20大城市地產(chǎn)對(duì)話(huà)峰會(huì)之社區(qū)對(duì)話(huà)

會(huì)議主題：《中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力——20大典型城市地產(chǎn)對(duì)話(huà)峰會(huì)》
主辦單位：2004中國(guó)深圳（秋季）房地產(chǎn)交易會(huì)暨2004中國(guó)（深圳）住宅產(chǎn)業(yè)國(guó)際博覽會(huì)組委會(huì)

承辦單位：深圳市土地房產(chǎn)交易中心、深圳市房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司
協(xié)辦單位：深圳博思堂廣告有限公司、深圳市四和院房地產(chǎn)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)、深圳市吉合田房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司
會(huì)議時(shí)間：2004年10月1日—10月3日
會(huì)議地點(diǎn)：深圳市高交會(huì)館

【 主持人（潘迪）】：各位來(lái)賓，女士們、先生們，大家早上好！歡迎各位光臨2004深圳房地產(chǎn)秋季交易會(huì)以及2004中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)高峰論壇的現(xiàn)場(chǎng)。首先我代表主辦單位對(duì)各位的光臨表示衷心的感謝。從9月30號(hào)也就是昨天下午開(kāi)始在高交會(huì)館的高峰論壇的現(xiàn)場(chǎng)，一連四天總共六場(chǎng)的中國(guó)房地產(chǎn)界高峰精英的對(duì)話(huà)已經(jīng)開(kāi)始了。昨天我們的話(huà)題內(nèi)容是中國(guó)房地產(chǎn)多元化融資的話(huà)題，昨天六位房地產(chǎn)精英從不同的角度給我們談到了中國(guó)房地產(chǎn)多元化融資的問(wèn)題，從今天開(kāi)始我們一連三天五次論壇將會(huì)圍繞著中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力的20場(chǎng)大典型城市地產(chǎn)對(duì)話(huà)峰會(huì)，今天論壇的主要內(nèi)容是涉及到社區(qū)對(duì)話(huà)，我們將會(huì)請(qǐng)與會(huì)的各位嘉賓就社區(qū)的規(guī)模、規(guī)劃的模式、社區(qū)服務(wù)的提供方法等等內(nèi)容展開(kāi)。

在我們峰會(huì)的一開(kāi)始，首先請(qǐng)?jiān)试S我向各位介紹今天大會(huì)的主持，他就是來(lái)自于深圳天驁投資策劃有限公司的總經(jīng)理彭遠(yuǎn)才先生，彭先生是中國(guó)資深的房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)專(zhuān)家，歷任了搜房全球機(jī)構(gòu)的副總裁，以及深圳市房地產(chǎn)交易中心總經(jīng)理助理等職，而他所領(lǐng)導(dǎo)以及提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的樓盤(pán)遍布了包括中國(guó)深圳在內(nèi)的中國(guó)60多個(gè)城市的60多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，為這些公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了專(zhuān)業(yè)的服務(wù)。接下來(lái)讓我們以熱烈的掌聲有請(qǐng)彭遠(yuǎn)才先生。

【 主持人（彭遠(yuǎn)才）】：大家上午好，非常高興參加我的母公司，最早的公司——深圳市房地產(chǎn)交易中心，承辦的秋交會(huì)和住博會(huì)的這樣一次盛會(huì)。在下面坐著的有我很多這幾天非常辛苦的老同事、老領(lǐng)導(dǎo)。在此我代表在座的來(lái)自全國(guó)各地的房開(kāi)商、媒體、各位，同行對(duì)老同事們的辛苦工作表示感謝！謝謝你們給我們提供了這樣的一次交流的盛會(huì)、地產(chǎn)的大餐，我提議大家以掌聲感謝秋交會(huì)所有的主辦、協(xié)辦和承辦單位的同事和領(lǐng)導(dǎo)，謝謝大家！

今天是中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力的20大典型城市的地產(chǎn)高峰論壇對(duì)話(huà)的第一場(chǎng)，社區(qū)開(kāi)發(fā)的主題。我受組委會(huì)的委托主持這個(gè)會(huì)議，感到非常的高興。接下來(lái)要感謝的是來(lái)自?xún)?nèi)地我的幾十位開(kāi)發(fā)商的客戶(hù)和朋友，以及來(lái)自?xún)?nèi)地和深圳久未謀面的將近100多位的開(kāi)發(fā)商的同行和朋友。我提議再次以掌聲歡迎自己、歡迎我們聚首在住博會(huì)和秋交會(huì)這樣的一個(gè)論壇會(huì)場(chǎng)。掌聲歡迎！

今天的內(nèi)容應(yīng)該是非常豐富的，我剛才在下面準(zhǔn)備講稿的時(shí)候，已經(jīng)有十位來(lái)自?xún)?nèi)地和本地的朋友就說(shuō)了，今天應(yīng)該有話(huà)要說(shuō)，有關(guān)房地產(chǎn)以“社區(qū)開(kāi)發(fā)”為主題的論題是大家非常關(guān)心的一個(gè)話(huà)題。所以我請(qǐng)?jiān)谧母魑慌笥炎龊脺?zhǔn)備，接下來(lái)我們將近有兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間以交流和對(duì)話(huà)的方式跟大家一起探討我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)和公司運(yùn)營(yíng)方面的一些非常具體的話(huà)題。

今天我們很高興邀請(qǐng)到了四位來(lái)自各地的有思考的、有爭(zhēng)議的、有具體成功項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。我很有幸的先介紹這四位朋友。第一位是南京長(zhǎng)發(fā)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理吳建平先生；第二位是天津順馳地產(chǎn)公司副總經(jīng)理唐鏑聲小姐；第三位是武漢常青花園新世界康居發(fā)展有限公司岳先生，第四位是成都華潤(rùn)置地（成都）有限公司策劃總監(jiān)趙華先生。歡迎大家的到來(lái)。

秋交會(huì)、住博會(huì)我剛才說(shuō)了是我們的一次地產(chǎn)大餐，這里面詳細(xì)的組織工作和這次會(huì)議的組織背景，我們的主辦單位、承辦單位的領(lǐng)導(dǎo)和他們的同事們有一些具體的想法，以下有請(qǐng)房地產(chǎn)交易中心副主任尹德潛博士致辭，歡迎！

尹德潛
【 尹德潛】：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，各位專(zhuān)家，各位新聞界的朋友，女士先生們大家好。在這祖國(guó)同歡的國(guó)情佳節(jié)，來(lái)自國(guó)內(nèi)外的專(zhuān)家來(lái)探討中國(guó)最具典型競(jìng)爭(zhēng)力的20大典型城市的地產(chǎn)對(duì)話(huà)論壇，首先讓我代表2004中國(guó)深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)和2004中國(guó)深圳住宅產(chǎn)業(yè)國(guó)際博覽會(huì)組委會(huì)對(duì)各位朋友的參與表示衷心的感謝。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已有初步時(shí)期的北京、上海、深圳等幾個(gè)典型城市發(fā)展到今天的百花齊放、全國(guó)各地一片繁榮。中國(guó)的地產(chǎn)精英們也已經(jīng)不再局限于區(qū)域發(fā)展，而是把目光投向全國(guó)，他們或北上，或南下，或西進(jìn)，或東擴(kuò)，可謂八仙過(guò)海、各顯神通。為了加強(qiáng)南北融合，促進(jìn)東西交流，我們借秋交會(huì)這個(gè)平臺(tái)，舉辦了這次最務(wù)實(shí)的一個(gè)論壇，也就是我們20大典型城市的地產(chǎn)對(duì)話(huà)，我們希望通過(guò)這次論壇能為來(lái)自全國(guó)各地的朋友們提供一個(gè)暢所欲言、縱情發(fā)揮的場(chǎng)所和交流平臺(tái)。我們也希望在這次論壇上能對(duì)普遍關(guān)注的話(huà)題，不但提出問(wèn)題，而且更能解決問(wèn)題，我們還希望通過(guò)這次一系列的論壇，能對(duì)中國(guó)未來(lái)的地產(chǎn)格局明確一種清晰的宏觀走勢(shì)。當(dāng)然我們也希望來(lái)自全國(guó)各地的朋友更加了解深圳的春秋房地產(chǎn)系列展會(huì)。最后衷心祝愿出席此次論壇的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓和全國(guó)各地的朋友，并祝你們?cè)趪?guó)情期間生活愉快！身體健康！最后我祝愿中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力20大典型城市的對(duì)話(huà)圓滿(mǎn)成功，謝謝大家！

