也笑稱(chēng)自己是“敢吃螃蟹”的第一人。

我們覺(jué)得我們目標(biāo)客戶群的特殊性是新一代財(cái)智富豪的社會(huì)認(rèn)同度大大提高。新一代富豪們的行為與喜好趨向，影響帶動(dòng)著城市發(fā)展，針對(duì)他們的產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)更有創(chuàng)新性，這樣才能符合他們的要求，我們?cè)诔浞至私庾陨懋a(chǎn)品與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品優(yōu)勝劣汰與差距，我們要塑造最優(yōu)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，堅(jiān)持產(chǎn)品的創(chuàng)新。城市中心、小高層，是我們的基本要求。根據(jù)豪宅客戶的研究以后，我們認(rèn)為我們的戶型有了新的創(chuàng)新方向，家庭內(nèi)主人生活品質(zhì)提高導(dǎo)致對(duì)功能的需求增加，豪宅客戶對(duì)房間面積的需求及滿足不同豐富空間的需求有增無(wú)減，從小臥到大臥，從小廳到再到高廳，細(xì)節(jié)也在變化，包括衣帽間、化妝間等等。

　　對(duì)室內(nèi)活動(dòng)和行為模式也進(jìn)行了細(xì)化和分析，對(duì)生活情況也進(jìn)行了細(xì)化和分析，已經(jīng)從兩衛(wèi)到多衛(wèi)的設(shè)計(jì)已屢見(jiàn)不鮮了，同時(shí)主衛(wèi)的設(shè)計(jì)要求面積越來(lái)越大，至少滿足雙衛(wèi)浴。由于深圳的地理位置特點(diǎn)及受香港房地產(chǎn)影響較大，客戶對(duì)通風(fēng)朝向的要求不高，一梯多戶，各種朝向均可，人工采光的電梯廳等，這在東?；▓@等90年代中后期的豪宅中還是較為普遍的現(xiàn)象。

但隨著豪宅客戶群體的不斷擴(kuò)大及受SARS影響，豪宅對(duì)健康居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，我們所有的地下車(chē)庫(kù)也由原來(lái)的一般車(chē)庫(kù)轉(zhuǎn)變?yōu)樯鷳B(tài)車(chē)庫(kù)，滿足客戶接近自然的心理需求。我們的入戶花園挑空間、大露臺(tái)，使客戶在室內(nèi)和室外進(jìn)行充分的溝通。豪宅客戶對(duì)自然的苛求，對(duì)景觀的占有上表現(xiàn)的最為強(qiáng)烈的是對(duì)TOWNHOUSE的熱衷。有天有地，前庭后院是國(guó)與客戶對(duì)房子的要求。

對(duì)視的問(wèn)題，解決主人生活與日常待客的問(wèn)題，解決主人生活與待客的隱私性。除了主人以外，家庭中其他的愛(ài)好，包括保姆住家的分化和合并之間的關(guān)系，我們?cè)诶锩嬉沧隽撕芏嗟目紤]，因此我們的原樓和我們四層半的房子目前在深圳還是比較創(chuàng)新的產(chǎn)品，也引來(lái)了許多的參觀者。我們對(duì)熙園的形象是“無(wú)功名而至，不刻意而高”。

最后我們的產(chǎn)品定位是超低密度，臨湖美墅，我們的主題定位是深宅大院，尊崇人家，我們希望我們的精神思想是修身齊家報(bào)天下。我們的目的是希望能夠超越尊貴，投射內(nèi)涵，我們認(rèn)為新時(shí)代的尊貴不是一種彰顯，而是一種對(duì)自身的修持，對(duì)家庭的負(fù)責(zé)，回報(bào)天下的心態(tài)，這才是我們最新的理解。

我們?cè)谝?guī)劃的過(guò)程中也進(jìn)行了國(guó)際招標(biāo)，前后經(jīng)歷了三年規(guī)劃。占地面積127962.6平方米，計(jì)容積率是15萬(wàn)4。綠化率達(dá)到了60％多，地下車(chē)庫(kù)全部是生態(tài)陽(yáng)光車(chē)庫(kù)達(dá)到了近五萬(wàn)平方，最多戶是681戶，平均每戶是1.5個(gè)車(chē)位。我們希望把熙園成城市中最完美的建筑物，讓小區(qū)內(nèi)的景觀和外面的綠地大程度的交流，形成所有的自然綠地和我們整個(gè)小區(qū)的交流。（幻燈片）這是我們的透視圖。

立體化的園林系統(tǒng)，通過(guò)雙層景觀大堂，地面大家可以看到是三重園林，所有的樓體都有入戶花園和電梯花園，每家都附送空中花園。

我們巧妙的運(yùn)用了對(duì)景，把我們軸線和對(duì)面的（得失堡）進(jìn)行連通，這是我們中心的景觀圖（幻燈片），這是我們的生態(tài)車(chē)庫(kù)的情況，這是我們的一些建筑形式，創(chuàng)新的建筑形式我們雖然比較喜歡，但是對(duì)市場(chǎng)的產(chǎn)品和商品的結(jié)合來(lái)講有一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以我們選取了坡梯建筑，但是其五棟圓形建筑，及以其獨(dú)特的造型與建筑結(jié)構(gòu)成為了熙園的標(biāo)志性建筑。極大的景觀面，使我們的業(yè)主在陽(yáng)臺(tái)上、院子里的園林都能夠充分的享受到自然。

2002年春交會(huì)上，應(yīng)客戶對(duì)TOWNHOUSE產(chǎn)品的需求，增加了TOWNHOUSE產(chǎn)品。

客觀講我們做了一個(gè)錯(cuò)躍式戶型，這種不同于目前見(jiàn)到的許多的疊式別墅的特征。它是有電梯的，有地下車(chē)庫(kù)，但是上下只有三戶人家。內(nèi)部空間特別豐富，實(shí)行雙主臥，附送有大面積的景觀平臺(tái)，推出來(lái)以后在市場(chǎng)上引起了比較大的轟動(dòng)。

我們除了考慮標(biāo)準(zhǔn)單元以外對(duì)每一個(gè)端頭沒(méi)有景觀的所有的房子進(jìn)行了個(gè)案設(shè)計(jì)，包括所有的高層端頭房屋，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的情況全部進(jìn)行了個(gè)案化設(shè)計(jì)，獲得了業(yè)主一致的認(rèn)可。這是我們的樣板房，這是從空中廊院那邊拍下去的景觀。（演示幻燈片）

我的匯報(bào)到此結(jié)束，謝謝大家！

【陳方】：非常感謝周旭先生為我們做了一個(gè)精彩的介紹。其實(shí)我和周旭先生早在1995年的時(shí)候就有過(guò)一面之緣，也很感謝組委會(huì)這一次讓我們有了不期而遇的第二次機(jī)會(huì)。熙園我也去過(guò)很多次，剛才周旭先生除了從比較全面的，不僅僅是景觀方面的介紹以外，我想補(bǔ)充一點(diǎn)，因?yàn)槲冶救耸歉阋?guī)劃建筑設(shè)計(jì)的。從熙園這個(gè)樓盤(pán)來(lái)看，深圳市的香蜜湖片區(qū)的設(shè)計(jì)思想發(fā)生了一些變化。因?yàn)榍懊嫠緝x也介紹過(guò)，像我本人做過(guò)振業(yè)集團(tuán)的一個(gè)項(xiàng)目，那個(gè)時(shí)候也有很多規(guī)模差不多的，像香榭里、像萬(wàn)科做的溫馨家園等等這些。當(dāng)時(shí)基本在城市中心的片區(qū)，大家還是在一個(gè)比較高的容積率的高層社區(qū)的理念。到了熙園還有它的隔壁鄰居象水榭花都，它的設(shè)計(jì)思想發(fā)生了一些變化，這種變化在于大家不是認(rèn)為城市中心的片區(qū)一定要是高容積率和高層社區(qū)，是從怎么樣挖掘市場(chǎng)價(jià)值的角度考慮問(wèn)題。換句話說(shuō)我們要做的高層是一個(gè)頂級(jí)豪宅的高層，如果我們不能做頂級(jí)的豪宅的高層，我們就用低級(jí)的產(chǎn)品來(lái)替換，出現(xiàn)了這種像熙園這樣的既有小高層的豪宅，包括象圓樓這些比較創(chuàng)新的產(chǎn)品，也融進(jìn)去了像TOWNHOUSE這樣的產(chǎn)品。應(yīng)該來(lái)說(shuō)還是比較符合了它當(dāng)初的定位和符合成功人士的但年輕層次不是特別大，屬于事業(yè)有成的這樣一些新貴們，事實(shí)上這種多元化產(chǎn)品的交錯(cuò)，在地價(jià)比較高的地段，不是說(shuō)趨勢(shì)吧，但是也出現(xiàn)了越來(lái)越多的現(xiàn)象，據(jù)我所知現(xiàn)在在蛇口片區(qū)，象南海玫瑰園，它的二期也出現(xiàn)了18層和4、5層這樣并重的情況。這種情況以前我們是不太好理解的，因?yàn)橐郧笆欠謪^(qū)，矮的和矮的在一個(gè)區(qū)，高的和高的在一個(gè)區(qū)。現(xiàn)在怎么樣把低層的和高層的多端市場(chǎng)很好地結(jié)合在一起我想熙園給了我們一個(gè)很好的范例。

下面我想各位嘉賓可能也會(huì)有一些感受或者是有一些問(wèn)題，有五分鐘的時(shí)間供大家提問(wèn)，周旭先生會(huì)為大家積極的解答。我個(gè)人有一個(gè)問(wèn)題想要問(wèn)一下周旭先生，你們的TOWNHOUSE的面寬和它的主戶型面積是多少？

【周旭】：這是個(gè)很專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題，因?yàn)槲覀冊(cè)谧鯰OWNHOUSE的時(shí)候，我們從市場(chǎng)感覺(jué)到，最后我們TOWNHOUSE定的是7.8米到8.2米之間的面寬，面積我們定的是278－360平方米之間。

【陳方】：應(yīng)該說(shuō)是比較奢侈的，面寬也比較大，是一個(gè)大面積的TOWNHOUSE，包括現(xiàn)在全國(guó)各地也做了很多TOWNHOUSE，一般我們做的都是250以下的比較多。象這樣接近300平方的TOWNHOUSE是比較配合地王這樣一個(gè)地段來(lái)做的。

提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)周總，熙園的整個(gè)形象在深圳來(lái)說(shuō)是作為第三代的豪宅的典范，我想問(wèn)一下，以熙園的TOWNHOUSE的面積配比和小高層的面積配比，你的定位依據(jù)來(lái)源是什么？因?yàn)檫@個(gè)配比如何，因?yàn)槲铱戳丝傄?guī)，總規(guī)里面是把TOWNHOUSE放在中間，兩邊排的是小高層。但是當(dāng)時(shí)在定位小高層的時(shí)候，它占總面積的比例是怎么樣來(lái)匹配的？你定位的依據(jù)在哪里？

【周旭】：客觀地來(lái)講我們不是以面積比例的匹配來(lái)策劃房子，而是以規(guī)劃最好的角度來(lái)決定的，我們當(dāng)時(shí)認(rèn)為放53棟TOWNHOUSE是最好的，太多了影響周?chē)男「邔拥木坝^。我們是以規(guī)劃合理為準(zhǔn)，最后擺了53棟是最好了。

提問(wèn)：我想請(qǐng)問(wèn)周總的就是熙園在向目標(biāo)客戶傳達(dá)產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)以外，還有沒(méi)有一些其他的措施來(lái)提升產(chǎn)品的附加值？謝謝！

