基于人文生態(tài)觀點的中低收入人群住宅規(guī)劃及建筑設(shè)計解決方案

　　提要：杭州是一個高房價城市，存在大量購房“相對貧困”、“絕對貧困”群體。建議政府建立限價商品房體系協(xié)助“相對貧困”群體購房，建立經(jīng)濟適用房、廉租房體系保障“絕對貧困”人群擁有適當(dāng)居住條件。文章主要針對中低收入人群中“相對貧困”人群住區(qū)進(jìn)行研究，從社會學(xué)和工程技術(shù)角度提出中低收入人群住區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計觀點，試圖達(dá)到使其住區(qū)具有人文生態(tài)價值并實現(xiàn)高強度開發(fā)，結(jié)合政府土地政策扶植，切實降低限價商品房的價格，使之與中低收入人群收入相適應(yīng)。綜合相關(guān)觀點，作者提出中低收入人群住區(qū)規(guī)劃設(shè)計，建筑設(shè)計概念方案。全文共分為五部份：一、政府角色定位及政策建議；二、中低收入人群住區(qū)之規(guī)劃設(shè)計；三、中低收入人群住宅之建筑設(shè)計；四、政策扶植及高強度開發(fā)限價商品房的經(jīng)濟與社會意義；五、結(jié)語。
　　關(guān)鍵詞：中低收入人群住區(qū) 限價商品房 規(guī)劃設(shè)計 建筑設(shè)計 人文生態(tài)

　　引言
　　近年來，杭州市的經(jīng)濟發(fā)展較快。GDP及人均GDP在全國大城市中連續(xù)名列前茅，2004年全市GDP達(dá)2515億元，居第八位，人均GDP已達(dá)38858元，人均可支配收入14565元，列第七位；同時社會發(fā)展也取得顯著成績。治安狀況良好、社會保障體系較完備、綜合競爭力較強。曾獲全國精神文明城市、衛(wèi)生城市、國際花園城市、中國優(yōu)秀旅游城市等榮譽稱號，2001年還被授予聯(lián)合國人居獎。得天獨厚的西湖景區(qū)環(huán)境加之市政府“住在杭州、游在杭州、學(xué)在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州”的強力推介，杭州的居住需求不僅來自杭州市本身，還來自經(jīng)濟發(fā)展強勁的浙江全省，甚至全國。然而杭州城市建設(shè)也有其自身的“軟肋”：城區(qū)面積太小，居全國省會城市倒數(shù)第二；土地供應(yīng)不足——西側(cè)西湖，東邊錢塘江，南北兩翼被山丘屏障所制約。 

　　杭州市連續(xù)幾年房價增速過快，目前房價居價不下，直逼上海，高于北京。目前在售商品房房價分布態(tài)勢大致如下：中心城區(qū)核心區(qū)塊均價1.5-2.0萬元/m2,且供應(yīng)量很少，中心城區(qū)邊緣區(qū)塊0.8-1.2萬元/m2,近郊0.6-0.75萬元/m2,遠(yuǎn)郊0.4-0.6萬元/m2。據(jù)《個人理財》雜志調(diào)查，2005年2月杭州市平均房價為7210元/m2，居全國大城市第三位。在國家宏觀調(diào)控大政方針之下，房價變化幅度不大。按一套住宅面積80m2計算，單套總價為57.68萬元，是市區(qū)家庭人均可支配收入的13.2倍（2004年杭州市居民人均可支配收入為14565元，按一家三口人計算），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房價收入比3-6倍的合理范圍，因此造成了大量市民買房難的社會問題。

　　2005年初，浙江省辦公廳發(fā)布的一項調(diào)查報告--《調(diào)控杭州住房價格 打造良好企業(yè)環(huán)境》顯示，大約40%的杭州人難以購房，30%人勉強購房，只有30%的人能夠比較正常地安排購房支出[1]。

　　一、政府角色定位及政策建議
　　杭州特定的區(qū)域條件、歷史文化、風(fēng)景名勝、人居環(huán)境等情況決定了杭州的居住問題無法按照常規(guī)的方法—加大土地投放量來根本解決，必須與時俱進(jìn)，實現(xiàn)政策和方法創(chuàng)新。

　　杭州市政府目前的住房保障體系按照“居住、解困、救濟”相結(jié)合的目標(biāo)設(shè)計。對中等以上收入家庭鼓勵其購買商品房；對約占5%的中低收入家庭(戶均年收入1.5萬元-3.5萬元)（2003年收入指標(biāo)—筆者注）提供經(jīng)濟居住房；對約占10%的低收入家庭與低保家庭之間的夾心層(戶均年收入在1.5萬元以下)提供經(jīng)濟解困房，在一般經(jīng)濟適用房價格的基礎(chǔ)上，政府再補助200元/平方米，以提高其購買力；對約占1.5%的低保家庭則提供廉租房。鑒于保障量大，計劃加大經(jīng)濟適用房供應(yīng)量，近階段內(nèi)確保經(jīng)濟適用房建設(shè)的供地量不低于房地產(chǎn)供地總量的50%[2]。

　　盡管政府對中低收入人群的住房保障給予了極大的重視，付出了巨大的努力，然而離預(yù)期的目標(biāo)相差仍較大。下面是一組可供判斷的數(shù)據(jù)：

　　l 2005年經(jīng)濟適用房開工面積100萬平方米，合計可解決12345戶(據(jù)統(tǒng)計戶均81平方米)
　　l 2005年房地產(chǎn)住宅供地(計劃)1773畝，可建住宅面積約300萬平方米(推算)，經(jīng)濟適用房面積100萬平方米，需供地約593畝(推算)，約占房地產(chǎn)宅地33.4%。
　　l 目前仍有5萬戶符合申購條件的家庭持幣待購。
　　l 2004年來，杭州市六城區(qū)人口(不含蕭山、余杭)為204.28萬，自然增長人數(shù)7503人，遷移增長人數(shù)63981人，合計71484人。按杭州市66.5%需社會保障目標(biāo)推算則每年增加潛在需保障戶數(shù)13981戶(按3.4人/戶計算)。(1)
　　l 廉租房從2001年11月份實施至2005年11月份，共400多戶受益，從2005年12月份起調(diào)低門檻，約將又增3000多戶受益，合計約占全市總戶數(shù)0.5%。(2)

　　以上數(shù)據(jù)表明以目前的經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模根本無法解決保障對象的居住問題，廉租房的落實也仍有很大的差距。特別是經(jīng)濟適用房的供地不足問題突顯，并不是杭州市到了無地可供的地步(據(jù)統(tǒng)計2005年商品房供地成交量只占計劃60%)，而是充分說明了財政支出上的困難。同時以目前的政策執(zhí)行情況來看，經(jīng)濟適用房是否真正使中低收入人群受惠值得懷疑。2005年度的一項調(diào)查表明，在購置經(jīng)濟適用房的家庭中，年收入在10萬元以上的比例總計為72%。[3]因此，為解決實際問題，要對現(xiàn)行經(jīng)濟適用房政策進(jìn)行修正。

　　1、調(diào)整保障結(jié)構(gòu)，合理壓縮保障受眾比例，保障“絕對貧困”階層有合適的居住條件。保障范圍可采用國內(nèi)學(xué)者陳淮(建設(shè)部政策研究中心)的建議：在房價收入比大于6倍的城市完善經(jīng)濟適用房的政策，嚴(yán)格控制供應(yīng)對象，這部分比例以不超過20%左右為宜。對于收入水平低于平均線，無力購買經(jīng)濟適用房又進(jìn)入不了廉租住房范圍的中低收入家庭，提供可支付租賃房，這部分占15%左右。屬于完全保障性質(zhì)的廉租房供應(yīng)對象是最低收入階層中的住房困難家庭。這部分控制在5%左右。通過構(gòu)建這樣三個可相互銜接的住房保障層次，覆蓋需要保障的全部群體，形成完整的保障體系。[4]

　　這個保障結(jié)構(gòu)與比例較為符合杭州市目前的實際居住狀況。據(jù)最新公布的一項樣本量為1.47余萬份由杭州市房管局、浙江工大房地產(chǎn)研究所實施的調(diào)查：杭州市無房戶占30.9%，家庭收入低于3萬元居住在一室一廳住宅的比例為7.48%。[5]

