許國(guó)華：借景與選景相結(jié)合是致勝的法寶

[center][img]http://www.landscapecn.com/info/upload/paper/2004102223859490.jpg[/img]云南晨光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的副總經(jīng)理許國(guó)華[/center] 　　

　　各位下午好！首先感謝組委會(huì)給我們這個(gè)機(jī)會(huì)在深圳住博會(huì)相見，另外也向大家做一個(gè)歉意。接到組委會(huì)的通知以后，因?yàn)槲乙恢痹诋惖爻霾?，我的講稿是臨時(shí)匆忙的趕出來的，因?yàn)闆]有回家，也沒有帶計(jì)算機(jī)出來。所以很歉意今天大家看不到我們現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)景照片。

　　我想簡(jiǎn)單的介紹一下云南地產(chǎn)在全國(guó)是屬于西部地區(qū)，我們做的這個(gè)項(xiàng)目是“高天流云”的一個(gè)別墅項(xiàng)目，在云南我們當(dāng)初在策劃這個(gè)項(xiàng)目之前，我們是先策劃了項(xiàng)目再去找地。這可能與一般的發(fā)展商在做項(xiàng)目之前有一個(gè)差別。在我們前期做了兩個(gè)定位。

　　第一我們是想把云南的地產(chǎn)賣向全國(guó)，這是我們?cè)陧?xiàng)目策劃前期做的定位。

　　第二個(gè)是為城市留下榮耀，賣云南最貴的房子。云南地產(chǎn)目前的市面價(jià)位是3000元/平方米，市中心的CBD商業(yè)區(qū)是4600元/平方米左右，云南的別墅是5000元/平方米。這次我們的房子開盤起價(jià)是13800元/平方米，賣出了云南的最高價(jià)。

　　下面我要和大家的話題是“借景與造景相結(jié)合是別墅景觀致勝的法寶”。我們作了世博園，另外我們這個(gè)項(xiàng)目是坐落于國(guó)家森林公園的地塊上面，還有一個(gè)是動(dòng)物園，另外還有植物園。我們這次做這個(gè)項(xiàng)目提出了一個(gè)口號(hào)是“國(guó)家公園板塊”。在我們進(jìn)駐以前，這個(gè)片區(qū)在昆明是比較偏遠(yuǎn)的一個(gè)地方，它是城市發(fā)展過程當(dāng)中，我們選中這個(gè)地方，目前到我們開發(fā)出來以后，我們這個(gè)項(xiàng)目的所在地，到城市的市中心僅僅30分鐘的車程。所以當(dāng)時(shí)我們選中這個(gè)地方第一是因?yàn)樗?6000畝的森林覆蓋帶，有五大國(guó)家公園圍繞著這個(gè)片區(qū)，有一個(gè)水庫(kù)，環(huán)繞在我們的項(xiàng)目周邊。在我們做這個(gè)項(xiàng)目之前策劃是走在前面的，當(dāng)時(shí)我們把想法做出來以后，在昆明地區(qū)我們開始尋找這樣的地塊。第一個(gè)是要大面積的森林覆蓋，第二是與城市中心的差距我們提出來不能超過30分鐘的車程，第三個(gè)我們提出要把云南地產(chǎn)賣向全國(guó)，云南地產(chǎn)在我們業(yè)內(nèi)是屬于第三梯隊(duì)，長(zhǎng)期以來很多人對(duì)云南地產(chǎn)認(rèn)為水平是在第三梯隊(duì)當(dāng)中。第四我們?cè)陧?xiàng)目的前期提出來用名人吶喊，這個(gè)項(xiàng)目的名字是王志鋼工作室王老師提出來的，我們做了一個(gè)創(chuàng)業(yè)性的改革，把北京萬(wàn)通、我們和臺(tái)灣的凌峰等三人做我們的廣告宣傳，這一下在全國(guó)地產(chǎn)界一下把項(xiàng)目的地位和名氣拔起來了。

　　這個(gè)項(xiàng)目在前期我們啟動(dòng)項(xiàng)目之前征地拆遷完了以后，我們的市場(chǎng)導(dǎo)入這一塊就先行，分了三個(gè)階段把王志鋼老師和馮仁、潘石屹聯(lián)合起來，我們?cè)陧?xiàng)目上做了一個(gè)守則叫做“高天流云”的思想，我們借用國(guó)外別墅的理念，景觀的建造和建筑風(fēng)格的形態(tài)，從這一塊第一步我們把云南所有的媒體記者30多人拉向全國(guó)各地參觀在全國(guó)有影響的別墅項(xiàng)目?？赐暌院?，我們?cè)賮砗退麄円黄鹛接懺颇蠒?huì)不會(huì)出現(xiàn)中國(guó)最好的別墅？這一塊里面讓媒體記者知道以后，他有一種感受，有一種理性的概念，在我們建筑出來以后，用他們自己的感受和現(xiàn)場(chǎng)的事實(shí)讓他們?nèi)ッ枋觥案咛炝髟啤钡奈磥怼?