彭遠(yuǎn)才
【 主持人（彭遠(yuǎn)才）】：感謝尹博士的致辭，交易中心一直在思考，深圳房地產(chǎn)在全國(guó)地位的問(wèn)題，實(shí)際上跟我們作為房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員也都在思考。深圳的房地產(chǎn)發(fā)展水平從1987年發(fā)展以來(lái)，所有的發(fā)展水平和實(shí)力都體現(xiàn)在了正在展出的這3萬(wàn)多平方米的場(chǎng)地上，接受大家來(lái)自?xún)?nèi)地的以及本地的各位的檢閱。同樣來(lái)自全國(guó)各地的房開(kāi)商也都在思考下一步可持續(xù)發(fā)展以及項(xiàng)目如何成功運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題。因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)發(fā)展水平進(jìn)入到了一個(gè)前所未有的狀況。

今天第一場(chǎng)的社區(qū)開(kāi)發(fā)的話(huà)題應(yīng)該是一個(gè)很綜合性的話(huà)題，它涉及到土地、資金、開(kāi)發(fā)的理念、開(kāi)發(fā)具體的技術(shù)和營(yíng)銷(xiāo)，甚至是后續(xù)的管理服務(wù)和品牌的創(chuàng)造。今天會(huì)議的內(nèi)容很豐富，但是時(shí)間很有限，所以我就以下會(huì)議的方式做一個(gè)提議。今天會(huì)議的方式采取的是公司情況介紹、觀點(diǎn)介紹以及話(huà)題對(duì)話(huà)的方式來(lái)舉行。每一個(gè)演講的房地產(chǎn)公司的代表有20到25分鐘左右的時(shí)間。每一個(gè)公司都代表了不同的發(fā)展思想和不同的區(qū)域。請(qǐng)各位聽(tīng)眾對(duì)入座，和我們一起來(lái)思考以下這十個(gè)方面的問(wèn)題，這十個(gè)方面的問(wèn)題可以說(shuō)在我們的對(duì)話(huà)當(dāng)中，在我們的房開(kāi)公司代表的演講話(huà)題當(dāng)中都有涉足。

第一個(gè)問(wèn)題是未來(lái)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的主流方向是什么？就是說(shuō)你的項(xiàng)目、你的公司所在的城市和地區(qū)房地產(chǎn)的主流發(fā)展方向。第二個(gè)問(wèn)題從我們要介紹的五個(gè)項(xiàng)目的身上我們值得去思考和討論什么樣的問(wèn)題？第三社區(qū)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)如何進(jìn)行規(guī)劃？第四華東地區(qū)在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的背景之下，營(yíng)銷(xiāo)和創(chuàng)新的動(dòng)力是什么？因?yàn)榻裉煳覀兙陀幸晃粊?lái)自江蘇南京的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該說(shuō)他的思想代表著華東地區(qū)的一種思考。所以我們把他劃成華東片區(qū)。第五個(gè)問(wèn)題是來(lái)自武漢新世界康居公司的新思考，他代表的是中南地區(qū)的思考按。我們?cè)谶@里和大家講講分享的思想是什么了？中南地區(qū)的房開(kāi)公司如何更快的提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的問(wèn)題，這是第五個(gè)問(wèn)題。第六個(gè)問(wèn)題，因?yàn)槲覀円惭?qǐng)了近兩年迅猛發(fā)展的一家地產(chǎn)公司就是天津順馳。這家公司的成長(zhǎng)過(guò)程讓我們思考這樣的一個(gè)問(wèn)題，全國(guó)化的戰(zhàn)略和多產(chǎn)品體系下的企業(yè)運(yùn)營(yíng)和品牌戰(zhàn)略的問(wèn)題。第七個(gè)問(wèn)題就是我們和華潤(rùn)置地（成都）公司一起要分享的核心問(wèn)題，資源型的項(xiàng)目和非資源型的項(xiàng)目。所謂資源型和非資源型是我們也業(yè)內(nèi)的一個(gè)說(shuō)法，資源型就是你的項(xiàng)目擁有不可多得的自然資源，比如山、水、公園等等這些；非資源型的項(xiàng)目就是周?chē)鷽](méi)有任何可以借鑒的外來(lái)因素，而全部要靠我們自己去做配套、做完善、做景觀，這兩類(lèi)成功的開(kāi)發(fā)策略是什么？因?yàn)槲覀儎偤谜?qǐng)到了華潤(rùn)置地成功公司的代表；第八個(gè)問(wèn)題是這樣的一個(gè)問(wèn)題，如何準(zhǔn)確評(píng)估你的項(xiàng)目和公司所處的發(fā)展環(huán)境？因?yàn)榻裉煳覀円舱?qǐng)到了一個(gè)武漢市最有名的物業(yè)管理公司發(fā)展而來(lái)的一個(gè)當(dāng)?shù)刈畲蟮陌簿庸こ痰拈_(kāi)發(fā)商，就是武漢新世界康居公司的開(kāi)發(fā)商。他們從一個(gè)做物業(yè)管理公司，發(fā)展到安居工程的這樣一個(gè)開(kāi)發(fā)商，他們應(yīng)該會(huì)面臨到的一些問(wèn)題，我們?cè)谶@里提議大家去思考你的公司你的項(xiàng)目目前所處的發(fā)展環(huán)境。只有找準(zhǔn)自己的定位，才能采取相應(yīng)的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的應(yīng)對(duì)措施，這樣的話(huà)公司才能夠可持續(xù)發(fā)展。第九個(gè)問(wèn)題跟我們的南京開(kāi)發(fā)商和順馳的開(kāi)發(fā)商有相同之處，就是開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是在城里還是在郊區(qū)？新都市主義的開(kāi)發(fā)理念和模式目前正在全國(guó)各地得到了全面的發(fā)展。這兩個(gè)公司的思考應(yīng)該來(lái)講對(duì)于我們?cè)谙乱徊巾?xiàng)目的市場(chǎng)定位和市場(chǎng)細(xì)分提出了一些非常深刻的思考。這是一個(gè)值得在座的各位去想的問(wèn)題。最后一個(gè)問(wèn)題大家一定是帶著問(wèn)題來(lái)，帶著思考來(lái)，通過(guò)今天上午的交流，大家在營(yíng)銷(xiāo)上，在開(kāi)發(fā)技術(shù)上有什么問(wèn)題都可以提出來(lái)跟我以及和我們這幾位嘉賓一起來(lái)探討社區(qū)開(kāi)發(fā)方面的一系列話(huà)題。

以上十個(gè)方面的問(wèn)題我提請(qǐng)大家做好思考和準(zhǔn)備，我們一起來(lái)跟各位嘉賓分享。由于時(shí)間關(guān)系現(xiàn)在進(jìn)入正式的論壇時(shí)間，下面有請(qǐng)南京長(zhǎng)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理吳建平先生。長(zhǎng)發(fā)房地產(chǎn)公司是一個(gè)綜合性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，他們所涉及的領(lǐng)域包括投資、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、租賃以及房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)，是我們建設(shè)部首批銷(xiāo)售（方型房）的一個(gè)企業(yè)，他們?cè)谀暇┑暮诵牡囟芜M(jìn)行比較有規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，他今天演講的主題是標(biāo)桿建筑城市中央與城市精神，這里面提出來(lái)一個(gè)城市精神的思考，城市精神如何體現(xiàn)在一個(gè)社區(qū)的內(nèi)涵里面，如何體現(xiàn)在社區(qū)的人文環(huán)境里面，對(duì)于新都市主義的發(fā)展模式如何在我們?nèi)A東地區(qū)得到全面的演繹？我們想聽(tīng)聽(tīng)吳總的演講，大家以掌聲歡迎吳總經(jīng)理。

吳建平

【吳建平】：感謝各位先生，各位女士，今天我演講的題目是標(biāo)桿建筑.城市中央和城市精神。首先感謝組委會(huì)給我們?cè)谏钲谶@個(gè)充滿(mǎn)活力的城市給我們提供這樣的平臺(tái)來(lái)交流房地產(chǎn)的體會(huì)和感受。深圳是我的第二個(gè)故鄉(xiāng)，我從80年代末期90年代初期來(lái)到深圳，在這里一干就是八年，然后離開(kāi)了這里回到了上海。所以我很懷念這個(gè)城市，我也會(huì)永遠(yuǎn)記住這個(gè)城市。

