從資本管理角度認(rèn)識景觀設(shè)計的全生命周期

本文為刪減版，不可直接引用。中英文全文刊發(fā)于《景觀設(shè)計學(xué)》2018年第6期“經(jīng)濟學(xué)與景觀設(shè)計學(xué)”專刊。點擊獲取全文免費。

景觀是人類經(jīng)濟活動的產(chǎn)物。與土地和建筑一樣，景觀可以被視為一種資本投入，進(jìn)而作為生產(chǎn)資料塑造人們的生產(chǎn)生活環(huán)境。景觀的形成受限于生產(chǎn)力水平與生產(chǎn)關(guān)系：一方面，創(chuàng)造景觀所采用的工具、材料、工程技術(shù)，以及審美視角都無法脫離當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平；另一方面，大部分景觀創(chuàng)造活動——無論是公共工程還是私有工程——都是在市場中通過采購方/業(yè)主方的招標(biāo)邀標(biāo)，向設(shè)計規(guī)劃與建筑施工單位實施的購買行為。

景觀創(chuàng)造本身就是服務(wù)交易中的一環(huán)，也必定符合資本邏輯：只有獲得了買方對于設(shè)計成果價值的認(rèn)可，并證實其在全生命周期中能夠發(fā)揮效用，賣方才能通過等價交換實現(xiàn)其設(shè)計工作的價值。自由市場條件下等價交換的邏輯，決定了資產(chǎn)管理參與景觀設(shè)計過程的必要性。

狹義的“資產(chǎn)”即企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)端，通過既往的購買或生產(chǎn)過程而得以形成，其根本特征在于可以帶來未來的利益流入。景觀作為資產(chǎn)所產(chǎn)生的持續(xù)利益流入，在各種類型的項目中均有體現(xiàn)：

1）商業(yè)地產(chǎn)：通過服務(wù)商戶與消費者獲得租金、物業(yè)管理費等持續(xù)現(xiàn)金流入。

2）住宅地產(chǎn)：為了盡快獲取最多的當(dāng)期回款，需竭盡全力滿足消費者在住宅全生命周期內(nèi)對宜居、美觀等方面的需求。營銷部門所欲實現(xiàn)的資產(chǎn)價值，即代表著消費者愿意為居住空間付出價值的折現(xiàn)[1]。

3）公共工程：政府或政府注資平臺可以通過租賃方式獲取租金或運營方的收入提成，但更重要的是供公眾免費使用以實現(xiàn)其公共價值。其資產(chǎn)價值（包括公共價值）即投資、設(shè)計、運營、使用等各方參與者的效用函數(shù)①達(dá)到均衡時的總體福利大小。

在進(jìn)行具體設(shè)計時，雖然不能盲目追求利益最大化，但也不能因?qū)λ囆g(shù)和創(chuàng)新的需求而忽視其經(jīng)濟性。從開發(fā)商的角度出發(fā)，如果無法高強度利用土地，便難以達(dá)到必要的資金周轉(zhuǎn)效率，其后續(xù)市場運作也會受到影響。多數(shù)開發(fā)商不愿意為所謂的“人居尺度”買單，實際上也是因為對于絕大多數(shù)消費者來說，空間品質(zhì)的重要程度（與價格等因素相比）相對靠后，因此也并不愿為此支付溢價。所以，在預(yù)算一定的條件下，開發(fā)商更愿意追求低成本和高效率。

“資產(chǎn)管理”即通過被動監(jiān)控預(yù)警和主動管理提升，提高資產(chǎn)創(chuàng)造未來利益的能力——無論這種利益是直接的現(xiàn)金流入，還是更高的用戶滿意度所帶來的間接利益。資產(chǎn)管理不是工程監(jiān)理、物業(yè)管理、場地運營等現(xiàn)場工作，而是以獨立第三方的立場，從業(yè)主未來利益角度來計算得失、設(shè)定收支，并聘請、督促執(zhí)行團隊達(dá)成目標(biāo)。

在房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）市場較為成熟的區(qū)域，會設(shè)立資產(chǎn)管理經(jīng)理崗位，其人選一要懂市場，能夠根據(jù)用戶畫像了解用戶需求以及變化中的市場/公眾需求，提出設(shè)計和運營目標(biāo)；二要懂金融，能夠為該項目的融資及后期退出制定預(yù)設(shè)方案；三要懂設(shè)計，能夠評估各種方案的可行性并核算成本。在中國，由于沒有成熟的REITs市場，大部分項目的業(yè)主方同時也是運營方，因此多會外聘專業(yè)人士或者內(nèi)設(shè)相對獨立的資產(chǎn)管理部門來執(zhí)行上述工作。

受益于這種第三方立場，資產(chǎn)管理團隊可以縱貫從投資拿地、定位規(guī)劃、深化設(shè)計到施工銷售、持有運營、轉(zhuǎn)讓退出等全生命周期；亦可以從回報分析角度協(xié)調(diào)前端投資決策方，中端規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建造方，以及終端用戶方等各方利益。例如，在商業(yè)景觀的設(shè)計中，資產(chǎn)管理團隊可根據(jù)用戶需求與市場定位，提供景觀成果的愿景畫像，監(jiān)控設(shè)計成果對租售情況、區(qū)域活力、交通動線、行人視線、品牌級次等可能產(chǎn)生的影響，并將建造成本控制在合理范圍內(nèi)。

