20大城市地產(chǎn)對話峰會之建筑對話

會議主題：《中國最具競爭力——20大典型城市地產(chǎn)對話峰會》
主辦單位：2004中國深圳（秋季）房地產(chǎn)交易會暨2004中國（深圳）住宅產(chǎn)業(yè)國際博覽會組委會

承辦單位：深圳市土地房產(chǎn)交易中心、深圳市房地產(chǎn)咨詢有限公司
協(xié)辦單位：深圳博思堂廣告有限公司、深圳市四和院房地產(chǎn)全程服務機構(gòu)、深圳市吉合田房地產(chǎn)顧問有限公司
會議時間：2004年10月1日—10月3日
會議地點：深圳市高交會館

　　【潘迪】各位來賓，女士們、先生們，大家早上好！十分歡迎各位在10月2號的上午蒞臨2004深圳秋季房地產(chǎn)博覽會以及2004住宅博覽會高峰論壇現(xiàn)場。今天是我們本次高峰論壇的第三天，也是我們第四個高峰論壇的開始，從昨天開始我們論壇的主題轉(zhuǎn)向了中國最具競爭力20大典型城市的高峰論壇，昨天我們來自全國各地的嘉賓在上午和下午分別就建筑和景觀進行了對話，今天我們的主題將會繼續(xù)圍繞相關(guān)方面展開，今天我們的主題是建筑對話。在論壇的開始之前，首先我向各位介紹一下今天的兩位嘉賓主持。嘉賓之一他曾經(jīng)為深圳和全國各地的很多著名樓盤進行了策劃包裝，他現(xiàn)在推出了全新的量販式的服務，以及區(qū)域投資這樣的理念。他曾經(jīng)為深圳的招商地產(chǎn)、金地、萬科和百仕達等項目進行過策劃的指導。他所帶領(lǐng)的團隊就是深圳吉合田房地產(chǎn)顧問有限公司，這位嘉賓就是總經(jīng)理石旭升先生；我們的另外一位嘉賓主持是來自傳媒界，也是我的老朋友，他1999年涉入地產(chǎn)協(xié)作，從此以后一發(fā)不可收，經(jīng)過幾年的耕耘在深圳以及全國各地的房地產(chǎn)業(yè)和傳媒地產(chǎn)等都有相當?shù)挠绊懥?，他策劃的每一個樓盤都熱銷，他包裝的每一個企業(yè)都著名，他服務過的每一位發(fā)展商業(yè)都（延續(xù)）他就是深圳特區(qū)發(fā)地產(chǎn)部的主編蔡照明先生。接下來我們用熱烈的掌聲請出今天高峰論壇的兩位嘉賓主持，石旭升、蔡照明先生。

主持人石旭升、蔡照明

【石旭升】：尊敬的各位來賓，早上好，中國20大典型城市地產(chǎn)對話第三場建筑對話現(xiàn)在開始，從昨天上午開始，我們已經(jīng)開始了社區(qū)對話，景觀對話。今天我們是第三場建筑對話。前面兩場的氣氛非常熱烈，希望我們今天上午能夠更上一層樓，出席今天的嘉賓有六位，第一位是深圳聯(lián)泰地產(chǎn)董事長黃建勛先生，第二位是大連友誼合升地產(chǎn)總經(jīng)理王禹先生，第三位是北京嘉恒投資集團總經(jīng)理李磊先生；第四位是廈門海投房地產(chǎn)總經(jīng)理彭勝利先生，第五位是杭州華門地產(chǎn)營銷總監(jiān)高宏小姐；第六位是昆明銀海地產(chǎn)總經(jīng)理劉志偉先生。

今天來我們這里的六位嘉賓可以說是既包括沿海的也包括內(nèi)地的，既包括南方的，也包括北方的。這次會議也體現(xiàn)了一個非常重要的特點，這次會議認為有三大特點：第一個特點就是注重實效，關(guān)注細節(jié)，因此我們這次請來的嘉賓與國內(nèi)的其他地產(chǎn)論壇不同，他們都是地產(chǎn)營銷的實戰(zhàn)派，而不是偶像派，這是一個特點。這個特點也是能夠保證我們在這次活動中能夠解決許多實際的問題。這次大會的第二個特點就是強調(diào)南北交流、東西對話。隨著跨區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)的建產(chǎn)趨勢，我們越來越覺得一個道理，就是南方也需要向北方學習，南海也需要向內(nèi)地學習，這次活動也給我們提供了這么一個機會，提供一個交流的機會。本次論壇的第三個特點就是強調(diào)交流和對話，強調(diào)臺上臺下的互動，希望我們這次演講的六位嘉賓既要亮肌肉也要談自己的困惑。今天來這里的聽眾實際上也是我們重要的嘉賓，也需要他們和臺上共同交流，既要抱著學習的態(tài)度，也希望能夠抱著批判的態(tài)度。甚至在我們這個會場能夠提出一些比較刁鉆的話題也是非常必要的?？偠灾褪菫榱诉_到非常好的互動和交流。下面演講將要開始。

【蔡照明】：第一位開始演講的嘉賓是深圳聯(lián)泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長黃建勛先生，我先介紹一下這個企業(yè)，深圳這幾年地產(chǎn)開發(fā)應該說是英雄輩出的時代，在之前深圳的地產(chǎn)比較著名的應該都是做投資，做金融起家的。但是最近幾年在默默當中我們成長了一批以建筑起家的地產(chǎn)企業(yè)，這個就不多舉例了，非常多，也都非常著名。他們做的項目是以建筑起家，所以從產(chǎn)品上做的非常精細，包括建筑成本的控制。在這方面應該說是我們的一個代表企業(yè)就是深圳聯(lián)泰房地產(chǎn)公司，他們最近在深圳香蜜湖投資了一個香域中央，應該也是2004年深圳地產(chǎn)的一個代表作，下面就請黃建勛先生演講。

黃建勛

【黃建勛】：尊敬的各位來賓，大家好，今天我代表深圳聯(lián)泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向大家介紹一些關(guān)于我們香域中央項目的情況。首先我介紹一下我們公司，深圳市聯(lián)泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1997年，主要致力于聯(lián)泰在深圳片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，目前公司在深圳除了正在開發(fā)的香蜜湖香域中央項目以外，同時在紅樹灣、大梅沙都有優(yōu)質(zhì)的土地儲備。

（幻燈片）這是我們公司在深圳的一個戰(zhàn)略布局，大家請看一下。下來我們具體說一下這個項目的情況。

我們這個項目從98年就已經(jīng)開始規(guī)劃設計了，2000年5月在德國包豪斯舉辦的北京、上海、深圳二十一世紀都市成就展上，香域中央作為深圳規(guī)劃局推薦的四個項目之一——參展，其他三個項目一個是深圳的總體規(guī)劃，一個是深圳的音樂廳，還有一個是萬科四季花城。

香域中央位于香蜜湖的中心位置，緊靠著43萬平方米的植物公園，這樣的居住用地在深圳市非常稀缺，而香蜜湖經(jīng)過這幾年已經(jīng)相當成熟。我們這個項目在香蜜湖這個位置是交通非常便利，而又不靠近主干道，所以是一個非常安靜的地方。（圖）這是我們的區(qū)位圖。

我們的項目古具有非常優(yōu)越的環(huán)境資源，具有四大景觀資源：一個是香蜜湖，第二個是植物公園，還有一個是安托山，還有一個80萬平米的綠化帶。我們的配套也非常的齊全，有高級中學，山姆會員店、天主教堂等等。下面我們一起來看看我們的建筑設計。

首先讓我們來看一下“香域中央”能給我們什么樣的印象，這么多年以來我們一直都在努力，怎么樣才能設計出一個能夠充分體現(xiàn)地塊價值而又具有差異化的高檔住宅精品，這是我們一直以來的一個思路。

（幻燈片）看看我們的項目概況，我們這個項目的總面積是67000平方米，總建筑面積是18萬平方米，容積率是2.07，我們的覆蓋率非常低，只有17.9％，而綠化率達到58.6％，項目由10棟17單元組成，配套有小學、幼兒園、商場、雙會所、和游泳池。

一、看看我們的規(guī)劃理念，從規(guī)劃設計一開始我們就給自己提出一個核心理念，怎么樣才能充分考慮項目和植物公園的相互關(guān)系，以求達到自然、建筑和人三者和諧交融。植物公園與“香域中央”就好比兩個握在一起的手，你中有我，我中有你，相互滲透，融為一體，所以在與植物公園接壤的450米中，我們開出了五各視線通道，讓我們的小區(qū)與植物公園僅僅的連接在一起。