今天我講的觀點(diǎn)僅僅是個(gè)人的觀點(diǎn)，如有不當(dāng)之處請(qǐng)大家予以諒解；我的第一個(gè)觀點(diǎn)是人地關(guān)系，經(jīng)營(yíng)城市，造城運(yùn)動(dòng)。在高速的城市化進(jìn)程中，并不是每個(gè)城市的發(fā)展都是十分理性和科學(xué)的，有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到2003年底中國(guó)有182座城市提出來(lái)要建設(shè)國(guó)際化大都市的目標(biāo)，占全國(guó)677座城市的27％。有種天下大同的感覺(jué)，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級(jí)階段特別是高速的產(chǎn)事產(chǎn)物，但這是一種新時(shí)期的浮夸，浮躁的現(xiàn)象，很多人將這種形式歸咎于經(jīng)濟(jì)一體化的城市無(wú)差異性，實(shí)際上拋棄了我們的優(yōu)秀文化傳統(tǒng)和城市精神。在城市化的進(jìn)程當(dāng)中除了政府我們發(fā)展商也承擔(dān)著發(fā)展城市和建設(shè)城市的重要責(zé)任，我們應(yīng)該理性和清醒地對(duì)待房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)行為，對(duì)城市的歷史和未來(lái)負(fù)責(zé)。

第一點(diǎn)、過(guò)度城市經(jīng)營(yíng)，透支城市的未來(lái)資源，我們某種城市的城市經(jīng)營(yíng)也變成了一個(gè)“新政績(jī)工程”和“形象過(guò)程新”，經(jīng)營(yíng)城市越來(lái)越變成為經(jīng)營(yíng)土地“以地生財(cái)”的代名詞，在高速的城市化進(jìn)程中，城市經(jīng)營(yíng)成為一種新政績(jī)工程和新形象工程，包括南京在內(nèi)的各大城市再同一個(gè)運(yùn)動(dòng)，造城運(yùn)動(dòng)并且不計(jì)成本、不惜代價(jià)，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)顯示，某些城市的地區(qū)銀行，區(qū)域性的銀行信貸資金的15－20％都被我們政府的造城運(yùn)動(dòng)占用了大量的資金，上半年央行對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幫助主要的關(guān)注焦點(diǎn)在項(xiàng)目的資金比例上，并沒(méi)有全面的去挖掘更深層次問(wèn)題的原因。我是其中一個(gè)重要商業(yè)銀行的一個(gè)董事，我查閱了三個(gè)銀行的信貸資料，最少的是15％，最多的是25％，都被我們所謂當(dāng)?shù)卣男蜗蠊こ?、道路工程、圈地運(yùn)動(dòng)占有了，而房地產(chǎn)商在信貸規(guī)模方面都不到10％，而今天我們的央行把所有的責(zé)任都?xì)w咎到房地產(chǎn)商。由于時(shí)間關(guān)系不展開(kāi)說(shuō)了。在這個(gè)前所未有的造城運(yùn)動(dòng)中，地方政府透支的其實(shí)是城市的未來(lái)，據(jù)相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)近三年地方累計(jì)從土地中取得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)6000億人民幣，今天的土地收益已超過(guò)900多億人民幣，所以在這樣巨大的利益之下，調(diào)動(dòng)了地方政府掀起了一輪又一輪土地投資和建設(shè)投資的高潮。我們有些房地產(chǎn)公司也陸續(xù)進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)中。瘋狂的推出了造城運(yùn)動(dòng)。有些發(fā)展商一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)社區(qū)，要造一座城。這是我到深圳來(lái)看到的一個(gè)標(biāo)語(yǔ)口號(hào)，我不知道這個(gè)城市和社區(qū)究竟區(qū)別在哪里，我不知道他這個(gè)社區(qū)是什么樣的一個(gè)城市，這是我講的第一個(gè)小點(diǎn)。

第二點(diǎn)：項(xiàng)目建設(shè)CBD，違背了城市發(fā)展的規(guī)律，CBD中央商務(wù)區(qū)這個(gè)概念是美國(guó)人在20世紀(jì)20年代提出來(lái)的，是許多國(guó)際化大都市的標(biāo)志，中國(guó)在90年代提出了建設(shè)CBD，最早的是在深圳，后來(lái)在北京、上海開(kāi)始規(guī)劃建設(shè)，至少?lài)?guó)內(nèi)有40多個(gè)城市提出了建設(shè)CBD的規(guī)劃，目前全國(guó)大約有36個(gè)CBD和16個(gè)新城在建，一些城市試圖將CBD拉出原來(lái)的城市的中央，單獨(dú)的建設(shè)一個(gè)新城區(qū)的CBD。我的主要投資南京這個(gè)城市，，我們政府拉出了一個(gè)新城，要拉出14個(gè)大標(biāo)準(zhǔn)建筑，要建一個(gè)CBD的中心。這也是一個(gè)很典型的例子，要三年建一個(gè)CBD，兩年下來(lái)了，現(xiàn)在一個(gè)CBD還沒(méi)有出來(lái)。大家知道在美國(guó)紐約、芝加哥經(jīng)過(guò)了20年以上的時(shí)間才完成了CBD的建設(shè)，紐約的曼哈頓只不過(guò)在一平方公里的范圍內(nèi)。

第三瘋狂造城和圈地破壞了城市的良性發(fā)展，在經(jīng)營(yíng)城市的旗幟下我們的地方政府首腦追求的是短期政績(jī)，和與追求高額利潤(rùn)的發(fā)展商一起掀起了大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，并且不惜成本和代價(jià)。圈地、賣(mài)地是我們實(shí)現(xiàn)GDP的重要指標(biāo)，成為一個(gè)城市的重要指標(biāo)。過(guò)去在深圳和廣州地區(qū)有一句話(huà)“要想富先造路”，內(nèi)地的許多城市先造路沒(méi)有錢(qián)，再賣(mài)地再還錢(qián)，再賣(mài)地，再完成GDP。實(shí)際上我們的羅馬城不是一天建成的，城市發(fā)展需要的時(shí)間空間是隨著規(guī)模而擴(kuò)大的，城市的發(fā)展必然向消極化的自然過(guò)度，但城市與城市之間，城市與郊區(qū)之間，社區(qū)與社區(qū)之間都是有相關(guān)的地方，不是架幾條高速公路，做幾條道路就可以聯(lián)系起來(lái)的。我們的發(fā)展商在這種造城運(yùn)動(dòng)下，有些只有一二十萬(wàn)平方米的小區(qū)就號(hào)稱(chēng)某某城，甚至有一些竟然叫做“納得方絲”（法語(yǔ)），所謂的新城市生活，其實(shí)至多是規(guī)模大一點(diǎn)的社區(qū)，我們清華大學(xué)教授兩院院士（吳兩圓）先生在不久前召開(kāi)的一次會(huì)議上提出如果再不引起重視的話(huà)，造城市將會(huì)引起極大的危害。我們南京南部有一座頗為熱鬧的新區(qū)為例，新建住宅目前的入住率普遍在20－30％之間，大批居民開(kāi)始“返城”。我們這里有圖形，大家都可以看到。就現(xiàn)實(shí)情況政府需要這座城市本身擴(kuò)大視野，站在歷史與社會(huì)發(fā)展的高度，對(duì)這些年來(lái)的規(guī)劃進(jìn)行反思，我們的發(fā)展商也需要對(duì)自己做出的產(chǎn)品作出反思，在目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“外熱內(nèi)冷”的情況下，政府也應(yīng)該關(guān)注城市的規(guī)模，城市的功能，不能再陷入到盲目的造城運(yùn)動(dòng)和圈地的怪圈運(yùn)動(dòng)之中。

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【彭遠(yuǎn)才】：謝謝吳總的精彩演講，吳總用他深刻的思考對(duì)南京的發(fā)展過(guò)程從一個(gè)角度進(jìn)行了一個(gè)點(diǎn)評(píng)。每一個(gè)城市都有自己的性格，每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都有自己的性格。吳總結(jié)合自己做項(xiàng)目的體會(huì)，給我們提到了幾個(gè)非常關(guān)鍵的關(guān)鍵詞，第一個(gè)是“造城運(yùn)動(dòng)”，第二個(gè)是“透支未來(lái)”，第三個(gè)是“善待城市、善待未來(lái)”，第四個(gè)是城市中央的理論。這些方面的思考在他們的項(xiàng)目當(dāng)中都有了一些運(yùn)用和在運(yùn)用中的思考。這里的觀點(diǎn)很深刻，可能會(huì)有一些不同的看法，我想在座的各位朋友有沒(méi)有要向吳總進(jìn)行提問(wèn)和是交流的一些問(wèn)題？

提問(wèn)：吳總您好！我是深圳建科之聲的記者，我想問(wèn)您一個(gè)問(wèn)題，中國(guó)是一個(gè)歷史悠久的國(guó)家，幾大名城的歷史都在幾千年以上。當(dāng)一個(gè)城市中心區(qū)的建筑，比如說(shuō)北京東城西城的四合院，它的適用價(jià)值逐漸失去，成為一個(gè)城市干枯的符號(hào)，這樣的情況。作為城市的開(kāi)發(fā)商怎么解決這個(gè)問(wèn)題？謝謝！