　　從香港的經(jīng)驗來看，至1994年，也只有299萬人(占當(dāng)時總?cè)丝诘?0.8%)住在永久公屋和政府提供的臨時公屋。[6]杭州市目前社會與經(jīng)濟發(fā)展水平與九十年代的香港差距仍遠(yuǎn)，因此40%的社會保障面是較為切實的選擇。政府可以將有限資源用在最需要保障的社會“絕對貧困”階級，政府需要保障的絕對貧困的人群，以保證他們有合適的住房基本需要。

　　2、增加政府主導(dǎo)的限價商品房體系，協(xié)助“相對貧困”階層購房。
　　對于其余的60%人群，其中的35%正如杭州市政府原來的政策設(shè)計，應(yīng)鼓勵其購買普通商品房，對于剩余的25%人群應(yīng)有特殊的政策，這個群體是“相對貧困”階層。該群體購買完全商品化住宅困難重重，而又無緣購買經(jīng)濟適用房或認(rèn)為其居住條件較差，是一個有一定經(jīng)濟實力而又需要恰當(dāng)協(xié)助的特殊群體。對購房而言，“中低收入人群”的概念因其所在城市總體房價水平而有所區(qū)別，僅引用人均收入指標(biāo)來判斷是不夠的，須作適當(dāng)調(diào)整。本文研究的內(nèi)容主要針對這個“相對貧困”階層(以下文中所稱中低收入人群均為此階層)。

　　中低收入人群的收入是個很難以確定的問題，應(yīng)從絕對收入與相對收入來確定。杭州市經(jīng)濟適用房管理辦法的界定是按統(tǒng)計局上年度人均可支配收入乘以家庭人口數(shù)量計算。如2004年杭州市人均可支配收入為14565元，則三口之家的收入等于43695元即為中低收入。眾所周知，官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)很難以體現(xiàn)灰色收入，據(jù)估計總體上居民的灰色收入不會低于20%。國內(nèi)學(xué)者劉國光對中國城鎮(zhèn)貧富差距的見解是：“如果居民擁有較多的‘非正常收入’，則可對其可負(fù)擔(dān)能力之提高有所幫助。但是無論如何，較低收入群體欲藉有‘非正常收入’以舒緩其購房壓力的能力，依然不如較高收入群體”。因此對收入按五等份分組計算時，假定中等收入人均可支配收入擴大1.2倍；則低、中低、中高、高收入分別可按擴大1.1、1.15、1.25、1.3倍來計算。故杭州市中低收入界線宜以三口之家不超過50300元確定，這是一個絕對收入的數(shù)據(jù)?？紤]到杭州市由于社會經(jīng)濟的發(fā)達(dá)、土地資源的稀缺而造成的房價偏高因素，應(yīng)對作為衡量購房水平的絕對收入作一調(diào)整。杭州的房價比之南京、廣州等同類型城市價格至少高出30%，而人均可支配收入較為接近。因此乘以1.25的系數(shù)較為合理。如此作為購房標(biāo)志的中低收入標(biāo)準(zhǔn)，三口之家收入按不超過63000元較為合適。這一數(shù)據(jù)與社會上認(rèn)可的“相對貧困”標(biāo)準(zhǔn)較為接近。如上文所提及的房管局與浙工大的調(diào)查報告，在分析時就將家庭年收入按6萬元以下、6萬-15萬元、大于15萬元分為中低收入、中等收入、高收入。

　　對“相對貧困”階層的住房政策應(yīng)有別于經(jīng)濟適用房。政府應(yīng)充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，建立以政府主導(dǎo)的限價商品供應(yīng)體系。這一體系的核心是：政府不提供直接優(yōu)惠，但提供政策支持；以市場化運作，但限制利潤率；堅持住宅品質(zhì)，但強調(diào)高強度開發(fā)。

　　(1)政策層面：
　　改變土地出讓方式。目前政府對商品房一次性收取土地出讓金，對經(jīng)濟適用房則為劃撥土地(只收取土地開發(fā)費)。建議對中低收入人群住宅供地方式為：以商品房宅地價為基準(zhǔn)，一次性收取土地出讓金70%，另外30%土地出讓金改為每年收稅制，使房價得到有效下降。(3) 購房者每年的稅款額度水平可以通過政策設(shè)計與現(xiàn)行的住房公積金相適應(yīng)以降低購房者使用成本。

　　(2)運作層面：
　　采用類似經(jīng)濟適用房的市場運作方式，限制利潤(一般為3%)，招標(biāo)委托建設(shè)。杭州市目前的房地產(chǎn)市場大多為中高檔住宅，其利潤到底有多高，眾說紛紜。有學(xué)者認(rèn)為：“中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達(dá)到30%-40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤率水平”。[7]因此限制利潤率可以大幅度降低房價，對中低收入人群購房具有積極的意義。

　　(3)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系層面：
　　l 建立杭州限價商品房居住標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)中低收入人群住宅建設(shè)，達(dá)到與整個社會、經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)的目標(biāo)。
　　l 建立中低收入人群住宅技術(shù)體系。促進(jìn)以節(jié)能、節(jié)地為主要目標(biāo)的低資源消耗型住宅研究，達(dá)到高強度開發(fā)進(jìn)而降低居住成本的目標(biāo)。
　　l 促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，保證中低收入人群的住宅具有可靠的居住質(zhì)量品質(zhì)。
　　本文的研究重點在于充分利用現(xiàn)代社會學(xué)和工程技術(shù)成果，有效運用規(guī)劃和建筑設(shè)計手段，較大幅度提高政府運用社會公共資源效率，實現(xiàn)城市高強度開發(fā)，提供品質(zhì)、價格適當(dāng)且具有人文生態(tài)價值的住區(qū)，惠及廣大中低收入人群。
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　　二、中低收入人群住區(qū)之規(guī)劃設(shè)計
　　1、中低收入人群住區(qū)不應(yīng)越建越遠(yuǎn)，宜控制在中心城區(qū)邊緣區(qū)或近郊區(qū)。
　　目前經(jīng)濟適用房選址一般以交通便捷、必要配套齊全、地價低廉等作為主要考量因素，建設(shè)地址越來越遠(yuǎn)。近年來，杭州市已建或在建面向社會公眾的幾大經(jīng)濟適用房住區(qū)分別為三里亭、嘉綠苑、北景園、半山田園河畔居、三墩都市水鄉(xiāng)、西興鎮(zhèn)北經(jīng)濟房、丁橋居住區(qū)、九堡居住區(qū)和下沙東居住區(qū)。前三處為前幾年動工興建，為近郊區(qū)；后者均為近兩年開始動工興建，均為遠(yuǎn)郊區(qū)。如九堡居住區(qū)離市中心已有20公里，下沙東居住區(qū)則更遠(yuǎn)。對于這些經(jīng)濟適用房，2004年底杭州市就出現(xiàn)了一次值得深思的一幕?？v有五萬多戶申購經(jīng)濟適用房的人群，卻在年底預(yù)登記銷售當(dāng)年最后一批2400多套只要3000元/平方米（約為市場價的2/3）的經(jīng)濟適用房時，有近千套房子首次無人申購登記。[8]這一現(xiàn)象暴露了目前經(jīng)濟適用房的通病，即“經(jīng)濟房”并不經(jīng)濟。主要有兩方面的原因：一是經(jīng)濟適用房離市區(qū)太遠(yuǎn)，居住者雖然購房成本較低，但是入住后的綜合生活成本卻大幅度增加。有資格購買經(jīng)濟適用房的都是低收入人群，一般不可能購置汽車，多數(shù)人又都在市區(qū)工作，杭州市的公共交通設(shè)施也不完善，多花時間多花錢還不方便。二是由于距離城區(qū)過遠(yuǎn)，城市公共設(shè)施不可能覆蓋，而自身各種配套設(shè)施往往不全，如大型醫(yī)療、商業(yè)設(shè)施、優(yōu)質(zhì)教育設(shè)施、體育設(shè)施缺乏，更助長了綜合生活成本的大幅增加。

　　經(jīng)濟適用房的選址所暴露的問題足以啟示中低收入人群住區(qū)的規(guī)劃選址不能走“遠(yuǎn)效路線”，中低收入人群居住問題的解決不能僅僅落實在“低房價”的著眼點上，還要結(jié)合當(dāng)前社會總體生活需求水平，從困難群體角度考慮，盡可能在需求愿望、經(jīng)濟承受能力和整體生活成本諸因素之間找出一個最佳結(jié)合點。從杭州市的具體情況分析，其解決有較為有利的一面。杭州市城區(qū)面積較小，城市形態(tài)至今仍為單一中心性質(zhì)。而生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)基地均在城市外圍。如規(guī)模最大、最遠(yuǎn)的下沙開發(fā)區(qū)離市中心也只有25公里。交通狀況為城區(qū)擁堵、城市外圍及路網(wǎng)發(fā)達(dá)、通暢。僅從合理交通考慮，今后的中低收入人群住區(qū)也宜選址在城市中心

