都市綜合體研究-都市綜合體案例

　　都市綜合體的開(kāi)發(fā)一般規(guī)模巨大、投資巨大，而且涉及的專業(yè)眾多，影響深遠(yuǎn)，未來(lái)都市綜合體開(kāi)發(fā)的要求更高，因此其開(kāi)發(fā)模式與一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)絕然不同，需要對(duì)城市資源、商業(yè)資源、專業(yè)資源進(jìn)行高效整合，才能實(shí)現(xiàn)都市綜合體的開(kāi)發(fā)效益及社會(huì)影響。都市綜合體是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程。

　　德思勤投資咨詢有限公司策劃研究中心通過(guò)對(duì)世界各國(guó)尤其是對(duì)近年來(lái)國(guó)內(nèi)的都市綜合體進(jìn)行研究，根據(jù)綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營(yíng)運(yùn)的角度總結(jié)出都市綜合體的三種開(kāi)發(fā)模式：

　　“獨(dú)立”開(kāi)發(fā)模式

　　這一模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時(shí)代，資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財(cái)富，一些大財(cái)團(tuán)或政府紛紛通過(guò)建設(shè)都市綜合體來(lái)彰顯自己的實(shí)力，最典型的例子：美國(guó)紐約的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒財(cái)團(tuán)興建，法國(guó)巴黎德方斯區(qū)由法國(guó)政府興建，這種開(kāi)發(fā)模式的特點(diǎn)是投資主體單一（多為財(cái)團(tuán)或政府）、合作機(jī)構(gòu)比較少（主要是建筑承包商、設(shè)計(jì)公司）、功能也相應(yīng)比較簡(jiǎn)單。

　　“合資—公共財(cái)政補(bǔ)貼”模式

　　這種模式一般是對(duì)舊城商業(yè)中心進(jìn)行改造時(shí)，單個(gè)開(kāi)發(fā)商力量比較薄弱，因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財(cái)政補(bǔ)貼、無(wú)息貸款等政策，由開(kāi)發(fā)商合資或合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)，達(dá)到復(fù)興舊城的目的。這一模式在上個(gè)世紀(jì)70-80年代日本的都市綜合體開(kāi)發(fā)中比較常見(jiàn)。如日比谷商業(yè)區(qū)、池袋日之出大街、新宿“西口商業(yè)回館”等。這一模式的特點(diǎn)是公私合作、各取其利，相關(guān)的合作單位也比較少，功能性較強(qiáng)，但專業(yè)性不夠。

　　“合作鏈” 開(kāi)發(fā)模式

　　現(xiàn)代城市發(fā)展對(duì)都市綜合體要求越來(lái)越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)，而不是廣泛意義上的建筑形態(tài)。都市綜合體強(qiáng)調(diào)城市、建筑和市政配套、交通的綜合發(fā)展，更大程度是將城市環(huán)境、建筑空間有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成一個(gè)連續(xù)的、協(xié)調(diào)的空間。

　　都市綜合體的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位、開(kāi)發(fā)、服務(wù)、管理等不是一個(gè)普通的開(kāi)發(fā)商憑經(jīng)驗(yàn)就能夠做到的，它對(duì)開(kāi)發(fā)商的自有資金、融資渠道、與銀行、土地、規(guī)劃等方面的良好關(guān)系、各種物態(tài)的大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、甚至包括建筑理念上都是個(gè)挑戰(zhàn)。因此目前國(guó)內(nèi)都市綜合體的開(kāi)發(fā)多采取“合作鏈” 開(kāi)發(fā)模式，這也是都市綜合體適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的開(kāi)發(fā)模式。

　　如北京華貿(mào)中心、東莞第一國(guó)際、深圳華潤(rùn)中心就采用這種開(kāi)發(fā)模式。其運(yùn)作方式是將龐大的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)按進(jìn)度細(xì)分階段，再將涉及領(lǐng)域的內(nèi)容融入到階段中。每個(gè)階段、每個(gè)內(nèi)容都由專業(yè)的公司去執(zhí)行，并在合同上明確各方的權(quán)益。必須明確的是，從單項(xiàng)執(zhí)行內(nèi)容來(lái)看，所選擇的公司都應(yīng)是相當(dāng)出色的?？梢哉f(shuō)，這樣做可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)最低化、分散化，將開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、品牌利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)最大化。這種合作方式雖然前期談判的時(shí)間較長(zhǎng)，但充分體現(xiàn)了集體作戰(zhàn)的智慧，一旦敲定之后，所有合作公司的利益和風(fēng)險(xiǎn)都捆綁在一起，也就消除了執(zhí)行上的各種障礙。

　　由于都市綜合體開(kāi)發(fā)規(guī)模宏大，投資額巨大，項(xiàng)目融資安排在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中十分重要，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)資金鏈出了問(wèn)題，后果不堪設(shè)想，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初就必須做好融資安排。中國(guó)目前房地產(chǎn)融資渠道比較單一，多為銀行貸款，但隨著資本市場(chǎng)的成熟，各類(lèi)融資渠道會(huì)逐步完善，包括房地產(chǎn)信托投資基金、海外上市、房地產(chǎn)抵押債券等，都市綜合體開(kāi)發(fā)的資金瓶頸會(huì)得以解決。目前許多國(guó)外的大型房地產(chǎn)投資基金開(kāi)始試探性地進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)，如Morgan Stanley、ING、AIG等，在都市綜合體的開(kāi)發(fā)上取得了可資借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)，因此如何與房地產(chǎn)基金合作共同開(kāi)發(fā)都市綜合體是開(kāi)發(fā)商必須考慮的重要環(huán)節(jié)之一。

　　同時(shí)，都市綜合體大多是城市中心舊城改造或CBD重要建設(shè)項(xiàng)目，城市政府會(huì)十分重視，其社會(huì)影響也非一般項(xiàng)目可比，因此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)如何與政府互動(dòng)也是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題，東莞第一國(guó)際的成功開(kāi)發(fā)就與當(dāng)?shù)卣g的互動(dòng)與協(xié)作是密不可分的。

　　總而言之， “合作鏈”開(kāi)發(fā)模式不僅涉及到各個(gè)相關(guān)公司之間的緊密協(xié)作，還包括與政府、與基金的良好關(guān)系?！昂献麈湣遍_(kāi)發(fā)模式最合適在都市綜合體項(xiàng)目中采用，因?yàn)樵擃?lèi)產(chǎn)品涉及內(nèi)容較多，管理層面又比較細(xì)，又都與品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)掛勾，而一般模式操作起來(lái)局面則往往無(wú)法控制。一些企業(yè)率先采用這種“合作鏈”的開(kāi)發(fā)方式，無(wú)疑是一種大膽的嘗試。這種模式可能成為日后都市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一種全新運(yùn)營(yíng)方式。