【周旭】：其實(shí)我們對(duì)產(chǎn)品附加值的提升除了營(yíng)銷(xiāo)以外有很多實(shí)實(shí)在在的東西，首先第一點(diǎn)我們的車(chē)庫(kù)是陽(yáng)光車(chē)庫(kù)，陽(yáng)光車(chē)庫(kù)曾經(jīng)在深圳98年的東?；▓@做過(guò)，我們所有的地下車(chē)庫(kù)都是綠化、陽(yáng)光直接垂直引入，為此我們花了不少成本，我們?yōu)榱诉_(dá)到第一層全部都是陽(yáng)光車(chē)庫(kù)，我們總層高才18米的房子，我們把陽(yáng)光車(chē)庫(kù)放在了第二層，成本費(fèi)用很大。第二個(gè)實(shí)實(shí)在在的是我們?cè)诖舐杜_(tái)的奉送，每戶花園的奉送，這方面客觀地講我們投入和可銷(xiāo)售的面積有很大的差距，我們住宅的銷(xiāo)售率是13萬(wàn)多平方。總工程面積是20多萬(wàn)。香蜜湖大家多知道，有一條四回路的高壓線，這是我們自己花了大量的投入埋下去的。

【陳方】：非常感謝周旭先生為我們做的精彩的回答，下面有請(qǐng)?jiān)颇铣抗夥康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理許國(guó)華先生，他做報(bào)告的題目是“借景與選景相結(jié)合是致勝的法寶”。

許國(guó)華
【許國(guó)華】：各位下午好！首先感謝組委會(huì)給我們這個(gè)機(jī)會(huì)在深圳住博會(huì)相見(jiàn)，另外也向大家做一個(gè)歉意。接到組委會(huì)的通知以后，因?yàn)槲乙恢痹诋惖爻霾?，我的講稿是臨時(shí)匆忙的趕出來(lái)的，因?yàn)闆](méi)有回家，也沒(méi)有帶計(jì)算機(jī)出來(lái)。所以很歉意今天大家看不到我們現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)景照片。

我想簡(jiǎn)單的介紹一下云南地產(chǎn)在全國(guó)是屬于西部地區(qū)，我們做的這個(gè)項(xiàng)目是“高天流云”的一個(gè)別墅項(xiàng)目，在云南我們當(dāng)初在策劃這個(gè)項(xiàng)目之前，我們是先策劃了項(xiàng)目再去找地。這可能與一般的發(fā)展商在做項(xiàng)目之前有一個(gè)差別。在我們前期做了兩個(gè)定位。

第一我們是想把云南的地產(chǎn)賣(mài)向全國(guó)，這是我們?cè)陧?xiàng)目策劃前期做的定位。

第二個(gè)是為城市留下榮耀，賣(mài)云南最貴的房子。云南地產(chǎn)目前的市面價(jià)位是3000元/平方米，市中心的CBD商業(yè)區(qū)是4600元/平方米左右，云南的別墅是5000元/平方米。這次我們的房子開(kāi)盤(pán)起價(jià)是13800元/平方米，賣(mài)出了云南的最高價(jià)。

下面我要和大家的話題是“借景與造景相結(jié)合是別墅景觀致勝的法寶”。我們作了世博園，另外我們這個(gè)項(xiàng)目是坐落于國(guó)家森林公園的地塊上面，還有一個(gè)是動(dòng)物園，另外還有植物園。我們這次做這個(gè)項(xiàng)目提出了一個(gè)口號(hào)是“國(guó)家公園板塊”。在我們進(jìn)駐以前，這個(gè)片區(qū)在昆明是比較偏遠(yuǎn)的一個(gè)地方，它是城市發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，我們選中這個(gè)地方，目前到我們開(kāi)發(fā)出來(lái)以后，我們這個(gè)項(xiàng)目的所在地，到城市的市中心僅僅30分鐘的車(chē)程。所以當(dāng)時(shí)我們選中這個(gè)地方第一是因?yàn)樗?6000畝的森林覆蓋帶，有五大國(guó)家公園圍繞著這個(gè)片區(qū)，有一個(gè)水庫(kù)，環(huán)繞在我們的項(xiàng)目周邊。在我們做這個(gè)項(xiàng)目之前策劃是走在前面的，當(dāng)時(shí)我們把想法做出來(lái)以后，在昆明地區(qū)我們開(kāi)始尋找這樣的地塊。第一個(gè)是要大面積的森林覆蓋，第二是與城市中心的差距我們提出來(lái)不能超過(guò)30分鐘的車(chē)程，第三個(gè)我們提出要把云南地產(chǎn)賣(mài)向全國(guó)，云南地產(chǎn)在我們業(yè)內(nèi)是屬于第三梯隊(duì)，長(zhǎng)期以來(lái)很多人對(duì)云南地產(chǎn)認(rèn)為水平是在第三梯隊(duì)當(dāng)中。第四我們?cè)陧?xiàng)目的前期提出來(lái)用名人吶喊，這個(gè)項(xiàng)目的名字是王志鋼工作室王老師提出來(lái)的，我們做了一個(gè)創(chuàng)業(yè)性的改革，把北京萬(wàn)通、我們和臺(tái)灣的凌峰等三人做我們的廣告宣傳，這一下在全國(guó)地產(chǎn)界一下把項(xiàng)目的地位和名氣拔起來(lái)了。

這個(gè)項(xiàng)目在前期我們啟動(dòng)項(xiàng)目之前征地拆遷完了以后，我們的市場(chǎng)導(dǎo)入這一塊就先行，分了三個(gè)階段把王志鋼老師和馮仁、潘石屹聯(lián)合起來(lái)，我們?cè)陧?xiàng)目上做了一個(gè)守則叫做“高天流云”的思想，我們借用國(guó)外別墅的理念，景觀的建造和建筑風(fēng)格的形態(tài)，從這一塊第一步我們把云南所有的媒體記者30多人拉向全國(guó)各地參觀在全國(guó)有影響的別墅項(xiàng)目?？赐暌院螅覀?cè)賮?lái)和他們一起探討云南會(huì)不會(huì)出現(xiàn)中國(guó)最好的別墅？這一塊里面讓媒體記者知道以后，他有一種感受，有一種理性的概念，在我們建筑出來(lái)以后，用他們自己的感受和現(xiàn)場(chǎng)的事實(shí)讓他們?nèi)ッ枋觥案咛炝髟啤钡奈磥?lái)。

下面我要說(shuō)的第一個(gè)話題就是項(xiàng)目的基本情況，這個(gè)項(xiàng)目在占地上是6000畝。第一期我們推出了150畝，容積率在0.2，我們?cè)谶@一塊的規(guī)劃上面做了一個(gè)57棟的別墅，每一棟別墅是不能復(fù)制。包括它的園林景觀都不能復(fù)制，這一塊在我們項(xiàng)目的前期定位上面把它拔出來(lái)上了一定的高度。第一個(gè)就是保留部分原生地貌，借鑒周邊景觀，體現(xiàn)建筑的升華。因?yàn)槲覀冞@個(gè)項(xiàng)目是處于一個(gè)森林的高覆蓋區(qū)，這一塊我們用地是一個(gè)長(zhǎng)條形的地塊，是一個(gè)山坡地。按一般常規(guī)的做法是把場(chǎng)地先平整。但是我們對(duì)這一塊做了前期的市場(chǎng)調(diào)研以后，發(fā)現(xiàn)在90年代中末期，我們業(yè)內(nèi)朋友可能很多人都看過(guò)，杭州的玫瑰園和桃花園，我們參觀完這兩個(gè)項(xiàng)目認(rèn)為是能夠代表當(dāng)今別墅水平的一個(gè)階段，我們當(dāng)時(shí)提出來(lái)第一是要超越這個(gè)項(xiàng)目。

我們前期在規(guī)劃設(shè)計(jì)這一塊尋找了很多設(shè)計(jì)單位，最終我們還是認(rèn)定和杭州綠晨房地產(chǎn)設(shè)計(jì)公司合作，另外大家很熟悉的就是國(guó)濤設(shè)計(jì)公司。在景觀這一塊我們和加拿大的一家公司合作，這一塊我們提出這樣的概念就是保留原生地貌，借鑒周?chē)坝^，我們?cè)趫@林景觀設(shè)計(jì)方面始終把原生地貌這一塊做的很重?；静蝗萑プ龃竺娣e的改動(dòng)，我們提出的要求是堅(jiān)持把原生地貌按、自然景觀融入到庭院景觀的差異設(shè)計(jì)中，把北美的庭院風(fēng)格與中國(guó)傳統(tǒng)的建筑元素相結(jié)合，我們的目的是想充分體現(xiàn)原生地貌的價(jià)值。當(dāng)時(shí)我們提出這個(gè)想法以后，也是經(jīng)過(guò)了很多方面的論證。那么借鑒周邊景觀是由于對(duì)面是國(guó)家公園和世博園，當(dāng)年吳三桂為陳圓圓做了一個(gè)金殿，有這樣一個(gè)歷史傳說(shuō)。我們?cè)谶@個(gè)地塊上和國(guó)家公園是遙相呼應(yīng)，另外還有一個(gè)鐘樓，這個(gè)古建筑的鐘樓能夠?qū)ξ覀冞@個(gè)項(xiàng)目起到一定的影響和作用，就是把他的歷史文脈挖掘出來(lái)，這一塊我們提出這個(gè)想法以后，和設(shè)計(jì)公司也進(jìn)行了多次的探討和論證。前后相繼出了十幾個(gè)方案，在每一次方案出臺(tái)以后，我們策劃項(xiàng)目組召集公司里的中高級(jí)骨干和部分房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)和管營(yíng)銷(xiāo)的老總一起來(lái)探討。

　　在這一塊我們主要是把原生地貌保留下來(lái)以后充分利用的陽(yáng)光、山風(fēng)、古鐘樓、森林、水庫(kù)、建筑，把鳥(niǎo)語(yǔ)花香這一塊作為我們?cè)淖匀痪坝^的特色。另外就是我們?cè)陧?xiàng)目的實(shí)施過(guò)程當(dāng)中建筑的單體的地面標(biāo)高這一塊，剛才我給大家做了一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹，我們強(qiáng)調(diào)的是每一棟別墅絕對(duì)不能復(fù)制按。這一塊里面包括他在地平面，我們對(duì)建筑單體也好，對(duì)它的庭院也好，在一個(gè)軸線上面看上去有比較大的落差。我們主要是結(jié)合它的周邊景觀，把每一個(gè)單體和園林怎么樣充分的展現(xiàn)出來(lái)，這一塊我們做了一些文章。所以我們?cè)谡麄€(gè)的施工過(guò)程當(dāng)中和規(guī)劃的方案過(guò)程當(dāng)中也是強(qiáng)調(diào)要保留原生地貌，一方面就是原生地貌上面的一些大樹(shù)我們必須要保留住。另外就是把中國(guó)建筑傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格與人文景觀相結(jié)合，使建筑底部充分的張開(kāi)，中國(guó)人有一個(gè)傳統(tǒng)的居住習(xí)慣，那就是希望房子能夠四平八穩(wěn)的。對(duì)于這一塊我們?cè)谧龇桨傅臅r(shí)候，一方面是充分表現(xiàn)現(xiàn)代建筑，另又要有中國(guó)古典建筑的元素在里面，包括它的棱角線，窗線以及單體立面，我們?cè)陧敳坷锩婷恳粭澐孔拥慕ㄖ敳康陀?2個(gè)折面，都是在這22個(gè)折面里面進(jìn)行變化。

另外在施工這一塊，特別是在窗線和棱角線這一塊我們是從深圳這邊和廣東這邊請(qǐng)了裝修工人到云南去，主要的目的是這邊的施工工藝能夠達(dá)到我們的要求，工藝做的比較細(xì)。

通過(guò)我們上述采用的手段以后，結(jié)合原生地貌和周邊景觀，視覺(jué)效果和原生地貌的生態(tài)美使我們的整個(gè)項(xiàng)目都達(dá)到了一定的升華。