二、植物公園的標高平均高于基地4米，為了使居民在小區(qū)內(nèi)活動時不至于被阻墻與公園的視線的交流，設計將利用半地下車場將整個小區(qū)的地面抬高了4米，形成了香域中央與公園的容納與溝通，而之間的澤田路變成了一個下沉式道路，避免了交通對小區(qū)的干擾。

三、為了讓我們的用戶能夠最大化的看到植物公園，我們在設計中通過底層全部架空4－6米，錯位、轉(zhuǎn)折布置，曲線與直線板、點結(jié)合，使70％以上的住戶直接看到植物公園的景觀。

四、由于基地原是植物園的部分，通過開山而成，高差起伏，在設計中將建筑層數(shù)從11、14、16、17、18、20、22、24、30層設置了9個不同高度，天際線非常豐富，層次錯落，與植物公園的地貌相吻合，這同一片區(qū)內(nèi)是絕無僅有的。

（圖）看看我們的小區(qū)內(nèi)部空間營造。我們在這里提出了幾個規(guī)劃理念，

第一我們?nèi)莘e率非常低，只有2.07，建筑覆蓋率只有17.9％，這兩個指標可能在我們這個香蜜湖的片區(qū)內(nèi)并不是最低的，但是這兩個指標結(jié)合起來形成了我們這個小區(qū)的超低密度。

第二、我們的項目是八棟板式小高層和兩棟點式小高層組成，我們采用這種方法當時的出發(fā)點就是為了保證了住戶的私秘性，將戶與戶的干擾減到最小，建筑基地是沿著基地的周邊布置的。把棟與棟之間的距離拉大。

第三、環(huán)境空間最大化，內(nèi)部的綠化率達到了58.6％，還不包括低層綠化，在規(guī)劃設計的時候我們也留出了多個出口看植物公園，這樣就把我們的環(huán)境空間做到了無限延展。

第四、在規(guī)劃設計當中我們非常重視我們這個項目的精好性，就是我們盡可能地保證盡可能多地客戶能夠觀賞到植物公園，同時又能夠欣賞到小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境，把每一戶的景觀盡量做到最好。

第五、我們在規(guī)劃設計的時候采用了一些比較新的手法，我們的內(nèi)部環(huán)境主要是由兩個園林所組成：東園林和西園林，然后中間用一條比較大的景觀帶，大概有200多米長，把兩個園林連接起來，使它們?nèi)跒橐惑w；其次還有三條次要的景觀線與外部產(chǎn)生聯(lián)系。

1、東園林是以會所和泳池為中心，四季都非常自然，生態(tài)與植物公園僅僅相連。

2、而西園林是半開放式布局設計，視野通透，簡約自然。

再來看看我們的單體設計。我們的立面設計采用了新古典主義造型，莊重的比例，見解的裝飾線條、素雅的色調(diào)、歐式的門廊、陽臺、柱形式，營造出高貴、大方、高品質(zhì)的住宅風格。

我們的陽臺都采用雙層高錯層設計，使之充分成為空中花園，在建筑形成生態(tài)概念，每戶有效的怎么不算建筑面積20多平方米。

每個單元的電梯廳均有自然采光及通風，改善了住宅質(zhì)量，消防條件大大提高。

戶型：1.戶型方正，通透，大面寬，短進深，都能形成穿堂風，大大的節(jié)省了能源，極大地改善了住宅內(nèi)部衛(wèi)生環(huán)境。

2.功能分區(qū)合理，客廳、餐廳分區(qū)明確，互不干擾，交通面積壓縮到最小，但走廊寬度達到1.4米，充分體現(xiàn)豪宅特點。

3.層高設計采用3米和3.1米，大大提高了居住的舒適度。

人行主入口：（圖）大家看看，我們沒有采用一般采用的那種非常空曠的廣場設計，而是在這里面有一個非常優(yōu)美的環(huán)境設計，讓我們的業(yè)主能夠通過這樣一個優(yōu)美的環(huán)境，慢慢走回家。

我們今天的論壇是建筑對話，我想我們這個項目也就是自然與建筑的一個對話。總的來說，我們這個項目可以用八個子來概括，中心、稀缺、純凈、完美。我們稱之為“香蜜湖·中央生活境界”。我們希望通過居住來改變我們的觀念，通過居住來改變我們的生活！謝謝大家！

【蔡照明】：董事長先留步，有兩個問題，一個是提出深圳聯(lián)泰地產(chǎn)進入深圳，黃董事長有何感想？

【黃建勛】：首先非常感謝大家對聯(lián)泰的關(guān)注，我們公司現(xiàn)在除了正在開發(fā)的這個項目以外，在大梅沙、深圳灣都有非常優(yōu)秀的土地儲備，我想誠信、務實、品質(zhì)一直都是我們的準則。接下來具體在深圳開發(fā)我想我們會沿續(xù)以這種準則廣大消費者建筑更好的房產(chǎn)，為廣大消費者建造更美好的生活。謝謝大家！

【蔡照明】：第二個問題是問聯(lián)泰地產(chǎn)的核心競爭力是什么？剛才黃董事長回答第一個問題的時候，把第二個問題也回答了，他們的核心競爭力是核心誠信、專業(yè)。

【石旭升】：下面有請大連壹品星海的開發(fā)商王禹董事長演講，大家歡迎！

【蔡照明】：我看了王董事長的項目我當時感覺比較激動，因為這是一個在大連比較靠海的項目。前天我們在給萬科做東海岸營銷策略的時候提出一個概念就是“搶占海岸線”，在中國雖然有20多個城市是沿海的，但是在能夠居住的海岸線只有30公里，我們每個人所擁有的海岸線只能用厘米計算。所以說我們的海岸線可以說是進入了厘米時代，我們對王總這個項目預祝它成功。

【石旭升】：大連這個壹品星海我本人親自看過，它最大的特色就是他的建筑群非常美，他建筑的進深是超薄的，下面有請王董事長為大家做精彩演講。

王禹

【王禹】：先請大家欣賞一下項目的大概情況（播放幻燈片）。這是一個三維動畫，剛才那個鏡頭是我們的一個陽光室（主臥室），我大概介紹一下這個項目，是坐落于大連市的星海灣廣場，南面是一個十萬平方米的人造海灘，北面是大連市的臺山，左邊是亞洲第一大廣場——星海灣廣場，右邊是大連市的一級海濱公園——星海公園，本項目總建筑面積40萬平方米，一期已建成了17萬平方米，去年10月26日開盤我們現(xiàn)在已經(jīng)銷售90％以上，平均售價7000元/平方米左右。

我們的景觀設計是由香港（貝爾高林）給設計的，大家現(xiàn)在看到的景觀主要是圍繞著海濱住宅的特色，進行的海洋公園的設計。主要有深水區(qū)、淺水區(qū)、珊瑚區(qū)和海洋文化區(qū)四個區(qū)域。同時在這四個區(qū)域中結(jié)合了老人、婦女、兒童和正常業(yè)主的活動空間。但這只是一個三維動畫片，我們認為還沒有完全表現(xiàn)到位，大連市是一個缺水的城市，我們也做了很多的水景，但是這不是一個真正的水景，是個假的水景，這個水景可以使我們北方的樓盤在冬天的和夏天的時候都能夠很好的看到水景的體現(xiàn)，不象有的水景到冬天就沒法看了。這是我們和南方的一個區(qū)別。

由于我們的集團是有五星級酒店和房地產(chǎn)業(yè)和百高級貨業(yè)組成的，因此我們的管理是以酒店五星級管理為基礎(chǔ)，去開展社區(qū)服務。我們的物業(yè)管理主要是倡導“全托付式”的物業(yè)管理，設置大堂副理的管理人員，客戶有問題，你只要找到一個人就可以全部解決。

我把項目大致的背景跟大家介紹一下，來之前會議讓我們發(fā)言，提出的題目就是“建筑創(chuàng)新”。這個問題讓我就想到我們?yōu)槭裁匆ㄖ?chuàng)新？為什么而做？其實我是開發(fā)商，大家在激烈的市場競爭中我們不得不去創(chuàng)新，只有創(chuàng)新了才能超越別人，才能趕上別人。為什么要創(chuàng)新？為什么目的去創(chuàng)新呢？實際上我們不是一個設計公司，也不是一個學術(shù)探討。我們是為了企業(yè)的利益，企業(yè)的發(fā)展的目的去創(chuàng)新。因此來說這個創(chuàng)新不是單純意義上的創(chuàng)新，而是市場有效性的創(chuàng)新。那么怎么創(chuàng)新呢？就是這個創(chuàng)新必須是建立在以往成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上有效的創(chuàng)新，有效的進步，進步大了其實客戶也不領(lǐng)情，那就需要進步的恰到好處，市場上能夠熱烈的響應。就是建立一個設計基礎(chǔ)、制作基礎(chǔ)和市場反饋基礎(chǔ)上的東西。