【吳建平】：這個(gè)問(wèn)題問(wèn)的非常好，也是我們經(jīng)常思考的一個(gè)問(wèn)題。我首先想闡明一個(gè)觀點(diǎn)，我不是說(shuō)這個(gè)城市不要發(fā)展，城市是需要發(fā)展的。城市的發(fā)展是要適度的發(fā)展，是要根據(jù)我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和文化發(fā)展的水平，人文主義的發(fā)展水平是聯(lián)系在一起的。你剛才說(shuō)的北京的情況，在全國(guó)一些只要有文化底蘊(yùn)的城市都普遍存在的問(wèn)題。城市中心必然有很多歷史留下痕跡的產(chǎn)物，對(duì)于這些歷史產(chǎn)物我們?cè)趺礃尤フJ(rèn)識(shí)它和保護(hù)它？我們有一種觀念，在近一兩年有一種普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，城市要發(fā)展是要把城市“破舊立新”，這是一種普遍的行為。最近又有一種觀點(diǎn)，這在北京可能更加濃厚一點(diǎn)，認(rèn)為北京是一個(gè)老城，城市一木都不可以動(dòng)，動(dòng)是都了要破壞城市，這是兩者的矛盾，兩者的關(guān)系實(shí)際上是非常有高超的水平和認(rèn)識(shí)的。按照我的認(rèn)為，城市具有文化底蘊(yùn)的東西，是我們歷史文化繼承的東西，我們應(yīng)該認(rèn)真的去研究、認(rèn)真地去保存。而并不是說(shuō)在一些城市，一些不具備保存價(jià)值的東西我們把它留下來(lái)。我曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，是在一個(gè)古老的兩百多年的廟宇面前，我們當(dāng)時(shí)建筑的時(shí)候我就提出一個(gè)觀點(diǎn)，我們傳統(tǒng)的廟宇是一個(gè)鉆石，是紐約曼哈頓教堂的鉆石，非常精美。但是我們?cè)谒車(chē)瑯涌梢宰鲆粋€(gè)非常精美的建筑物，讓兩個(gè)精美的東西更加和諧的在一起也是一個(gè)非常美的東西。我再舉一個(gè)例子，我們南京前一段時(shí)間媒體比較熱火朝天的日本的“慰安婦”的建筑物。這個(gè)建筑體實(shí)際上就是一個(gè)很破舊的房屋，我講一個(gè)觀點(diǎn)，是我們要永遠(yuǎn)記住這個(gè)歷史。在我們的“中日抗日紀(jì)念館”里面我們應(yīng)該把它繼承和復(fù)制下來(lái)，而不應(yīng)該讓這個(gè)破舊的東西站在城市里面永遠(yuǎn)的保留下來(lái)。我覺(jué)得這種恥辱會(huì)讓我們的子孫后代永遠(yuǎn)痛心的。

提問(wèn)：你好我是“深圳尺度”的，我有一個(gè)小問(wèn)題想問(wèn)一下，剛才您的很多理論我也是非常贊同，看了剛才CFC的規(guī)劃也是非常的漂亮，像這樣一個(gè)大面積的玻璃幕墻建筑，它對(duì)于環(huán)境的光污染，我不知道在設(shè)計(jì)的時(shí)候有沒(méi)有考慮？在設(shè)計(jì)完成之后怎么樣解決這個(gè)難題？因?yàn)槲铱此懊嬉灿幸粋€(gè)湖泊一樣的東西，現(xiàn)在最新講的就是光污染對(duì)于環(huán)境的污染，我想請(qǐng)您回答一下這個(gè)小問(wèn)題。

【吳建平】：謝謝你，你思考的問(wèn)題和我思考的問(wèn)題是一致的，大概我們展示的不是很清晰，我們正是為了解決光污染而沒(méi)有采用玻璃幕墻，大家知道一個(gè)新的建筑體，我們現(xiàn)在最大的障礙就是幕墻對(duì)城市道路和城市空間的污染，在我們很多城市反映的非常強(qiáng)烈。而我們這次采取的是外表全部是金屬網(wǎng)來(lái)做成的，這個(gè)金屬網(wǎng)的目的是把所有的光輻射進(jìn)行遮擋。同時(shí)也把我們的幕墻的輻射對(duì)社會(huì)和道路的影響也盡可能地遮擋住。剛才我有一句話(huà)不知道大家聽(tīng)清楚了沒(méi)有，“世界上或者我們建筑當(dāng)中透明的東西不僅僅是玻璃，金屬也是透明的部分”謝謝！

【彭遠(yuǎn)才】：我這里有兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)問(wèn)題您提到的是“城市中央”的這樣一個(gè)理論，按我們正常的理解，就是是否你不主張去郊區(qū)居住，這里的問(wèn)題是如果您在郊區(qū)開(kāi)發(fā)，是否有違于您的中央理論？

【吳建平】：關(guān)于這個(gè)問(wèn)題首先我要闡明一個(gè)觀點(diǎn)，剛才我說(shuō)了不是說(shuō)我們的城市不要發(fā)展，而是我們的城市不要孤獨(dú)發(fā)展，不是說(shuō)我們的城市不要在城市發(fā)展過(guò)程當(dāng)中在城市的邊緣區(qū)域進(jìn)行一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)。我不是這個(gè)觀點(diǎn)，而是我們?cè)谶@個(gè)城市的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，逐步擴(kuò)大當(dāng)中應(yīng)該是一個(gè)完整的規(guī)劃和全面的實(shí)施過(guò)程。比如說(shuō)我們這個(gè)城市它的經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展的水準(zhǔn)，我們的人口發(fā)展到了一定的需求水平，我們哪里需要開(kāi)發(fā)？我們就到那里開(kāi)發(fā)，我舉一個(gè)例子，我在墨爾本，因?yàn)槲以谀珷柋旧钸^(guò)一段時(shí)間，墨爾本那里有一個(gè)新區(qū)，政府在開(kāi)發(fā)的時(shí)候首先研究的是我這里交通應(yīng)該是怎么組織恩？公共社區(qū)應(yīng)該是怎么樣的？我城市有多少人流是要到那里去？比如說(shuō)開(kāi)發(fā)那個(gè)區(qū)域他認(rèn)為華人發(fā)展的很快，華人應(yīng)該要有華人的社區(qū)，華人的社區(qū)應(yīng)該在哪里，而這個(gè)社區(qū)的配套功能應(yīng)該是怎么樣的，再一步一步的推進(jìn)。我們現(xiàn)在問(wèn)題出在哪里？政府為了完成GDP的概念，所以他大量的把鄉(xiāng)村的土地拿出來(lái)以后作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，無(wú)序的開(kāi)發(fā)。我舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，我們南京也是我經(jīng)常批判的一個(gè)概念，我們有一個(gè)江陵區(qū)，我經(jīng)常講他們的縣長(zhǎng)是叫農(nóng)民縣長(zhǎng)，可能批判得不太對(duì)。他那里的規(guī)劃，幾千畝的土地，既有我們的社區(qū)，我們的工業(yè)區(qū)和我們的大學(xué)城。你想想看在一個(gè)區(qū)域里這樣大規(guī)模的開(kāi)發(fā)我是非常不贊成的，而且也是對(duì)人的居住環(huán)境和我們城市的發(fā)展的一種破壞。

【彭遠(yuǎn)才】：謝謝吳總，最后一個(gè)問(wèn)題，您在深圳也做過(guò)，也待過(guò)。您覺(jué)得我們珠三角和長(zhǎng)三角的開(kāi)發(fā)商對(duì)于城市發(fā)展和開(kāi)發(fā)問(wèn)題有什么建議和交流的？

【吳建平】：長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲，因?yàn)槲业牡诙€(gè)故鄉(xiāng)在珠江三角洲，我的第一故鄉(xiāng)在長(zhǎng)江三角洲。由于這樣兩個(gè)原因所以我對(duì)這兩個(gè)三角區(qū)都有深刻的理解。昨天有一個(gè)媒體采訪我時(shí)我也說(shuō)了這樣的話(huà)，我說(shuō)最具活力的地區(qū)，最有發(fā)展前景的地區(qū)還是我們珠江三角洲。