　　另外我想和大家交流的話題是建筑單體與庭院景觀要體現(xiàn)人文關(guān)懷。各位都是業(yè)內(nèi)的專(zhuān)家，建筑是地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂，我們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程當(dāng)中，包括它的建筑單體的形狀，現(xiàn)在有很多的流派，這一塊里面主要是要結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍v史人文和原生的地塊元素。就是說(shuō)它周邊的關(guān)系是一個(gè)什么樣的關(guān)系，它與外界與城市又是一個(gè)什么樣的關(guān)系。所以我們做了一些前期的調(diào)查以后，在這一塊做了一些突破按。一般做別墅包括戶與戶之間的隔斷，有很多公司采取圍墻的隔斷，或者是植物的隔斷，密度比較高按。或者說(shuō)高度上也做的比較大一些。在這一塊我們?yōu)槭裁刺岢鰜?lái)要體現(xiàn)人文的關(guān)懷呢？現(xiàn)在可能大家能夠感受到，特別通過(guò)中國(guó)改革開(kāi)放二十多年以來(lái)的發(fā)展，人與人之間的差距，特別是在經(jīng)濟(jì)、思想以及文化、生活的習(xí)慣都發(fā)生了很多的變化，包括外來(lái)思想文化的變化和生活方式的沖擊，給中國(guó)現(xiàn)在的人居帶來(lái)一些新的觀念。這一塊里面我們提出來(lái)以后就是說(shuō)隨著人們的生活水平和物質(zhì)文化生活水平的提高，人居觀念的改變和生活需要也發(fā)生了一些變化。對(duì)建筑的審美也發(fā)生了新的認(rèn)識(shí)。所以我們提出來(lái)在地產(chǎn)項(xiàng)目上面也給我們自己提出了一些更新的要求。我們想簡(jiǎn)單的復(fù)制和模仿在現(xiàn)有的市場(chǎng)上是無(wú)法征服市場(chǎng)的。必須要滿足現(xiàn)代人生活的需求。現(xiàn)在我們提出這種想法以后，看到我們每一個(gè)發(fā)展商也好，地產(chǎn)同行也好，怎么樣理解一塊地的屬性，你給予它什么樣的投入，市場(chǎng)就會(huì)給你什么樣的回報(bào)。在一般的做法上面，發(fā)展商一般先把地征到以后，先搞一個(gè)三通一平，把地上的植物砍伐掉或者是移植，然后再做方案，這一塊我們提出的起點(diǎn)比較高，就是當(dāng)時(shí)提出把云南的地產(chǎn)賣(mài)向全國(guó)，要舉起云南地產(chǎn)的旗幟。我們提出這樣的想法以后也有很大的壓力。話好說(shuō)，但是事情難做，還有一個(gè)就是包括媒體和我們自己，你能否做到？你說(shuō)出去話以后能否做到這樣的東西？所以我們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目上面始終強(qiáng)調(diào)保持原有地貌的樹(shù)木和一些名貴的樹(shù)種。因?yàn)樵颇鲜且粋€(gè)很有特色的城市，是一個(gè)植物王國(guó)，這一塊對(duì)我們營(yíng)造園林環(huán)境和景觀有了很好的的條件。我們?cè)诤图幽么蠊竞献鞯倪^(guò)程當(dāng)中首先是把云南所有的事物用攝像機(jī)全部的錄制下來(lái)，和設(shè)計(jì)的景觀師在現(xiàn)場(chǎng)一起來(lái)挑選。

　　另外是建筑與原有地貌的場(chǎng)地發(fā)生矛盾的處理。我們?cè)谡w規(guī)劃完畢以后也遇到了這樣的問(wèn)題，很好的樹(shù)木，我們看上去二三十米高的大樹(shù)，小孩的手都抱不住的樹(shù)有很多。我們想這樣的生態(tài)環(huán)境把它保留下來(lái)以后和建筑的關(guān)系的問(wèn)題，在遇到這樣的問(wèn)題的時(shí)候，我們提了兩個(gè)口號(hào)：第一個(gè)是建筑要讓環(huán)境，還有一個(gè)是建筑要讓道路。把這兩個(gè)概念提出以后，給建筑師和規(guī)劃師在后續(xù)方案的調(diào)整過(guò)程當(dāng)中，我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)再實(shí)際解決。遇到了這樣的問(wèn)題把建筑師和設(shè)計(jì)師叫到一起來(lái)調(diào)整。我們目前在云南賣(mài)出的房?jī)r(jià)應(yīng)該可以說(shuō)是超出云南別墅地產(chǎn)價(jià)格的一倍多。這一塊也給我們帶來(lái)了一些啟發(fā)，我們?cè)械孛采系囊豢脴?shù)，至少我的房子可以增加20－30萬(wàn)，這是我們?cè)阡N(xiāo)售過(guò)程當(dāng)中得到的體會(huì)，可能我買(mǎi)一棵樹(shù)也可以有這樣的錢(qián)，但是我們?cè)L(zhǎng)出來(lái)的樹(shù)和你后面做出的景觀是完全不同的效果。

　　另外“高天流云”表現(xiàn)出來(lái)的特色就是我們?cè)跅澟c棟之間的隔斷問(wèn)題。我們采取開(kāi)放式的庭院，我們希望“高天流云”的每一位業(yè)主能夠成為他的鄰里，和鄰里成為朋友、親人。我們?cè)谇耙欢螘r(shí)間做了一些活動(dòng)和一些家庭的小聚會(huì)，收到了很好的效果，對(duì)我們整個(gè)的營(yíng)銷(xiāo)上面起到了推波助瀾的作用。一個(gè)業(yè)主在自家的庭院里面開(kāi)晚會(huì)的時(shí)候，可以把他的鄰居邀過(guò)來(lái)一起。這樣我們?cè)谇捌诘膭?chuàng)意過(guò)程當(dāng)中杜絕堅(jiān)決使用圍墻和高的隔離。我們主要采取的措施是地面標(biāo)高的落差，把每一戶的庭院與隔壁家的庭院用標(biāo)高把它隔開(kāi)，另外一個(gè)就是在庭院的設(shè)計(jì)過(guò)程當(dāng)中我們拒絕重復(fù)、拒絕復(fù)制，使每一個(gè)庭院彰顯自己的個(gè)性。我們主要的表現(xiàn)手法是小橋流水，草地，果園、泳池、爬藤等等，另外大量的使用云南本地的石材，很多石材只有在云南才有，我們把這些石材利用起來(lái)以后，在云南地產(chǎn)界引起了很大的轟動(dòng)。很多石材原來(lái)別人都沒(méi)有用，但是我們用了以后，使園林景觀的效果達(dá)到了質(zhì)的飛躍。

我們?cè)谛Ч?dāng)中以植物作為園區(qū)的風(fēng)格，地面標(biāo)高作為差異的隔斷。這樣強(qiáng)調(diào)了每一戶的庭院與自然景觀的結(jié)合，制造景觀和借景。因?yàn)橹苓叾际巧狡碌兀晃宕蠊珗@所環(huán)抱。無(wú)論它從哪一個(gè)視角，看到的都是綠色的森林覆蓋。在我們開(kāi)盤(pán)前，對(duì)五大公園板塊，就是在流入我們視角的區(qū)域范圍內(nèi)，我們對(duì)樹(shù)種也進(jìn)行了一些調(diào)配。因?yàn)樵谏值母吒采w區(qū)上面，主要是綠了，但是我們覺(jué)得它沒(méi)有美。有兩個(gè)方面的原因，一個(gè)是植物的檔次不高，第二個(gè)就是色彩的差異不明顯。因?yàn)樵颇鲜且粋€(gè)“彩云自然”，我們?nèi)∵@個(gè)項(xiàng)目的名稱(chēng)的時(shí)候也是充分的考慮到怎么樣能夠代表云南的特色，在景觀的建造過(guò)程當(dāng)中我們現(xiàn)在提出的口號(hào)不僅僅是自家的庭院?jiǎn)栴}。也有一個(gè)遠(yuǎn)期效果，它賣(mài)的是未來(lái)，永不動(dòng)搖是我們這個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)提升的很重要的因素。我們把周邊景觀的樹(shù)林進(jìn)行了調(diào)配，使用了大量的紅楓和銀杏，把綠色覆蓋邊緣帶上面做了一些色彩的調(diào)配，達(dá)到遠(yuǎn)視所需要的效果。

　　第三個(gè)是區(qū)間道路和景觀要充分表現(xiàn)規(guī)劃的意圖。這一塊我們剛才也簡(jiǎn)單的介紹了一下，我們逐步提出來(lái)的口號(hào)就是“三步一小景，五步一大景，”在整個(gè)建造的過(guò)程當(dāng)中，植物這一塊，剛才我介紹給大家，因?yàn)樵颇鲜且粋€(gè)植物王國(guó)。所以我們?cè)谡麄€(gè)植物這一塊里面可能比其他的城市有一些優(yōu)越的條件。因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，簡(jiǎn)單的介紹就把我們這個(gè)項(xiàng)目在前期所提出來(lái)的口號(hào)和定位以及它在實(shí)施的過(guò)程當(dāng)中所收到的效果給大家講解一下。不盡人意的地方請(qǐng)大家多提寶貴的意見(jiàn)，謝謝大家！

　　【陳方】：剛才司儀提醒我請(qǐng)嘉賓最好還是在臺(tái)上回答問(wèn)題。下面因?yàn)闀r(shí)間的原因，請(qǐng)大家抓緊時(shí)間提問(wèn)，因?yàn)樗麄兪莵?lái)自云南的嘉賓，他們還是提供了我們另外一方面的視覺(jué)，如果說(shuō)熙園的人工造景的成分過(guò)一些，我想他們這個(gè)項(xiàng)目更強(qiáng)調(diào)的是對(duì)原生植被的保護(hù)借用，從生態(tài)這一方面來(lái)說(shuō)更加本源一些，請(qǐng)大家提問(wèn)。

　　提問(wèn)：向您請(qǐng)教一個(gè)問(wèn)題，剛才聽(tīng)到您剛才講到關(guān)于云南的各種石材，經(jīng)過(guò)您的利用，可以說(shuō)起到了變廢為寶的作用。我想您不能舉一個(gè)具體的例子您是怎么樣做的？第二個(gè)問(wèn)題是您的地產(chǎn)在公園的周?chē)蚁胫苓吙赡苁亲匀坏沫h(huán)境比較多，云南下雨比較多。在雨季的時(shí)候，對(duì)于自然環(huán)境的保護(hù)在排水等各方面是怎么處理的？

　　【許國(guó)華】：第一個(gè)問(wèn)題剛才這位小姐提到我們利用云南本地資源——石材，云南的石材很豐富。我們使用的云南石材，我剛才點(diǎn)到了一下，使用的是一種紅土，這個(gè)石頭是天然的，一出來(lái)以后有各種顏色，云南有一個(gè)彩砂嶺，這個(gè)石頭出來(lái)以后各種顏色都有。這一塊我們做了幾個(gè)方面的嘗試，一個(gè)就是入戶景觀的門(mén)庭，我們使用了這樣的石材，另外在區(qū)間、道路、休閑的私家庭院里面我們使用了這樣的石材。這樣的石材出來(lái)以后，在綠色的森林覆蓋率比較高的地方，色彩效果是意想不到的。因?yàn)檫@種材料當(dāng)?shù)睾芏喟l(fā)展商都沒(méi)有使用過(guò)，因?yàn)槲覀円彩峭獾匕l(fā)展商進(jìn)去的，我們是2000年進(jìn)入云南市場(chǎng)的。進(jìn)去以后我們發(fā)現(xiàn)云南在色彩的搭配方面不如沿海和外地先進(jìn)，所以我們這一次使用了他們沒(méi)有利用的石材，是原始的石材，就是農(nóng)民去挖出來(lái)的，挖出來(lái)以后我們很自然的擺在小區(qū)的區(qū)間里面，給人的感覺(jué)非常的和諧自然的感覺(jué)。

　　另外您提到下雨以后森林覆蓋率比較大的氣侯景觀問(wèn)題。剛才我跟大家也做了一個(gè)介紹，這個(gè)項(xiàng)目的名字很有意思叫“高天流云”，這個(gè)項(xiàng)目在白天，早、中、晚可以說(shuō)任何的氣侯，晴天、雨天、陰天我們所處的這個(gè)位置，這個(gè)名字只有你到了現(xiàn)場(chǎng)以后你才能真正感受到“高天流云”，它的環(huán)境是下過(guò)雨以后，現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境，那種新鮮的空氣是城市里面無(wú)法感受得到的，我們?cè)谥脖坏拇钆渖厦娌捎昧撕芏喙鸹?shù)。包括公共道路、入小區(qū)的主要入口我們采取的是櫻花大道，每一個(gè)片區(qū)里面都有一個(gè)主題景觀。在不同的四季、不同的氣侯你所感受到的花木、芳香的情況都不一樣。

【陳方】：時(shí)間的原因提問(wèn)就到此，下面我們對(duì)許國(guó)華先生精彩的演講衷心的感謝。

第三位嘉賓是來(lái)自重慶光華房地產(chǎn)有限公司的總經(jīng)理劉飛先生。剛才我們領(lǐng)略了許先生的“高山流云”，下面是來(lái)自南昌的一個(gè)“大湖之都”。

劉飛
　　【劉飛】：各位朋友，各位同行，女士們、先生們，下午好！首先感謝住博會(huì)組委會(huì)提供給了我們這次和同行交流的機(jī)會(huì)。我要談的題目是“山水園林城市住宅小區(qū)的景觀特點(diǎn)?！?