所以我認為建筑創(chuàng)新這個話題提的很好，但是確實很難講，很難表達的一個事情。我今天只好站在一個開發(fā)商的角度來談建筑上創(chuàng)新的問題。（幻燈片）

我先講一講我們的規(guī)劃設計，為什么要這樣做規(guī)劃設計？怎么創(chuàng)新？剛才幾副圖片都是星海灣廣場的實景，這是我們項目的位置，大家可以看到這個區(qū)域就是壹品星海的位置，這個就是星海灣廣場，它前面是一個海洋公園，然后是十萬平方米的人造沙灘，這就是海灣。這邊是國際游艇俱樂部和一級的星海浴場。這條路是大連市的第一大路——中山路。

首先我先講一下規(guī)劃設計，我們知道規(guī)劃設計就象下棋的一個布局。如果你布的好的話，建筑擺開了以后就會給他以后的生活創(chuàng)造一個良好的硬件環(huán)境。如果你布的不好，大家進去生活，進去體會這種感受的時候，可能就不是很人性化。

這個項目是占地13.6萬平方米，容積率是3.5，應該說這個課題比較難。容積率比較高，容積率高的情況下還要做的比較舒服，所以第一怎么樣把高的容積率實現(xiàn)，同時讓小區(qū)里感應的容積率要小、要低，就是建筑的密度要低。因此我們在這里考慮設計的安排是中間這一部分和前面這一部分主要是以9－12層的小高層為主，中間是19－2、30多層的大高層為主，實際上這個小區(qū)里面每個樓間距的距離都是按照小高層的距離處理的。因此當人在這個區(qū)域行走活動的時候感覺到的是小高層的距離和容積率。因此高容積率就被我們徹底的處理，使它在周邊邊界上房屋拔高解決小區(qū)感受容積率低，實際容積率高的問題。

第二個問題是看海的問題，大家都知道我們前面是海岸線，海洋公園，有非常好的景色。怎么樣使更多的住戶能看到海，能看到非常好的海，海景視野非常大，這是很重要的。這個問題我們也動了不少腦筋，大家都知道，象我這樣一個樓盤土地的話，應該說它的南北縱深是比較大的。南北縱深大了以后，擺樓房擺一排兩排是不可以的，還要三、四排的擺下去。如果我們做高層點式的話，就會一個一個擋下去，最后大家只好在縫里看，這樣看海的效果在市場上也是多見的，并不少見。我們這里考慮的就是使整個的區(qū)域以小高層來打底，周邊做一個大的高層，利用道路區(qū)分，把看海的視角閃開。而且看海的角度都是超過90度的視角來看的，比在縫里看的多得多。

項目前面還有一個海洋公園也有一些低層建筑，這樣如果都閃開也是看不到海，低層可能會有一些遮擋，這樣我們主要是把中間的低層做起來，它不會對我們其他的房間造成新的遮擋。我們的設計、規(guī)劃原則就叫“空間低密度”，大家都知道一個概念就是規(guī)劃要做低密度，但是我們往往擺規(guī)劃的時候是在平面上，而不是在立體空間上，這次我們的方案主要的新意是在立體空間上去考慮空間密度，而不是在平面上。

因為這個社區(qū)是40萬建筑面積，我們要設置很多的出入口，車輛的流動，才能把這么多人在上下班的很短時間內(nèi)疏散出去，這里有上萬人口，車輛的擁有率非常高。所以我們在規(guī)劃的時候也采取了這樣的決定，把整個的地下進行大的開發(fā)。這樣就把整個人車徹底的分流了，使交通的組織能夠比較暢順，因為我們這個樓盤在大連是屬于中產(chǎn)階級的定位，使這種階層的人考慮到私秘性的問題，所以把私秘性也解決了。很多人回家的時候在地下停車，然后直接就回家了，電梯在地下室里走。所以我們也是一個雙大堂，雙入口的社區(qū)規(guī)劃，同時因為這個小區(qū)又不可能開太多的車庫和出入口，所以我們采取了單向可變的車道組織。由于時間關(guān)系我不能太詳細的介紹，我大概就把我們規(guī)劃上創(chuàng)新的情況給大家說一下。

另外可以值得一提的是，我們這體做了一棟小戶型，我們定位在大連人的休閑、渡假第二居所，你可能買一套海濱的住宅要花一百萬以上，那么你買一個小戶型的休閑渡假可能需要四、五十萬就可以了，而且還有精裝修。所以我們就設計了這樣的一個五號樓，這個樓我們做的時候也是一個創(chuàng)新的，是一個原創(chuàng)的東西，所有的房間都朝向東南或者是西南的，而且這樣的一個設計，使以往我們設計的小戶型要么南向、要么北向、要么東向、要么西向的時候。把不通風的問題也解決了，同時我們是3.9米的進深的高度，利用3.9米的空間使一個房間的空間有兩個空間的使用情況，甚至就是贈送一部分的面積，因此推向市場以后反映非常良好，現(xiàn)在已經(jīng)100％銷售了。這個應該說也是我們的一個創(chuàng)新，原創(chuàng)的東西。

因為我們是大型海岸社區(qū)，所以在頂層設計方面我們采取的是退臺式的設計，打造出陽光無敵觀海平臺，同時在公用空間也設置了公用的上人的屋面，這樣使我們社區(qū)看海景不是很好的住戶，能夠有一個公用的空間，領(lǐng)著他的客人去感受這個小區(qū)優(yōu)越的地理位置和良好的周邊環(huán)境。這是規(guī)劃的情況，我不知道時間允不允許，我就再講一點。

（幻燈片）這是我們的一個外立面的情況，這個外立面也是結(jié)合了大型海洋生活社區(qū)的特點，一個波浪形的，流動的曲線，其實大家看到的這個曲面是比較簡潔明快的。但是做起來以后，對建筑成本的提高，對外墻磚的要求和色彩的要求都是比較高的，都是需要考慮這種變化的。

我們這里應該說每一個樓都介紹也來不及，我舉一個例子說一下，比方說我們的一號樓，我們剛才看到的動畫片中有主臥室是帶有一個圓形陽光室的，我們在一號樓設計的時候，也把陽光室設計到了客廳里面去，這樣使得觀海的效果基本上是在270度以上，效果比較好。

（幻燈片）這個是一號樓，在客廳里面有陽光室，而且半徑非常大，有3米多的半徑，人站在窗前的時候可以270度以上的來觀海景。同時我們有一個樓內(nèi)的躍層，這個不是簡單的一躍二的做法，我們是半層躍一層的做法。使得樓層之間的關(guān)系非常合理。同時考慮到適用性的問題，做了一些錯層的處理，這些問題在建筑結(jié)構(gòu)上都需要花費心思的，能夠調(diào)整的好，又不多花錢，這也是我們創(chuàng)新的一個方面。

壹品星海戶型設計追求的是全明設計，實際上我們這個友誼合升壹品星海項目我們一直追求的是全民設計，所有的房間只要你是房間就是明的，不管你是主衛(wèi)還是次衛(wèi)，不管這個房間是書房還是什么都一定要是明的，同時我們在衛(wèi)生間的處理采用的是下沉式的衛(wèi)生間的處理，包括他的煙道，以往我們用的煙道占的空間比較大，衛(wèi)生間了顯得比較局促。同時房間之內(nèi)容易有回風，現(xiàn)在我們采用了一種專利的產(chǎn)品基本上把這個問題都解決了，占地面積又小。同時我們又借鑒了非典期間的陶大樓盤的教訓，我們做地漏的產(chǎn)品都是專利的產(chǎn)品，是防串味的產(chǎn)品，因為高層比較高，沖水下來以后風就失去了，就容易串味。

同時在戶型設計上我們是站在業(yè)主的角度上去設計的，使每一個尺寸都能夠盡量的節(jié)省，這樣使客戶在買我們房子的時候買房的面積率是最小，但是功能滿足量是最高的，花錢最少。所以我們有一句話叫“毫厘必究”。比方說電視機的對角線，比方說玄關(guān)的尺寸到底是多少，餐廳是多少，陽臺窗臺之間的搭配關(guān)系每一個細節(jié)我們都是非常計較的，能考慮到這些問題就說明我們在設計過程中都進行了細致的研究。