【彭遠(yuǎn)才】：謝謝吳總。問(wèn)題就到這里了，再次以熱烈的掌聲對(duì)吳總精彩的演講表示感謝！

每一個(gè)項(xiàng)目都是由點(diǎn)滴構(gòu)成的，都是由點(diǎn)滴的思想和創(chuàng)新構(gòu)成的，長(zhǎng)發(fā)中心有它的思想。它是從一種反思，從一種批判的角度來(lái)思考一個(gè)城市的發(fā)展，來(lái)確立一個(gè)項(xiàng)目的定位。我們對(duì)長(zhǎng)發(fā)中心下一步的成功運(yùn)營(yíng)拭目以待。接下來(lái)有請(qǐng)?zhí)旖蝽橊Y開(kāi)發(fā)公司唐鏑聲小姐就產(chǎn)品研發(fā)如何支持商業(yè)模式？以順馳藍(lán)水假期二期為例向大家做一個(gè)介紹。掌聲有請(qǐng)！

唐鏑聲

【唐鏑聲】：首先感謝組委會(huì)給我們提供這樣的機(jī)會(huì)在深圳和同行進(jìn)行社區(qū)交流。我今天跟大家探討的題目是“產(chǎn)品研發(fā)如何支持商業(yè)模式”。剛才吳總可能主要還是針對(duì)對(duì)城市的思考角度和大家探討項(xiàng)目在城市中的思考，我主要還是想跟大家探討針對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的角度，我們?nèi)绾卧陧?xiàng)目的立項(xiàng)過(guò)程中、在建造過(guò)程中如何操作這個(gè)項(xiàng)目？

我今天演講的題目分成三部分，首先說(shuō)一下我們的商業(yè)模式是什么？我們的商業(yè)模式對(duì)產(chǎn)品研發(fā)有什么要求？第二我們結(jié)合我們?cè)谔旖蜷_(kāi)發(fā)的順馳藍(lán)水假期二期這個(gè)項(xiàng)目和大家探討一下我們的思路，第三是針對(duì)前面兩項(xiàng)簡(jiǎn)單的總結(jié)和思考。

我們的商業(yè)模式是什么？實(shí)際上作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)面臨著四個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)，從獲取土地到項(xiàng)目開(kāi)工、到項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、入住，這四個(gè)節(jié)點(diǎn)實(shí)際上從我們獲取土地以后就面臨著付款的問(wèn)題，到項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以后面臨著回款，我們的商業(yè)模式縮短這個(gè)付款和回款的周期，也就是縮短現(xiàn)金與現(xiàn)金的模式。就是這個(gè)商業(yè)模式是我們對(duì)于這個(gè)行業(yè)的思考得來(lái)的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)這個(gè)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，幾乎所有的房地產(chǎn)公司都沒(méi)有說(shuō)全部用自有資金來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都很大一部分依賴(lài)著各項(xiàng)的銀行融資或者是合作伙伴等等。對(duì)于縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金的模式是對(duì)于我們有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和有效的開(kāi)發(fā)是是非常有利的。

第二個(gè)模式是基于對(duì)公司的理解和公司發(fā)展階段的理解。對(duì)于我們公司來(lái)說(shuō)我們正處在一個(gè)發(fā)展起步和壯大的階段，我們還不是帳上好幾百億沒(méi)地方花，或者說(shuō)我們非常像李嘉誠(chéng)這樣非常強(qiáng)大規(guī)模的地產(chǎn)公司，我們還處于發(fā)展階段，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金的模式確實(shí)是我們有效的快速成長(zhǎng)的手段。

第三個(gè)縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金的模式要求公司有極高的操作水平。因?yàn)樯虡I(yè)模式的核心觀點(diǎn)就是要盡快回款，盡快回款就是說(shuō)明老百姓必須認(rèn)同你的產(chǎn)品，認(rèn)為這個(gè)產(chǎn)品值得他掏錢(qián)來(lái)買(mǎi)，這就需要我們整體的操盤(pán)，無(wú)論是從土地獲取還是從產(chǎn)品研發(fā)，還是工程運(yùn)營(yíng)企劃、銷(xiāo)售等等全部的整合要求有一個(gè)極高的操作水平。

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【彭遠(yuǎn)才】：謝謝唐總，唐總在她的演講中，就一個(gè)成功的項(xiàng)目具體的開(kāi)發(fā)模式，做了一個(gè)詳盡的闡述。她的演講中核心有這么幾個(gè)關(guān)鍵詞，第一個(gè)“產(chǎn)品研發(fā)對(duì)于公司發(fā)展戰(zhàn)略和商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式全面的支持”；第二、是“現(xiàn)階段對(duì)于一個(gè)極具發(fā)展成長(zhǎng)性的企業(yè)，現(xiàn)金流對(duì)一個(gè)公司的決定性的意義”；第三、是“我們整個(gè)項(xiàng)目的操作團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)能力，如何勝任對(duì)現(xiàn)金、對(duì)品牌的比較大的一個(gè)壓力”；第四、是“如何在短時(shí)間內(nèi)作出一個(gè)在市場(chǎng)上最具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品和服務(wù)”。這四個(gè)方面應(yīng)該是我們順馳對(duì)于開(kāi)發(fā)模式方面的一些具體的思考。我想在座的下面還有什么問(wèn)題要跟唐總交流？

提問(wèn)：唐小姐，我想問(wèn)兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)能不能介紹一下這個(gè)項(xiàng)目具體的操作時(shí)間？從拿地到方案設(shè)計(jì)、到規(guī)劃、擴(kuò)充，比如到開(kāi)工到回款，具體的時(shí)間能不能給我們介紹一下。讓我們感覺(jué)到順馳公司的快，這些所有操作的原則是不是建立在順馳公司本身能夠操縱這種進(jìn)程的基礎(chǔ)和前提之下，換句話(huà)說(shuō)是不是有一些項(xiàng)目，比如涉及到動(dòng)遷的，涉及到其他的，順馳公司本身不能操控時(shí)間進(jìn)程的項(xiàng)目，順馳公司就不能運(yùn)作，或者這種商業(yè)模式就不太可能成功。謝謝！

【唐鏑聲】：第一個(gè)問(wèn)題實(shí)際上我們這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該不是我們最快的一個(gè)項(xiàng)目，就像剛才說(shuō)的，我們的產(chǎn)品分成原創(chuàng)型的產(chǎn)品和復(fù)制型的產(chǎn)品。因?yàn)槲覀兇_實(shí)同期操作的項(xiàng)目特別多，同期項(xiàng)目操作的不同區(qū)域，不同類(lèi)型的產(chǎn)品也特別多。我們把產(chǎn)品分成一線城市的、二線城市的和三線城市的。并且在每一種城市類(lèi)型中我們根據(jù)產(chǎn)品的規(guī)模和定位分不同的檔次，我們這里有一些復(fù)制型的產(chǎn)品會(huì)非常快，因?yàn)槲覀冇泻芏喑墒斓慕?jīng)驗(yàn)。因?yàn)檫@個(gè)產(chǎn)品其實(shí)它是一個(gè)原創(chuàng)型的產(chǎn)品，它是天津市的高端項(xiàng)目，在做這個(gè)產(chǎn)品的時(shí)候，我們的啟動(dòng)時(shí)間應(yīng)該是在02年底就開(kāi)始啟動(dòng)了，02年11月左右就開(kāi)始做產(chǎn)品的策劃和產(chǎn)品的前期市場(chǎng)調(diào)研，在這個(gè)項(xiàng)目的土地獲取實(shí)際上是在03年的2月份左右，就是說(shuō)我們?cè)诋a(chǎn)品土地獲取之前兩三個(gè)月其實(shí)我們已經(jīng)進(jìn)行了非常詳盡的市場(chǎng)調(diào)研和前期的市場(chǎng)策劃和規(guī)劃。在03年6月份初這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工，到今年10月底有一期項(xiàng)目能夠達(dá)到入住。從這個(gè)產(chǎn)品主要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)大概是這樣。

對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題實(shí)際上就是說(shuō)所謂商業(yè)模式它不是產(chǎn)品研發(fā)這一個(gè)階段就能夠支持商業(yè)模式，我今天的話(huà)題主要議題是“產(chǎn)品研發(fā)如何支持商業(yè)模式”，商業(yè)模式是產(chǎn)品操作的全過(guò)程，包括到土地拓展，包含后期的工程管理，運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售推廣等等，您剛才提到的項(xiàng)目，這肯定是我們能夠控制的項(xiàng)目，我們操作所有的項(xiàng)目，必須符合我們的商業(yè)模式，對(duì)于我們不能控制的項(xiàng)目，可能這個(gè)土地我們都不獲取，因?yàn)橄笪覀児?，我?fù)責(zé)兩塊，一個(gè)是土地拓展，一個(gè)是產(chǎn)品研發(fā)，我們的土地拓展和產(chǎn)品研發(fā)是放一塊來(lái)考慮的，如果這塊土地不符合我們的商業(yè)模式，我們是不會(huì)考慮去獲取它的。像鄭州有一塊非常好的地，我們認(rèn)為后期空間非常廣，價(jià)值非常大，但是因?yàn)樗母犊罘绞讲缓茫覀兛梢赃x擇不要，有的項(xiàng)目我們認(rèn)為他的拆遷有難度，政府有一些前期問(wèn)題沒(méi)有解決，我們也選擇不要。我們所選的項(xiàng)目都是我們能把控的，并且是我們付款方式好的項(xiàng)目。商業(yè)模式應(yīng)該是貫穿從始至終的每一個(gè)環(huán)節(jié)。

