余為群：從適老、養(yǎng)老到身心享老——縱談養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景和設計趨勢

記者手記：

余為群博士給人的印象溫文爾雅、學識淵博，與他的交流讓人非常愉快，余博士談吐幽默，辯才無閡，談論的內(nèi)容入木三分！字字珠璣。字句間流露出對設計的真誠態(tài)度令人動容！

余博士身為臺灣養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃的先行者之一，對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的話題似乎有著說不完的話，有對國內(nèi)前景的憧憬，有對產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀深刻的分析，也有對未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真誠建議。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盛行是未來發(fā)展的趨勢，但很多養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者卻一味地追逐潮流而忽略了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最本質(zhì)的需求。在采訪中，余博士一直強調(diào)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要做到"享老"，要從老年人的角度做設計，讓人感受到余博士作為一個行業(yè)資深人士濃濃的人文關(guān)懷。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)•海闊憑魚躍

LAC：近年來，隨著國家政策的推出，關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的話題很多。請問在目前在中國大環(huán)境下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前景和現(xiàn)狀如何？存在哪些棘手問題？

余為群：目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不成熟，基本上是地產(chǎn)界突破困局、尋求出路的熱門選項之一，因此沾染了浮動、躁進的心態(tài)。由于養(yǎng)老涉及的問題和層面，遠比居住復雜，直接從國外借鑒的經(jīng)驗不見得就能適應本土的需求。但業(yè)界急于求成，百家爭鳴，經(jīng)常"生吞活剝"、"照貓畫虎"便重裝上陣，讓人眼花撩亂之余，對所謂" 養(yǎng)老地產(chǎn)"也產(chǎn)生若干疑問和爭議。然而"需要決定存在"，就當前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)熱潮看，確實形成一定的前景，發(fā)展的趨勢可歸納成以下五點:

第一，開發(fā)共識形成:中國開始進入老年化社會，"老有所終"的服務需求與日俱增，造就了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的契機。這個開發(fā)共識，上自中央政府，下至鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，應該都毫無爭議。政府由上而下、極力推動，企圖藉此再造經(jīng)濟發(fā)展的引擎；企業(yè)旁征博引、相互串聯(lián)，則盼望分享養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)衍生的利益。無論公私部門，均期待養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)如同住宅地產(chǎn)，能再次帶動經(jīng)濟，成功轉(zhuǎn)型。可是需要固然存在，基于資本運作體系，如何將其轉(zhuǎn)化為高效的產(chǎn)業(yè)價值鏈?而在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中，基于社會服務理念，政府和企業(yè)各自扮演何種角色? 應有哪些分際?這都是急待思考和解決的問題!

第二，養(yǎng)老項目遞增:近期從萬科、保利到合眾，系列地產(chǎn)公司有關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的項目數(shù)量迅速擴增，對產(chǎn)品受眾的需求分析更加精細，安老、養(yǎng)老甚至成為專項地產(chǎn)營銷訴求的新焦點。如何將這股開發(fā)熱潮，轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力?則是政府有關(guān)部門責無旁貸的工作。

第三，項目品質(zhì)提高:地產(chǎn)公司爭相涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)后，納入特色競爭、異業(yè)聯(lián)盟和創(chuàng)新定位等理念，將養(yǎng)老項目從傳統(tǒng)的社會福利設施，轉(zhuǎn)化為新穎的消費服務產(chǎn)品。使養(yǎng)老地產(chǎn)在競爭-合作發(fā)展的過程中，無論在空間環(huán)境、服務系統(tǒng)等方面，品質(zhì)均明顯提高。相形之下，現(xiàn)存公益性的養(yǎng)老設施便顯得簡陋、落伍，急需資本注入，更新改造。

第四，產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)組合:由于地產(chǎn)業(yè)期待整合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，尋求新一輪的轉(zhuǎn)型發(fā)展。目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)儼然是由地產(chǎn)商牽頭，提供空間經(jīng)營、產(chǎn)品租售，納入保健、養(yǎng)生、醫(yī)療、照護等專業(yè)服務，所形成的延伸性產(chǎn)業(yè)鏈。因為大部分地產(chǎn)商仍處在試水階段，因應市場接受程度，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)還在機動調(diào)整；為了尋求穩(wěn)定客源和資金供應，有些仿效歐美，與保險行業(yè)抱團經(jīng)營；為了圈地便利和政府優(yōu)惠，有些借力使力，設法向社會福利單位靠攏；為了延伸服務、創(chuàng)造利基，有些強調(diào)健康管理，與醫(yī)療行業(yè)掛鉤；為了擴大規(guī)模、連鎖經(jīng)營，有些甚至跟旅游產(chǎn)業(yè)串聯(lián)，攜手營銷長住型養(yǎng)生旅游產(chǎn)品。在組合過程中，為了共贏共榮，降低風險，除了上下游產(chǎn)業(yè)垂直鏈結(jié)外，有些更進一步橫向發(fā)展，形成異業(yè)聯(lián)盟、交錯編織的經(jīng)營網(wǎng)絡。

