高爾夫研修班第七講：高爾夫球場與地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)合體營利模式

楊青　山東煙臺(tái)金山旅游開發(fā)有限公司副總裁，資深球會(huì)管理人士　

　　楊青老師【山東煙臺(tái)金山旅游開發(fā)有限公司副總裁，資深球會(huì)管理人士】圍繞“高爾夫地產(chǎn)”這一主題，對(duì)該概念進(jìn)行了詳細(xì)的闡釋和辨析，并結(jié)合大量國內(nèi)成功案例，解析了高爾夫球場和地產(chǎn)項(xiàng)目的多種結(jié)合方式和盈利模式。

　　楊青老師將“高爾夫地產(chǎn)”定義為高爾夫球場與地產(chǎn)項(xiàng)目的聯(lián)合體，指出其是高爾夫運(yùn)動(dòng)延伸至地產(chǎn)界的產(chǎn)物，其特點(diǎn)是“高爾夫球場建設(shè)與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)高度結(jié)合、緊密聯(lián)系，在功能上形成互相配套補(bǔ)充，在價(jià)值上起到互相促進(jìn)提升的作用”。

　　楊青老師認(rèn)為，“高爾夫地產(chǎn)”可以分為高爾夫主題地產(chǎn)和高爾夫概念地產(chǎn)：其中，高爾夫概念地產(chǎn)指球場外部的地產(chǎn)，附有高爾夫概念，都以常住、第二居所與興趣為主，多和城市發(fā)展相結(jié)合，與城市公共服務(wù)設(shè)施距離接近；而高爾夫主題地產(chǎn)指球場景觀地產(chǎn)和球場邊緣（與球場直接相連）地產(chǎn)，具鮮明主題色彩，都以商務(wù)、度假、投資為主，如企業(yè)會(huì)所等，一般距離城市有40-50分鐘的車程。上述分類以項(xiàng)目與球場區(qū)域的結(jié)合程度不同為劃分依據(jù)，還可從其他角度對(duì)“高爾夫地產(chǎn)”進(jìn)行分類，比如按物業(yè)用地性質(zhì)分、按項(xiàng)目使用性質(zhì)分等。而不論怎么劃分類型，楊青老師強(qiáng)調(diào)“高爾夫就是泛地產(chǎn)”，經(jīng)營高爾夫?qū)嶋H上就是在做地產(chǎn)，盡管高爾夫地產(chǎn)在本質(zhì)上只是高爾夫的衍生品，但二者開發(fā)經(jīng)營的都是一種高端、舒適、休閑的生活方式，二者都是金融衍生品及融資平臺(tái)。

　　楊青老師認(rèn)為，“高爾夫地產(chǎn)”在未來10至20年間仍有繼續(xù)發(fā)展的趨勢：一是在城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展過程中，掌握主要財(cái)富的老年群體使休閑、養(yǎng)老市場持續(xù)擴(kuò)大，高爾夫球場可能成為重要配套設(shè)施之一；二是該產(chǎn)業(yè)的規(guī)模正在形成，所依托的資金力量雄厚；三是行業(yè)發(fā)展的整體趨勢向上，將吸引更多的資本進(jìn)入。

　　楊青老師指出，中國的高爾夫球場建設(shè)有些已經(jīng)接近世界級(jí)水平,但經(jīng)營方面卻不盡人意。至2011年，中國現(xiàn)存543個(gè)高爾夫球場中,約60-70%的球場經(jīng)營處于虧損狀態(tài)。在國內(nèi)現(xiàn)階段單靠球場自身開發(fā)運(yùn)營很難實(shí)現(xiàn)收支平衡，高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)贏利模式研究就顯得尤為重要。他強(qiáng)調(diào)，“高爾夫地產(chǎn)”的開發(fā)并非“高爾夫球場+房地產(chǎn)”的形式，而是相輔相成、具有緊密的關(guān)系?！案郀柗虻禺a(chǎn)”的開發(fā)成敗不僅取決于高爾夫球場和房地產(chǎn)物業(yè)各自產(chǎn)品做得如何出色，更關(guān)鍵的在于兩者能否高度配合，形成良性的互動(dòng)發(fā)展關(guān)系，各種資源條件能否互相促進(jìn)達(dá)到整體開發(fā)共贏的效果。