提問(wèn)：我這個(gè)問(wèn)題從剛才吳總的問(wèn)題談起，他說(shuō)他的一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃就做了兩年，但是您剛剛提出，按照你的商業(yè)模式，您必須有高效快速的項(xiàng)目管理與規(guī)劃的能力。您覺(jué)得兩者在項(xiàng)目規(guī)劃的速度與質(zhì)量之間怎么看待這兩者之間的關(guān)系？您覺(jué)得在一個(gè)比較短的時(shí)間內(nèi)能夠規(guī)劃出一個(gè)非常好的產(chǎn)品呢？

【唐鏑聲】：這個(gè)問(wèn)題是我們一直在考慮的問(wèn)題，我們?nèi)绾伟蜒邪l(fā)和產(chǎn)品做的又好，同時(shí)又快，因?yàn)槲覀儾豢赡転榱怂俣榷艞壆a(chǎn)品的品質(zhì)。因?yàn)槲覀兩虡I(yè)模式的最終目的是把這個(gè)產(chǎn)品賣(mài)出去，而不是盡快的開(kāi)工開(kāi)盤(pán)就可以了。所以說(shuō)盡快銷(xiāo)售，因?yàn)槔习傩宅F(xiàn)在完全是市場(chǎng)化的行為，就是你的產(chǎn)品必須能夠打動(dòng)他，他才會(huì)掏錢(qián)出來(lái)買(mǎi)你的產(chǎn)品，順馳這幾年之所以能夠在天津市場(chǎng)得到老百姓的普遍認(rèn)同，確實(shí)也在于我們的產(chǎn)品能夠做的符合百姓的需求，能夠讓他掏錢(qián)。您剛才提到，我們做產(chǎn)品研發(fā)的前提一定是讓它怎么做的好，怎么快呢？我們現(xiàn)在通過(guò)幾個(gè)方式，我如果看好這塊地，我可以提前投入，因?yàn)楹芏喙疽话愣际峭恋孬@取以后才開(kāi)始進(jìn)行產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)研，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)。實(shí)際上我們只要看好這塊地，我們幾條線同時(shí)出擊，我們的土地拓展部門(mén)，同時(shí)在做這塊地的土地獲取工作，我們的研發(fā)部門(mén)就已經(jīng)在組織市場(chǎng)設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案。我們?cè)谕恋孬@取之前我們盡可能多地爭(zhēng)取時(shí)間。這是第一個(gè)方式。

第二個(gè)方式因?yàn)轫橊Y經(jīng)過(guò)十年多的發(fā)展，我們一直致力于住宅開(kāi)發(fā)，我們這個(gè)是住宅的項(xiàng)目，我們經(jīng)過(guò)了十年的開(kāi)發(fā)以后，積累了大量的經(jīng)驗(yàn)。我們有非常成型的房型庫(kù)，產(chǎn)品庫(kù)，我們隨時(shí)可以在隨時(shí)抽取最好的資源，最優(yōu)化的資源用于我們最新的產(chǎn)品，第一就是我們?cè)趺礌?zhēng)取時(shí)間，第二怎么通過(guò)最大限度的資源共享，第三個(gè)就是比較笨辦法了，就是我們投入更多的精力，就是在順馳我們會(huì)投入更多的精力，我們每天都工作十幾個(gè)小時(shí)來(lái)保證我們這個(gè)產(chǎn)品能快，并且保證產(chǎn)品的質(zhì)量。

【彭遠(yuǎn)才】：謝謝唐總的發(fā)言，讓我們?cè)俅我哉坡暩兄x唐總的精彩演講?！坝⑿鄄粏?wèn)出處”，順馳的思考應(yīng)該就是這樣的一個(gè)結(jié)論——房子賣(mài)得掉就行了。不管吳總做兩年設(shè)計(jì)還是這里做三個(gè)月的調(diào)研和定位，每個(gè)公司都有自己短期、長(zhǎng)期的目標(biāo)。找準(zhǔn)這個(gè)目標(biāo)，組織最好的資金和人力去完成這個(gè)目標(biāo)，這就是市場(chǎng)、股東對(duì)我們開(kāi)發(fā)公司以及這個(gè)團(tuán)隊(duì)的具體要求。當(dāng)然了每個(gè)公司都有自己的特點(diǎn)，下面的開(kāi)發(fā)商也是很有個(gè)性的開(kāi)發(fā)商，就是武漢新世界康居公司，這家公司目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是武漢市最大的安居工程。安居工程也能在這里賺到錢(qián)，也能在這里有經(jīng)驗(yàn)推薦。現(xiàn)在我們有請(qǐng)康居公司的岳董給我們介紹，大家歡迎！

岳董

【岳董】：時(shí)間比較緊了，我抓緊一點(diǎn)時(shí)間，各位嘉賓！我向大家匯報(bào)的題目是“弘揚(yáng)先進(jìn)的建筑文化，營(yíng)建可持續(xù)發(fā)展的人居環(huán)境”。剛才主持人已經(jīng)介紹了，文化是歷史的積淀，它存留于建筑間，對(duì)城市的行為起著潛移默化的影響，是城市的靈魂。早在半個(gè)世紀(jì)以前，我們的前輩就已經(jīng)指出，“建筑師作為協(xié)調(diào)者其工作是統(tǒng)籌各種與建筑物相關(guān)的形式，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。新的建筑學(xué)將駕馭遠(yuǎn)比當(dāng)?shù)亟ㄖ锔泳C合的范圍，我們將逐步的把單個(gè)的技術(shù)進(jìn)步結(jié)合到更為寬廣的建筑設(shè)計(jì)概念中去?！苯裉爝@句話(huà)依然在我們的耳邊回響。

在歷經(jīng)大發(fā)展和大破壞的二十世紀(jì)之后，來(lái)自全球不同國(guó)家和地區(qū)之間的建筑師齊聚東方古都——北京，舉行了國(guó)際建協(xié)50年來(lái)的第二次大會(huì)，發(fā)表了著名的北京憲章，呼吁全球的建筑師們要認(rèn)識(shí)時(shí)代，正視問(wèn)題，整體思考，趨利避害，協(xié)調(diào)行動(dòng)。在二十一世紀(jì)里自覺(jué)地營(yíng)造美好的、可持續(xù)發(fā)展的人居環(huán)境，建設(shè)美好的、怡人的可持續(xù)發(fā)展的人類(lèi)家園，這是我們大家共同的理想和目標(biāo)，更是我們廣大人民現(xiàn)實(shí)的追求，同時(shí)也是被我們常青花園的實(shí)踐所證明了的。

常青花園是武漢市為了改變?nèi)嗣竦木幼…h(huán)境和香港一家公司組建了康居公司，我們是武漢市最大的安居工程，我們承擔(dān)了這個(gè)任務(wù)。我們常青花園我想簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，有這么幾個(gè)特點(diǎn)。

常青花園建設(shè)發(fā)展我們經(jīng)歷了這么幾個(gè)階段，我就簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，細(xì)節(jié)就不展開(kāi)說(shuō)了。第一個(gè)就是安居型，第二個(gè)是舒適型，第三文化生態(tài)型。

常青花園建設(shè)發(fā)展我們的基本理念從三個(gè)方面簡(jiǎn)單介紹一下。一是人與自然和諧共存；第二是“三個(gè)文明”相互促進(jìn)；第三各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。這是我們常青花園的基本理念。

我們建設(shè)發(fā)展的基本目標(biāo)第一規(guī)劃設(shè)計(jì)要科學(xué)合理；第二工程的質(zhì)量要優(yōu)良、要過(guò)硬；雖然是安居工程，工程質(zhì)量我們一定要把好關(guān)；第三就是配套要齊全。第四環(huán)境要優(yōu)美，第五治安良好，我們的服務(wù)和物管要到位，第六人際關(guān)系要做到非常的和諧。