第五，服務網(wǎng)絡建構(gòu):基于系統(tǒng)管理的需求，運營效能的提升，當代的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中開始植入互聯(lián)網(wǎng)思維。例如老年人最怕的就是孤老家中，無人聞問；結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)絡、可穿戴設備等新興技術(shù)，形成個人健康管理系統(tǒng)，就可以輕易解決實時照看、及時介護的問題。甚至以現(xiàn)有公共設施為載體，融入醫(yī)療、養(yǎng)生、社交、游憩等中心-衛(wèi)星體系，建構(gòu)整體養(yǎng)老服務網(wǎng)絡，創(chuàng)造無微不至的享老情境，在智慧城市的總體架構(gòu)中，這已不再是夢想!

LAC：目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在哪些棘手問題？？

余為群：由于中國人口基數(shù)龐大，一旦進入老年化社會，老人的數(shù)量也遠遠超越歐美先進國家，大規(guī)模、跨地域的養(yǎng)老需求，其復雜程度難以想象。因為缺乏相同的參照案例，所以國外任何已知的養(yǎng)老政策或手段，只要移植到中國，都會發(fā)生適用問題。目前內(nèi)地的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正處于"摸著石頭過河"的階段，棘手的難題層出不窮，大體如下:

第一，消費人群難以掌握。這是很多人還沒有真正認識的問題。產(chǎn)業(yè)經(jīng)營首重消費客群的掌握，但吊詭的是，雖然人人都談養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，對于老年人這部份消費客群的描述，目前居然還是眾說紛紜。最初用年齡來做劃分，認為65歲以上人群就屬老年人，卻有人說全民健康提升，應該提高到70歲。然而現(xiàn)在社會已經(jīng)多元化，從業(yè)環(huán)境、生活習慣均有差異，有些人生活優(yōu)裕，保養(yǎng)得宜，可能65歲依然健步如飛；有些人勞苦終日，或者生活放縱，不到65歲就已經(jīng)老態(tài)龍鐘、虛弱不堪。純粹以年齡一刀切的劃分，明顯不合適。可是限于保護隱私的法令，健保單位既不能公開個人健康信息，又沒提供真正有用的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。消費人群難以清楚界定，使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)變成一個客源不確定的產(chǎn)業(yè)。而產(chǎn)業(yè)經(jīng)營勢必針對消費需求，制定產(chǎn)品類型和服務內(nèi)容。如果連客群都無法確切掌握，后續(xù)的投資建設、人力調(diào)配，乃至運營管理都難以有效控制，這是目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首要問題。

第二，服務層級分工籠統(tǒng)。這是新進的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者經(jīng)常忽視的問題:人的衰老是一種動態(tài)、漸進的過程，速度卻因人而異。在個人持續(xù)老化的歷程中，服務需求也在變化。如果只依年齡將老人劃分為單一群體而提供均等服務，或許照護不足，造成疏漏；也可能過猶不及，形成浪費。因此養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應針對客戶實際需求，隨年齡、背景、體況等綜合條件細密分群，據(jù)此規(guī)劃合理的產(chǎn)品和適宜的服務。目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多由地產(chǎn)商主導，長于開發(fā)建設，欠缺運營經(jīng)驗，普遍存在客群定位模糊，服務層級粗疏的問題，以為標榜建筑硬件完備，醫(yī)療服務周全，即可迎合市場需求。殊不知養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是提供身心綜合服務的產(chǎn)業(yè)，不僅照護生理的健康，更涉及心理的滿足。既要有適體的產(chǎn)品，又要有合宜的服務，更需要融入關(guān)懷、參與交流和自我實現(xiàn)的體驗。這些需納入養(yǎng)生康體、文化活動，甚至社會工作等專業(yè)團隊，才能達到從產(chǎn)品、服務，乃至體驗的整合化經(jīng)營!所以針對客群身心衰退過程，縱向劃設服務層級；根據(jù)系統(tǒng)照護作業(yè)需求，橫向進行服務分工；前者強調(diào)節(jié)約、高效，后者著重協(xié)調(diào)、專業(yè)，這才是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的硬道理!