區(qū)邊緣與近郊區(qū)（圖1）。

 
　　圖1 杭州市中低收入人群住區(qū)選址
　　這也與天津大學(xué)聶蘭生教授根據(jù)世界銀行機構(gòu)在全球城市指標(biāo)項目研究成果而推算出我國大城市居民工作出行的時間為39分鐘相符(表2-1)。[9]

表2-1 中國大城市居民的就業(yè)出行距離 

　　杭州市屬于禁止摩托車、燃油助動車和未建地鐵的城市，主要輔助交通工具除自行車外為電動自行車，一般速度約在15km/h,據(jù)此推算，其出行距離也在9.75km。居中位置的選址可縮減居住者到城區(qū)距離。如控制在離城市中心10公里左右，大部份人群可以擺脫過于依賴城市公共交通，采用杭州市主要的交通方式—自行車和電動自行車解決。如到遠(yuǎn)郊的開發(fā)區(qū)工作，則盡可以選擇通暢的外圍公交線路。較近的距離可使中低收入人群以低代價享受到較多的到城市公共資源，可保證其具有一定的生活品質(zhì)和便利性。

　　2、中低收入人群住區(qū)單一項目建設(shè)規(guī)模不應(yīng)過大，宜采用混合式社區(qū)模式。
　　目前杭州市經(jīng)濟適用房布點數(shù)量偏少，約為9個，過于集中且規(guī)模過大。以丁橋居住區(qū)為例，占地5500畝，建筑面積347萬平方米，規(guī)劃容納人口規(guī)模為10萬人。該居住區(qū)主要為經(jīng)濟適用房、拆遷安置房，只有少量為普通商品房。從國外的經(jīng)驗看，集中建設(shè)中低收入人群住區(qū)會帶來一系列的問題。如美國在上個世紀(jì)70年代以前，主要目標(biāo)是消滅棚戶區(qū)而代之以公共住宅。但其后果是城市貧窮人口在公共住宅區(qū)高度集中，出現(xiàn)城市社會明顯的貧富割裂，引發(fā)社會問題甚至社會不安定。上個世紀(jì)70年代以后，國家的政策目標(biāo)則改為將城市貧窮人口分散到城市各處，提倡貧富混合居?。╩ixed income community）。雖然該政策遇到很大的阻力，但是至少在政策層面表明了政府政策的取向是通過住房建設(shè)來促進(jìn)社區(qū)發(fā)展，推動城市社會的改革。英國也有類似的經(jīng)歷，二戰(zhàn)結(jié)束之后到上個世紀(jì)70年代，大量快速建造的政府住宅成為低收入住宅區(qū)的主要形式，而且90%分布在大城市內(nèi)城區(qū)，貧窮人口高度集中。到70年代后期，隨著英國經(jīng)濟蕭條期的到來，以低收入人群居住為主的城市內(nèi)城區(qū)出現(xiàn)了嚴(yán)重的社會問題（如盜竊、販毒、暴力等），最終導(dǎo)致政府在1980年終止政府住宅建設(shè)，并且在隨后的80、90年代花巨資對一些社會問題嚴(yán)重的政府住宅區(qū)進(jìn)行整治（如倫敦的布利斯頓和格拉斯東區(qū)低收入住宅區(qū)），期間一些高層住宅因問題嚴(yán)重難以解決，最后只好被炸毀了事。

　　時隔多年之后的今年秋天，法國巴黎大規(guī)模平民暴亂又頻繁出現(xiàn)在媒體頭版上，究其實也是大量貧窮的移民社區(qū)對現(xiàn)實不滿而出現(xiàn)的一種發(fā)泄。這些事件的出現(xiàn)再一次地給我們敲響警鐘，大規(guī)模的低收入住區(qū)集中建設(shè)會帶來嚴(yán)重的社會問題。

　　國內(nèi)的一些學(xué)者也較早地意識到上述問題，清華大學(xué)學(xué)者鄧衛(wèi)認(rèn)為，城市的某些地方劃出特定區(qū)域集中建設(shè)經(jīng)濟適用房形成小區(qū)，從表面上看便于操作實施、可以較快地見成效和樹立政府為民辦實事的良好形象。但從城市規(guī)劃的角度來說，它容易導(dǎo)致社會階層在空間上的分化與隔離，不利于社會和諧共處。作為低收入者，本已是社會的弱勢階層，將他們集中到號稱“低收入者聚落”的住宅小區(qū)內(nèi)，更容易造成社會歧視[10]。東南大學(xué)學(xué)者吳曉認(rèn)為住宅區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施雖已滿足了居民的部分需要，但由于受到地段偏遠(yuǎn)、居民收入、文化層次的制約，一些商業(yè)設(shè)施不愿進(jìn)駐，教育和文化娛樂這類投資較高，回報較少或消費水平較高的設(shè)施門類不全，給人們的日常生活帶來了極大的不便[11]。

　　參照國內(nèi)外的理論研究和實踐經(jīng)驗，中低收入人群住區(qū)宜按單一項目小規(guī)?；ㄔO(shè)，并與普通商品房混合建設(shè)。混合建設(shè)包含兩種方式：一種是在同一個開發(fā)項目中安排一定數(shù)量的中低收入人群住宅；另一種是在多組團結(jié)構(gòu)較大社區(qū)內(nèi)，安排部分中低收入人群住宅組團。形成多元化社區(qū)，人們可以平等和諧相處，有利于健康社會心理的維持。

　　3、中低收入人群住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)不應(yīng)采取大規(guī)模封閉小區(qū)形式，宜采用較小規(guī)模的半開放式規(guī)劃結(jié)構(gòu)。
　　目前杭州不論是經(jīng)濟適用房住區(qū)規(guī)劃，還是商品房的規(guī)劃模式都沒有自身的特點，這也是全國性的問題。我國在上個世紀(jì)80年代以后隨著國家試點小區(qū)的推行和成熟，居住空間逐步形成了“小區(qū)—組團—院落”的三級組織結(jié)構(gòu)以及通過對三級組織結(jié)構(gòu)的改良形成的“小區(qū)—院落”的二級組織結(jié)構(gòu)。目前此種居住小區(qū)模式正借大規(guī)模住宅建設(shè)的東風(fēng)在全國各城市普遍使用。同時受到日益嚴(yán)峻治安形勢的影響，各地的居住小區(qū)正日益被越來越多樣的圍墻所封閉起來。封閉式小區(qū)成了國人習(xí)以為常的居住區(qū)形態(tài)。據(jù)統(tǒng)計，從1991年到2000年，上海的83%、廣東的70%居住小區(qū)均以某種方式被封閉起來。這種現(xiàn)象與國外的資料所見及筆者在歐洲、北美考察所見居住區(qū)模式結(jié)構(gòu)存在著很大的區(qū)別。這種規(guī)劃模式存在諸多的弊端，正受到越來越多的批判，有人稱之為“城市生活的癌癥”。[12]

　　對于封閉式小區(qū)是否能達(dá)到安全的目的，各方面的回答是不一致的。一方面，一些社區(qū)的管理者認(rèn)為治安事件下降了，存在的隱患容易控制。但另一方面，有些居民則抱怨圍墻只是制造了一個安全環(huán)境的幻象。即使不考慮封閉式住宅區(qū)實際上能否防范犯罪，美國的一些城市學(xué)者同時指出了針對美國封閉社區(qū)產(chǎn)生的更危險的問題—封閉對城市社交生活的副作用。從社會學(xué)意義上講，作為西方文明重要支柱的自由主義傳統(tǒng)一貫強調(diào)不同階層的居民共享同一個公共空間來增進(jìn)互相了解，從而提供一個“社會安全閥”。而物質(zhì)的墻只會加強因經(jīng)濟、文化等業(yè)已形成的“墻”，導(dǎo)致社會的分離傾向。
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　　在我國，封閉式小區(qū)對城市生活造成的破壞更大，特別是中低收入人群住區(qū)危害更烈。首先，由于中國城市的高人口密度限制了居民家中的私有空間，居民必須依賴城市公共場所來進(jìn)行社交活動。這在一定程度上解釋了中國居民使用街道、公園遠(yuǎn)比西方頻繁的原因。其次較低的私車擁有率意味日常的交往、生活必須通過步行、自行車或公交來實現(xiàn)。由于封閉管理與這兩個獨特的行為形式有著結(jié)構(gòu)上的沖突，它至少產(chǎn)生以下三方面的問題。