大家說在別的項目買的房子三室兩廳可能需要很大的面積，比方是150平方米，在我們這里同樣的功能可能就130平方米，其實大家都知道，東西我們叫開間，南北叫進深，如果開間定了的情況下，比方是10米，進深每增加一米就增加了10％的面積，這樣的話當你設計的好的時候，我們做的都是小進深的處理，這樣就給客戶提供了非常高的含積量的產(chǎn)品。所以開發(fā)商在設計的時候能夠做到這一點你的產(chǎn)品就能夠得到市場熱烈的響應。

我們的高層設計都是30層的設計，百米高層在建筑上有一個要求就是高寬比，如果高寬比不對的話，可能房子的穩(wěn)定性不好。我們做的高層也是按照小高層的進深處理的，這樣我們的高寬比不夠。所以我們在結(jié)構(gòu)處理的時候就進行了一些特殊的針對性的對待。同時把結(jié)構(gòu)上的考慮把它變成功能上的使用。使得北面的疏散和通風的陽臺，大家也非常的接受。因此我們講在戶型設計、在產(chǎn)品設計方面應該說有很多方面的考慮，包括我們在小高層里面我們做1.1米寬以上的雙雁門的考慮和關(guān)緊之間的考慮，比方說我們要求大高層等待電梯廳要有通風的效果，要有這種考慮，等等等等應該說都是技術(shù)創(chuàng)新和突破方面的問題。其實我們創(chuàng)新和突破不是為了創(chuàng)新而創(chuàng)新，而是在發(fā)現(xiàn)以往產(chǎn)品的一些缺陷和不足我們進步的時候的必由之路，就自然面臨到創(chuàng)新的問題。

比方說我們觀海的這個效果，我們在陽臺處理上也有一個考慮。大家知道客廳前面有有一個陽臺，在客廳里坐的時候，會受陽臺寬度的影響會遮擋一部分區(qū)內(nèi)的景觀，同時陽臺的欄板也會擋掉你的視線有一些影響，因此我們壹品星海設計的時候所有的陽臺不是在廳的前面，而都在廳的側(cè)面，這樣使得觀海的效果更好，在書房和臥室的前面，這樣陽臺欄板的影響我們是用通透的玻璃來做。剛才給大家展示過了。

我們的海洋的波浪型的文化，我們也做了一些藍色的點綴，這個點綴我們是放在陽臺的扶手欄桿上，因為考慮藍色是海洋的特色，但是點綴的太多會使它顯得比較凌亂。

我們知道一個先進的設計，一個先進的房子的設計，它有了設計以后是不是叫做一個先進的住宅呢？我覺得還不夠，一個房子設計完了以后還要有先進的設備的輔助。我們這個小區(qū)是在海邊，在海邊就會有它的一些特色，有一些影響或者是不利，比方說潮濕，比方說有霧，這個社區(qū)我們采取什么樣的辦法，使它這些不太有利的因素不影響我們現(xiàn)代的建筑呢？我們在這方面主要采取的是一個帶新風的戶式中央空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，就是空氣調(diào)節(jié)器，有了這樣一個系統(tǒng)我們可以在有霧的天氣里比較好的除濕，可以使高層的住宅在風比較大的時候可以去換風，保證室內(nèi)的空氣清新，同時我們這個小區(qū)配備了帶新風系統(tǒng)的戶式中央空調(diào)以后，也給了一個遞熱供暖系統(tǒng)。這樣在天氣乍暖還寒的時候就有一個雙采暖的系統(tǒng)，大家知道北方供暖是有時間要求的，就會補充這樣的不足。所以我們說一個住宅不能光從設計和建筑的角度去要求先進性，同時在設備方面也要配備先進的東西。

再比如我們的保溫系統(tǒng)，在北方建設部要求，我們現(xiàn)在的保溫維護系統(tǒng)要在50％以上，這是比較老的標準。這個應該說也是不能艱難的，因此我們在窗的維護體系上，在墻體的保溫上，在所有的梁柱的保溫上都采取了特殊的工藝和處理，使得在嚴寒的季節(jié)當中不會結(jié)露等等，避免了墻體長毛、發(fā)現(xiàn)污跡的問題。

同時我們也做了智能化方面的改進和嘗試，我們采取了一種無線控制所有房間里的燈和電器設備這樣的一個系統(tǒng)，這個系統(tǒng)是無需綜合布線的，只要把這個產(chǎn)品掛在電力總線上，就可以不需要線的連接就可以實現(xiàn)無線控制，同時在總機上是有反饋的，另外一個系統(tǒng)可以實現(xiàn)電話的操作。就是電話打到家里面去，根據(jù)語音提示，設定號碼，就可以設定、電話、電視、空調(diào)和熱水器的控制。這樣你在冬季回家之前，熱水器就會打開，空調(diào)就會打開。包括我們所使用的可視對講都是五視彩屏的，這是中國目前最先進的產(chǎn)品。我就說到這里，歡迎大家提問。

【蔡照明】：剛才王總講的話有一句話我特別有感觸，他說“市場有效性創(chuàng)新”，這兩年我對深圳有一個很大的感觸，從我進入房地產(chǎn)業(yè)以來，深圳開發(fā)樓盤有一千多個，這當中只有三個樓盤是失敗的，失敗的原因就是創(chuàng)新的失敗，其中有一個樓盤是學日本的，是小戶型的、小復式的，做的非常漂亮，但是我們知道中國人住家最起碼是要有一個陽臺的，但是因為日本的住宅是不需要陽臺的，他們洗衣都是集中的。不需要陽臺來晾衣服的。但是在中國就不行，所以這個創(chuàng)新是沒有意義的。

還有一個是我們深圳地產(chǎn)界非常聰明的一個人，他自己推導出來，他覺得中國人最高理想是住別墅，別墅在中國又不能建在郊區(qū)，應該建在市區(qū)，因為中國的郊區(qū)包括深圳的郊區(qū)完全是廠房集中的地方，所以他就把別墅放在了市區(qū)，他把這個別墅都摞在了一起，后來這個項目也失敗了。這個項目完全是自己推導出來的，不是建立在成功的基礎(chǔ)上，他想的非常好，但是最后把別墅建在深圳的一個農(nóng)民房的中間，結(jié)果也是失敗了，他推導了半天和市場只差半步。

有一個問題，你剛才介紹了各種創(chuàng)新，還有沒有被超越的可能？第二你的公司將在哪些領(lǐng)域還要有所突破？

【王禹】：剛介紹完就問我能不能再突破，這是比較難回答的問題，憑著我的知覺來說往往你做到精點的時候就是新的起點。

第二個問題我覺得壹品星海這個項目一期我們傾注了很多的心血，剛才大家可能也感受到一些，做了很多的努力和創(chuàng)新，我們也得到了市場的認同。我們現(xiàn)在馬上要交房了，當我們做好的時候，我們還會發(fā)現(xiàn)在這種設計，在腦海中構(gòu)思的東西和實際的還有一些差距，或者還有一些這樣那樣小的不足。這個方面也就是我們改進的方面。同時我們也想站在更高的角度上去看待，就是使壹品星海真正能和國際目前的大型海岸社區(qū)真正的接軌、甚至去超越，怎么樣做符合中國人自己的東西，而不是說金錢摞起來，技術(shù)摞起來就是我們的創(chuàng)新。就是要符合我們的市場，尤其要符合大連的市場。企業(yè)是講效益的，尤其是講社會效益的，所以這兩手我們都壓抓，而且都要硬。

【石旭升】：剛剛王總在演講的過程當中，他有一個細節(jié)值得我關(guān)注，就是他不斷地在重復客戶感受。一遍又一遍的在說客戶感受。他在演講的過程當中提了兩個概念，我認為也引起了大家的關(guān)注，一個是“感受容積率和實際容積率”，還有一個是“立體低密度和實際低密度”，實際上這里總的來說都是一個感受的問題，都是客戶感受的問題。在這點上我認為大連壹品星海這個項目，因為我親自去看過，而且對這個項目也非常的關(guān)注。也把它作為我們公司研究的一個重要的個案，所以還是非常有意思。在這里我想問王總一個問題，我們壹品星海的開發(fā)商如果到南方來開發(fā)，會采取一種什么樣的姿態(tài)？或者同樣一個問題，如果是南方的開發(fā)商到大連去開發(fā)王總會給他什么樣的意見？

【王禹】：談談直覺，南北方最大的明顯差異就是冬天要采暖，房子要保溫，不能有冷橋，否則就要結(jié)露水，這是最關(guān)鍵的一個問題。第二就是可能南方的建筑成本會比北方低。它不需要那么多的維護結(jié)構(gòu)，不需要考慮保溫系統(tǒng)，埋深等等問題，而且他的管線可以在樓外走，這在北方是不可想象的。我們經(jīng)歷了嚴冬就覺得夏天比較舒服，所以我想我們到南方來興許會輕松一些。