　　下面我要說的第一個(gè)話題就是項(xiàng)目的基本情況，這個(gè)項(xiàng)目在占地上是6000畝。第一期我們推出了150畝，容積率在0.2，我們?cè)谶@一塊的規(guī)劃上面做了一個(gè)57棟的別墅，每一棟別墅是不能復(fù)制。包括它的園林景觀都不能復(fù)制，這一塊在我們項(xiàng)目的前期定位上面把它拔出來上了一定的高度。第一個(gè)就是保留部分原生地貌，借鑒周邊景觀，體現(xiàn)建筑的升華。因?yàn)槲覀冞@個(gè)項(xiàng)目是處于一個(gè)森林的高覆蓋區(qū)，這一塊我們用地是一個(gè)長(zhǎng)條形的地塊，是一個(gè)山坡地。按一般常規(guī)的做法是把場(chǎng)地先平整。但是我們對(duì)這一塊做了前期的市場(chǎng)調(diào)研以后，發(fā)現(xiàn)在90年代中末期，我們業(yè)內(nèi)朋友可能很多人都看過，杭州的玫瑰園和桃花園，我們參觀完這兩個(gè)項(xiàng)目認(rèn)為是能夠代表當(dāng)今別墅水平的一個(gè)階段，我們當(dāng)時(shí)提出來第一是要超越這個(gè)項(xiàng)目。

　　我們前期在規(guī)劃設(shè)計(jì)這一塊尋找了很多設(shè)計(jì)單位，最終我們還是認(rèn)定和杭州綠晨房地產(chǎn)設(shè)計(jì)公司合作，另外大家很熟悉的就是國(guó)濤設(shè)計(jì)公司。在景觀這一塊我們和加拿大的一家公司合作，這一塊我們提出這樣的概念就是保留原生地貌，借鑒周圍景觀，我們?cè)趫@林景觀設(shè)計(jì)方面始終把原生地貌這一塊做的很重?；静蝗萑プ龃竺娣e的改動(dòng)，我們提出的要求是堅(jiān)持把原生地貌按、自然景觀融入到庭院景觀的差異設(shè)計(jì)中，把北美的庭院風(fēng)格與中國(guó)傳統(tǒng)的建筑元素相結(jié)合，我們的目的是想充分體現(xiàn)原生地貌的價(jià)值。當(dāng)時(shí)我們提出這個(gè)想法以后，也是經(jīng)過了很多方面的論證。那么借鑒周邊景觀是由于對(duì)面是國(guó)家公園和世博園，當(dāng)年吳三桂為陳圓圓做了一個(gè)金殿，有這樣一個(gè)歷史傳說。我們?cè)谶@個(gè)地塊上和國(guó)家公園是遙相呼應(yīng)，另外還有一個(gè)鐘樓，這個(gè)古建筑的鐘樓能夠?qū)ξ覀冞@個(gè)項(xiàng)目起到一定的影響和作用，就是把他的歷史文脈挖掘出來，這一塊我們提出這個(gè)想法以后，和設(shè)計(jì)公司也進(jìn)行了多次的探討和論證。前后相繼出了十幾個(gè)方案，在每一次方案出臺(tái)以后，我們策劃項(xiàng)目組召集公司里的中高級(jí)骨干和部分房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷總監(jiān)和管營(yíng)銷的老總一起來探討。

　　在這一塊我們主要是把原生地貌保留下來以后充分利用的陽(yáng)光、山風(fēng)、古鐘樓、森林、水庫(kù)、建筑，把鳥語(yǔ)花香這一塊作為我們?cè)淖匀痪坝^的特色。另外就是我們?cè)陧?xiàng)目的實(shí)施過程當(dāng)中建筑的單體的地面標(biāo)高這一塊，剛才我給大家做了一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹，我們強(qiáng)調(diào)的是每一棟別墅絕對(duì)不能復(fù)制按。這一塊里面包括他在地平面，我們對(duì)建筑單體也好，對(duì)它的庭院也好，在一個(gè)軸線上面看上去有比較大的落差。我們主要是結(jié)合它的周邊景觀，把每一個(gè)單體和園林怎么樣充分的展現(xiàn)出來，這一塊我們做了一些文章。所以我們?cè)谡麄€(gè)的施工過程當(dāng)中和規(guī)劃的方案過程當(dāng)中也是強(qiáng)調(diào)要保留原生地貌，一方面就是原生地貌上面的一些大樹我們必須要保留住。另外就是把中國(guó)建筑傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格與人文景觀相結(jié)合，使建筑底部充分的張開，中國(guó)人有一個(gè)傳統(tǒng)的居住習(xí)慣，那就是希望房子能夠四平八穩(wěn)的。對(duì)于這一塊我們?cè)谧龇桨傅臅r(shí)候，一方面是充分表現(xiàn)現(xiàn)代建筑，另又要有中國(guó)古典建筑的元素在里面，包括它的棱角線，窗線以及單體立面，我們?cè)陧敳坷锩婷恳粭澐孔拥慕ㄖ敳康陀?2個(gè)折面，都是在這22個(gè)折面里面進(jìn)行變化。