　　首先，城市街道生活的缺失。街道是中國城市公共空間的主要形式，要鼓勵封閉式小區(qū)內(nèi)的居民到這些街道上來就必須增加步行入口，而封閉式小區(qū)出于其本質(zhì)要求不允許小區(qū)邊緣的住戶直接向公共街道開門。同時由于我國的小區(qū)一般占地面積較大，為了節(jié)約門衛(wèi)成本又必須減少開口?，F(xiàn)實生活中沿小區(qū)的商業(yè)街道通常每150-200m才會有一個口子。而作為城市交通管理者，為確保街道擁有較高的車速，又往往限制居住區(qū)對街道出入口的數(shù)量。過快的車速流動，增加了行人對外部的恐懼，而過少的口子又阻礙了居民外出的愿望，多種因素的疊加，阻礙了居民使用城市街道，形成了一種惡性循環(huán)。人行道上的人越少，社交活動也就越少在那里發(fā)生，各種商業(yè)的設(shè)施等也越難以生存。城市的街道生活更無從談起，街道最終蛻化為僅起交通作用的“馬路”。

　　其次是被分割的公共設(shè)施。出于封閉本質(zhì)上的要求和現(xiàn)實上的無奈，每個小區(qū)均須配置自用的綠地，兒童游戲場、老人活動場所等設(shè)施，有些甚至還設(shè)有商業(yè)設(shè)施，企圖建成一個完全自給自足的小社會。然而被圈在圍墻內(nèi)的這些設(shè)施由于單個小區(qū)內(nèi)使用人數(shù)有限，往往使用頻率不高，難以充分發(fā)揮作用。同時各自為政的想法造成每個小區(qū)重復(fù)建設(shè)相同的低水平設(shè)施，造成較大的社會資源浪費。它們完全可以通過合適的手段將資源集中起來從而為居民提供更多樣化的公共場所。

　　再者是對日常生活功能的障礙。封閉小區(qū)在我國由于占地規(guī)模均較大，通常在10公頃（320m×320m）以上，使得多數(shù)居民離大門的距離較遠(yuǎn)。居民通?？坎叫衼斫鉀Q大多數(shù)日常功能，去一次小區(qū)外的商店或診所對老弱病殘或帶幼兒的父母來說就變得非常困難。

　　基于封閉式小區(qū)存在的明顯缺陷，作為中低收入人群住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)宜重新建構(gòu)。須合理控制小區(qū)的規(guī)模。我國住區(qū)的用地規(guī)模往往是根據(jù)城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)劃定范圍，路網(wǎng)的間距限定了住區(qū)的用地邊界?，F(xiàn)代城市路網(wǎng)間距一般為400米左右，規(guī)模偏大。這種以交通道路劃定住區(qū)規(guī)模的直接后果是忽視了人作為城市街道空間主要體驗者的感知特點。以人的生理學(xué)分析，視力能力在超出130m-140m就無法分辨其他人的輪廓、衣服、年齡、性別等，因此在傳統(tǒng)街區(qū)中通常將130m-140m作為街與街之間的距離。美國學(xué)者F﹒吉伯德指出文雅的城市空間范圍不應(yīng)大于137m，亞歷山大也指出人的認(rèn)知鄰里范圍直徑不超過274m（即面積在5hm2左右）。因此可以判定以人的尺度確立的理想的居住小區(qū)規(guī)模是應(yīng)該小于5hm2。同濟大學(xué)周儉等學(xué)者通過對居住空間的研究提出我國居住小區(qū)規(guī)模應(yīng)該是不超過150m的空間范圍或4hm2的用地規(guī)模，其結(jié)論與國外學(xué)者的研究成果相近。較小規(guī)模中低收入人群住區(qū)的優(yōu)點大致可表述為如下三種。第一：小規(guī)模住區(qū)可以增進(jìn)居民的交往，加強居住空間的鄰里感；第二：有利于避免大規(guī)模開發(fā)中一次投入過大的財務(wù)壓力，降低建造門檻，鼓勵更多建設(shè)企業(yè)參與中低收入人群住區(qū)建設(shè)，充分競爭，降低建設(shè)成本；第三：也是最主要的，較小的中低收入人群住區(qū)，可以在城市多種地段中較易選址建設(shè)，擴大布點面，為廣大購買者提供更多的選擇余地。同時在縮小中低收入人群住區(qū)規(guī)模后，通過在同一地塊內(nèi)并置不同社會階層的居住小區(qū)，有可能通過規(guī)劃模式的變化為改善不同階層居住分異所造成的社會隔離做出嘗試。如將各個小規(guī)模住區(qū)（含中低收入人群住區(qū)）的各項配套服務(wù)設(shè)施從封閉式內(nèi)院中分離出來，置于幾個小規(guī)模居住區(qū)的交界線形成的道路上，將這種道路建設(shè)成步行街或符合人的尺度的人車混雜的支路，改變其單純的交通功能，使其復(fù)合交通、生活設(shè)施、商業(yè)設(shè)施等功能，在街道上形成交往、購物、休息、飲食、觀賞、兒童游戲等活動。由于服務(wù)設(shè)施都布置在各小規(guī)模住區(qū)間的街道上，公共服務(wù)設(shè)施將從目前小區(qū)模式中對外封閉的內(nèi)向型轉(zhuǎn)變?yōu)閷ν獍莸耐庀蛐?，因而有可能通過多個社會階層共用某些服務(wù)設(shè)施，如小學(xué)、商店、綠地等促使各社會階層建立交往的機會，降低居住分異所造成的社會影響。

　　至于封閉小區(qū)所賴以生存的“安全”因素，完全可以另行考慮。杭州市城區(qū)、近郊區(qū)的住宅除非由于西湖景觀的限制，基本上都為超過18層的建筑，而中低收入人群住區(qū)由于戶型較小，一個單元大約會在4戶以上，因此一棟高層住宅的住戶已超過72戶，完全可以有條件將防御線設(shè)在一棟住宅內(nèi)或兩棟住宅組成的建筑群之間。此模式為最基本的自衛(wèi)細(xì)胞，可以較為有效地支撐上述規(guī)劃結(jié)構(gòu)的開放性，建筑外部空間的安全性已不是大家應(yīng)該關(guān)注的問題。

　　4、中低收入人群住區(qū)規(guī)劃應(yīng)實施高強度開發(fā)，較大幅度降低建設(shè)成本。
　　杭州市的住宅價格之所以居高不下，除了投機炒作因素外，高企的地價是一個很重要的因素。一方面是由于杭州特定的西湖景區(qū)及錢塘江限制而造成土地供應(yīng)不足而造成地價攀升，另一方面則是土地開發(fā)強度不夠所致。市中心區(qū)由于建筑高度受到西湖景區(qū)限制，歷年出讓住宅地塊容積率在2-2.5之間，唯一容積率達(dá)到4的拍賣地塊，由于開發(fā)商經(jīng)驗所限，不敢輕易接手而導(dǎo)致流標(biāo)。目前出讓地塊平均容積率較高者為濱江區(qū)塊，一般容積率為3，少量樓盤容積率為3.5。[13]即使按3.5容積率計算，則人口密度為1469人/公頃（按經(jīng)濟適用房戶均81m2,戶均人口3.4計算），較之于香港公屋平均人口密度2500人/公頃[14]尚有較大差距。因此通過規(guī)劃手段實現(xiàn)中低收入人群住區(qū)實現(xiàn)高強度開發(fā)是有可能的。

　　第一：采用高層建筑以提高容積率
　　近幾年杭州市由于房價連續(xù)高漲，地價因素的原因造成住宅基本上都是高層建筑，相當(dāng)多的住宅已建至100m高度，甚至已有數(shù)棟超高層住宅正在建設(shè)。這種現(xiàn)象一方面說明了老百姓對高層住宅的接受度已有較大的提高，另一方面也給我們一種啟示，可以用高層住宅作為高強度開發(fā)中低收入人群住區(qū)的一種模式。結(jié)合杭州市的具體規(guī)劃技術(shù)條件，充分利用消防規(guī)范的限制要求，建筑高度建至75m-100m是較為理想的選擇。如此，容積率會有較大幅度的提升。