第三，開發(fā)定位模糊不清。這是涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)團隊經(jīng)常糾結(jié)、犯難的問題，如果沒能確切掌握消費客群，項目開發(fā)定位不夠明確，產(chǎn)品內(nèi)容便難以精準設定。某些大規(guī)模的所謂養(yǎng)老地產(chǎn)，就是在產(chǎn)品純粹和市場去化間，左右搖擺，導致錯失開發(fā)時機。而美國太陽城養(yǎng)老項目，一開始就定位服務健康的老年人群，本身只設基本醫(yī)療設施，必要時才借用鄰近醫(yī)院資源，以應不時之需。專注營造歡樂退休、悠游度假的氛圍，便獲得市場的高度認可。所以養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)定位自始至終，得清楚明確，才能邁向成功之路。

第四，產(chǎn)業(yè)跨界整合不足。如前所述，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)牽涉范圍遠比住宅地產(chǎn)廣闊，在前后階段需開發(fā)、設計、建設、運營團隊介入；而因應客群需求，則要納入休閑、游憩、醫(yī)療、養(yǎng)生、文化、教育、社工、旅游等系列服務。如此復雜的產(chǎn)業(yè)活動，想形成高效的系統(tǒng)，就迫切需要跨界性的體系整合。然而中國近廿年的地產(chǎn)好景，造就業(yè)界以銷售為中心的經(jīng)營意識，除萬達、華夏等商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)團隊外，普遍缺乏運營經(jīng)驗。偏偏養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的獲利來源不限于銷售，更在乎運營；而運營不只是物業(yè)管理，還包括健康管理、養(yǎng)生休閑、文化娛樂等系列產(chǎn)業(yè)的服務整合。如何尋求適當?shù)漠悩I(yè)聯(lián)盟，有效跨界整合，在鏈結(jié)中創(chuàng)造更大的利益，成為養(yǎng)老地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵!

第五，從業(yè)人員素養(yǎng)欠缺。國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方興未艾，但相關(guān)的研究、考察、教育和培訓，多半停留在初期硬件建設層面，偏重養(yǎng)老建筑設計方面的課程。對產(chǎn)業(yè)中高階運營培訓、基層服務教育極為欠缺。雖然現(xiàn)有醫(yī)療、陪護類的培訓人員轉(zhuǎn)用機制，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求仍是杯水車薪。國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)自上下游產(chǎn)業(yè)鏈到跨界網(wǎng)絡的從業(yè)人員，無論在數(shù)量、專業(yè)和素養(yǎng)上，都嚴重不足，形成產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的一大障礙。關(guān)鍵!

第六，運營模式不盡理想。以投資觀點，作為一個產(chǎn)業(yè)經(jīng)營體，無法盈利就是一種罪惡!養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)固然有社會福利的意義，但想可大可久，必須形成可循環(huán)的盈利機制。所以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)追求盈利絕不是道德羞恥，而是讓產(chǎn)業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展的動力和根源?？墒悄壳爸袊B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運營模式都不夠理想，未能引起市場共鳴，長期低迷的盈利狀況，讓投資人裹足不前。

第七，盈利渠道過于局限。當今中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利渠道，仍然停留在傳統(tǒng)的付費服務、地產(chǎn)租售的思維，所謂"羊毛出在羊身上"，只是直接按人頭收費，或者透過產(chǎn)業(yè)出售、出租營利，尚未成功引入平行式的網(wǎng)絡經(jīng)營模式－所謂"羊毛出在狗身上，豬來買單"。所以國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營困局，源自商業(yè)模式不理想、獲利來源受局限，整體運營基礎較為脆弱，一旦陷入盈利低微、惡性循環(huán)的死結(jié)，便難以為繼，更談不上自我更新、持續(xù)發(fā)展。

第八，更新?lián)Q代少有評估。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國還是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，大多數(shù)從業(yè)者正掙扎求存，還沒想到未來的再生需求，但是針對60后客群所規(guī)劃的養(yǎng)老產(chǎn)品和服務，對養(yǎng)尊處優(yōu)、著重體驗的90后，還能適用嗎？答案已昭然若揭。所以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來勢必面臨更新迭代的巨大壓力，如何因應客群移轉(zhuǎn)、長遠發(fā)展?將是業(yè)界無可回避的問題!