【蔡照明】：下面要介紹的開發(fā)商是北京晶城秀府的開發(fā)商李磊先生，之前我對北京的開發(fā)商印象不是很好，因為我曾經(jīng)寫過一篇文章是《從嘴巴地產(chǎn)到手工地產(chǎn)》剛才聯(lián)泰的黃董事長是代表了深圳地產(chǎn)企業(yè)的大大小小的老總，我們深圳的老總在外面演講的時候，講的都不是特別好，一開始我覺得我們深圳地產(chǎn)的老總都是南方出身的，講白話大家聽不懂不太好！最后發(fā)現(xiàn)我們深圳地產(chǎn)商也都是全國各地來的，口才也不錯，但為什么講不好呢？因為我們很多的精力都是用在研究產(chǎn)品上，而不是想北方的地產(chǎn)商做概念做的很多。如果我做概念做這些東西會講的很好，我前年住交會的時候，北京的潘石屹在演講的時候，一大堆的人提問，我當時就說了《從嘴巴地產(chǎn)到手工地產(chǎn)》。

【石旭升】：我們希望南北有一些交流，我們提出南北方人互相學習，北京人還是有地方值得我們學習的，即使是吹牛的地方也值得我們學習。北京在住宅方面有很多都走在全國的最前面，比如最早提出“恒溫、恒濕、防燥”，在室內(nèi)有很多的探索，在全國也是走在最前面的，所以我覺得需要南北學習的，以前我和蔡總的看法一樣的，覺得北京人太吹牛了，沒意思，太空了。今天我們把北京人請過來，就是為了把北京人請到這里，讓全國人向他們好好學習。

【蔡照明】：但是我前一段時間到了北京，看了李總這個項目，我是在之前就看了北京的一個著名項目再看李總項目的，當時我提了一個感覺，我說他這個項目是一個自食自立的建筑。因為北京的建筑大多數(shù)是建給別人看的，或者北京的很多房子外立面更方面看的很舒服，更多的是建筑師的原創(chuàng)，整個景觀外面看起來非常的好，我記得當時在看他之前，看了萬基那個項目，當時在北京賣的特別火，我們一進房間就看一個巨大的陽臺上面加了幾個柱子。把整個視線全部擋住了，外面看起來很好，但是在里面完全沒有舒適的感覺。

但是看了李總的地產(chǎn)之后，改變了我的看法。和李總聊天發(fā)現(xiàn)李總原來在深圳做過地產(chǎn)開發(fā)的，所以他有這樣的經(jīng)驗，下面有請李總演講。

李磊

【李磊】：剛才蔡總說了，北京的開發(fā)商和南方的開發(fā)商的比是嘴巴地產(chǎn)和手工地產(chǎn)。我今天也沒帶我這個項目的三維動畫，大家今天也沒法看到我們這個項目的立面規(guī)劃，我還是帶著嘴巴來的。還是嘴巴來介紹我的項目，其實今天來不是跟大家介紹項目，我想南方也好，北方也好，它都是要結(jié)合自己當?shù)氐娜宋摹⒌乩?，包括你所獲得的那塊地的實際情況，做一些你的建筑思想的確立，然后跟建筑師一塊兒作出你的產(chǎn)品。都是“仁者見智，智者見智的”，我和大家在這方面本來交流的就比較少，我想談的話題是精細地產(chǎn)，實際上是借住博會這個機會和南北方的一些同仁談一談“精細地產(chǎn)”這個概念，還是談的北京人談的概念。但是我覺得這個概念其實是我們做事業(yè)也好，我們做我們的產(chǎn)品也好，他的一個指導思想，我的產(chǎn)品的指導思想是什么？確實在北京做產(chǎn)品做的比較精細的少。而且這么多年過來，就北京這個市場，它的完全商品化時代到來的比較晚按。我們只是到了98、99年中央機關(guān)不再福利分房了。那個時候北京才開始有完全的商品房市場開發(fā)。在這么一種背景下，過去大部分是福利分房，也就是我們開發(fā)商的思想是在基本建設，在這個基本基建思想的基礎(chǔ)上產(chǎn)生了市場思路，他的產(chǎn)品設計和整個項目的策劃與區(qū)域市場的背景有很大關(guān)系。但是這些年來北京的市場在產(chǎn)品方面也在成熟。

今天又不一樣了，我想全國的開發(fā)商面臨的都是同一個問題——資源短缺、成本提高。也就是大家今年上半年最熱談的話題“8.31”，不僅北京的開發(fā)商，全國的開發(fā)商都一樣，我們又開始面臨從去年的121號文件，從金融大土地我們都面臨著非常關(guān)鍵的問題——資源的短缺。

過去大的開發(fā)商層出不窮，一個綜合的房地產(chǎn)開發(fā)公司有多少多少土地儲備，每年他要開多少個項目，他每年的開工面積要多少萬平米？那么今后可能這種情況會很罕見了。你每年不會有那么多項目再去做了，你沒有那么多的土地儲備了。你對你未來的土地儲備是不是很有信心？我曾跟蔡總探討過一個問題，就是今后我們可能一個項目要當兩個項目來做了。那么這個就要求我們的開發(fā)商可能必須有一種轉(zhuǎn)變觀念，那也就是我今天提到的“精細地產(chǎn)”。

這是我們所面臨的市場的外部環(huán)境的變化逼得我們必須這么去做。而且也是這個行業(yè)應該成熟到這種程度了。也就是說地產(chǎn)從90年代初開始做，我是從92年有幸在深圳開始這個行業(yè)的，我過去是在工業(yè)企業(yè)做，我在多個場合和別人交流，我進入開發(fā)商被任命到房地產(chǎn)公司當總經(jīng)理的時候，都不知道建筑圖紙是藍色的。那么到今天可能我隨身帶的筆都是建筑師用的，隨手從他們那么拿來的，而且我也習慣用這樣的筆。有十幾年的發(fā)展，這個行業(yè)已經(jīng)成熟了，你必須為這個社會，不管是建筑師還是開發(fā)商要留下很多精品，要留下很多五十年、一百年不落伍的產(chǎn)品、建筑精品。

過去我們都是很粗放的在做房地產(chǎn)開發(fā)，這種房地產(chǎn)開發(fā)又建立在四十年到五十年的基本建設。沒有房地產(chǎn)只有一種基本建設的開發(fā)思路，都是我們某個工業(yè)項目的小的組成部分，基本建設，做宿舍。那么現(xiàn)在進入到了房地產(chǎn)時代，到今天殘酷的面對的是資源緊缺的時代。

在我們前一個時代，大家可能只是重視你項目的一個或幾個環(huán)節(jié)，今后我們每位開發(fā)商面臨的是要非常精細的對待開發(fā)過程中每一個環(huán)節(jié)。大概在一個多月前，我們公司在8月29日在公司開例會的時候，就是如何面對“8.31”，在北京很嚴峻，我們談到一點，就是我的成本已經(jīng)高得，按靜態(tài)的分析已經(jīng)高出我們所能想象的售價了。那么我們還怎么做到行內(nèi)大家通常所說的開發(fā)商20％的毛利。兩個方面，從管理學來講就是“開源、節(jié)流”，開源實際上就是做到提高產(chǎn)品的附加值，使得產(chǎn)品能夠高賣10％。節(jié)流就是降低成本，全國的房地產(chǎn)開發(fā)商我想大部分都可以把自己的成本再降10％，這是沒有問題的。

那么第一方面我們提高產(chǎn)品的附加值實際上就對我們整個產(chǎn)品從建筑設計到產(chǎn)品軟件的服務，綜合的提高產(chǎn)品的附加值，第一個問題就是我們的設計。其實作為一個北方的開發(fā)商，我覺得在自己設計的思想方面也應該有自己要堅持的東西，比如我個人一直反對在北方地區(qū)建“短進深”的寬HOUSE，因為北方和南方太陽的緯度不同，而且我們的溫度比較低，我們需要保溫，需要節(jié)能。當然我們要做到舒適和經(jīng)濟，在舒適和經(jīng)濟的基礎(chǔ)上你應該做到怎樣提高進深，加大進深。當然也不能象北京的很多產(chǎn)品都是粗粗壯壯的，這個點很難找。特別是今天土地資源非常的稀缺了。在一塊土地上，不能加大房子的進深，而只是求一個短，一個寬，那么這個時候我覺得不管對國家還是對我們開發(fā)商企業(yè)本身都是土地資源的浪費。那么這個時候我們所想的方案，從開發(fā)商家度考慮建筑方案，一方面是企業(yè)的經(jīng)濟責任，一方面是社會責任。這個時候我們談的建筑就是如何給我們創(chuàng)造更多的價值？而如何創(chuàng)造最高的價值，最后才決定你怎么去舉牌，拿你面對的需要競拍的那塊地？開發(fā)商面臨著我們每一塊土地我到底是100萬，120萬，還是150萬去拿這塊地？決定于我們的建筑方案了，不同的建筑方案最后創(chuàng)造出的效益是不一樣的，我到底怎么獲取這個土地？建筑設計要在土地成交之前，我的方案設計要在土地成交之前。而且針對這一些，我剛才談的都是一些我們可能每一個開發(fā)商未來要面臨的環(huán)境和未來要面臨的市場。