我們這個(gè)項(xiàng)目可以跟大家簡(jiǎn)單介紹一下，因?yàn)槲覀冞@個(gè)項(xiàng)目是位于武漢市的一個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部，面積很大，過(guò)去是一片大沼澤地。我們是94年正式開(kāi)工建設(shè)，在之前做了一些準(zhǔn)備工作，經(jīng)過(guò)了整整一、二十年的建設(shè)，康居公司在昔日非?；臎龅囊粋€(gè)沼澤地上，現(xiàn)在是建成了武漢市目前環(huán)境比較優(yōu)美、設(shè)計(jì)比較新穎的居住區(qū)?；旧系扔谑俏覀?cè)炝艘粋€(gè)新城。我們?cè)瓉?lái)的規(guī)劃將近是二十五萬(wàn)多人口，現(xiàn)在調(diào)整了規(guī)劃以后是二十萬(wàn)人口，目前建設(shè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)了幾個(gè)區(qū)。已經(jīng)將近是八萬(wàn)多人口進(jìn)入到新區(qū)了。

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【彭遠(yuǎn)才】：謝謝岳總的精彩演講，我想岳總常青花園的開(kāi)發(fā)模式是一個(gè)非常典型的開(kāi)發(fā)模式，就是大而全，它通過(guò)配套，通過(guò)對(duì)交通設(shè)施、生活設(shè)施、教育設(shè)施、文化設(shè)施的組合，我想在中南地區(qū)，甚至是全國(guó)也走出了一條非常典型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)路線，我們?cè)俅我哉坡暩兄x岳總的精彩發(fā)言。剛才岳總提出了一個(gè)叫非資源型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式。下面我們有請(qǐng)華潤(rùn)置地（成都）公司，他們走的是資源型的開(kāi)發(fā)模式，就是如何利用周邊的公園、湖面來(lái)為我們項(xiàng)目的價(jià)值提升進(jìn)行全面的研究和開(kāi)發(fā)，趙總的題目是“聚焦核心價(jià)值，創(chuàng)造相對(duì)優(yōu)勢(shì)”。大家掌聲有請(qǐng)。

趙華

【趙華】：今天非常高興來(lái)到深圳，和同行做一個(gè)交流和探討。今天我為大家?guī)?lái)的探討題目是關(guān)于我們?nèi)A潤(rùn)翡翠城如何操作和開(kāi)發(fā)的具體思路，并且希望能夠得到各位同行的指正和建議。

剛才彭總已經(jīng)說(shuō)到了，我們是一個(gè)資源型的項(xiàng)目。為什么我們是一個(gè)資源型的項(xiàng)目呢？我們的占地面積比較大，有一湖、兩河、三公園這樣的自然環(huán)境。我們?nèi)绾卫眠@個(gè)自然環(huán)境應(yīng)該是我們最有效的表達(dá)市場(chǎng)愿望的一個(gè)需求。

我們談到的“聚焦”實(shí)際上就是把產(chǎn)品的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，比如說(shuō)我們的規(guī)劃、景觀、戶(hù)型以及我們的配套都能夠從不同的角度來(lái)表達(dá)同樣的價(jià)值需求，這就是我們所談到的“聚焦”。

為什么要“聚焦”呢？因?yàn)橄鄬?duì)于市場(chǎng)需求的無(wú)限性，我們所能掌握的資源是相對(duì)有限的。我們能不能把影響市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的最關(guān)鍵要素提煉出來(lái)，結(jié)合我們自身的對(duì)一些行業(yè)的理解，我們能不能把控，我們能不能超越市場(chǎng)的表現(xiàn)，把這個(gè)結(jié)合起來(lái)，作為我們?nèi)ヅI(yíng)造、努力打造的要點(diǎn)。

我先對(duì)這個(gè)項(xiàng)目做一個(gè)簡(jiǎn)要的概述，我們這個(gè)項(xiàng)目是位于成都市東南方向，緊鄰二環(huán)路和新老成仁路之間。我們是2002年拿的地，這塊區(qū)域還是城鄉(xiāng)結(jié)合部，相對(duì)于城市的西面和南面，已經(jīng)開(kāi)發(fā)到三環(huán)外了，已經(jīng)是一個(gè)比較成熟的社區(qū)。東面和北面在02年的還是相對(duì)落后的區(qū)域。我們這個(gè)項(xiàng)目總占地1245畝，其中包括420畝的東湖市政公園，項(xiàng)目容積率為2.5，總建面近100萬(wàn)平米。北臨東湖，府南河與沙河環(huán)抱住區(qū)，形成了3900米的河岸線，預(yù)計(jì)分五期開(kāi)發(fā)，08年全部完成。一期項(xiàng)目983套住宅在12天全部銷(xiāo)售完畢，將于今年12月底交付使用，目前二期進(jìn)入市場(chǎng)推廣階段。（幻燈片）這是我們項(xiàng)目的分期，是一期到五期的位置分布圖，這是翡翠城整體的鳥(niǎo)瞰圖，大家可以看到湖和河對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的影響。就是剛才彭總所說(shuō)的，它有良好的自然環(huán)境。

現(xiàn)在介紹一下華潤(rùn)翡翠城的整體開(kāi)發(fā)思路。首先我們是結(jié)合自身特點(diǎn)找準(zhǔn)市場(chǎng)定位。

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【彭遠(yuǎn)才】：謝謝趙總的精彩發(fā)言，“與您攜手，改變未來(lái)”。翡翠城在成都是一個(gè)非常有特色的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目成長(zhǎng)緊緊抓住了兩點(diǎn)，一點(diǎn)是華潤(rùn)集團(tuán)這樣的一個(gè)背景，第二抓住一湖兩河三公園這樣的開(kāi)發(fā)模式，僅僅的抓住成都人親水性的這樣一個(gè)核心的價(jià)值，來(lái)打造項(xiàng)目和企業(yè)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)按。我們也預(yù)祝翡翠城繼續(xù)取得好的成績(jī)！在座的朋友有沒(méi)有問(wèn)題想和翡翠城的操盤(pán)手趙總交流？

提問(wèn)：你好趙總，我想問(wèn)一下，你們這個(gè)項(xiàng)目是依托了一個(gè)市政公園，但是你們?cè)鯓犹幚磉@一塊的工作，因?yàn)槭姓珗@是一個(gè)公開(kāi)性的、對(duì)外的公共場(chǎng)所。而你們的項(xiàng)目相對(duì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)隱秘性，應(yīng)該說(shuō)有一個(gè)項(xiàng)目的私秘性，這個(gè)對(duì)外和私秘兩者之間的矛盾怎樣處理？謝謝！

【趙華】：我來(lái)介紹一下，因?yàn)閯偛胚@位先生問(wèn)題的就是說(shuō)我們東湖公園和我們的居住區(qū)靠的比較近，它又是一個(gè)市政公園，所有的人都可以進(jìn)去，我們?cè)趺礃觼?lái)處理住區(qū)需要安靜和私秘的情況，和公園之間稍顯嘈雜的一個(gè)小的矛盾？首先大家不太了解我們?cè)诠珗@和住區(qū)之間有一個(gè)小的河流分支做了一個(gè)調(diào)配，我們通過(guò)一個(gè)小橋把我們的住區(qū)和公園連接起來(lái)，同時(shí)在靠近住區(qū)的南部都是考慮的比較安靜的，剛才說(shuō)到了的生態(tài)濕地來(lái)作為主要的東園南部的景觀。我們?cè)诘缆返脑O(shè)置上都比較細(xì)，沒(méi)有大型的集中的活動(dòng)空間，都是嘗到一種人與自然的接近與體驗(yàn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較安靜的空間。大概是這樣的情況。

【彭遠(yuǎn)才】：謝謝趙總！由于時(shí)間關(guān)系，提問(wèn)到這里結(jié)束。演講嘉賓到最后一位了，也請(qǐng)大家關(guān)注最后一位劉總的發(fā)言，他有三個(gè)特點(diǎn)，他原來(lái)是《大河報(bào)》的記者，轉(zhuǎn)身做記者應(yīng)該有他自己的體會(huì)，第二他這個(gè)項(xiàng)目叫“大河春天”，做了一個(gè)學(xué)校，做這個(gè)學(xué)校的方式我覺(jué)得可能也值得一部分開(kāi)發(fā)商借鑒。第三他給這個(gè)社區(qū)提出了一個(gè)很好的概念，叫“有道德的一個(gè)社區(qū)”，現(xiàn)在我們以熱烈的掌聲歡迎河南思達(dá)置業(yè)公司副總—?jiǎng)⑽牧枷壬l(fā)言。