　　第二：充分利用規(guī)劃型態(tài)手段，挖掘提升容積率的可能性。英國學(xué)者早在上世紀(jì)中葉研究指出，合院式的住宅布局可以充分利用土地。然而杭州作為夏熱冬冷地區(qū)的城市，合院建筑導(dǎo)致的純東、西向建筑并不合適。作為一種探索，沿基地周邊布置短板式建筑可以取得對土地利用的最大化。從杭州市建設(shè)實踐和理論分析來看，短板式的建筑可以在通風(fēng)和日照的兩方面取得較佳的平衡點。這實際上是對“合院式”觀點的細(xì)化。但對短板建筑及布置有一定的要求。經(jīng)驗數(shù)據(jù)是：建筑面寬不超過32m，建筑東、西向間距不小于20m，則建筑的南北間距只須建筑高度的一半，符合此要求，基本上能滿足底層住宅在大寒日二小時日照的要求。而高度一半的建筑間距，也可以對住戶提供較好的視野及通風(fēng)條件。

　　第三：加大建筑單體進(jìn)深，提高規(guī)劃容積率。多層住宅區(qū)規(guī)劃中常采用小面寬大進(jìn)深建筑單體來提高容積率,在高層住宅中，小面寬大進(jìn)深的設(shè)計由于交通核心筒較大卻較難實現(xiàn)，特別是中低收入人群小戶型高層住宅則更難。南方及北京地區(qū)常用的塔式住宅是對土地利用較充分的型式，但由于多數(shù)住戶僅有兩個面臨空而導(dǎo)致通風(fēng)效果很差，杭州市民很難以接受，在進(jìn)入2000年代后，杭州已鮮有塔式住宅興建。然而其充分利用東、西兩個朝向以有效縮小面寬的手法也可以給我們很好的啟示。部分房間夏天東、西曬問題，在大面積采用外墻外保溫的杭州市，熱工性能可以得到很大的改善。如以最不利的鋼筋混凝土外墻（200mm）為例，加貼30mm厚擠塑聚苯板后，K（傳熱系數(shù)）為0.82，D（熱惰性指標(biāo)）為2.83。浙江省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)為K≤1.0,D≥2.5或K≤1.5,D≥3.0。東、西向窗太陽直接輻射進(jìn)入室內(nèi)是夏天房間過熱的主要原因，設(shè)計合理的遮陽可有效降低太陽輻射熱進(jìn)入室內(nèi)，外遮陽效果要優(yōu)于內(nèi)遮陽，室外卷簾百葉遮陽系數(shù)達(dá)到30% [15]。實踐中可以結(jié)合陽臺上外掛金屬百葉遮陽簾調(diào)節(jié)太陽輻射量以解決夏季室內(nèi)過熱問題。

　　筆者結(jié)合規(guī)劃型態(tài)的探討，研制短板式大進(jìn)深單體住宅（詳見下文建筑設(shè)計之“風(fēng)塔”住宅）可較好解決有效提高容積率而又確保居住品質(zhì)的要求。

　　5、供探討的中低收入人群住區(qū)之規(guī)劃方案。
　　按照上述觀點，試做小規(guī)模居住區(qū)規(guī)劃方案（圖2.單體按“風(fēng)塔”住宅，層高按2.8m）。
　　用地面積2.48萬平方米基地,如果建筑按35層（100m高）計算，可建建筑面積為12.61萬平方米，容積率5.09;如果建筑按28層（81m高）計算，可建筑面積為10.19萬平方米，容積率4.11，建筑密度34.4%。如果建筑高度為75m(26層)時，樓間距可減少（按40m計算），容積率4.31，建筑密度36.1%。兩方案經(jīng)計算日照標(biāo)準(zhǔn)均可達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)(大寒日二小時)。考慮到實際用地的不規(guī)則性，一般而言容積率做到4.0-4.2還是較為容易。因此按照上述的規(guī)劃建議是可以做到高容積率、中密度，從而為達(dá)到中低收入人群住區(qū)既有較好環(huán)境質(zhì)量又能實現(xiàn)高強度開發(fā)的目的打下基礎(chǔ)。

　　若按容積率4.2計算，上述方案建筑層數(shù)為29層（84m高），居住戶數(shù)1120戶，則人口毛密度1536人/公頃(戶均3.4人計算)，容積率5.0時，人口毛密度1864人/公頃。這一人口密度比目前國內(nèi)居住小區(qū)規(guī)劃中最高密度（約每公頃1200人）略高，但比香港上個世紀(jì)90年代后期建設(shè)的“居屋”密度（2500人/公頃）要低很多 [16]。

　　圖2.中低收入人群住區(qū)規(guī)劃總平面圖 

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　　從工程技術(shù)角度而言，高人口密度并非一定意味著居住品質(zhì)的惡化，只是戶外空間的有效利用是設(shè)計中要考慮的十分重要問題。通過適當(dāng)?shù)姆绞?，可以取得令住戶感到自豪的空間感。如香港1970年代設(shè)計（采用老一代的一些標(biāo)準(zhǔn)樓房）的屋屯—Mei Lam屋和上個世紀(jì)80年代設(shè)計（采用和諧式Y(jié)型和新十字型樓）的屋屯—Heng On屋，室外空間設(shè)計均取得了較大的成功。它們的最主要特點:一是將室外空間盡可能連成一片，形成大的景觀空間并在其中設(shè)置噴泉、水池、坐椅、特色園林等。二是將居住區(qū)內(nèi)各功能部分如體育運動設(shè)施、商業(yè)中心、停車場(庫)、公共汽車站用有鋪砌的步行道進(jìn)行有機相連。兩項工程分別獲得香港建筑師學(xué)會1982年榮譽證書（方案設(shè)計階段）和1989銀質(zhì)獎牌。

　　從社會學(xué)角度來思考，高人口密度也不能與擁擠不堪的惡劣居住條件和貧民窟劃等號。美國學(xué)者J.Jacobs在《美國大城市的生與死》一書以確鑿的調(diào)查資料說明美國許多大城市中最受歡迎的大眾化居住區(qū)密度很高，而貧民窟的人口密度卻很低（見表2-2）。

表2-2：美國一些大城市不同居住密度居住區(qū)比較

　　同時，另外一些研究表明（如威斯康星大學(xué)教授Amos Rapaport）:不同文化背景對居住密度要求的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)別很大，期望與感受程度也相差很大。美國、歐洲人認(rèn)為的高密度在東亞地區(qū)至多被認(rèn)為是中等密度，甚至還算是低密度。如紐約曼哈頓中心區(qū)是典型的高密度區(qū)，密度達(dá)1500人/公頃。而香港的統(tǒng)計數(shù)字是2500-3000人/公頃，雖然人口密度很高，但香港的居住區(qū)由于有較好的活動空間及各種服務(wù)設(shè)施，因此整個居住環(huán)境仍比較舒適，居民并不一定有擁擠感。

　　進(jìn)一步的研究顯示（如美國學(xué)者Robert Schmitt）：內(nèi)部空間密度及是否擁擠對居民有更為直接的聯(lián)系。如果居住區(qū)外部密度很高，而每個家庭內(nèi)部有其所需要的足夠居住空間，且有較好的私密性，那么居民對綜合居住環(huán)境仍會滿意和感覺舒適，日本、新加坡、香港等地的許多居住區(qū)都證明了這一點。[17]

　　因此在杭州市針對中低收入人群住區(qū)實施高強度的開發(fā)（如采用平均容積率4.0-4.2）是完全可行的。這就意味著在同樣的土地成本和面積條件下，可以大幅度下降樓面地價成本并且較大幅度地增加住宅供應(yīng)量。這對杭州這樣一個典型的開發(fā)規(guī)模受制于土地供應(yīng)量和土地價格占商品房價格主要因素的高房價城市具有重要的意義。

　　三：中低收入人群住宅之建筑設(shè)計
　　作為住宅建設(shè)在理念、標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先于國內(nèi)省會城市的杭州市，雖然在住宅總體數(shù)量上供應(yīng)充足，而真正能供中低收入人群消費的住宅則少之又少，市場反應(yīng)最強烈的是中小套型住宅供應(yīng)量過少。商品房市場上所謂的小戶型住宅一般也是指面積在90平方米以上的二室二廳房型，這與廣大中低收入人群的購買支付能力相差過大。中低收入人群住宅的建筑設(shè)計不能想當(dāng)然地照搬商品房模式，應(yīng)有相應(yīng)的深入研究，形成體系化的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。如香港的“居屋”系列、新加坡的“組屋”系列、日本的公共住宅“新設(shè)計體系”（NPS）、“百年住宅體系”（CHS）。本文提出以下四點設(shè)計建議，主要針對中低收入人群住宅建筑設(shè)計，其總體供房標(biāo)準(zhǔn)介于商品房與經(jīng)濟適用房之間。