結(jié)合這些我們自己，就是作為嘉恒投資，作為我自己來講，是在北京，我們2002年才開始進入開發(fā)這個行當，同時我們確實現(xiàn)在在北京有百十萬平米的土地儲備，做了三個項目。雖然都不是太大，但是現(xiàn)在目前市場上的反映還是比較好的，特別是作為我自己來講，比較喜歡、比較投入的愿意研究產(chǎn)品，研究設計，使得我們推出來的項目一般在這個區(qū)域都能夠比區(qū)域內(nèi)其他的項目高出20％—50％的價格。這樣給我一個啟示，剛才我說了，提高產(chǎn)品的附加值是能夠給我們帶來利潤的。而這種奇跡不止在北京，恐怕在內(nèi)地或者北方一些開發(fā)不太成熟的區(qū)域都應該還有非常好的借鑒。

這個也得益于我們對建筑、對產(chǎn)品開發(fā)的常年關(guān)注和準備。比如我想跟大家談的，作為我是一個開發(fā)公司，我有一個比較關(guān)聯(lián)性的建筑設計師，因為我過去是做工業(yè)的，我同時為他建立了一個什么呢？我們過去在工廠工業(yè)里經(jīng)常遇到的一個試制車間，工藝車間，我為我的建筑設計師建造了一個戶型車間。剛才我們幾位都在講戶型設計，戶型設計方面我曾經(jīng)我們談買了一棟住宅就是買了一種生活方式。我們根據(jù)生活方式的變化，同時和生活方式潮流的引導，去研究我們的房子，不僅是建筑立面，還有它的平面，它的平面不止要停留在圖紙上，還要把我們的平面放到我們的試制車間里面去?；蛘呤菓粜蛙囬g，戶型工廠。我們一個產(chǎn)品越來越復雜，一個十幾萬平米的項目可能要甚至三五十種，七八十種戶型的變化。其中的主流，主要的變化，主力的戶型都有十幾種，都應該是在你的戶型工廠里做過一比一的實驗，做過一比一的設計。同時再把煤、水、電、氣、熱都引起去，這樣才能做到設計的精細。但是今天蔡總剛才談的，北京的開發(fā)商不僅是在概念，或者新材料，新設備的使用上有創(chuàng)新，還是能跟上整個主流市場的。

那么現(xiàn)在象我們這樣的開發(fā)商北京不止一個，已經(jīng)開始很著重到重視到更直接，更普通，比如平面的立面的精細設計，適應市場的需要。土地資源的稀缺我還談到了給我們帶來的要求是我們必須精細做我們的產(chǎn)品。

還有一種感受也和大家交流一下。越來越感到過去房地產(chǎn)是制造行業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)向服務業(yè)轉(zhuǎn)化了，過去我們是制造業(yè)，現(xiàn)在越來越轉(zhuǎn)向服務業(yè)了。就是我們要轉(zhuǎn)換我們的思路，我們到底應該怎么做開發(fā)？怎么面臨著做精細地產(chǎn)？所有開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)，調(diào)整你的思路都是一種指導思想，都需要一種指導思想。這一點我們談到，我們所從事的行業(yè)已經(jīng)從制造業(yè)慢慢的轉(zhuǎn)向服務業(yè)了。

第三方面我想跟大家談的就是“精細地產(chǎn)”。還有一個可能跟今天的話題稍微遠一點的，就是精細地產(chǎn)需要每一個開發(fā)公司必須做到精細的管理，這可能跟我們今天的建筑話題稍微有一些距離。但是我們只有十年的房地產(chǎn)開發(fā)歷史，我們的房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分在管理方面還是粗放的。剛才我談到了，就是說絕大部分企業(yè)可以在成本控制上壓低10％，原因是什么？就是因為我們過去管理太粗放了。就是成本控制，很重要的環(huán)節(jié)就是我們建筑的前期控制，我們壓掉10％的成本，第一個要做的就是在建筑設計方面開始降低成本。這方面大部分開發(fā)商重視不夠，因為他們對建筑的設計，對建筑這方面不是太專業(yè)。

所以講到今天，今天我簡單進入這個場所談的是通過“精細地產(chǎn)”這個話題和全國的開發(fā)商交流一下，我們未來面臨的是什么？ 我們需要調(diào)整我們自己的開發(fā)思路，工作的指導思想。我們的成本提高了，我們的資源稀缺了，要求我們必須得精細的做我們的地產(chǎn)。我就講到這里，謝謝！

【蔡照明】：謝謝李總的精彩發(fā)言，下面可以提問。剛才我接到一個條子，問李總談精細地產(chǎn)，李總原來是不是做精細化工的？

【李磊】：我原來是在電子的企業(yè)，我是學工業(yè)經(jīng)濟管理，結(jié)果畢業(yè)一直在工業(yè)口，在電子口工作。還有剛才可能沒有提到的，我今天沒有拿我們的動畫過來給大家欣賞。今后希望大家到北京之后，在北京的楓莊，大家可能知道，在北京的南城，南三環(huán)外有我們的項目是晶城秀府，這個名字還是蔡照明幫助我起的名字。

【蔡照明】：剛才李總講的一個特別重要的，我們號稱也是代表深圳地產(chǎn)的理念，但是這個理念李總提出來以后是向深圳和全國提出這個理念，我們辦《深圳特區(qū)報》，現(xiàn)在所謂的參加全國報業(yè)改革試點，馬上可能也要準備上市。我們?yōu)槭裁磿钦涡б婧徒?jīng)濟效益雙收，一方面我們是有十六個版，后半部分有30多個版，所以他也是把一個項目當成兩個項目來辦，所以我們可以取得經(jīng)濟效益和社會效益的雙豐收?，F(xiàn)在我們是管地產(chǎn)這一塊，我們現(xiàn)在也是辦兩塊。

另外我們也是為我們的廣告客戶服務的，我們也是把一個版當成兩個版來辦的。李總剛才講的“一個項目當成兩個項目來做”，我已經(jīng)是先做了。

【石旭升】：下面將邀請來自廈門的未來海岸的開發(fā)商彭勝利總經(jīng)理上臺給我們演講。廈門在住宅建設方面好的產(chǎn)品不太多，但是未來海岸出來以后讓人感覺眼前一亮，未來海岸有100萬平方米，都是國內(nèi)的建筑大師做的，做的形式就是貌似新河灣。但是實際上這個項目比較符合嶺南環(huán)境的特點，做了非常多的雕龍畫鳳的東西，非常精彩。這個項目在景觀、環(huán)境和配套方面都有非常多的閃光之處，比如說八個組團就有八個會所，這一點讓人感覺的非?？扇〉牡胤?。下面有請彭勝利總經(jīng)理為我們做精彩的演講。

彭勝利

【彭勝利】：各位嘉賓，今天我跟大家探討的主題是“大型高尚濱海休閑社區(qū)與廈門未來海岸”。

首先講一下項目的概況，未來海岸是由廈門海投房地產(chǎn)有限公司自籌資金進行開發(fā)的一個大型濱海住宅社區(qū)開發(fā)項目。該項目是按照“廈門十五發(fā)展規(guī)劃綱要”提出的逐步實現(xiàn)廈門從海島城市向海灣城市轉(zhuǎn)變的要求，和市政府領(lǐng)導的相關(guān)指示，要把海昌建設成為大廈門最亮麗的一片精城，按統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一配套的思路來建設的高尚住宅小區(qū)。

該項目獲得廈門市唯一的精品規(guī)劃樓盤獎，并且列入了廈門市的重點工程項目，這在廈門市的房地產(chǎn)業(yè)列入市里的重點工程項目當中也是唯一的。未來海岸占地72萬平方米，總建筑面積超過百分之百萬平米，有獨棟別墅，聯(lián)排別墅，多層、高層等等。

該項目位于廈門本島CBD，項目用地僅鄰52米寬的旅游觀光大道，與繁華的廈門本島CBD，海上花園鼓浪嶼遙相呼應，具有獨特的山海湖景觀。

該項目聘請美國WY國際設計顧問公司通令項目規(guī)劃和建筑方案設計；聘請美國SWA集團擔當園林景觀設計；聘請香港戴德梁行作為項目物業(yè)管理顧問及現(xiàn)場總監(jiān)。