隨著近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不斷成熟，園林景觀作為住宅小區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)當(dāng)中不可或缺的重要組成部分，越來(lái)越受到了開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的重視。而住宅小區(qū)的景觀建設(shè)客觀上對(duì)改善人們的居住環(huán)境和城市生態(tài)環(huán)境起到了很好的作用。據(jù)我的了解，在重慶園林建設(shè)景觀做的好、有亮點(diǎn)的基本上都集中在了住宅小區(qū)。當(dāng)然這方面的原因有很多，從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，在住宅小區(qū)里面園林景觀的投入，從邊際效益上講也是最高的。所以園林景觀的建設(shè)不僅僅是業(yè)主的需要也是開(kāi)發(fā)商的需要。

最近幾年來(lái)從全國(guó)各個(gè)地方來(lái)看，住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，形成了不同的風(fēng)格。不僅僅是在建筑的形式上，在園林景觀上也形成了不同的風(fēng)格。作為我來(lái)自的山城重慶，住宅園林景觀建設(shè)上也有它自己的特點(diǎn)。這個(gè)特點(diǎn)實(shí)際上與城市的特點(diǎn)很有關(guān)系。重慶是一個(gè)很有特色的城市，這一點(diǎn)大家都知道，它是有山有水，有山的城市很多，有水的城市也很多，但是有山有水的這種大城市在國(guó)內(nèi)并不多見(jiàn)。重慶一個(gè)是有山有水，第二個(gè)由于有山的原因，城市基本上沒(méi)有什么平地。去過(guò)重慶的朋友都知道，不管是解放碑、還是朝天門(mén)，都是爬坡下崗，同時(shí)有兩江穿城而過(guò)，水系比較豐富，這是他的另外一個(gè)特點(diǎn)。另外從氣侯上的特點(diǎn)來(lái)看，因?yàn)榫坝^里面離不開(kāi)植物，這和氣侯非常有關(guān)系。重慶的夏季非常炎熱，而且時(shí)間長(zhǎng)，從5月份到9月份都是30多度的溫度。冬天基本上沒(méi)有什么凍期，重慶的植物品種也非常的豐富，從日照上來(lái)講重慶不是太高，經(jīng)常是霧蒙蒙的山城，文化上是巴渝文化的影響較深，我們撇開(kāi)經(jīng)濟(jì)上的問(wèn)題，從經(jīng)濟(jì)上講和沿海、東部發(fā)達(dá)城市相比的話，重慶差一點(diǎn)。

從以上地域文化的特點(diǎn)，城市發(fā)展的特點(diǎn)，重慶的園林景觀發(fā)展到現(xiàn)在為止有他的特色，我們認(rèn)為有以下幾大特點(diǎn)，山水是園林景觀的兩大主題，重慶作為一個(gè)山城，也作為一個(gè)水系非常發(fā)達(dá)的城市，對(duì)自然的原生的山、水的借用是我們重慶住宅小區(qū)里面園林景觀建設(shè)的一大特點(diǎn)。第二個(gè)特點(diǎn)是對(duì)坡地的著重處理手法。我們知道很多城市，包括深圳和很多城市都要堆假山，在我們那兒不需要，到處都是山。坡地的問(wèn)題帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，對(duì)園林景觀在地的處理上帶來(lái)了一定的難度。但是如果處理好了，就會(huì)成為一個(gè)亮點(diǎn)。第三個(gè)是對(duì)水源，天然和人工的，因?yàn)橹貞c的雨量比較充足，再加上有眾多的湖泊和河，水系比較豐富。對(duì)水源的大量運(yùn)用和山水的結(jié)合，我剛剛說(shuō)了山水是我們園林景觀里面兩個(gè)最重要的元素。對(duì)本土植物帶來(lái)大量的應(yīng)用，一個(gè)方面是重慶本地的植物比較豐富，第二個(gè)方面是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因，外來(lái)植物的原因，外來(lái)植物的價(jià)格肯定比本地植物貴這也是一個(gè)特點(diǎn)。第五個(gè)特點(diǎn)是崇尚自然的做法，這也算是我們的一個(gè)特點(diǎn)，就是盡可能地保存原生的狀態(tài)，包括我們的建筑規(guī)劃的時(shí)候。所以山水既成了景觀處理的難點(diǎn)，也成了景觀處理的亮點(diǎn)。而且在我們重慶表現(xiàn)的非常突出。我這兒有一些實(shí)景和規(guī)劃的照片可以看一下。

　　（幻燈片）這是一個(gè)小區(qū)，這個(gè)小區(qū)里面有一個(gè)原生的湖泊，周?chē)幸粋€(gè)別墅區(qū)和一個(gè)普通的住宅區(qū)，在這個(gè)里面我認(rèn)為有兩個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是對(duì)湖泊觀景臺(tái)，對(duì)自然湖泊的利用。比如我們?cè)诔鞘衅碌貙?duì)水面的利用上，對(duì)自然景觀對(duì)我們小區(qū)景觀的利用上是這個(gè)特點(diǎn)。這是一條溪流，反映的重慶特有的地形、地貌與較開(kāi)闊水面相互之間的在駁岸處的處理手法，請(qǐng)注意左邊較為自然的處理方式與右邊采用的梯步消除地形高差形成的效果。

　　從照片上可以看到對(duì)面這部分是比較硬，但是是因?yàn)榈缆返男枰?

　　這個(gè)照片里面也是想親近水的做法，但是有一點(diǎn)缺陷是這塊還缺少一點(diǎn)東西。

　　這張照片里面是人工水和自然水的結(jié)合，這是個(gè)游泳池，但是這個(gè)游泳池還沒(méi)有完工，所以看起來(lái)的效果不是太好。但是游泳池和天然的水很接近。中間一條道路穿過(guò)，這個(gè)做法我覺(jué)得這個(gè)方向是值得借鑒的。

這是一個(gè)住宅小區(qū)里面的庭院，是采用中國(guó)式的造園手法與現(xiàn)代戶外家具的和諧搭配，使得我國(guó)的傳統(tǒng)園林充滿了現(xiàn)代氣息。這是個(gè)坡地的處理，利用道路的坡度消除地形的高差變化，請(qǐng)注意大量熱帶植物的出現(xiàn)。

這張比較典型，利用道路的坡度以及臺(tái)階式跌水消除地形的高差變化，有動(dòng)有靜。

這個(gè)照片當(dāng)中典型的是重慶的吊腳樓，是重慶的一個(gè)特點(diǎn)，中西方造園手法的交融，配以重慶本土植物的應(yīng)用。這也是一個(gè)坡地的處理手法。這是一個(gè)人造的小溪。

這一張照片是一個(gè)峽谷，這個(gè)峽谷無(wú)法建房子以后，基本上保持了原生態(tài)，稍加修飾形成了一塊場(chǎng)地。遠(yuǎn)端下去是一個(gè)湖，這是另外一個(gè)角度拍的照片，基本上保留了原生態(tài)。

這一張照片里面處理的比較典型，有自然的從跌水的處理，消了這個(gè)地方3米多的地形高差。這也是它的局部。這個(gè)圖片是我們公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)正在建設(shè)中的一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)我剛剛談的幾點(diǎn)作為山城重慶這種園林住宅小區(qū)里面的園林景觀處理的非常典型，各種情況都具備了。我們這個(gè)小區(qū)位置在歌勒山下，有幾個(gè)特點(diǎn)，設(shè)計(jì)是（國(guó)濤公司）設(shè)計(jì)的，景觀是（貝兒高林）做的，現(xiàn)在正在實(shí)施過(guò)程中，這個(gè)項(xiàng)目占地15公頃，有幾大特點(diǎn)，從圖片上可以看出來(lái)但是不太清晰，一個(gè)是內(nèi)外的借用，這個(gè)項(xiàng)目所處的位置就在歌勒山，個(gè)了山有十幾萬(wàn)畝的森林，是重慶的一大綠肺，還可以看到嘉陵江，也就是借用嘉陵江和歌勒山這兩個(gè)景色，這是一個(gè)特點(diǎn)。另外是原生水泊的借用，這是另外一大特點(diǎn)，我們這個(gè)小區(qū)有兩條河從中間穿過(guò)。把小區(qū)分成了三塊，這是一條原生的河，經(jīng)過(guò)改造之后，對(duì)這個(gè)景觀的進(jìn)行借用。這個(gè)地塊的地形特點(diǎn)一個(gè)是有兩條小溪交匯之后從這兒往下走，流到嘉陵江里面去。第二個(gè)是地形高差非常大，中國(guó)的場(chǎng)地標(biāo)高只有21米幾，常地標(biāo)高只有198米，他的高差最大的接近20米，我們從風(fēng)水的角度上講把它叫做一個(gè)“聚寶盆”，中間矮四面高。我認(rèn)為它集中了山城重慶園林景觀的幾大特色，一個(gè)是內(nèi)外景的借用。第二是原生的水，穿過(guò)小區(qū)的兩條河流的利用和人造水區(qū)的利用，另外一個(gè)是高差的處理，在這條街上，這條線是我們景觀的中軸線，這條中軸線借用了原有的景色。它需要這么一個(gè)聚集人氣的，我們把它叫做巴街，是以硬景為主的，在這個(gè)地方消化掉了。這個(gè)地方的高差也是非常大的，在這個(gè)地方消化掉，這個(gè)地方的高差也是非常大，有十幾米，在這個(gè)地方消化掉，然后還有一條線在這里消化掉這個(gè)高差。這個(gè)高差的消化手法不一樣，這個(gè)一般是通過(guò)植物的隔離來(lái)消化的。這個(gè)地方的消化完全是通過(guò)水景，這里有三層水來(lái)消化掉這個(gè)部分的高差。這在山城重慶的坡度處理上是比較典型的。

另外一個(gè)特點(diǎn)就是我們的中心景觀和組團(tuán)景觀的結(jié)合，我們把中心景觀區(qū)定為這條線，但是每個(gè)組團(tuán)，在五個(gè)組團(tuán)里面每個(gè)組團(tuán)都有自己主題的景觀。這個(gè)區(qū)域我們?cè)谌ツ?2月份一期開(kāi)盤(pán)的時(shí)候800多套房子，一個(gè)月時(shí)間不到就全部銷(xiāo)售完，現(xiàn)在進(jìn)行的是二、三期，一期的景觀正在施工中，所以沒(méi)有圖片看到效果。