　　1、中低收入人群住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)
　　中低收入人群是一個特殊的社會群體，數(shù)量巨大，購買力一般偏低，居住基本上以市場化為主，卻又享受政府的一定的優(yōu)惠政策。其面積標(biāo)準(zhǔn)的確立須考慮整個社會經(jīng)濟發(fā)展的水平，同時又要兼顧購買者的意見。
　　從社會經(jīng)濟發(fā)展方面考慮，我國已經(jīng)步入全面建設(shè)小康社會階段。作為國家發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)之一，到2020年全國城鎮(zhèn)人均建筑面積將達(dá)到30平方米。這一目標(biāo)的達(dá)成是基于2020年相關(guān)的經(jīng)濟發(fā)展水平指標(biāo)而測算出來的，其預(yù)測值如下表（表3-1）：

表3-1　《全面建設(shè)小康社會指標(biāo)體系研究》預(yù)測 資料來源：中國社科院《全面建設(shè)小康社會指標(biāo)體系研究》

　　國內(nèi)學(xué)者陳淮認(rèn)為2020年人均30平方米指標(biāo)偏低，并認(rèn)為數(shù)值達(dá)到一定程度后會保持穩(wěn)定，其測算的結(jié)果是2010年、2020年分別是28-30平方米，33-35平方米[18]。兩者相差約為5平方米，據(jù)此級差推算，如果2020年的指標(biāo)為30平方米，2010年的全國人均居住面積約為25平方米。

　　居住面積標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)。杭州市2004年的人均GDP為4242美元，人均可支配收入14565元，恩格爾系數(shù)39.4%。按照目前的發(fā)展速度，2010年三大指標(biāo)會全面超過2020年全國平均值。然而企圖在2010年達(dá)到人均30平方米的目標(biāo)也是不現(xiàn)實的，杭州市居住水平的發(fā)展將仍會受人口密度高、土地稀缺這兩大因素制約。目前的統(tǒng)計數(shù)字也證實這一狀況。全國2003年城鎮(zhèn)人口人均住房面積為23.67平方米，而杭州市2004年人均住房面積才達(dá)到16.6平方米，排名居全省末位（浙江省平均為23.9平方米）。這種狀況并非個案，居住水平的提高不僅受制于經(jīng)濟的發(fā)展水平，也與資源的擁有量關(guān)聯(lián)至深。如日本在1970年前后已是世界第二經(jīng)濟強國，但城市住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)僅為74平方米/戶，同期的聯(lián)邦德國則為99平方米/戶。結(jié)合杭州市的實際情況，若能在2010年達(dá)到人均25平方米的指標(biāo)已屬不易，人均25平方米是一個較為恰當(dāng)?shù)闹笜?biāo)。

　　關(guān)于住房的面積標(biāo)準(zhǔn)，到目前為止并沒有人從滿足人類健康需要出發(fā)制定出最小的居住面積標(biāo)準(zhǔn)。聯(lián)合國曾提出了保持適宜居住環(huán)境的最低居住要求、住房及房間最小面積的建議（表3-2）。

　　表3-2　聯(lián)合國提出的3-5人家庭住宅的最小居住面積標(biāo)準(zhǔn)
資料來源：《住房政策：國際經(jīng)驗借鑒和中國現(xiàn)實選擇》，田東海，清華大學(xué)出版社，1998

　　對上述數(shù)據(jù)，按居住面積系數(shù)70%計算并加入6平方米衛(wèi)生間面積推算，二居室面積為79.6平方米，三居室面積為91平方米。
　　杭州市經(jīng)濟適用房的面積標(biāo)準(zhǔn)在前幾年的建設(shè)中較大，大約以81-90平方米占50%，70-80平方米和91-100平方米各占25%，這個標(biāo)準(zhǔn)銷售較好。從去年起開始執(zhí)行60、80平方米的標(biāo)準(zhǔn)，考慮高層建筑原因，可上浮10平方米。但是從最近的申購來看，小戶型不受歡迎，申購人群認(rèn)為居住水平?jīng)]能較大幅度提高。

　　綜合考慮上述2010年“達(dá)標(biāo)”、居住的適宜性、購買者的意愿以及相比較經(jīng)濟適用房具有較好地段而導(dǎo)致房價上升等經(jīng)濟因素，筆者認(rèn)為中低收入人群的住宅面積標(biāo)準(zhǔn)以小戶型(供核心家庭)75-85m2，中戶型(供4-5人家庭)85-95m2為宜。

　　2、中低收入人群住宅生活模型的適應(yīng)性
　　住宅的適應(yīng)性相當(dāng)程度上基于特定人群生活模型的建立是否準(zhǔn)確。而生活模型的建構(gòu)基礎(chǔ)來自于兩個方面：一是生活實態(tài)分析，二是對未來的預(yù)測 [19]。針對中低收入人群住宅，特提出以下生活模型元素。

　　臥室區(qū)—大空間模式：作為中低收入人群，由于受經(jīng)濟條件的限制，其購房、換房的機會頻率較低，所購住宅面積不大，在固定的住所內(nèi)相對生活時間會較長。而家庭結(jié)構(gòu)，其本身具有一定的生活周期。“家”的人數(shù)并不是一個常數(shù)，一定時間內(nèi)會隨著子女的出生、成長或父輩一起生活、離去，具有多樣的變化，種種情況均有不同的需求。因此住宅作為居住的容器，應(yīng)相應(yīng)地具有一定可改造的余地。臥室區(qū)采用大空間結(jié)構(gòu)是一種比較合理的形式，住戶可以根據(jù)自己的生活實情，通過家具或輕質(zhì)墻體進(jìn)行靈活分割，以達(dá)到居住的靈活性。

　　起居區(qū)—雙廳模式：“客廳生活”已廣為群眾所接受。杭州商品房小戶型住宅中對客廳的設(shè)置有兩種傾向：一是盲目追求“廳”的氣派，盡量擴大廳的開間尺寸，將就餐功能附設(shè)在其中的一角。由于面積畢竟有限，兩者的關(guān)系較難理順，不易取得理想效果；二是干脆將廳作為純粹的起居廳，而將就餐功能移入廚房。這種方式廳的空間尺度容易把握，但是就餐環(huán)境不理想。從深圳90年代的住宅套型演變趨勢來看，雙廳結(jié)構(gòu)能更好地適合住戶的需求，功能分區(qū)清楚，空間上又有聯(lián)系，有“大廳”的感覺，凈面積一般在20m2以上。[20]在中低收入人群住宅中，只要合理把握客廳、餐廳尺度及兩者之間的關(guān)系，完全可以實現(xiàn)。雙廳結(jié)構(gòu)使起居區(qū)與就餐區(qū)做到功能分區(qū)明確、空間簡潔，更好地符合現(xiàn)代人生活。