我們著力將該項目精心打造成融生態(tài)、環(huán)保、科技、藝術(shù)、人文為一體。綜合體現(xiàn)濱海高尚住宅品質(zhì)的大社區(qū)，

第二講一下布局，我們的設計是以海為主題，利用海灣大道和內(nèi)湖周圍寬闊的綠化帶，將國際先進的設計理念與廈門海岸相結(jié)合，營造舒適宜人的自然環(huán)境與人文環(huán)境。促進人與自然及人與人之間的親和關(guān)系，強調(diào)居住環(huán)境均好性和居住家園的人情味與親切感，使居住環(huán)境給人以回家的感覺。

建筑布局與朝向充分考慮嶺南氣侯、居住習慣和利用，以市場調(diào)查為依據(jù)，尊重當?shù)?0％重南北朝向，50％重景觀的要求。建筑采用自然錯落的排列，半圍式樣的布局，以及錯落式的樓間關(guān)系，打破以建筑為界面的圍合庭院式的刻板模式，體現(xiàn)了自由流動的群體組合的建筑美感，與豐風情萬千的亞熱帶環(huán)境相結(jié)合?；▓@圍繞建筑，建筑座落在花園中，構(gòu)成建筑與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，真正做到人景互動。

通過自由多變的建筑組合和漂移灑脫的空間形態(tài)，質(zhì)樸的材質(zhì)，柔和的色彩，親切的尺度和豐富的細部錯落于園林之中，給人規(guī)律有序，營造出了浪漫休閑的亞熱帶濱海家園。

住宅布局在以南北朝向為主的同時，少量東西向單元享有優(yōu)越的海景或山景。從而為銷售提供均好性和可選性，圍而不合的組團布局，保留東南開口，有利于東南的疏導和共享。此外自然村落式的布局使得盡量多的單元享有海景，令后排也有較好的海景。取得較好的景觀均好性，靈活錯落的布局有較好的私秘性。

社區(qū)配套建筑緊扣“以人為本，自然和諧”的理念，在建筑上繼承了未來海岸住宅建筑的夏威夷風格，使其自然和諧。在配套布局上突出了“高尚”二字，引名校、名店，規(guī)劃建設高品質(zhì)的會所、學校、幼兒園、酒樓、商業(yè)步行街、大型超市等，讓小區(qū)業(yè)主盡情享受足不出戶的便利，體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。

第三個是單體設計，公寓住宅有多層、小高層與高層，基本為一梯兩戶、一梯三戶和一梯四戶。戶型設計以人的居住生活行為規(guī)律為原則，空間尺度適宜，功能布局合理。做到明衛(wèi)、明廳、明臥；主要的居住空間沒有相互干擾的現(xiàn)象以確保居住的私秘性。

考慮空間利用的經(jīng)濟性和住戶使用的安全性，部分戶型帶有入戶的小花園，一梯兩戶為板式設計，充分發(fā)揮板式戶型通透舒適的優(yōu)勢。組織良好的穿堂風。

一梯三戶和一梯四戶采用大開前后單元距離的微型平面，使后排的大戶型有更開闊的景觀面，每套都有充足的陽光和良好的視野?；颈ＷC每戶都有板式單邊樓房的通透舒適感，良好的穿堂風使住戶在夏天不用空調(diào)都覺得涼快舒爽，每棟樓的電梯間都設計成開敞通透的明廳，給人舒適的感覺。

首層設私家花園，頂層為躍層式的住宅，頂層住戶有花園和良好的景觀視野。中間層除設有必要的陽臺外，主要臥室還設有一個陽臺，使中間層的住戶也能充分的親和自然。

第四是建筑設計的技術(shù)特點，南北方的人文與自然環(huán)境的差異決定了住房的建筑設計的差異。廈門地處夏熱冬暖地區(qū)，春季要注重除濕防潮，夏季要注重隔熱，降低空調(diào)能耗等，為了使未來海岸住戶在精神上，身體上完全處于良好的狀態(tài)，我們提倡“大眾參與、人人健康”的理念，為住戶提供良好的居住空間，以及健康的生活方式，為此我們這個項目申報了國家健康試點工程。我們采取了以下的措施。

一隔音降噪措施，樓板內(nèi)置80K，15MM厚玻璃棉，以降低樓板撞擊聲，外墻分戶壁采用190多孔粘土磚，外門窗采用平開式塑鋼中空玻璃，為了將早，廚、衛(wèi)排水立管，采用UPVC內(nèi)螺旋管，排水水平管采用芯層發(fā)炮管，并置于夾層內(nèi)。

第二個是保溫隔熱措施，廈門地區(qū)地處我國下熱冬暖地區(qū)，所以節(jié)能的關(guān)鍵不在外墻上，而在外墻的門窗，改善提高外墻的門窗性能，可以顯著的降低夏季空調(diào)耗能。

所以“浪琴灣”項目東西外墻內(nèi)側(cè)做25厚劇本顆粒保溫砂漿，外墻門窗采用平開式塑鋼中空玻璃，采用平開空增加了進風面積，改善室內(nèi)自然通風狀況，屋面保溫隔熱采用倒置式的20厚積塑聚苯板保溫層。

電梯均采用無機房節(jié)能，低噪音電梯，廚衛(wèi)排氣道采用建設部推薦產(chǎn)品——BPSIII型住宅符合式垂直集中派煙系統(tǒng)，衛(wèi)生間采用多空道地漏等。

隨著社會和經(jīng)濟的發(fā)展，人們對住宅舒適性的要求越來越高，只有推進人們生活理想要求的產(chǎn)品才能越有生命力。隨著南北文化的融合，以及多樣化的生活理念南北方的差異也在日益縮小。

我們不僅要考慮地區(qū)存在的差距，以及生活需求的不同而導致的差異性，我們要以發(fā)展的眼光來看目前的趨同性。

目前來看我們未來海岸一期“露琴灣”已經(jīng)開發(fā)完畢，二期的浪琴灣也已經(jīng)開發(fā)完畢，三期的“碧海灣”昨天正在開盤，四期和五期正在組織設計。

一期“露琴灣”已經(jīng)銷售完全，二期的浪琴灣到昨天為止已經(jīng)銷售了95％，三期的碧海灣昨天已經(jīng)銷售了一部分，我們所處的濱海位置和我們這個項目也有一點關(guān)系。我們這個項目和剛才的大連項目也有一點相同之處，我們是面對著廈門最繁華的CBD中心，我們相鄰的城市中心就是海灣新城CBD中心，處的位置相對還是不錯的。

下面是一些實景展示（播放幻燈片）感謝組委會給我這次機會和大家交流，我也希望通過這次對話大家互相學習，共同提高，使我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)水平能夠更上一個臺階。謝謝！

【石旭升】：謝謝彭總給我們做精彩的發(fā)言，剛剛有一位聽眾給我們提出一個問題，請問彭總，未來海岸大盤模式在大盤開發(fā)的過程中有哪些突破？和其他的大盤有哪些差異？

第二個問題是，未來海岸是由WY公司設計的，我在國內(nèi)也是看了很多設計公司做的樓盤，包括廣州的新河灣，廈門的未來海岸和蘇州的華興國際在那邊做的天寓，還有其他的樓盤都是WY做的。想問一下我們這個未來海岸結(jié)合嶺南的文化，在這一塊有哪些突破？請彭總給予回答。

【彭勝利】：在大盤模式上的突破我想主要是四個方面的突破，一個是在規(guī)劃上，我們是扛著城市規(guī)劃的大旗，同廈門由海島城市向海灣城市的轉(zhuǎn)變，這個戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變我們是相呼應的。所以我們未來海岸的廣告語就是“廈門海灣城市從這里開始”。事實上也就是我們的未來海岸的開發(fā)，不知道大家有沒有去過廈門，我們廈門提出的是本島，一個是島內(nèi)，一個是島外，過了廈門大橋就是島內(nèi)，廈門大橋以外的就是島外，現(xiàn)在廈門提出來由海島城市向海灣城市轉(zhuǎn)變就是輻射這個島外的幾個區(qū)，變成了一個眾星環(huán)月的勢頭。連接這四個區(qū)的是一條海灣大道，我們的未來海岸就是海灣大道的起點，我們的隔海對面就是鼓浪嶼。所以在規(guī)劃上在市政府提出這樣一個大的思路的時候我們就迅速的切入進去把我們的未來海岸建起來。目前在廈門我們提出來是“未來海岸成為廈門城市建設的標桿”。