劉文良

【劉文良】：謝謝大家能夠堅(jiān)持到最后，我希望能夠笑到最后，笑的最美。由于時(shí)間關(guān)系，我的發(fā)言只能是簡(jiǎn)明扼要、提綱棄零，我希望濃縮的都是精華。今天我演講的題目是——建設(shè)富有道德精神的教育文化社區(qū)。首先對(duì)我們的企業(yè)做一個(gè)簡(jiǎn)單介紹，我們河南思達(dá)置業(yè)有限公司是思達(dá)集團(tuán)下面的一個(gè)字公司，去年在中國(guó)住交會(huì)上被評(píng)為中國(guó)房地產(chǎn)50強(qiáng)，是河南又一家獲得殊榮的房地產(chǎn)名企，我們成立四年來(lái)一直行走在地產(chǎn)的快車(chē)道上，已經(jīng)開(kāi)發(fā)了近百萬(wàn)平方米的大眾精品房。今明兩年我們的開(kāi)發(fā)量達(dá)到150萬(wàn)平方米，而且我們還斥巨資，拿下了鄭州的地王，一共是5.91億，我們不僅堅(jiān)守鄭州，同時(shí)走向全國(guó)的城市。我們?cè)诒本?、深圳和上海都將要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。另外我想簡(jiǎn)單介紹一下我們“大河春天”這個(gè)項(xiàng)目。

這是北區(qū)環(huán)道以?xún)?nèi)最大的樓盤(pán)，占地近500畝，總建筑面積50萬(wàn)平方米，是一個(gè)大型文化教育社區(qū)。這里有中原地產(chǎn)社區(qū)內(nèi)最大的文化設(shè)施——文化俱樂(lè)部，它不僅是優(yōu)美的，更是文化的，這里還有中原地產(chǎn)社區(qū)內(nèi)最大的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，這里有北鄰45米寬的綠化帶，坐擁一片綠色，環(huán)保幾多希望。還有一個(gè)愛(ài)心通道，讓孩子們安全地上學(xué)。我們這個(gè)小區(qū)有兩所名校，一個(gè)是河南省實(shí)驗(yàn)幼兒圓分園，一個(gè)是河南省外國(guó)語(yǔ)小學(xué)，我們將進(jìn)行全程教育保障，讓業(yè)內(nèi)的子女離牛津、劍橋大學(xué)和北大、清華再近一點(diǎn)。

下面我簡(jiǎn)單說(shuō)一下鄭州樓市的基本情況，市場(chǎng)非常健康，供需兩旺，全線飄紅，樓市有些項(xiàng)目供不應(yīng)求，鄭州的土地供應(yīng)出現(xiàn)了稀缺了局面，有的開(kāi)發(fā)商不得不尋求在外地突圍。另外鄭州的房?jī)r(jià)有走高、上漲的趨勢(shì)。目前鄭州的房?jī)r(jià)是2200—2300元/平方米左右，還有很大的一個(gè)上漲空間，但是有人認(rèn)為鄭州的均價(jià)在2900最為合適，但是遭到了鄭州很多市民的痛斥。鄭州現(xiàn)在有很多的外地公司進(jìn)駐，“外地狼”大量的搶灘鄭州，像天津的順馳、上海的綠地，本地的企業(yè)也愿意與狼共舞，鄭州的房地產(chǎn)人才非常匱乏，人才稀缺，另外原來(lái)鄭州市的房產(chǎn)會(huì)也出現(xiàn)了媒體房產(chǎn)會(huì)與官方房產(chǎn)會(huì)共舞的局面，我們認(rèn)為媒體房產(chǎn)會(huì)是機(jī)構(gòu)比較大，市場(chǎng)化程度比較高，所以更受開(kāi)發(fā)商的歡迎。下面我再介紹社區(qū)的道德文化精神。

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【彭遠(yuǎn)才】：謝謝劉總！感謝劉總以一個(gè)文化人的思考給我們粗略的描繪了“大河春天”的發(fā)展實(shí)際，這當(dāng)中的核心思想就是如何通過(guò)教育和社區(qū)本身的營(yíng)造來(lái)改

變未來(lái)，改變我們的住戶(hù)。所以他提出的開(kāi)發(fā)理念是“文化改變生活，教育拯救未來(lái)”，我們也預(yù)?！按蠛哟禾臁痹谥性貐^(qū)做的更好，看看下面有沒(méi)有要提問(wèn)的。

提問(wèn)：我想問(wèn)兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題是“大河春天”做了這么好的社區(qū)教育配套，對(duì)房產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格的拉動(dòng)有多大的作用？據(jù)您的估計(jì)它能使均價(jià)上升多少錢(qián)？或者是多大的百分點(diǎn)？這是第一個(gè)問(wèn)題。第二個(gè)問(wèn)題我想問(wèn)一下，你們投資這么大辦社區(qū)教育，在具體固定資產(chǎn)折舊的前提下，社區(qū)教育的盈利前景是怎樣的？

【劉文良】：我們做過(guò)調(diào)查，9月19號(hào)“大河春天”開(kāi)盤(pán)，然后開(kāi)始銷(xiāo)售，當(dāng)天我們銷(xiāo)售了229套房子，其中60％的客戶(hù)是非常認(rèn)同和看好我們的兩所名校。這兩所學(xué)校是我們最大的賣(mài)點(diǎn)和亮點(diǎn)。目前我們“大河春天”的一期均價(jià)定在2340元/平方米，這里我覺(jué)得教育是增加了我們的附加值，至少對(duì)我們房?jī)r(jià)的拉動(dòng)和提升有兩百元左右，我認(rèn)為是這樣的一個(gè)量化的標(biāo)準(zhǔn)。

您剛才提到的折舊的問(wèn)題，剛才我語(yǔ)言沒(méi)有節(jié)奏可能沒(méi)有表達(dá)清楚，我們兩所學(xué)校建成以后是要整體移交給省實(shí)驗(yàn)中學(xué)和幼兒園，我們開(kāi)發(fā)商不參與管理，拱手奉獻(xiàn)給社會(huì)，這是企業(yè)的責(zé)任感的表現(xiàn)，所以不存在折舊的問(wèn)題。不知道我說(shuō)的清楚不清楚。

【彭遠(yuǎn)才】：掌聲感謝劉總的演講！時(shí)間過(guò)的非常快，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過(guò)時(shí)間了，剛才有幾位嘉賓也表達(dá)了這個(gè)意思，意猶未盡。時(shí)間關(guān)系我借用剛才劉總的一句話(huà)來(lái)做一個(gè)結(jié)語(yǔ)：“大河奔流，生生不息”，房地產(chǎn)在未來(lái)的幾年時(shí)間里面將繼續(xù)往前發(fā)展，而且會(huì)更高、更快的發(fā)展。在這個(gè)發(fā)展過(guò)程中，對(duì)于我們房開(kāi)公司的開(kāi)發(fā)能力和開(kāi)發(fā)模式都提出了全新的要求。剛才來(lái)自華東、華北、西南、中南和中原的房開(kāi)商并接合我們這一次秋交會(huì)這樣一個(gè)地產(chǎn)盛宴的具體經(jīng)驗(yàn)。我想對(duì)我們自己和在座的朋友應(yīng)該會(huì)有很深的啟迪和思考。借此機(jī)會(huì)非常感謝各位嘉賓和聽(tīng)眾朋友對(duì)我主持工作的大力支持！預(yù)祝各位身體健康！在深圳無(wú)論是當(dāng)?shù)氐呐笥堰€是外地的朋友都開(kāi)心、愉快！我今天的主持到此結(jié)束，謝謝大家！

【潘迪】：時(shí)間的確過(guò)的非?？?，在昨天我們的論壇結(jié)束的時(shí)候，我曾經(jīng)說(shuō)我們會(huì)用時(shí)間過(guò)的很快來(lái)形容一個(gè)精彩的過(guò)程，今天上午也是如此。在這里首先我代表主辦單位向此時(shí)依然在現(xiàn)場(chǎng)參與我們論壇聽(tīng)的現(xiàn)場(chǎng)觀眾表示衷心的感謝！也向我們發(fā)言的五位嘉賓精彩的評(píng)說(shuō)和演講表示衷心的感謝！今天上午我們對(duì)話(huà)的話(huà)題是社區(qū)對(duì)話(huà)，今天下午我們依然將會(huì)展開(kāi)第二個(gè)話(huà)題就是景觀對(duì)話(huà)。今天下午演講開(kāi)始的時(shí)間是下午2：30分，歡迎在座的朋友繼續(xù)參與。謝謝大家下午我們?cè)僖?jiàn)。