　　衛(wèi)浴區(qū)—小型雙衛(wèi)模式：商品房中小戶型較多采用“二室一(二)廳一衛(wèi)模式。目前三室戶也有采用一衛(wèi)的模式。從住宅的演變歷史而言，生理分室標(biāo)準(zhǔn)—文明標(biāo)準(zhǔn)—舒適標(biāo)準(zhǔn)—生態(tài)文化標(biāo)準(zhǔn)是一個漸進(jìn)的過程，其中“衛(wèi)浴”設(shè)施起到較大作用，每戶一衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)只能屬于第二階段生理分室標(biāo)準(zhǔn)。作為追求舒適標(biāo)準(zhǔn)的商品房，對衛(wèi)浴設(shè)施的不夠重視不能不說是整個社會對住宅品質(zhì)方面追求的一大缺憾。這次萬科推出的中低收入人群居住問題解決方案活動中，網(wǎng)上就有參與者提到只有一個衛(wèi)生間給夫妻生活帶來不便。從香港90年代“和諧式”居屋建設(shè)中，也可以發(fā)現(xiàn)使用面積在60平方米的戶型中就設(shè)計有“雙衛(wèi)”。中低收入人群的住宅使用面積標(biāo)準(zhǔn)已基本超過60平方米，完全可以采用“雙衛(wèi)”模式，以提高住宅使用的舒適性。其衛(wèi)生間可以采用工業(yè)化的整體式“盒子”衛(wèi)生間，也可以采用小尺度的標(biāo)準(zhǔn)化部品進(jìn)行常規(guī)設(shè)計。
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　　3、中低收入人群住宅的健康性
　　健康住宅至今沒有明確的定義，一般的理解應(yīng)包含物質(zhì)性和非物質(zhì)性兩方面的要求。杭州作為四季分明、夏熱冬冷地區(qū)，自然通風(fēng)具有多重功能，顯得尤其重要。杭州住宅由于是以高層住宅作為主要居住模式，交通面積公攤的制約使得小戶型住宅一般只能在一梯三戶或四戶的中間套實現(xiàn)。這種戶型存在著兩個明顯的缺陷：一是通風(fēng)不好；二是受面寬的限制，衛(wèi)生間、廚房只能向深凹槽開窗，使得廢氣在凹槽積聚，不易排放，且住戶交叉影響過大。這兩大缺陷始終是個困擾居住舒適性的難題，直接影響到住戶的居住品質(zhì)和生理健康，其不利的后果或許與2003年“非典”時期香港“淘大”花園事件一樣嚴(yán)重。作者試做“風(fēng)塔”住宅(見下文)，力圖解決這一難題。方案將所有的凹槽前后貫通，并在每層用隔板將廚房、衛(wèi)生間的排氣上、下隔開，形成“巷”道。采用“巷”道的方式在于加強住戶的自然通風(fēng)，最大限度降低交叉影響問題。自然通風(fēng)除此功能外，尚可以在炎熱季節(jié)給人帶來舒適感，盡可能縮短人工空氣調(diào)節(jié)天數(shù)，達(dá)到減低能源消耗的目的。

　　4、中低收入人群住宅考慮產(chǎn)業(yè)化的設(shè)計與內(nèi)容。
　　住宅產(chǎn)業(yè)化的核心內(nèi)容是住宅生產(chǎn)的工業(yè)化與體系化。
　　從國外的經(jīng)驗來看，特別是英國、日本等均是以社會公共住宅的大發(fā)展作為推動的契機。杭州市作為一個社會經(jīng)濟發(fā)達(dá)的城市，以中低收入人群的住宅發(fā)展作為平臺，由政府協(xié)調(diào)推進(jìn)，相比其它城市，具備較好的條件，具有一定的可能性。同時對于提出以“住在杭州”作為社會發(fā)展目標(biāo)的杭州市來說，也是必要的。衡量一個城市的居住水平高低并不是看高中收入階層的居住條件，而是主要著眼于占城市大多數(shù)的中低收入階層的居住水平。因此中低收入人群的住宅要發(fā)展、要出精品、要降低成本、要提高生產(chǎn)率，如果偏離工業(yè)化、體系化的發(fā)展道路，按國際住宅發(fā)展的規(guī)律和已取得的歷史經(jīng)驗看，是不可能的。香港公共住宅發(fā)展之路就是很好的例證，政府采用了干預(yù)的政策。廉租房、康和式、和諧式住宅服務(wù)于不同對象，但每一類住宅均有自己設(shè)計演變的發(fā)展階段，逐步向高一層次的完善型過渡。住宅標(biāo)準(zhǔn)在逐步提高，住宅的設(shè)備和設(shè)施在進(jìn)步，設(shè)計表現(xiàn)的精心程度和合理程度更加成熟，由此帶動了部品生產(chǎn)、供應(yīng)、施工安裝、整體配套水平。新加坡組屋HDB住宅也同樣遵循這樣的規(guī)律發(fā)展，特別強調(diào)模數(shù)發(fā)展的作用，促進(jìn)部品的更新?lián)Q代的發(fā)展。[21]

　　對于中低收入人群住宅產(chǎn)業(yè)化設(shè)計的具體內(nèi)容應(yīng)包含以下幾點內(nèi)容：
　　1)更全面地提高住宅性能：物理性能(保溫、隔熱、隔聲、防水)；裝飾性能(內(nèi)裝飾面)；安全性能(設(shè)備安全、人員活動安全、居住安全)。
　　2)更大幅度地改善住宅裝備：廚房裝備、衛(wèi)生間裝備、空調(diào)裝備、智能化技術(shù)裝備。
　　3)更有效地延長住宅壽命：承重結(jié)構(gòu)、填充可變結(jié)構(gòu)、裝飾結(jié)構(gòu)、配套材料壽命等。
　　4)更加明顯地改變住宅環(huán)境：環(huán)境綠化系統(tǒng)、環(huán)保部品系統(tǒng)、防止污染系統(tǒng)、生態(tài)型新能源利用系統(tǒng)。
　　5)更合理地增加住宅功能：功能配置合理且面積分配有效，功能空間使用率提高，功能易于轉(zhuǎn)換，特殊功能(老人、殘疾人等住宅)。

　　產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)是高質(zhì)量、低成本、高效率，它的特點決定了它更適用于普通性的大眾化市場，而不是非常高端的個性化服務(wù)[22]。而作為產(chǎn)業(yè)化的關(guān)鍵一環(huán)是住宅設(shè)計的進(jìn)步，一般產(chǎn)業(yè)化住宅設(shè)計更傾向于采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。但標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計并不意味著一成不變。正如香港公屋建設(shè)實踐一樣，它是動態(tài)的。每一階段的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的發(fā)展不是割裂的、無聯(lián)系的，而是在前階段基礎(chǔ)上的發(fā)展和改進(jìn)。設(shè)計表現(xiàn)的精心程度和合理程度容易成熟，由此與部品設(shè)備支撐體系、施工體系相結(jié)合，就可達(dá)成住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)步。
　　5、針對中低收入人群住宅特性之“風(fēng)塔”住宅概念方案
　　基于中低收入人群居住問題的綜合考慮，本方案(圖3.)試圖達(dá)到以下目的：
　　(1)探討小戶型住宅多戶組合，充分提高電梯效率。每層5戶；35層(100m)采用3臺電梯，每梯58戶；28層(80m)以下采用2臺電梯，每梯70戶。基本處于每臺電梯合理負(fù)荷(80戶/梯)上限。
　　(2)有效提高建筑使用系數(shù)。多戶組合使用系數(shù)達(dá)到81%以上。
　　(3)充分利用南向，合理使用東、西向資源，以達(dá)到小面寬大進(jìn)深而節(jié)約土地的目的。部分房間夏天東、西曬問題，在大面積采用外墻外保溫的杭州市，熱工性能可以得到很大的改善，而東、西向窗夏季太陽輻射則可以利用陽臺上外掛金屬百葉遮陽簾，很容易得到控制。
　　(4)利用巷道式通風(fēng)。凹口每層用隔板上下隔開，形成“巷道”，使每戶均有三個以上通風(fēng)面，有良好的自然通風(fēng)，并大幅度減少上、下住戶廢氣交叉干擾。
　　(5)強調(diào)立體綠化。變消極的凹槽空間為充滿生機的綠化空間 (觀賞型，非走入式)。

圖3 “風(fēng)塔”住宅平面圖 

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　　(6)臥室區(qū)大空間結(jié)構(gòu)，確保使用上的靈活性(圖4.)。

圖4 “風(fēng)塔”住宅臥室區(qū)靈活布置圖 

　　(7)雙廳模式，更好適合現(xiàn)代生活。
　　(8)小型雙衛(wèi)設(shè)置，體現(xiàn)使用上的方便性。
　　(9)體現(xiàn)以“戶”為元素的模塊化設(shè)計理念，可以有較多種的組合方式?！皯簟蹦K的尺度有一定的彈性(圖5.)。 

四．政策扶植及高強度開發(fā)限價商品房的經(jīng)濟與社會意義
　　政策扶植及高強度開發(fā)的最終目的，是要使房價切實能適合中低收入人群的實際購買力。結(jié)合作者的規(guī)劃觀點，選擇錢

圖5 “風(fēng)塔”住宅模塊化組合圖 

江新城、濱江區(qū)作為樣本進(jìn)行比較分析。前者位于城市中心區(qū)邊緣，在錢塘江北岸，為未來杭州市的CBD(中央商務(wù)區(qū))；后者位于錢塘江南岸，與錢江新城隔江相望，未來杭州市三大副城之一，目前尚未形成居住人氣。