另外我要談一點(diǎn)，我認(rèn)為在我們重慶，作為山水園林城市的住宅小區(qū)景觀建設(shè)的一些誤區(qū)。使我們看到一些也算是經(jīng)驗(yàn)。

一個(gè)是小區(qū)景觀建設(shè)城市化的傾向，也就是說(shuō)我們看到有些小區(qū)采用大量的硬景，采用大量的廣場(chǎng)，其實(shí)這種是城市功能里面需要的，不是小區(qū)景觀里面需要的，在這種炎熱的夏季，我們做一個(gè)廣場(chǎng)的話，沒(méi)人會(huì)去。

第二個(gè)是坡度的平面化問(wèn)題，很多開(kāi)發(fā)商拿到一塊地都搞“移山填海，移山填溝、移山填河”，推出了平原，這個(gè)也是不可取的。

第三個(gè)是植物的異地化，這個(gè)傾向比較重，就是看到沿海的海藻覺(jué)得很好，都往內(nèi)地搬，都往自己的園區(qū)里面搬，我覺(jué)得這個(gè)也是不合時(shí)宜的，可以適當(dāng)?shù)牟捎靡恍┩獾氐闹参?，符合主題的采用是需要的，但是不能濫用。

第四個(gè)是與本土文化的沖突，每個(gè)城市都有它地域文化的特點(diǎn)。最近我們請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師，經(jīng)常都請(qǐng)境外的設(shè)計(jì)師。他們對(duì)我們城市文化的特點(diǎn)把握可能不是很準(zhǔn)確。因?yàn)槲覀冊(cè)谥貞c已經(jīng)遇到幾個(gè)項(xiàng)目屬于這種情況。建筑上有，景觀上也有，比如我們景觀上遇到一個(gè)外國(guó)設(shè)計(jì)公司，他在給我們一個(gè)小區(qū)做景觀設(shè)計(jì)的時(shí)候，他采用大量的松柏，因?yàn)樗砂卦谖覀兡莻€(gè)地方是屬于墓地使用的，就是因?yàn)樗麄儾惶私馕覀兊奈幕?

另外有一個(gè)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品做的也不錯(cuò)，但是他們開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品，怎么看怎么像個(gè)墓地，賣(mài)了三年都沒(méi)有賣(mài)完，這都是文化方面要考慮的，與本土文化的沖突問(wèn)題。第五方面我覺(jué)得是一個(gè)經(jīng)濟(jì)性和適用性問(wèn)題。前幾天我看到一個(gè)活生生的例子，我們有個(gè)小區(qū)，在大渡口，這個(gè)小區(qū)售價(jià)，現(xiàn)在重慶的大部分房?jī)r(jià)都在3000多一點(diǎn)，他那個(gè)房子的售價(jià)大概是2500元左右，但是他的景觀請(qǐng)外國(guó)公司做了一個(gè)英國(guó)皇家園林式的，大家知道英國(guó)皇家園林是需要大量的花崗巖、海藻也用了幾十棵，等等這些東西都是很大，他的中心景觀都要500元/平方米。然后開(kāi)發(fā)商一看，我這個(gè)價(jià)格的小區(qū)用這種景觀怎么得了。然后就在組團(tuán)里面去撿，然后組團(tuán)里面的都是一些小樹(shù)苗。所以經(jīng)濟(jì)性和適用性也是我們應(yīng)該引起重視的問(wèn)題。

我就講到這兒，謝謝大家！

【陳方】：剛才劉飛先生給我們帶來(lái)的是一個(gè)有關(guān)垂直景觀、坡地和自然垂直方向的利用，給了一個(gè)很好的實(shí)踐范例，尤其重慶這個(gè)城市是這方面非常有特色的城市，下面請(qǐng)各位嘉賓據(jù)自己剛才所聽(tīng)的提問(wèn)。

提問(wèn)：劉總您好，您剛才在演講的時(shí)候頻繁提到坡地建筑，我想問(wèn)兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)就是坡地建筑在做規(guī)劃的時(shí)候最應(yīng)該注意的是什么問(wèn)題？第二因?yàn)槲沂撬拇ㄈ耍容^了解重慶，我知道重慶的江景房和非江景房的價(jià)差不是很大，這是什么原因造成的？是因?yàn)橹貞c的江景資源本身就很豐富，還是因?yàn)榻胺勘旧淼膬r(jià)值就沒(méi)有做夠？

【劉飛】：我先回答后面一個(gè)問(wèn)題，作為重慶的江景房有它的特點(diǎn)，重慶的將經(jīng)資源比較豐富，重慶有兩江穿過(guò)了主城區(qū)，如果從主城區(qū)的將經(jīng)的利用線上講有50多公里可以利用，也就是說(shuō)它的將經(jīng)資源非常豐富。有江景肯定是好的，但是我們的江景現(xiàn)在的利用是不夠充分，所以說(shuō)江景對(duì)于造成房?jī)r(jià)價(jià)格的拉動(dòng)不是很明顯，因?yàn)槲覀兊慕艾F(xiàn)在通過(guò)了幾條濱江路整治之后，人實(shí)際上能看到，但是我們不能互動(dòng)，離江中間不管是南濱路也好，還是北濱路也好，都無(wú)法跟水親近，我覺(jué)得這是一個(gè)比較大的問(wèn)題。這個(gè)當(dāng)然不是我們開(kāi)發(fā)商能夠解決的問(wèn)題，這是城市規(guī)劃才能夠解決的問(wèn)題，我們?cè)谧龀鞘幸?guī)劃，做濱江路的改造，做沿河的改造不是做橋和墻。而是采用自原生自然的方式來(lái)改造長(zhǎng)江和嘉陵江，如果采用得好，我想這個(gè)就不是價(jià)格拉動(dòng)不大的問(wèn)題，應(yīng)該很大，我覺(jué)得有兩個(gè)原因，一個(gè)是將經(jīng)資源很豐富，第二個(gè)是我們看得見(jiàn)，摸不著，不能互動(dòng)。我們園林景觀小區(qū)，像那種溪流、支流里面，我們都能夠做到互動(dòng)。所以說(shuō)現(xiàn)在江景除了帶來(lái)了視線的開(kāi)拓，這個(gè)是其他景色無(wú)法比擬的，他不是互動(dòng)，這是一個(gè)比較大的問(wèn)題，而一些溪流、一些支流，特別是穿過(guò)住宅小區(qū)的一些支流是可以互動(dòng)。所以說(shuō)它對(duì)人的吸引力可能比僅僅只能看的江景更大。

提問(wèn)：劉先生您好，我想問(wèn)一下您在這個(gè)項(xiàng)目的過(guò)程當(dāng)中，從開(kāi)始與設(shè)計(jì)單位打交道，到最后在施工過(guò)程中遇到的最大的問(wèn)題是什么？

【劉飛】：景觀建設(shè)方面的最大問(wèn)題嗎？

提問(wèn)：對(duì)。

【劉飛】：效果的把握。這個(gè)效果的把握從設(shè)計(jì)到施工全過(guò)程中都存在，因?yàn)榫坝^是什么？開(kāi)發(fā)商要景觀是什么東西？就是要的效果，不管你用什么材料，用什么手法，我最后要的是效果。而對(duì)效果的把握上來(lái)說(shuō)，從設(shè)計(jì)師，景觀建設(shè)和房屋建筑建設(shè)有比較大的區(qū)別，就是說(shuō)畫(huà)在圖上的東西，落到實(shí)地上不一定是這么回事。不像圖紙那樣卡的很準(zhǔn)，而很多東西需要現(xiàn)實(shí)中來(lái)實(shí)現(xiàn)，在社會(huì)和生活當(dāng)中來(lái)控制效果問(wèn)題，這兩者各占50％，在園林景觀建設(shè)中如何把握最好的效果也是一個(gè)難點(diǎn)。您不管請(qǐng)的是哪家設(shè)計(jì)公司和哪家施工單位都可能把握不住。我們知道顏色的搭配里面因?yàn)榫坝^建設(shè)里面很多，它不像建筑，我這個(gè)立面上，這個(gè)造型我們立面上的造型可以先作出來(lái)。劃分怎么樣劃分，但是景觀的效果差距非常大。

提問(wèn)：最后的效果是由誰(shuí)來(lái)把握的？

【劉飛】：以我們的經(jīng)驗(yàn)，最終還是要由開(kāi)發(fā)商自己來(lái)把握，不要太相信別人。

提問(wèn)：雙方應(yīng)該是個(gè)互動(dòng)的關(guān)系，不斷的調(diào)整方案的過(guò)程。

【劉飛】：這是一個(gè)反復(fù)的過(guò)程，但是開(kāi)發(fā)商以我在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中十來(lái)年的經(jīng)驗(yàn)。景觀建設(shè)應(yīng)該說(shuō)在重慶從98年開(kāi)始就比較重視了，前幾年還基本上說(shuō)不上有什么景觀，98年以后景觀就逐漸被大家所重視。這五六年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，盡量相信自己。

提問(wèn)：謝謝劉總。

【陳方】：時(shí)間的原因我們就不再提問(wèn)了，最后一個(gè)問(wèn)題說(shuō)的是效果，我也有切身的體會(huì)。我覺(jué)得如果說(shuō)景觀而言，從某種角度而言也就是室外的裝修。深圳的很多朋友都對(duì)裝修而感到頭疼。特別是選材等方面，要注意。第四位嘉賓是來(lái)自南昌正榮新加坡置業(yè)有限公司總經(jīng)理吳衛(wèi)平先生。

吳衛(wèi)平

【吳衛(wèi)平】：大家下午好，我來(lái)自江西南昌的一個(gè)開(kāi)發(fā)商，我們的項(xiàng)目名稱(chēng)叫“大湖之都”，這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該說(shuō)是比較有特色的一個(gè)項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目也比較大，占地是1600畝，整個(gè)建面是100萬(wàn)平方米，從這個(gè)數(shù)字可以看到我們的容積率是比較低的，但是我們不是TOWNHOUSE的或者是別墅的項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目的最大特色我們是圍繞著一個(gè)大湖，占地28萬(wàn)平方的一個(gè)湖面，照這么一個(gè)開(kāi)發(fā)的概念來(lái)建設(shè)的。

在這里非常感謝組委會(huì)邀請(qǐng)我參加這次會(huì)議，我今天演講的題目是“生態(tài)住宅與人居環(huán)境”，談?wù)勧槍?duì)我們大湖之都的項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)談發(fā)展的趨勢(shì)。

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，人們?cè)谧非蟪鞘薪ㄔO(shè)的同時(shí)，往往忽略了區(qū)域人居的環(huán)境建設(shè)改善，特別是從去年的SARS以后，引發(fā)了人類(lèi)關(guān)于居住健康的一個(gè)深層次的思考。我們的這個(gè)房地產(chǎn)住宅的開(kāi)發(fā)，如何真正的與人居環(huán)境真正結(jié)合在一起，融合在一起。這就需要我們住宅開(kāi)發(fā)的有一個(gè)升華，從注重生態(tài)的環(huán)境，到環(huán)境量化階段的升華，如今新升華運(yùn)動(dòng)的開(kāi)展如火如荼，生態(tài)環(huán)保綠色健康這些概念基本上在住宅里面是深得人心，人居環(huán)境的建設(shè)成為大家非常關(guān)注的的一個(gè)問(wèn)題。人居環(huán)境應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)比較大的學(xué)科，一個(gè)系統(tǒng)科學(xué)。作為房地產(chǎn)商來(lái)講，我們覺(jué)得應(yīng)該有這種義務(wù)，同時(shí)也為了我們自己的產(chǎn)品更好的推向市場(chǎng)，得到社會(huì)的認(rèn)可，我們有這種義務(wù)為人們創(chuàng)造一個(gè)完美的、舒適的、健康的生活環(huán)境和居住的空間。