　　另外在施工這一塊，特別是在窗線和棱角線這一塊我們是從深圳這邊和廣東這邊請(qǐng)了裝修工人到云南去，主要的目的是這邊的施工工藝能夠達(dá)到我們的要求，工藝做的比較細(xì)。

　　通過我們上述采用的手段以后，結(jié)合原生地貌和周邊景觀，視覺效果和原生地貌的生態(tài)美使我們的整個(gè)項(xiàng)目都達(dá)到了一定的升華。

　　另外我想和大家交流的話題是建筑單體與庭院景觀要體現(xiàn)人文關(guān)懷。各位都是業(yè)內(nèi)的專家，建筑是地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂，我們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過程當(dāng)中，包括它的建筑單體的形狀，現(xiàn)在有很多的流派，這一塊里面主要是要結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍v史人文和原生的地塊元素。就是說它周邊的關(guān)系是一個(gè)什么樣的關(guān)系，它與外界與城市又是一個(gè)什么樣的關(guān)系。所以我們做了一些前期的調(diào)查以后，在這一塊做了一些突破按。一般做別墅包括戶與戶之間的隔斷，有很多公司采取圍墻的隔斷，或者是植物的隔斷，密度比較高按。或者說高度上也做的比較大一些。在這一塊我們?yōu)槭裁刺岢鰜硪w現(xiàn)人文的關(guān)懷呢？現(xiàn)在可能大家能夠感受到，特別通過中國(guó)改革開放二十多年以來的發(fā)展，人與人之間的差距，特別是在經(jīng)濟(jì)、思想以及文化、生活的習(xí)慣都發(fā)生了很多的變化，包括外來思想文化的變化和生活方式的沖擊，給中國(guó)現(xiàn)在的人居帶來一些新的觀念。這一塊里面我們提出來以后就是說隨著人們的生活水平和物質(zhì)文化生活水平的提高，人居觀念的改變和生活需要也發(fā)生了一些變化。對(duì)建筑的審美也發(fā)生了新的認(rèn)識(shí)。所以我們提出來在地產(chǎn)項(xiàng)目上面也給我們自己提出了一些更新的要求。我們想簡(jiǎn)單的復(fù)制和模仿在現(xiàn)有的市場(chǎng)上是無(wú)法征服市場(chǎng)的。必須要滿足現(xiàn)代人生活的需求?，F(xiàn)在我們提出這種想法以后，看到我們每一個(gè)發(fā)展商也好，地產(chǎn)同行也好，怎么樣理解一塊地的屬性，你給予它什么樣的投入，市場(chǎng)就會(huì)給你什么樣的回報(bào)。在一般的做法上面，發(fā)展商一般先把地征到以后，先搞一個(gè)三通一平，把地上的植物砍伐掉或者是移植，然后再做方案，這一塊我們提出的起點(diǎn)比較高，就是當(dāng)時(shí)提出把云南的地產(chǎn)賣向全國(guó)，要舉起云南地產(chǎn)的旗幟。我們提出這樣的想法以后也有很大的壓力。話好說，但是事情難做，還有一個(gè)就是包括媒體和我們自己，你能否做到？你說出去話以后能否做到這樣的東西？所以我們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目上面始終強(qiáng)調(diào)保持原有地貌的樹木和一些名貴的樹種。因?yàn)樵颇鲜且粋€(gè)很有特色的城市，是一個(gè)植物王國(guó)，這一塊對(duì)我們營(yíng)造園林環(huán)境和景觀有了很好的的條件。我們?cè)诤图幽么蠊竞献鞯倪^程當(dāng)中首先是把云南所有的事物用攝像機(jī)全部的錄制下來，和設(shè)計(jì)的景觀師在現(xiàn)場(chǎng)一起來挑選。

