城市有機(jī)更新打造舊城改造新模式

城市有機(jī)更新比機(jī)械更新更有利。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)城市的要求必然不斷改變。在正常的發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，城市更新是伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)自然實(shí)現(xiàn)的。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期城市政策的問(wèn)題，我國(guó)的大城市普遍在較長(zhǎng)時(shí)期遇到了更新停滯的問(wèn)題，因而也就有了在一個(gè)較短時(shí)期突發(fā)性的機(jī)械更新現(xiàn)象。

　　城市機(jī)械更新在短時(shí)間內(nèi)解決城市老化、居住條件惡劣的問(wèn)題，使得各方面都有迫切的要求，因而對(duì)全面考慮及縝密操作的要求也就降低了，對(duì)其中的問(wèn)題也應(yīng)抱以寬容的態(tài)度。

　　舊城改造為房地產(chǎn)開發(fā)提供土地和需求。舊城改造將使城市土地功能發(fā)生改變，在舊城改造過(guò)程中，提供了土地新興功能的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)被拆遷的居民也需要房地產(chǎn)的居住產(chǎn)品來(lái)安置。

　　舊城改造的動(dòng)力

　　舊城改造的資金來(lái)源于市場(chǎng)。舊城改造為房地產(chǎn)開發(fā)提供了土地，但房地產(chǎn)開發(fā)為舊城改造提供資金的作用和貢獻(xiàn)是巨大的。當(dāng)然，這些資金都不是“免費(fèi)的午餐”，其趨利性是根本的，因而，成功通過(guò)市場(chǎng)籌集資金進(jìn)行舊城改造的橋梁即是成功的房地產(chǎn)開發(fā)。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)開拓改變社區(qū)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)發(fā)展商的市場(chǎng)開發(fā)往往超越社區(qū)原有區(qū)位、功能的束縛，對(duì)社區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)等結(jié)構(gòu)進(jìn)行了全新的塑造，對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)超過(guò)了房產(chǎn)一次性銷售帶來(lái)的效應(yīng)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)擔(dān)了市政配套和社會(huì)配套的責(zé)任。舊城區(qū)普遍市政基礎(chǔ)設(shè)施條件較差，教育、商業(yè)等社會(huì)配套的條件也不好，因而在舊城改造項(xiàng)目中這些都轉(zhuǎn)化為發(fā)展商的成本——這些成本比新區(qū)項(xiàng)目要高多了——這也就造成了舊城項(xiàng)目成本往往居高不下的一個(gè)主要原因。

　　破壞性改造與“搭車式”開發(fā)均不可取。為了盡快完成舊城改造的任務(wù)，政府和發(fā)展商都可能采取功利的做法，試圖降低成本。例如加大容積率等方法，對(duì)景觀、保護(hù)區(qū)等城市保護(hù)項(xiàng)目帶來(lái)破壞。另外，不少方面認(rèn)為發(fā)展商利潤(rùn)很高，用搭車的方法加大房地產(chǎn)商的成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)失敗的可能性加大。

　　實(shí)現(xiàn)共贏

　　房地產(chǎn)開發(fā)舊城改造共贏，為房地產(chǎn)開發(fā)的成功創(chuàng)造充分的條件。從體諒和理解房地產(chǎn)商市場(chǎng)運(yùn)作的難度出發(fā)，高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行區(qū)域改造規(guī)劃，適當(dāng)降低房地產(chǎn)商在市政建設(shè)等方面的負(fù)擔(dān)，都為房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造了一個(gè)較合理的門檻和底限。

　　優(yōu)秀的房地產(chǎn)商可以創(chuàng)造市場(chǎng)成功。發(fā)展商不能單純向政府要求優(yōu)惠條件，因?yàn)楹芏鄷r(shí)候土地的優(yōu)惠條件并不決定項(xiàng)目的成功，優(yōu)秀的房地產(chǎn)商必須通過(guò)自己的努力贏得市場(chǎng)成功。

　　堅(jiān)持市場(chǎng)細(xì)分和土地細(xì)分挖掘土地價(jià)值。由于舊城土地面積小、成本高，因而不能以粗放的方法進(jìn)行規(guī)劃和開發(fā)，而應(yīng)根據(jù)區(qū)位及傳統(tǒng)資源進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分和土地利用細(xì)分，才能發(fā)現(xiàn)更大的價(jià)值，這項(xiàng)工作可能就是舊城改造項(xiàng)目的利潤(rùn)所在。

　　共同培育商業(yè)氛圍，發(fā)展都市居住模式。舊城的中心區(qū)位最適合以商業(yè)物業(yè)的形態(tài)表現(xiàn)出來(lái)，因而在發(fā)展居住區(qū)的時(shí)候，應(yīng)比新區(qū)項(xiàng)目更加注重商業(yè)物業(yè)，否則就失去了舊城區(qū)位價(jià)值的優(yōu)勢(shì)。

　　尋找成功模式

　　舊街坊的保護(hù)必須與實(shí)用相結(jié)合，全部遷走原居民，只留下空殼并不是保護(hù)的真正目的。應(yīng)考慮宜商則商、宜住則住，使舊街坊保持新的、活的生態(tài)。

　　吸引人口與商業(yè)設(shè)施建設(shè)。舊城改造往往疏散了人口，這與商業(yè)價(jià)值是相矛盾的。許多城市的舊城區(qū)改造之后，也就失去了往日的繁榮和活力，因而以吸引人口為目的開發(fā)才是舊城改造的要害。

　　把握密度與住宅檔次、價(jià)位的關(guān)系。一般而言，舊城項(xiàng)目密度越高則價(jià)位越低，而密度越低則價(jià)位越高，考慮市場(chǎng)的需求和承受力，比較適合采用中密度的發(fā)展模式，價(jià)位表現(xiàn)適當(dāng)稍高些，并體現(xiàn)出合理的價(jià)格性能比。
　　挖掘文化與傳統(tǒng)資源。舊城的文化、傳統(tǒng)資源都是重要的商業(yè)價(jià)值，但是這些資源不是萬(wàn)能的，應(yīng)該創(chuàng)造性賦予更大的商業(yè)價(jià)值。

　　從雙贏到居住者、創(chuàng)業(yè)者、就業(yè)者多贏。舊區(qū)地方與發(fā)展商共同成功才是舊城改造的成功，甚之，居民、商家都成功才算是全面的成功，否則舊城改造不可能成功。

　　在“環(huán)境、居住、人口”之外再加上產(chǎn)業(yè)，除了環(huán)境、居住、人口是舊城改造的主題，產(chǎn)業(yè)培育是更重要的內(nèi)容。產(chǎn)業(yè)興盛也就為房地產(chǎn)帶來(lái)了市場(chǎng)和需求，因而舊城改造也就成功了一半。