對(duì)于生態(tài)住宅應(yīng)該說(shuō)有一書(shū)叫做《綠色建筑技術(shù)規(guī)范編程》這本書(shū)里有一個(gè)定義，消耗地球最少的資源、產(chǎn)生最少的廢棄物，這么一個(gè)居住的小區(qū)或者是一個(gè)住宅。所以我們認(rèn)為生態(tài)住宅應(yīng)該注重人與自然的和諧共處，強(qiáng)調(diào)資源的有效利用，關(guān)注環(huán)境保護(hù)材料的回收，伴隨的是節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電和治理污染的可持續(xù)發(fā)展原則。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)有很多住宅小區(qū)的現(xiàn)狀大部分還停留在綠化量化的粗淺的過(guò)程當(dāng)中。并沒(méi)有太多的涉及到生態(tài)、綠色、健康深層次內(nèi)涵的生態(tài)住宅。其實(shí)作為一種舒適健康的居住，環(huán)境是離不開(kāi)以下幾個(gè)因素，第一是陽(yáng)光充足，空氣清新；另外對(duì)于一些有危害人體的有害放射源，包括一些波等等的規(guī)避，進(jìn)行有效的控制。第二是安靜的、寧?kù)o的生活環(huán)境，沒(méi)有噪音、沒(méi)有污染的。我們的水資源要非常的潔凈，因?yàn)槿耸请x不開(kāi)水的。第三個(gè)方面應(yīng)該是一個(gè)豐富的綠地和寬闊的室外交流空間按。還有一個(gè)就是時(shí)間比較長(zhǎng)的景觀特征。

從這個(gè)項(xiàng)目本身拿地，到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程當(dāng)中，這些因素都要充分的考慮，這樣才能營(yíng)造出高品質(zhì)的人居環(huán)境。作為南昌，大家知道可能以前感覺(jué)應(yīng)該說(shuō)也是一個(gè)比較落后的，一塊紅色的土地。應(yīng)該說(shuō)從2000年開(kāi)始整個(gè)變化是翻天覆地，如果各位有機(jī)會(huì)可以去看一看。應(yīng)該說(shuō)作為南昌這種城市，它的自然條件是非常的得天獨(dú)厚的?？赡芎芏嗄戏匠鞘械乃Y源我們也是非常的豐富，有一山、一江、兩河、八湖，這些都是已經(jīng)經(jīng)過(guò)了改造的，這里面有一些中國(guó)傳統(tǒng)的風(fēng)格的，也有一些借鑒了國(guó)外風(fēng)格的水資源的改造。

政府2000年提出生態(tài)花園城市建設(shè)的口號(hào)，通過(guò)將近五年的時(shí)間，也有了非常矚目的成績(jī)，建設(shè)了一大批的綠地、公共公園，對(duì)房地產(chǎn)大環(huán)境的改變。我們現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商比較注重自己住宅區(qū)域的環(huán)境改善，但是真正意義上講，應(yīng)該說(shuō)有了大環(huán)境才有小環(huán)境，這些環(huán)境的改善應(yīng)該對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展起到積極推動(dòng)的作用。一大批品質(zhì)優(yōu)異的，環(huán)境優(yōu)雅的樓盤(pán)拔地而起。而我們的“大湖之都”就是其中的代表作之一。

如何讓社區(qū)具有獨(dú)特的品質(zhì)和健康的特色，就需要在人居環(huán)境建設(shè)的大前提下，對(duì)社區(qū)的定位和設(shè)計(jì)細(xì)化進(jìn)行再創(chuàng)造。只有這樣的話才能作出真正符合市場(chǎng)和消費(fèi)者所需要的一些創(chuàng)新的產(chǎn)品。“大湖之都”的規(guī)劃是旨在營(yíng)造一個(gè)，我剛剛也已經(jīng)有介紹，我們這里從地段來(lái)講是屬于城市的邊緣，離最中心的地方，離最中心的廣場(chǎng)是12公里，但是交通非常的方便，一條南北方向的直線，但是我們?yōu)榱宋覀冞@個(gè)小區(qū)一個(gè)最大的特色，一個(gè)自己獨(dú)有的資源，這種水資源，有28萬(wàn)平方米的水資源，提出了“圍湖造鎮(zhèn)”規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念，造的是南昌市小的衛(wèi)星城市的概念，使其成為南昌市區(qū)周?chē)鷺?biāo)志性、文明性的建筑群體。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上我們注重整體氣勢(shì)的營(yíng)造，力求高品質(zhì)的社區(qū)服務(wù)傳統(tǒng)的高尚的都市理念，形成了南昌市獨(dú)一無(wú)二的城中城。我們?cè)谠O(shè)計(jì)之初，也是和香港建筑工程師的一種合作，在整個(gè)建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)的階段當(dāng)中的一種通力合作，我們目前的這種產(chǎn)品對(duì)南昌市是一個(gè)吸引，也是比較超前的。而且是具有明顯的差異化特征的，建筑是通過(guò)若干的圍合，形成了一個(gè)圍合系統(tǒng)。進(jìn)入到圍合里面宅間的圍合系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)“人車(chē)分流”、“以人為本”，具有豐富生活內(nèi)涵的整體空間，形成了一個(gè)城市的天際線。

我們也是充分了考慮小區(qū)與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)，使得沿湖生態(tài)住宅成為發(fā)展的需求，力求打造成環(huán)境優(yōu)美的湖畔環(huán)境，著力體現(xiàn)實(shí)用性與優(yōu)雅性房相結(jié)合的。

我們規(guī)劃當(dāng)中有一條1500米的生態(tài)走廊，本身這個(gè)湖也是一個(gè)南北向的，南北向比較寬，東西向比較窄。圍繞這個(gè)湖，從西岸我們項(xiàng)目的入口，最中心的廣場(chǎng)，占地30畝的廣場(chǎng)，我們中心的一個(gè)會(huì)所到我們沿著整個(gè)湖岸線，通過(guò)我們?cè)诤系男蓍e會(huì)所，形成了這么一個(gè)1500米的，應(yīng)該說(shuō)也是一個(gè)原生態(tài)來(lái)解釋的，通過(guò)本身自然坡地的落差。這里面通過(guò)綠化，從整個(gè)的立面上是一片樹(shù)林，平面上應(yīng)該是一片草地和其他綠景的結(jié)合。居民能夠在夕陽(yáng)之下盡享湖光水色。充分利用和循環(huán)大自然的能源。因?yàn)檫@個(gè)湖中間有一個(gè)湖心島，我們?cè)诤膷u設(shè)計(jì)有四座直徑三十米的風(fēng)車(chē)，一個(gè)是作為一種景觀，同時(shí)也轉(zhuǎn)換成一種風(fēng)能，這種生態(tài)的能源，最終也是以摩西湖20萬(wàn)平米的湖面為中心，串聯(lián)起這么一個(gè)獨(dú)具特色的小區(qū)。

生態(tài)廊里面除了風(fēng)車(chē)以外，還有太陽(yáng)能的照明系統(tǒng)，這個(gè)只能滿足公共的照明，我們這里受一些自然條件的影響，不可能像荷蘭這種國(guó)家能夠通過(guò)自己的風(fēng)向的利用，只能是滿足于公共設(shè)施，包括公共照明的能源消耗。

這里面也通過(guò)對(duì)小區(qū)的文化的灌輸著力培養(yǎng)我們這里的住戶對(duì)環(huán)保、生態(tài)的意識(shí)，珍惜環(huán)境，愛(ài)護(hù)自然，帶動(dòng)整個(gè)居住小區(qū)的生態(tài)概念，通過(guò)島居、水邊別墅，湖邊的高層，使居民能夠親近自然、親近水體。特別是我們?cè)谡麄€(gè)湖面，應(yīng)該說(shuō)是東西兩個(gè)層面，沿湖的岸線比較長(zhǎng)，在湖的東岸線我們規(guī)劃了十個(gè)島居，半島居，這里主要是一些低密度，低層的建筑為主。是讓居住的住戶享受到最好的景觀，在湖的東岸線規(guī)劃了一些高層的，從11＋1到18＋1，這里基本上形成了五大塊，應(yīng)該說(shuō)是五大大半島，整個(gè)湖岸線的長(zhǎng)度做了五個(gè)半島，這里也規(guī)劃了一些小高層的建筑按。大多數(shù)的多層建筑還是在兩側(cè)，因?yàn)槲覀冞@個(gè)湖的南北向比較長(zhǎng)，東西向比較窄。

在景觀設(shè)計(jì)上面我們配合的澳洲的（東尼）的一個(gè)景觀設(shè)計(jì)公司，他也是提出了四個(gè)原則，第一個(gè)是可持續(xù)的景觀環(huán)境，第二個(gè)是功能化的景觀環(huán)境，第三個(gè)是指引清晰的景觀環(huán)境，第四個(gè)是連續(xù)性的景觀環(huán)境。這里稍微解釋一下，可持續(xù)的景觀環(huán)境是敏感的和持續(xù)的態(tài)度去創(chuàng)造一種反映價(jià)值和系統(tǒng)的景觀，反映當(dāng)?shù)鬲?dú)特的自然環(huán)境，結(jié)合自己當(dāng)?shù)氐奶厣Ｒ驗(yàn)槊總€(gè)地方的氣侯、條件都不一樣。說(shuō)老實(shí)話我也去過(guò)很多地方，包括國(guó)內(nèi)國(guó)外的一些大中城市，應(yīng)該說(shuō)從整個(gè)小區(qū)的環(huán)境來(lái)講，還是我們深圳的這些樓盤(pán)環(huán)境營(yíng)造的比較好。因?yàn)樗幸粋€(gè)很好的條件，就是氣侯的條件在這里。剛才重慶的劉總有提到，很多的海藻類(lèi)的，確實(shí)一些熱帶植物在我們的中部地區(qū)或者是西部地區(qū)，或者是北方地區(qū)生存有很大的問(wèn)題。比如海藻基本上我們和一些合作單位談的話，基本上是按照1：1的方式來(lái)保證他的成活率，也就是我們買(mǎi)一棵海藻得花南方城市的兩倍錢(qián)。還不算運(yùn)費(fèi)，因?yàn)樗某苫盥史浅５牡?。這里就是有氣侯所造成對(duì)植物的影響，各個(gè)地方應(yīng)該結(jié)合自己地方上的氣侯，一些人文方面的原因，包括自己比較獨(dú)特的植物，象江西的樟樹(shù)就是一個(gè)非常獨(dú)特的植物，葉比較茂盛、比較大，在夏天起到了遮蔭的效果，冬天有一點(diǎn)樟香的氣息。

指引清晰的景觀環(huán)境為這個(gè)社區(qū)建立可讀性的景觀標(biāo)志性系統(tǒng)，把各自的特色表現(xiàn)出來(lái)。為居民和來(lái)訪者提供一些相關(guān)的信息，同時(shí)也為交通系統(tǒng)提供舒適和邏輯性的指引系統(tǒng)。

連續(xù)性的景觀設(shè)計(jì)是通過(guò)建立連續(xù)流動(dòng)的景觀環(huán)境，使得休閑活動(dòng)、社區(qū)的設(shè)施、生態(tài)的環(huán)境，在區(qū)域功能上面，通過(guò)物理的或者是視覺(jué)的一些連接，為所有的使用者提供一些安全方面的通道。通過(guò)人行道，小路徑，包括景觀道等等通過(guò)這些線把各個(gè)區(qū)域串起來(lái)。但是中心湖區(qū)既是這個(gè)社區(qū)的中心，同時(shí)也是社區(qū)活動(dòng)的焦點(diǎn)。我們一個(gè)方面是通過(guò)對(duì)平面水的改造，另外在水的立體方面做一個(gè)處理，比如能夠通過(guò)中間的橋梁和噴泉把水的立面的效果造出來(lái)，另外還有通過(guò)燈光的運(yùn)用。在水的處理方面也通過(guò)生態(tài)的立體的方式，在底部注入一些水藻，養(yǎng)一些觀賞類(lèi)的魚(yú)。水源是從南邊進(jìn)來(lái)，北邊出去。