　　另外是建筑與原有地貌的場(chǎng)地發(fā)生矛盾的處理。我們?cè)谡w規(guī)劃完畢以后也遇到了這樣的問題，很好的樹木，我們看上去二三十米高的大樹，小孩的手都抱不住的樹有很多。我們想這樣的生態(tài)環(huán)境把它保留下來以后和建筑的關(guān)系的問題，在遇到這樣的問題的時(shí)候，我們提了兩個(gè)口號(hào)：第一個(gè)是建筑要讓環(huán)境，還有一個(gè)是建筑要讓道路。把這兩個(gè)概念提出以后，給建筑師和規(guī)劃師在后續(xù)方案的調(diào)整過程當(dāng)中，我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)再實(shí)際解決。遇到了這樣的問題把建筑師和設(shè)計(jì)師叫到一起來調(diào)整。我們目前在云南賣出的房?jī)r(jià)應(yīng)該可以說是超出云南別墅地產(chǎn)價(jià)格的一倍多。這一塊也給我們帶來了一些啟發(fā)，我們?cè)械孛采系囊豢脴?，至少我的房子可以增?0－30萬(wàn)，這是我們?cè)阡N售過程當(dāng)中得到的體會(huì)，可能我買一棵樹也可以有這樣的錢，但是我們?cè)L(zhǎng)出來的樹和你后面做出的景觀是完全不同的效果。

　　另外“高天流云”表現(xiàn)出來的特色就是我們?cè)跅澟c棟之間的隔斷問題。我們采取開放式的庭院，我們希望“高天流云”的每一位業(yè)主能夠成為他的鄰里，和鄰里成為朋友、親人。我們?cè)谇耙欢螘r(shí)間做了一些活動(dòng)和一些家庭的小聚會(huì)，收到了很好的效果，對(duì)我們整個(gè)的營(yíng)銷上面起到了推波助瀾的作用。一個(gè)業(yè)主在自家的庭院里面開晚會(huì)的時(shí)候，可以把他的鄰居邀過來一起。這樣我們?cè)谇捌诘膭?chuàng)意過程當(dāng)中杜絕堅(jiān)決使用圍墻和高的隔離。我們主要采取的措施是地面標(biāo)高的落差，把每一戶的庭院與隔壁家的庭院用標(biāo)高把它隔開，另外一個(gè)就是在庭院的設(shè)計(jì)過程當(dāng)中我們拒絕重復(fù)、拒絕復(fù)制，使每一個(gè)庭院彰顯自己的個(gè)性。我們主要的表現(xiàn)手法是小橋流水，草地，果園、泳池、爬藤等等，另外大量的使用云南本地的石材，很多石材只有在云南才有，我們把這些石材利用起來以后，在云南地產(chǎn)界引起了很大的轟動(dòng)。很多石材原來別人都沒有用，但是我們用了以后，使園林景觀的效果達(dá)到了質(zhì)的飛躍。

　　我們?cè)谛Ч?dāng)中以植物作為園區(qū)的風(fēng)格，地面標(biāo)高作為差異的隔斷。這樣強(qiáng)調(diào)了每一戶的庭院與自然景觀的結(jié)合，制造景觀和借景。因?yàn)橹苓叾际巧狡碌?，被五大公園所環(huán)抱。無(wú)論它從哪一個(gè)視角，看到的都是綠色的森林覆蓋。在我們開盤前，對(duì)五大公園板塊，就是在流入我們視角的區(qū)域范圍內(nèi)，我們對(duì)樹種也進(jìn)行了一些調(diào)配。因?yàn)樵谏值母吒采w區(qū)上面，主要是綠了，但是我們覺得它沒有美。有兩個(gè)方面的原因，一個(gè)是植物的檔次不高，第二個(gè)就是色彩的差異不明顯。因?yàn)樵颇鲜且粋€(gè)“彩云自然”，我們?nèi)∵@個(gè)項(xiàng)目的名稱的時(shí)候也是充分的考慮到怎么樣能夠代表云南的特色，在景觀的建造過程當(dāng)中我們現(xiàn)在提出的口號(hào)不僅僅是自家的庭院?jiǎn)栴}。也有一個(gè)遠(yuǎn)期效果，它賣的是未來，永不動(dòng)搖是我們這個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)提升的很重要的因素。我們把周邊景觀的樹林進(jìn)行了調(diào)配，使用了大量的紅楓和銀杏，把綠色覆蓋邊緣帶上面做了一些色彩的調(diào)配，達(dá)到遠(yuǎn)視所需要的效果。

　　第三個(gè)是區(qū)間道路和景觀要充分表現(xiàn)規(guī)劃的意圖。這一塊我們剛才也簡(jiǎn)單的介紹了一下，我們逐步提出來的口號(hào)就是“三步一小景，五步一大景，”在整個(gè)建造的過程當(dāng)中，植物這一塊，剛才我介紹給大家，因?yàn)樵颇鲜且粋€(gè)植物王國(guó)。所以我們?cè)谡麄€(gè)植物這一塊里面可能比其他的城市有一些優(yōu)越的條件。因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，簡(jiǎn)單的介紹就把我們這個(gè)項(xiàng)目在前期所提出來的口號(hào)和定位以及它在實(shí)施的過程當(dāng)中所收到的效果給大家講解一下。不盡人意的地方請(qǐng)大家多提寶貴的意見，謝謝大家！