這種合作關(guān)系也對景觀設(shè)計師的能力提出了新的要求：除了工程思維和藝術(shù)思維外，也必須培養(yǎng)產(chǎn)品思維和用戶思維，掌握通識與交叉業(yè)務(wù)知識。對正、反面案例的使用后評估有助于設(shè)計師培養(yǎng)上述能力。

以資產(chǎn)管理視角參與景觀設(shè)計，不僅需要對過往項目回報得失進(jìn)行“馬后炮”式的分析判斷，也需要在一定程度上預(yù)見設(shè)計成果與周邊社區(qū)和用戶需求的契合程度，進(jìn)而評估投資回報。

使用后評估（POE）的經(jīng)典定義是“人類使用者對已經(jīng)投入使用的建成環(huán)境的效能的檢測”[2]。目前的建筑POE研究大多偏向于關(guān)注使用者社會學(xué)、心理學(xué)上的行為習(xí)慣、舒適程度等[3]，而忽視了建筑投資回報的整體評估，以及與對標(biāo)理想回報的距離。而相對較晚開展的景觀POE則多是針對城市公園與綠地進(jìn)行的個案研究[4][5]，這些評估往往關(guān)注設(shè)計與使用者習(xí)慣之間存在的沖突，較少從經(jīng)濟角度出發(fā)，信息來源也主要依賴觀察、問卷、訪談等主觀性較強的途徑，而非客觀的運營數(shù)據(jù)[6][7]。

從資產(chǎn)管理的視角來看，復(fù)盤過程會特別重視人流吸引情況和商業(yè)業(yè)態(tài)分布是否符合設(shè)計預(yù)期；如果不符合，則考慮是否是因為預(yù)留工程條件、車位規(guī)劃、動線設(shè)計、休憩空間設(shè)計，乃至導(dǎo)視互動設(shè)計出現(xiàn)了問題。對于這些問題的POE，除了需要設(shè)計方提高自我學(xué)習(xí)和快速迭代的意識，主動搜集評估資料外，更加理想的方案是由第三方資產(chǎn)管理者來搜集各方反饋，監(jiān)控實際運營，反饋數(shù)據(jù)，并以數(shù)據(jù)為依據(jù)提出明確的評估改進(jìn)意見。

設(shè)計是“多重目標(biāo)+多重限制”的復(fù)雜決策過程，除了在投資研判階段展開對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟、交通、人文、社會等層面的調(diào)研外，更需要從營銷和商業(yè)運營等角度來主動思考需求（提高客流量、入駐率、區(qū)域活力，以及業(yè)態(tài)平衡等），并多方考慮：

市民/消費者的需求（尺度空間適宜、標(biāo)識系統(tǒng)清晰、洗手間等公共設(shè)施寬敞潔凈、休閑空間舒適宜人等）；

政府的需求（提升城市形象、周邊土地增值、創(chuàng)造就業(yè)機會等）；

投資人/業(yè)主方的需求（較短的投資回報期、較高的內(nèi)部收益率和靜態(tài)租金回報率等）。

要想具備全局觀，除借助第三方資產(chǎn)管理的幫助外，保障機制的建立也十分重要。這種機制一般包括：

1）適當(dāng)?shù)亩唐谳啀?，以類似“售后工程師”的角度參與日常后端運營，獲得感性認(rèn)知；

2）跨部門聯(lián)席會議，如要求后端部門參加設(shè)計方案制定會議并擁有投票權(quán)、否決權(quán)等；

3）項目制的人員組織結(jié)構(gòu)，即在為各個項目臨時組建的項目組中安排來自不同部門、具備不同學(xué)科背景的成員，以加強相互理解并加快糾偏機制的迭代速度。

本文提供了以資產(chǎn)管理的思路理解景觀設(shè)計的獨特視角，并指出了在從設(shè)計到使用的全生命周期中，資產(chǎn)管理所扮演的角色——其介入有助于基于不同階段和不同群體的利益對設(shè)計方案進(jìn)行平衡與協(xié)調(diào)。資產(chǎn)管理團隊與景觀設(shè)計團隊既可以是相互合作的關(guān)系，也可以是后者包含前者的關(guān)系。

景觀設(shè)計師一方面需要建立從資產(chǎn)管理視角認(rèn)識景觀、注重經(jīng)濟效益的意識；另一方面，也應(yīng)積極培養(yǎng)自身的跨學(xué)科統(tǒng)籌能力及綜合實力。筆者認(rèn)為，目前較為可行的培養(yǎng)路徑即是通過早期全局介入與POE進(jìn)行快速學(xué)習(xí)。在多方合作語境或跨學(xué)科考量下，該路徑將使得景觀設(shè)計成果更優(yōu)、回報更好，取得各方滿意的共贏結(jié)果。

① 不同人群的效用函數(shù)不同。例如，A對甲更有價值、B對乙更有價值，通過等價交換，甲對A出更高價、乙對B出更高價，就會促使甲在自身組合中擁有更多的A、乙擁有更多的B，從而甲乙的總體效用在均衡狀態(tài)時達(dá)到最大化。如果僅考慮某一方偏好，而造成另一方利益嚴(yán)重受損，則無法使總體效用最大化。

編輯｜汪默英、佘依爽

翻譯｜薩拉·雅各布斯、田樂

制作｜馮康泰