另外我們這個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)比較大的特色，就是正好在南北的軸線上面，有三個(gè)湖，在北面兩公里處有一個(gè)占地1000多畝的一個(gè)湖，是由政府投資兩個(gè)億做出來(lái)的，因?yàn)槭且粋€(gè)公共性的，我們這個(gè)湖落在這個(gè)軸線的中端，我們這個(gè)湖占地28萬(wàn)平方，基本上是我們的居民可以享受的一個(gè)私家湖。在我們這個(gè)湖的背面，大概700米有一個(gè)梅湖，梅湖里面有典故，就是明末清初的一個(gè)非常有名的畫(huà)家——“八大山人”，比較有名。這三個(gè)湖能夠串起來(lái)，這里面盡可能從整體的大環(huán)境來(lái)考慮，一個(gè)方面我們作為開(kāi)發(fā)商也出資，通過(guò)和政府的溝通做一條景觀名渠，把這三個(gè)湖串起來(lái)使大環(huán)境得到改善。另外就是使我們這個(gè)湖可以得到活化，雖然可以通過(guò)化學(xué)的方式來(lái)解決，但是畢竟不是根本的辦法。水體和相關(guān)的活動(dòng)是該社區(qū)的主體。

我們項(xiàng)目目前還是在一個(gè)建設(shè)過(guò)程中，我們計(jì)劃在今年的11月份開(kāi)盤(pán)，整個(gè)是分五期做，第一期20萬(wàn)平方米，目前正在抓緊時(shí)間建設(shè)，但是從目前社會(huì)的反響來(lái)講，包括老百姓對(duì)我們項(xiàng)目的認(rèn)可程度還是非常高的。可以不斷的提供一些活動(dòng)的場(chǎng)所，更多的是可以提供一些美好的景色，同時(shí)也不忽略給公眾一個(gè)聚合休閑的場(chǎng)所，畢竟人在小區(qū)里面是需要進(jìn)行交流的。我們以前住那種單元房，住了幾年下來(lái)可能連對(duì)面的鄰居姓什么都不知道。我們這種小區(qū)，組織一些文化活動(dòng)，通過(guò)自己的場(chǎng)所，給住戶提供一個(gè)交流的空間。

湖岸線整個(gè)是1.5公里，我們叫“九九十八彎”，通過(guò)湖岸線的變化，對(duì)湖進(jìn)行了一些處理，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目添光添彩。這里借鑒我們最早在廣東樓盤(pán)所進(jìn)行的木棧道的方式，能夠與水親近交流的方式。在水中做一些小的島嶼和沙灘，，采用一些生態(tài)的濕地等等，在南北兩處布置了一些公共活動(dòng)區(qū)域和設(shè)施。充分的體驗(yàn)了景觀設(shè)計(jì)的原則。

注重生態(tài)環(huán)境環(huán)保是當(dāng)今住宅開(kāi)發(fā)的主題，也是未來(lái)住宅發(fā)展的永恒趨勢(shì)和概念?！按蠛肌蓖ㄟ^(guò)借助的一個(gè)布局和環(huán)境的設(shè)計(jì)著力改善住戶的生活環(huán)境和質(zhì)量。通過(guò)規(guī)范地利用一些自然的資源，利用一些有效的能源，生態(tài)環(huán)境的能源，進(jìn)行循環(huán)利用，減低能源消耗和污染。在環(huán)境使用上面進(jìn)行水體污染的處理。因?yàn)樗旧碛幸粋€(gè)大的范圍，所以也有一個(gè)自?xún)粞h(huán)的功能。減少成本的消化。

人居環(huán)境的建設(shè)作為人類(lèi)生活發(fā)展的保障已經(jīng)受到越來(lái)越高的重視。2003年11月份由中國(guó)房地產(chǎn)暨住宅研究會(huì)的人居環(huán)境委員會(huì)舉辦的“首屆住宅人居環(huán)境高峰論壇”，會(huì)上有專(zhuān)家提出來(lái)，中國(guó)的人居環(huán)境以新城市發(fā)展推進(jìn)工程的技術(shù)，從一個(gè)專(zhuān)業(yè)的角度、專(zhuān)業(yè)的技術(shù)綱要來(lái)進(jìn)行。其中提出來(lái)住宅的人居環(huán)境的規(guī)劃建設(shè)，人居環(huán)境的生活品質(zhì)、資源、能源和綠色環(huán)境的保護(hù)，健康住宅小區(qū)的生活方式、技術(shù)創(chuàng)新和技術(shù)進(jìn)步、城市文化的傳統(tǒng)、居住的文化、城市的功能等七大方面的具體的實(shí)施方案。

建設(shè)良好的、可持續(xù)發(fā)展的人居環(huán)境，應(yīng)該說(shuō)是我國(guó)政府歷來(lái)非常重視的一個(gè)工作按。今天共同倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展怡人的居住環(huán)境，共同引導(dǎo)人類(lèi)居住環(huán)境的良性發(fā)展，也是我們開(kāi)發(fā)商義不容辭的責(zé)任，非常感謝，謝謝大家！

【陳方】：下面請(qǐng)大家提問(wèn)，這是一個(gè)有關(guān)有水住宅的案例，對(duì)這個(gè)方面有問(wèn)題的同仁們可以提出來(lái)。

提問(wèn)：吳總您好，您剛才提出您這邊流水住宅這一塊應(yīng)該有不同的物業(yè)類(lèi)型，包括您剛才說(shuō)的高層和中低住宅的很多物業(yè)類(lèi)型的組合。我想問(wèn)一下，您在不同物業(yè)類(lèi)型的景觀對(duì)于這個(gè)價(jià)格你們是怎么樣制定的和有什么依據(jù)和方法？因?yàn)椴煌木坝^有不同的感覺(jué)。

【吳衛(wèi)平】：如果從小區(qū)本身來(lái)講，它的這種景觀是三個(gè)層面的，一個(gè)是公共的大景觀，結(jié)合我們項(xiàng)目來(lái)講就是我們公共的水體改造。另外每個(gè)小區(qū)里面的一個(gè)公共的景觀走廊，完了以后就是每個(gè)圍合里面的宅間綠地。我們當(dāng)時(shí)和景觀公司談的時(shí)候，實(shí)際上我們當(dāng)時(shí)也找了很多家，像（貝爾高林）等等，找了很多家。我們也看了自己所處的一個(gè)區(qū)位，我們自己所處城市的特征和城市的消費(fèi)能力。所以基本上我們下的是一個(gè)平均數(shù)字，末150—200左右。在這個(gè)前提下一般的情況下，像一般公共的廣場(chǎng)，中間的水體包括小區(qū)級(jí)的這種景觀肯定占的比例比較大一點(diǎn)，但是在一些圍合里面的宅間之間畢竟還是以軟景為主，盡可能消化一些硬景，多一些軟景。因?yàn)槲覀冞@個(gè)在夏天也是非常炎熱的，冬天冷夏天熱。如果太多的硬景，人不愿意來(lái)這個(gè)地方，軟景對(duì)人的需要比較多，整個(gè)我沒(méi)有區(qū)別這個(gè)是多少，那個(gè)是多少。總體最后是由設(shè)計(jì)師來(lái)把握。

提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)一下吳總，1600畝，然后又有20多萬(wàn)平方米的水面，然后有1500米長(zhǎng)的湖岸線，你是一百萬(wàn)平方米，你這么大一個(gè)項(xiàng)目的管理，包括治安、居民的管理，今后你們?cè)诳紤]的時(shí)候，就是你們自己有沒(méi)有能力管理，以及需不需要政府來(lái)介入？

【吳衛(wèi)平】：這個(gè)問(wèn)題當(dāng)時(shí)我們?cè)谧鲰?xiàng)目的時(shí)候也一直有考慮，作為我們也是一個(gè)集團(tuán)化的公司，集團(tuán)也是一個(gè)國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，我們這個(gè)公司是一個(gè)二級(jí)企業(yè)，這個(gè)問(wèn)題我們作為綜合性的開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們也有我們自己的物業(yè)管理公司，但是考慮到這個(gè)項(xiàng)目比較大，管理難度比較高，也是我們物業(yè)公司以前沒(méi)有管理過(guò)這種大型的項(xiàng)目。所以基于這種考慮，我們?cè)陧?xiàng)目立項(xiàng)之初，幾個(gè)方面，一個(gè)是策劃公司，規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑這一塊，另外包括物業(yè)管理公司也是深圳的一家國(guó)家一級(jí)管理公司進(jìn)行管理的。而且這個(gè)物業(yè)我們那兒有很多，包括國(guó)內(nèi)外的知名品牌都有，但是他們是采用顧問(wèn)的方式，我們是采取全包的方式。這里對(duì)本身的建筑的，土建部分的，景觀部分的，以及我們綜合配套部分的。應(yīng)該說(shuō)在這個(gè)建設(shè)過(guò)程中我們賦予它非常大的權(quán)利，可以說(shuō)除了政府的，除了社會(huì)監(jiān)督機(jī)關(guān)，我們甲方自己對(duì)工程的控制，乙方控制的質(zhì)量體系以外，我們這個(gè)物業(yè)管理公司也起到了對(duì)這個(gè)工程的監(jiān)督功能，我們的施工單位和我們的景觀也好，配套也好，和我們交付的同時(shí)，也是我們同物業(yè)管理公司交付的同時(shí)，責(zé)任給他了，同時(shí)我們的權(quán)利也給他了，沒(méi)有物業(yè)公司的簽字，我們這里是不會(huì)付錢(qián)的，這一塊一個(gè)是借鑒這么一個(gè)資源，我覺(jué)得現(xiàn)在像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為我們自己體會(huì)比較深的，越來(lái)越作為一種投資商的概念，現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)非常細(xì)化了，而且有很多的專(zhuān)業(yè)公司，我們?cè)陂_(kāi)發(fā)的鏈上我們也借鑒了這些資源。我覺(jué)得一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，在現(xiàn)今的開(kāi)發(fā)階段，你資源的好壞與否，對(duì)你這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的好壞與否起到了關(guān)鍵作用。

【陳方】：再次感謝吳先生為我們做了熱切的演講，同時(shí)我們也期盼著“大湖之都”這個(gè)項(xiàng)目最后以最好的狀態(tài)展現(xiàn)在我們面前，有機(jī)會(huì)我們到現(xiàn)場(chǎng)看一看。謝謝！

剛才組委會(huì)通知我，第五位嘉賓，來(lái)自蘇州蘇房集團(tuán)有限公司的總經(jīng)理姚五星先生因?yàn)楹桨嗟脑蚝苓z憾不能親臨演講了，下面有請(qǐng)第六位嘉賓，鄭州布瑞克房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理黃彬。他的成功是“帝湖成功之癢。

黃彬

【黃彬】：非常感謝組委會(huì)給我這樣一個(gè)交流機(jī)會(huì)，在演講之前我先講一個(gè)昨天晚上我的經(jīng)歷，昨天晚上大約九點(diǎn)半的時(shí)間，我所住的賓館有一個(gè)小姐給我打電話，他說(shuō)黃先生你需不需要特殊服務(wù)，我說(shuō)行啊，反正我是一個(gè)人來(lái)的，她說(shuō)這樣吧，你明天要演講，晚上早點(diǎn)休息，我明天下午六點(diǎn)再來(lái)找你，所以我想大家不用擔(dān)心，我不會(huì)超時(shí)。