　　為使比較更有意義，樣本的選擇及數(shù)據(jù)采集有以下三點考慮：
　　1、兩區(qū)塊均為杭州市目前開發(fā)強度最大的區(qū)塊。
　　2、兩區(qū)塊的建筑物建設(shè)高度基本上不受西湖風(fēng)景區(qū)景觀限制。
　　3、數(shù)據(jù)采集年份為2003年。原因在于：錢江新城、濱江區(qū)供地宗數(shù)均以2003年為最多，分別為7宗、11宗，濱江區(qū)2003年平均地價高于2004年。錢江新城2004年只有一宗宅地出讓，且為江景地塊，因此意義不大。同時目前在售樓盤基本上也是2003年拍賣的地塊。
　　錢江新城2003年宅地平均容積率2.8，樓面地價3782元/m2,濱江區(qū)2003年宅地平均容積率2.72，樓面地價2596元/m2。[23]
　　2005年10月份非江景住宅，錢江新城商品房平均售價約10500元/ m2，濱江區(qū)商品房平均售價約6800元/ m2。
　　經(jīng)測算，錢江新城、濱江區(qū)商品房利潤率分別為42.4%、15.2%。
　　假定同區(qū)域建設(shè)中低收入人群限價商品房，通過限制利潤高強度開發(fā)及30%土地出讓金轉(zhuǎn)收稅制，價格可大幅度下降(見表4-1)。

表4-1限價商品房價格(4) 

注：價格一，相同地價，不同開發(fā)強度(容積率4.0)，3%利潤。
　　價格二，相同地價，不同開發(fā)強度(容積率4.0)，地價30%轉(zhuǎn)收稅制，3%利潤。

　　可見在杭州市特定的地價占主導(dǎo)因素的環(huán)境里，通過高強度開發(fā)和土地政策的創(chuàng)新，以及限制利潤，對降低房價具有積極的意義。房價越高的區(qū)域，下降的幅度越大。以一套79.3 m2的“風(fēng)塔”住宅二房二廳二衛(wèi)住宅計算，在錢江新城、濱江區(qū)價位分別為37.3萬、31.35萬，對年收入為6.3萬的家庭而言，房價收入比約為5.92、4.98，較為切合中低收入人群的購買水平。

　　上述政府支持中低收入人群住宅建設(shè)的核心之一是土地出讓金的30%轉(zhuǎn)為收稅制是否可行。以2004年杭州市土地市場為例。全年出讓住宅用地27宗，合計面積約為1612.37畝，成交金額約68.55億元，容積率2.53[24]。如按上文所述，35%的中上收入家庭購買商品房，25%的中低收入家庭購買限價商品房，同此例推算2004年中低收入人群需宅地375.5畝[測算按商品房戶均125 m2，容積率2.53，限價商品房小戶80m2 (占3/5)，大戶90m2 (占2/5)，戶均84m2]，合計出讓金15.96億。按30%出讓金改收稅制，則當(dāng)年政府財政減收額為4.79億。短期來看，是一筆不小的負(fù)擔(dān)，但是對于一個全年GDP總量1207.51億元，財政總收入269.22億元，其中地方財政收入129.97億元的杭州市(六城區(qū))而言 (5)，占GDP總量0.4%，占地方財政收入3.7%。而香港1988年后，房委會運用資金占政府公共開支的10%左右，占本地生產(chǎn)總值的2%[25]。因此從人民政府基于社會發(fā)展和社會公平的立場，對中低收入人群住宅“減收”30%出讓金是必要的，而且對杭州市政府也是可承受的負(fù)擔(dān)。長遠(yuǎn)來看，政府在頭幾年先行墊付一定量的“首付款”后，若干年后每年即可擁有一筆穩(wěn)定的土地使用稅，對財政收入構(gòu)成而言，未必不是一件好事。

　　切實降低的房價可以使中低收入人群在城市較大范圍內(nèi)選擇限價商品房。同時結(jié)合小規(guī)模住區(qū)概念，政府容易結(jié)合城市總體規(guī)劃進(jìn)行針對性供地，最終促進(jìn)中低收入人群有條件全面融入社會之中，達(dá)到和諧生活的社會目的。

　　經(jīng)濟適用房申請條件很難控制，比如中低收入證明一項，就很難界定，容易造成“富人買了經(jīng)濟適用房”的現(xiàn)象。限價商品房則很容易繞開著一環(huán)節(jié)，解決住房困難主要看住房現(xiàn)狀；相對來講，住房條件差的家庭經(jīng)濟收入總是不太好；真正富有的家庭又不一定會鉆營來購買限價商品房。因為限價商品房有面積、標(biāo)準(zhǔn)的限制，不可能提供與商品房一樣的品質(zhì)。

　　五：結(jié)語
　　中低收入人群居住問題的解決須依靠市場力量和非市場力量的雙重支持。這種非市場力量的支持不僅來自政府，也來自住房需求者自身。雙方在非營利原則下在更高層次上實現(xiàn)政府(出讓金支持)和個人合理負(fù)擔(dān)住房投資(不依賴政府劃撥土地)是擺脫當(dāng)前住房發(fā)展困境的有效途徑。
　　中低收入人群居住問題的解決不能僅從“住房”上著眼，應(yīng)避免像經(jīng)濟適用房建設(shè)一樣越建越遠(yuǎn)，將貧困人口簡單集聚，造成社會人文生態(tài)的割裂。尊重現(xiàn)有社會人文生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)各階層人群和諧共處，應(yīng)成為今后解決中低收入人群居住問題的原則。

　　注釋:
　　(1)杭州市現(xiàn)有8個城區(qū)，其中蕭山、余杭兩區(qū)為2001年并入，至今其經(jīng)濟、社保等均獨立運作且地理位置距城市中心區(qū)較遠(yuǎn)。因此本文研究內(nèi)容均僅針對杭州市六城區(qū)。

　　(2)以上數(shù)據(jù)作者摘自《都市快報》、《錢江晚報》、《青年時報》、杭州市統(tǒng)計局網(wǎng)站

　　(3)30%土地出讓金改收稅制的思考來源于以下二點：(1)杭州是一個正在發(fā)展的城市，各種社會保障、城建都需要大量資金，而土地出讓金的收入是政府財政收入重要的組成部分。因此象經(jīng)濟適用房一樣劃撥土地不太現(xiàn)實。(2)據(jù)《樓市》2005[6]《解剖杭州土地,判斷房價走向》一文統(tǒng)計，2005年杭州市宅地溢價率散點分布主要集中在60%。因此30%出讓金改稅后，一次性收取70%土地出讓金，仍遠(yuǎn)高于土地基準(zhǔn)地價。30%的幅度可以較好地兼顧到城市建設(shè)需要與中低收入人群的購房困難，真正使房價與居民的購房能力相適應(yīng)。這種方式對地方政府而言，總體上沒有特別的損失，只是將一次性收取的出讓金改為每年收取的稅款，地方政府將因此獲得一筆穩(wěn)定的稅源。唯一的不足是政府在若干年內(nèi)會減少部分地價收入。每年的稅款額度水平可以通過政策設(shè)計與現(xiàn)行的住房公積金相適應(yīng)。這種供地方式符合國際上的慣例，應(yīng)該是我國今后土地改革的方向。

　　(4)價格測算按以下條件：1、商品房建設(shè)周期按四年，中低收入人群住宅考慮到對象為特定群體，銷售較容易，建設(shè)周期按三年，兩者土地價款貸款周期分別按3年、2年。地下室建設(shè)貸款均按一年計算(杭州市商品房銷售政策為：工程建設(shè)至±0.000即可領(lǐng)銷售證)。中長期貸款利率按現(xiàn)行利率5.76%，房地產(chǎn)營業(yè)稅按5%，城建稅、教育費附加0.55%。2、商品房(容積率＜3)建設(shè)造價(含地下室、區(qū)域管線、景觀)每平方米2250元。前期、營銷、管理費、建設(shè)期流動資金貸款利息，350元/ m2；中低收入人群住宅(容積率為4)分別為1925元/ m2、300元/ m2。商品房地下車位價格錢江新城、濱江區(qū)分別按每車位15萬元、12萬元價格，按50%銷售率計算，其建設(shè)造價可分別沖銷300元/ m2、240元/ m2。中低收入人群住宅考慮到購買力問題，地下車庫只租不賣，成本在建設(shè)成本中全攤銷。

　　(5)此為推算數(shù)據(jù)，推算依據(jù)：杭州市2004年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報及六城區(qū)外之區(qū)、縣、市當(dāng)年經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
　　

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