四合院：走出黃金寶地上的蕭條

    在北京率先打出“四合院專業(yè)代理評(píng)估”招牌的井蘊(yùn)嬌這段時(shí)間很是著急，找她代理購買四合院的人越來越多，買下來之后多要徹底翻修。眼見一處處四合院被拆了又建，井蘊(yùn)嬌心中不是滋味，她在想：這些老院子，到底包含著多少文化遺產(chǎn)的信息？能不能請(qǐng)專家鑒定一下，把這些信息提前告訴給買家呢？

    在北京的老城區(qū)，有20多年沒有公布新的區(qū)級(jí)文物保護(hù)單位了。這20多年，正是老城被大拆之時(shí)，已公布的區(qū)級(jí)文物保護(hù)單位，數(shù)量有限，即使如此，有的也未逃脫被鏟除的命運(yùn)。一段時(shí)間以來，市、區(qū)兩級(jí)政府都忙于舊城改造，不公布新的區(qū)級(jí)文物保護(hù)單位，也算是不給推土機(jī)找麻煩。情況在2000年發(fā)生了變化，這一年，北京市公布了首批歷史文化保護(hù)區(qū)，禁止在保護(hù)區(qū)內(nèi)大拆大建。此后，鼓勵(lì)社會(huì)力量購買四合院的政策出臺(tái)，井蘊(yùn)嬌的四合院買賣便越發(fā)地紅火。

    “北京的四合院見證了許多歷史故事，如果我能發(fā)掘到這些歷史文化信息，它們就更有吸引力，銷售價(jià)格肯定比普通的院子要高，買家也會(huì)備加珍惜，不會(huì)輕易地拆改，因?yàn)檫@些信息，既有文化價(jià)值，又有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。”井蘊(yùn)嬌向我道出了她心中的秘密。

    近年來，北京四合院的行情大漲，找井蘊(yùn)嬌買院子的多為投資客，前幾年賣幾百萬元的院子，現(xiàn)在一轉(zhuǎn)手就是上千萬?！罢l說這些老院子是破爛玩意？”井蘊(yùn)嬌說，“四合院的投資回報(bào)率多高啊！”

    可是，在中國的城市里，這樣的現(xiàn)象比比皆是：傳統(tǒng)民居在成片成片地“腐爛”，它們多身處市中心區(qū)，多在優(yōu)質(zhì)地段，可長(zhǎng)期以來，無人愛惜，無人交易，危房率急劇上升，成為黃金寶地上的蕭條。

    在過去，對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)，是一種基于房屋自由交易的市場(chǎng)行為，無需政府投入財(cái)力——買家購得房產(chǎn)后，多會(huì)加以修繕翻新，如無現(xiàn)金保持房屋質(zhì)量，可通過出租或房屋抵押貸款獲得修繕費(fèi)用，或干脆將房屋售賣。在此種關(guān)系中，財(cái)產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定最為重要，否則，這種市場(chǎng)行為就不會(huì)發(fā)生。

    經(jīng)歷1958年對(duì)私房的改造，“文化大革命”對(duì)私房的沒收，中國城鎮(zhèn)房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系出現(xiàn)了混亂，大量受憲法保護(hù)的私有房屋被違法侵占。“文革”結(jié)束后落實(shí)私房政策，由于種種原因，被侵占的房屋未能徹底退還原產(chǎn)權(quán)人，旋即大規(guī)模舊城改造開始，“拆”字旗下，這些老房子更是無人敢修、無人敢買，它們不是被拆掉，就是自己爛掉。

    于是，中國的城市出現(xiàn)了一個(gè)罕見的現(xiàn)象：在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的和平時(shí)期，城市的細(xì)胞——房屋——出現(xiàn)了大規(guī)模的衰敗。其衰敗之因，一是這些細(xì)胞的細(xì)胞核——財(cái)產(chǎn)權(quán)——遭到了破壞，二是這些細(xì)胞已不能夠通過市場(chǎng)的交易自由地呼吸，它們多被劃入危改的范圍，產(chǎn)權(quán)、戶籍均被凍結(jié)，結(jié)局只有一個(gè)——拆。

    令人窒息的“拆”屏蔽了市場(chǎng)信息，使這些黃金地段上的房屋完全失去了市場(chǎng)價(jià)值。井蘊(yùn)嬌的故事告訴我們，情況完全不必如此，只要把那個(gè)“拆”字抹掉，修復(fù)并保護(hù)房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)，市場(chǎng)就會(huì)讓這些房子好起來。

    “北京的四合院已越來越少，越來越稀缺了，它們已經(jīng)是古董，怎么會(huì)不值錢呢？”井蘊(yùn)嬌說。她急于請(qǐng)專家鑒定老院子文物價(jià)值的想法，也部分地暗示了這樣一個(gè)市場(chǎng)規(guī)則：文化遺產(chǎn)的價(jià)值不僅僅存在于精神層面，它還會(huì)積淀為物質(zhì)財(cái)富。文化遺產(chǎn)的吸引力不但會(huì)提升自身的市場(chǎng)價(jià)值，也會(huì)提升周邊不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。打一個(gè)比方，這個(gè)城市有故宮，它的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值就會(huì)比沒有故宮的城市高。

    所以，在一個(gè)自由而開放的市場(chǎng)環(huán)境里，文化遺產(chǎn)的價(jià)值多能通過市場(chǎng)信號(hào)敏感地顯現(xiàn)。人們支持文化遺產(chǎn)保護(hù)的立法，是因?yàn)檫@當(dāng)中還包含著最為實(shí)際的經(jīng)濟(jì)理由——文化遺產(chǎn)會(huì)提高這一地區(qū)的吸引力，其價(jià)值會(huì)積淀為這一地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)的市值。

    于是，文化遺產(chǎn)擁有者的權(quán)利必須受到限制，他們被規(guī)定必須按照文物保護(hù)的要求對(duì)房屋進(jìn)行修繕。他們由此獲得補(bǔ)償——其房屋修繕方面的稅負(fù)得到優(yōu)惠（美國便是如此）。

    從經(jīng)濟(jì)層面來看，此種政策設(shè)計(jì)的潛臺(tái)詞是：你們家的房子作為文化遺產(chǎn)留下來，使得街坊鄰居們的房子更值錢了，大家就會(huì)要求保護(hù)你們家的房子，并通過減免稅收，來購買你們家因保護(hù)而被限制的權(quán)利。

    顯然，只有在財(cái)產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定的情況下，以上市場(chǎng)規(guī)則才會(huì)顯靈，與之相關(guān)的政策設(shè)計(jì)才會(huì)發(fā)生。相比之下，盡管中國的市場(chǎng)化改革持續(xù)了三十年，1998年通過住房制度改革，建立了房屋產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，2008年施行了物權(quán)法，可房屋產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性仍面對(duì)諸多不確定因素。在這樣的情況下，文化遺產(chǎn)的價(jià)值更是難以得到真實(shí)的市場(chǎng)反饋。

    眼下，井蘊(yùn)嬌最頭疼的仍是規(guī)劃問題：“我們最擔(dān)心的是，剛把院子賣給客戶，那個(gè)地方就被規(guī)劃了，要被拆遷了。你說，這讓我們?cè)趺聪蚩蛻艚淮?？?/p>

    她得出結(jié)論：“四合院的衰敗，完全是政策導(dǎo)致的。”（完）