昨天在吃飯的時(shí)候重慶的劉飛總經(jīng)理問(wèn)我是哪兒的？我說(shuō)我是鄭州的，他問(wèn)我演講的題目是什么，我說(shuō)我演講的題目是景觀，他說(shuō)你們的景觀和我們的不能同日而語(yǔ)了。因?yàn)橹胁康貐^(qū)的景觀比較難做。

（幻燈片）這是我們帝湖花園的實(shí)景圖片，不知道大家有何敢想，在中西部地區(qū)只要你用心到位一定有可以讓人心動(dòng)的景觀。

我糾正一下我演講的題目是“渡假社區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式”。我先對(duì)帝湖花園做一個(gè)簡(jiǎn)要的介紹。在鄭州2003年以前，我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)最大的項(xiàng)目沒(méi)有超過(guò)800畝的，另一方面政府主導(dǎo)型的城市化運(yùn)動(dòng)有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，在這個(gè)背景下帝湖花園誕生，帝湖花園總規(guī)劃用地2平方公里，總規(guī)劃建筑面積147萬(wàn)平方米，總投資額30億元，規(guī)劃住戶1.2萬(wàn)戶，建成后總?cè)藬?shù)是4.82萬(wàn)人。末

2003年6月帝湖花園一期開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)是一鳴驚人，因?yàn)樗谋P(pán)太大了。另外他有一個(gè)獨(dú)特的資源就是320畝的湖，我們的口號(hào)是“回家是渡假的開(kāi)始”。目前帝湖的開(kāi)發(fā)階段第一階段是沿湖低密度31.5萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)。二是受受沿湖小高層，第三是超越南三環(huán)，自去年至今，短短一年半時(shí)間，帝湖一期十萬(wàn)平方米住宅已全部銷(xiāo)售完畢，并交付入住，第二三組團(tuán)160萬(wàn)平方米帝湖米蘭城帝湖別墅已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售70％，在9月27日我們36萬(wàn)平方米的帝湖王府高層住宅項(xiàng)目已經(jīng)完工。

大家覺(jué)得這個(gè)有點(diǎn)兒夸張，實(shí)際上不是這樣，在河南的18個(gè)中等城市，比如在三門(mén)峽，商丘等等這樣的中等城市每年住宅開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的總量，也就是十萬(wàn)平方米左右，所以我們?cè)诙潭痰膬赡陼r(shí)間，我們的開(kāi)工面積近70萬(wàn)平方米，相當(dāng)于河南省六個(gè)中等城市住宅開(kāi)發(fā)總量之和。這個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)不是今天演講的主題所以我就不講了。

今天因?yàn)槭蔷坝^的對(duì)話交流，所以我演講的主題是“渡假社區(qū)的景觀經(jīng)營(yíng)模式”。

目前我們?cè)谏鐓^(qū)景觀營(yíng)造方面有幾個(gè)誤區(qū)，一、有景觀無(wú)藝術(shù)，景觀元素生硬推其，缺少必要的設(shè)計(jì)含量；二、有景觀無(wú)功能，忽視景觀營(yíng)造的主旨和人居住的綜合需求，可享性低；三、有景觀無(wú)建筑，景觀與建筑不相融或不匹配；第四、不均衡成本和因地制宜，為追求“異域風(fēng)情”大造景觀特色。

帝湖花園在景觀營(yíng)造的基本原則是一、以居住的舒適度與滿意度為第一原則，堅(jiān)固自然生態(tài)環(huán)境、休閑渡假環(huán)境、運(yùn)動(dòng)健康環(huán)境，家庭交流環(huán)境、學(xué)習(xí)成長(zhǎng)環(huán)境五大核心內(nèi)容，二，拋棄社區(qū)景觀的過(guò)度設(shè)計(jì)和雕琢，強(qiáng)調(diào)閑適與自然的融合，湖邊垂釣與采著落葉回家的社區(qū)氛圍。三，以湖為核心景觀資源基礎(chǔ)上的均好性和延續(xù)性，平衡景觀成本。如果我們?cè)谶@個(gè)湖做一個(gè)非常大的圖，可能會(huì)對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)和成本有一個(gè)非常難以追衡的地方，所以我們?cè)诤拈_(kāi)發(fā)商采取了任其自然，塑造一個(gè)可想、可參與的空間，較好地把握了景觀的成本。

這個(gè)湖剛才講了，在我們?nèi)〉昧诉@個(gè)地塊以后，這個(gè)項(xiàng)目基本上處于鄭州的郊區(qū)，這個(gè)湖的量比較大，所以顯得比較“荒”，比較“野”，和社區(qū)比較親和力不夠。所以我們?cè)诰坝^方面第一個(gè)要解決的問(wèn)題是要把“荒”和“野”的感覺(jué)去掉，第二要解決核心景觀資源比重巨大與社區(qū)景觀營(yíng)建均好性之間的矛盾。第三要貫穿休閑渡假的社區(qū)主題，怎樣在景觀中體現(xiàn)。這是在營(yíng)建景觀需要解決的三個(gè)問(wèn)題。

（幻燈片）這是景觀設(shè)計(jì)的效果圖。我講一點(diǎn)讓大家覺(jué)得震驚的消息，我們這些景觀都是我們自己做的，剛才很多演講嘉賓講營(yíng)造社區(qū)景觀的時(shí)候，都是請(qǐng)的國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的景觀機(jī)構(gòu)，這些景觀基本上都是在我們自己的控制下施工的。

我們剛才講了這三個(gè)存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上我們解決的方案，是以帝湖為核心景觀軸點(diǎn)的多景觀軸線設(shè)計(jì)，較好的地實(shí)現(xiàn)了主題突出與整體均好性的統(tǒng)一。我們采取的景觀元素是濱湖景觀，親水平臺(tái)，聆湖步道、垂釣臺(tái)和一些生態(tài)長(zhǎng)廊、庭院等等。

（幻燈片）大家可以看到這個(gè)圖，這是我們中心的帝湖，有325，也就是相當(dāng)于20萬(wàn)平方米，它在社區(qū)的中央，這是他構(gòu)成中心景觀集中的地方，怎么樣讓每個(gè)社區(qū)的角落體現(xiàn)這種社區(qū)的軸線呢，這是一個(gè)生態(tài)長(zhǎng)廊，在每個(gè)景觀的軸線上我們布置了一些景觀的節(jié)點(diǎn)，一些主題廣場(chǎng)，小的商業(yè)街等等，整個(gè)社區(qū)通過(guò)湖和景觀節(jié)點(diǎn)連為一個(gè)非常融洽、自然、協(xié)調(diào)的園林景觀社區(qū)。

（幻燈片）我展示一下我們帝湖在2003年推出以后我們所做的營(yíng)銷(xiāo)商的策劃，應(yīng)該說(shuō)還是不錯(cuò)的，這完全是我們本土化的公司做的，也可以說(shuō)是依靠我們公司自己的資源來(lái)做的廣告推廣。

再跟大家交流一下，因?yàn)槊恳粋€(gè)公司，每一個(gè)項(xiàng)目都有他自己獨(dú)特的歷史和運(yùn)營(yíng)模式。我們剛才講了帝湖的開(kāi)發(fā)規(guī)模和開(kāi)發(fā)速度，可以說(shuō)在全國(guó)比較少見(jiàn)。但在我們公司運(yùn)營(yíng)這個(gè)項(xiàng)目只有六到七個(gè)人，我們公司的骨干整個(gè)只有六到七個(gè)人。這么大的開(kāi)發(fā)量和策劃量，我們公司的策劃部包括部門(mén)經(jīng)理只有兩個(gè)人，可以想象我們工作的強(qiáng)度是多大，可見(jiàn)我們的執(zhí)行力是非常強(qiáng)的，是具有戰(zhàn)斗力的并且高效的公司。五

因?yàn)槲覀兊酆@個(gè)項(xiàng)目非常大，說(shuō)一我們?cè)谥v它規(guī)模大，銷(xiāo)售火爆的同時(shí)也做了一些精神層面的補(bǔ)充和推廣。

因?yàn)榻裉煳覝?zhǔn)備的這個(gè)演講稿可以講兩個(gè)小時(shí)，因?yàn)榇蠹叶急容^疲憊，在下面多比較難受。所以我們就以最的時(shí)間，把今天要交流的話題說(shuō)完。下面大家如果有問(wèn)題的話可以和我交流。

【陳方】：看樣子大家首先非常感謝黃先生對(duì)于時(shí)間嚴(yán)格的控制，因?yàn)樗雷詈笠粋€(gè)演講者這一點(diǎn)非常重要的。不管怎么說(shuō)我作為一個(gè)設(shè)計(jì)師來(lái)說(shuō)，對(duì)于這么大規(guī)模的，這么大氣魄的開(kāi)發(fā)量和開(kāi)發(fā)規(guī)模，這么短小精悍的一個(gè)公司人員組成，包括他們竟然敢說(shuō)環(huán)境設(shè)計(jì)是他們自己干的。使我們都感到非常的震驚，我想前面幾個(gè)項(xiàng)目，如果以長(zhǎng)江為界的話，都是長(zhǎng)江地域的，不管是南昌、重慶還是江西等等地方，都體現(xiàn)了中國(guó)南方人精益求精，精耕細(xì)作，小中見(jiàn)大的等等的南方人的特點(diǎn)，總算出現(xiàn)了一個(gè)北方的大氣魄的樓盤(pán)。

提問(wèn)：黃總我有一個(gè)問(wèn)題想請(qǐng)教一下，剛才您的幻燈片里面反復(fù)出現(xiàn)了一個(gè)圖片就是很大的水面然后是你們社區(qū)的照片，我想這么一個(gè)大的湖對(duì)你們的大盤(pán)是一個(gè)非常好的優(yōu)勢(shì)，但是我有一個(gè)問(wèn)題想問(wèn)一下，對(duì)于水岸線的處理還有就是水面上的，不知道您對(duì)這個(gè)景觀有什么想法？因?yàn)槲矣X(jué)得您的天際線比較平。

【黃彬】：這個(gè)問(wèn)題提的非常好也非常專(zhuān)業(yè)，你這個(gè)問(wèn)題在我的規(guī)劃設(shè)計(jì)的章節(jié)里面涉及到了。但是因?yàn)檫@不是我們今天要探討的主題，所以沒(méi)有講到，就是沿湖的天際線的問(wèn)題在整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)上我們是有所考慮的。如果說(shuō)這個(gè)社區(qū)建成以后，從外到內(nèi)有一個(gè)非常豐富的、非常契合人尺度的天際線。這里我就沒(méi)有詳細(xì)展開(kāi)講，不過(guò)您提到一個(gè)問(wèn)題我想起了一個(gè)問(wèn)題，就是對(duì)景觀的成本問(wèn)題。我們這個(gè)社區(qū)有這么大一個(gè)湖，在營(yíng)建這么大的湖，他的成本是怎么考慮的。我在深圳也待過(guò)一段時(shí)間，深圳社區(qū)的景觀成本一般是在150元/平方米以上，在鄭州社區(qū)的景觀成本設(shè)計(jì)和施工的景觀成本一般就是十幾塊錢(qián)每平方米，好一點(diǎn)也不到三十塊，因?yàn)槲覀冞@個(gè)社區(qū)比較大，我們整體的景觀成本是20元/平方米，屬于比較高的。但是我們整體的規(guī)劃規(guī)模比較大，所以我們的總體投量絕對(duì)比較大，所以我們景觀的整體控制和效果可以滿足我們蘇州的需求。

【陳方】：最后一個(gè)問(wèn)題，也是本次論壇的最后一個(gè)問(wèn)題。

【黃彬】：可能是我的演講雖然短，但是問(wèn)題解釋的比較清楚，我看就到此結(jié)束吧。

【陳方】：再次謝謝黃先生的精彩演講！