　　隨后，楊青老師通過介紹實(shí)際案例詳解了包括整體運(yùn)作（資本運(yùn)作）、高爾夫概念地產(chǎn)和高爾夫主題地產(chǎn)在內(nèi)的三種“高爾夫地產(chǎn)”盈利模式。

　　整體運(yùn)作（資本運(yùn)作）模式以深圳中信綠色高爾夫?yàn)槔?，該?xiàng)目由企業(yè)整體收購和包裝，進(jìn)行項(xiàng)目定位、局部開發(fā)、資金回籠和包裝出售，最終形成了集高爾夫運(yùn)動(dòng)、高爾夫練習(xí)場、園藝植物培植、園林綠化、園林景點(diǎn)、運(yùn)動(dòng)娛樂休閑、會(huì)議中心于一體的地產(chǎn)項(xiàng)目。

深圳中信綠色高爾夫

　　高爾夫概念地產(chǎn)模式以深圳觀瀾湖高爾夫球會(huì)、成都麓山國際社區(qū)為例，觀瀾湖項(xiàng)目通過賽事營銷、規(guī)?；\(yùn)作、流程化管理等一系列手段，實(shí)現(xiàn)了由主題地產(chǎn)向概念地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。項(xiàng)目以高爾夫世界第一品牌為主線，全面進(jìn)行造城及商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)，將20年前的不毛之地變成世界第一休閑品牌，開發(fā)商自身也發(fā)展成為城市綜合運(yùn)營開發(fā)商。麓山項(xiàng)目采用了靈活機(jī)動(dòng)的“PUD（Planned Unit Development）計(jì)劃單元綜合開發(fā)”模式，整體景觀、配套先行，一步到位建設(shè)，產(chǎn)品分組團(tuán)分割建設(shè)、分批銷售，既實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一高爾夫概念下的產(chǎn)品多元化發(fā)展，也是一個(gè)具有可持續(xù)發(fā)展特點(diǎn)的綜合性區(qū)域盤的優(yōu)秀案例。

觀瀾湖高爾夫球會(huì)

成都麓山國際社區(qū)

　　高爾夫主題地產(chǎn)以上海佘山國際高爾夫俱樂部和深圳正中高爾夫俱樂部為例，佘山項(xiàng)目將球場與房地產(chǎn)、與市場營銷結(jié)合得淋漓盡致，通過每年進(jìn)行高爾夫球比賽，營造人氣和吸引潛在買家，打造了上海乃至全國最頂級(jí)、最完整的高爾夫社區(qū)，充分發(fā)揮了高爾夫?qū)ξ飿I(yè)的增值提升作用。深圳正中項(xiàng)目通過對(duì)收購球場的改造，巧妙利用湖中小島增加球洞，調(diào)整部分土地進(jìn)行住宅及酒店建設(shè)，是球場改造和經(jīng)營的優(yōu)秀案例。

上海佘山國際高爾夫俱樂部

深圳正中高爾夫俱樂部

　　最后，楊青老師分享了從業(yè)多年的心得體會(huì)，并就學(xué)員的疑問進(jìn)行了現(xiàn)場解答。

　　楊青簡介：

　　現(xiàn)任：山東煙臺(tái)金山旅游開發(fā)有限公司  副總裁
　　曾任：深圳觀瀾湖球會(huì) 副總經(jīng)理
　　中信集團(tuán)(深圳)綠色高爾夫球會(huì)  總經(jīng)理
　　中信集團(tuán)(深圳)四川控股公司  項(xiàng)目總經(jīng)理
　　?？谟^瀾湖球會(huì)  總經(jīng)理