第二是在區(qū)位上，剛才我也已經(jīng)介紹了，我們面對的是CBD的中心，廈門市的CBD中心，我們緊鄰的是海昌新市區(qū)的CBD中心，我們門口有一條景觀大道，這個景觀大道有六公里長，到達廈門市的CBD中心只須15分鐘的車程。所以在區(qū)位上也是有所突破的。因為在這之前，香港有一個很有名的地產(chǎn)商到未來海岸這個位置上考察過了，他說他考察了很多的項目，他說這個項目他沒有把握，所以他沒有拿下來。后來我們始終堅持這塊地產(chǎn)是可以做起來的。最后我們下決心還是做起來了。

【石旭升】：剛才您談了很多的都是這個項目的環(huán)境優(yōu)勢、自然優(yōu)勢，想問你一個問題，大盤都是由大開發(fā)商開發(fā)的，那么廈門海投公司有多大？

【彭勝利】：我們廈門海投是廈門市的國有一級企業(yè)，在廈門市我們連續(xù)五年是福建省的利稅三百強，連續(xù)三年是中國房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)。我們未來海岸的總投資是四十多億。

【彭勝利】：第三個是在社區(qū)配套上的突破，我們主要是追求了一個高尚休閑、體貼、便利，所以我們把北師大的海昌附校引進到我們這個社區(qū)里來，實現(xiàn)一站式的教育恩。這個教育和其他的地產(chǎn)有所不同，我們北師大附校從幼兒園到高中，到海外留學是一站式服務，包括將來的社區(qū)繼續(xù)教育，所以在未來海岸享受的是高層次的教育。

生活配套方面包括酒店我們都引進了廈門最有名的一個酒店，我們的裝修商是按五星級的裝修來做的。投資1200多萬來投資做的。在濱海休閑生活上我們也是按最高規(guī)格進行配套，雖然我們是靠海，我們把海的沙灘灘土進行了整治，這個已經(jīng)列入了計劃。最后一個也是最主要的，就是我們在大盤的格局上進行的突破。島外的大盤很多開發(fā)商都是做低層次的覆蓋，我們做的這個大盤是引領(lǐng)了對整個島外的建設格局產(chǎn)生了改變。

第二個問題我也看了你們吉合田的那本書上講的問題，講到了我們未來海岸和新河灣有些相似的建筑風格的問題。到過未來海岸的人，認真的品位了未來海岸的人就不會產(chǎn)生這種感覺，因為未來海岸是一個濱海，所以我們很大的風格是體現(xiàn)了我們的海洋文化，我們里面的每一個設計和布局包括我們的景觀布局都和海洋文化緊密相連，包括我們的海灣也是夏威夷風格來做的。因為我們在閩南還滲透了很多閩南人的生活習慣在里面，所以說仔細的去揣摩的話，它和新河灣有很大的不一樣。

石旭升：非常感謝彭總精彩的發(fā)言，廈門自從有了未來海岸之后，對廈門整個的房地產(chǎn)已經(jīng)提高了一個檔次。廈門這個城市也是非常有特點的，它的外銷達到了60％，包括銷往內(nèi)地的周邊的泉州和漳州以及包括東南亞一些地區(qū)的老外也在廈門，特別是在未來海岸買房子。這也是值得慶賀的。我們將對未來海岸作進一步的研究。

【蔡照明】：本來想問彭總一個問題的，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)中國的城市都在經(jīng)歷一個階段，這個階段我比喻成“女大十八變”。我們到所有的城市看，這個城市都在建一個新區(qū)，整個城市的格局都變了，廈門我原來的感覺好象是一個30來歲的中年女青的感覺，很鈴瓏，很婉約也很細致的感覺。但是前不久我到廈門發(fā)現(xiàn)廈門變得豪放起來，體育館和展館做的非常大，馬路也開始寬大起來了。我看您的地產(chǎn)開發(fā)格局和整個的廈門市是不是合拍的，或者是有沒有什么想法和考慮？

【彭勝利】：廈門的布局實際上我們的地產(chǎn)開發(fā)完全是跟著廈門的城市布局來走，如何不合拍，那么可能我們這個大盤就沒辦法成功的開發(fā)起來。剛才我也說了，廈門是“一環(huán)樹片，眾星攬月”，廈門本島就是一環(huán)，然后是數(shù)片圍繞著這幾個區(qū)來的，根據(jù)這個規(guī)劃我們未來海岸著力圍繞一個高品質(zhì)休閑社區(qū)的建設理念來做。所以我們十分注重建高品質(zhì)的休閑社區(qū)的時候體現(xiàn)生態(tài)、環(huán)保、科技、藝術(shù)和人文融為一體，綜合體現(xiàn)高尚休閑社區(qū)。因為廈門是一個旅游城市，廈門最近又獲得了聯(lián)合國“人居獎”，所以廈門城市的名片實際就是給人一種非常舒適、安逸、休閑的印象。所以我們的建筑設計包括SWA也好，WY也好，到我們那里去搞設計的同志，他們看了一下整個廈門的建筑格局他也就自然地形成了對我們未來海岸這樣的一個建筑設計思路和風格。所以你們看了一下我們未來海岸的建筑實景，基本上你們就可以知道廈門市整個的基本建筑差不多就是圍繞著這樣一個方向走，謝謝！

【蔡照明】：下面掌聲可能要更熱烈一下，最后一位演講嘉賓也是唯一的女士，高宏小姐。在高小姐發(fā)言之前，杭州的這個樓盤我們做一個介紹，叫“華門清水灣別墅”，是浙江華門房地產(chǎn)公司，成功開發(fā)了華門世家，華門商業(yè)中心后推出的原生態(tài)山水別墅，整個別墅的規(guī)劃以天生的格局，自然的設計為理念，實現(xiàn)天人合一的規(guī)劃理念，在開發(fā)思想上華門清水灣別墅將秉承自然、生態(tài)、個性三大開發(fā)理念。

我們經(jīng)常在杭州看一些樓盤，很多業(yè)內(nèi)人士都有一個感覺，要看別墅應該到杭州去看，我是非常贊成這種說法的。因為杭州的別墅非常多，但是杭州的別墅也有一個特點，因為我們在杭州也看了一些別墅，它們的一些特點就是杭州的別墅比較美，但是相對來說它的入住率不是特別的高。我們看過有一百萬平方米的樓盤，它的銷售率已經(jīng)達到了差不多100％，它的入住率在入伙交鑰匙半年以后，入伙幾乎是零。可以說樓盤的品質(zhì)是采用了國外的美式的輕型別墅的建筑形式，別墅非常美，營銷也可以說非常不錯，它的效益也非常好為。但是他的入伙率不高，也會帶來公司的品牌，以及未來整個這個城市在別墅開發(fā)過程中有這樣那樣的問題。今天我們非常高興的請來了高小姐來給我們談華門清水灣的別墅，相信這個別墅在營銷和后期的開發(fā)當中會有一些不同。

高宏
【高宏】：我不知道剛才主持人講的是哪一個別墅項目，應該說我們杭州的別墅入住率不高是一個現(xiàn)實，如果說零的話，我們到現(xiàn)在還沒有發(fā)現(xiàn)。

剛才主持人講到了南北文化，南北建筑的差異，今天我們講的是建筑的對話，我覺得南北存在著一個差異，從我很小的時候開始，我就非常羨慕象李總和王總這樣的一上臺就能侃侃而談，能講出自己的想法。我們在深圳的一些建筑，包括營銷商的思路。但是我們覺得杭州是有自己的文化，自己的特色，包括我們的建筑也是有我們自己的底蘊。所以杭州的開發(fā)商一直覺得非常的低調(diào)，如果說杭州的老總讓他來參加這樣一個論壇，可能很多都不是非常的愿意。因為大家一直都把精力放在產(chǎn)品當中去，希望把產(chǎn)品做的更精細一點。所以今天我講的主題是“杭派別墅”，希望在這邊有機會把杭州的建筑，杭州的文化更好的推薦給大家，讓大家感覺到杭州不但有美麗的西湖也有美麗的建筑。

首先在演講之前應用偉大的啟蒙主義思想家的盧索的一句話，“出自造物主之手的東西都是好的，一到了人手中，就全壞了”。這句話雖然有些絕對，但是我們也可以看到很多的城市，很多的建筑，甚至我們杭州早期的建筑上都可以看到這句話的影子，所以我們作為杭州的開發(fā)商華門集團來說，在我們的十年開發(fā)過程中我們一直將這句話作為我們的至理名言和對我們的鞭策。我們希望我們作出的產(chǎn)品能與美麗的杭州有一個非常好的融合。