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)•取人之長

LAC：能否從不同尺度的設計，為我們簡單介紹一些其他國家養(yǎng)老地產(chǎn)景觀的模式？

余為群：自規(guī)模尺度而言，參照居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老到機構(gòu)養(yǎng)老等模式，養(yǎng)老地產(chǎn)景觀從居家、社區(qū)到城鎮(zhèn)尺度，可以逐漸放大，而隨老人的活動范圍和交誼模式，營造不同層級的體驗情境。如居家養(yǎng)老的景觀營造，主要迎合老年人身需求，偏重蒔花庭園和觀景陽臺等微形景觀。庭園讓老人有足夠的參與感，藉盆景照料和花草植栽，經(jīng)營生生不息的一方天地。因為在看盡世事的晚年，人們最在意的是生命的成長!從子孫的繁衍、家族的延續(xù)，老人可以獲得絕大的心理慰藉。如果晚輩不在身邊，種苗的培育、植栽的茁壯往往形成心理上的替代物，滿足老人對生命循環(huán)的渴求。所以欣欣向榮的花草庭園，是國外養(yǎng)老景觀的操作原型。而陽臺其實是庭園的立體延伸，老人并不愿意坐井觀天的，即使身體狀況不允許外出活動，還是希望看到外面的世界，所以歐美養(yǎng)老公寓經(jīng)常配置可以望遠攬勝、俯瞰園景的陽臺或露臺，一方面對應中景、遠景，另一方面結(jié)合花壇植栽，營造空中庭園，形成室內(nèi)外視覺交流的近景。至于社區(qū)養(yǎng)老景觀，通常在社區(qū)組團空間中，延伸照護中心等老年場所的活動，安排益康庭院等養(yǎng)生園林。而城鎮(zhèn)層級的養(yǎng)老景觀，則搭配醫(yī)療保健中心等公共服務網(wǎng)絡，設置適用老人的健身游憩公園或?qū)櫸锕珗@。

國外養(yǎng)老景觀自居家陽臺、花草庭園、益康庭院到健身公園，通常形成由內(nèi)而外，自小而大的養(yǎng)老景觀體系。這種多層級的景觀空間配置，可以適應不同老人的身體狀況和活動能力，提供從個人休閑到群體交流的多重需求。

LAC：就您對國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的了解，有哪些理念是值得我們學習和借鑒的？臺灣的老齡化也相對比較嚴重，您作為一位臺灣設計師，能否為我們介紹一下臺灣的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀？

余為群：我特別強調(diào)一點：國外成功的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)案例，都有其特定條件，不一定完全適用于國內(nèi)。尤其歐美與我國風土民情、文化背景差異較大，其養(yǎng)老理念往往須經(jīng)歷一番易地試驗、調(diào)整操作的過程，才能確認其適宜性。所以對歐美案例，得秉持審慎、保留和批判的態(tài)度仔細評估，不能拿來就用。而中華文化圈內(nèi)的日本和我國臺灣，因背景相似度大，已經(jīng)因應在地需求，適當調(diào)整產(chǎn)品，其案例更具比較分析和直接借鑒的價值。

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談養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的客戶定位，免不了要舉美國太陽城系列為例。開發(fā)商德爾•韋布當初眼光非常獨到，不僅精準地發(fā)掘寒、溫帶退休老人對陽光帶的向往，更充分掌握美國中產(chǎn)階級晚年追求樂活享老的需求，特地選擇用地取得容易、地價相對便宜的基地，如亞利桑那干爽荒地和佛羅里達近海濕地，以健康老人為主要訴求，開發(fā)一系列低密度的" 活躍長者社區(qū)(Active Adult Communities)"。其中最具代表性的項目座落在素稱退休養(yǎng)老勝地的佛羅里達，居住組團巧妙利用濕地生態(tài)資源，穿插在湖泊、林地、公園、高球場等景觀網(wǎng)絡間，形成55歲以上富裕退休老人的游憩天堂，在消費市場上廣獲好評。太陽城基本上是迎合健康活躍老人客群，以游憩、運動、文藝、休閑為主題的中高端地產(chǎn)，主要盈利來自休閑地產(chǎn)銷售和有償服務。為了有效降低成本，提升運營效益，除了無障礙等適老性設計和基礎醫(yī)療設施外，更多的是室內(nèi)外康體運動和文化娛樂場地，進一步的醫(yī)療、護理等服務，則利用周邊城鎮(zhèn)公共設施和醫(yī)療院所補強。?

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太陽城模式對中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的借鑒意義，在于精準的客戶定位，高效的銷售運營，不盲目追求大而全的建設。美國太陽城以嚴格的入住年齡劃分、鮮明的游憩特色，吸引健康、活躍的老年客群；更借高端、有償?shù)漠a(chǎn)品服務，篩選兼具財力和品味的中高階層。其目的是為了打造最富體驗魅力和經(jīng)營價值的產(chǎn)品服務鏈。北京太陽城師法美國模式，提前起步，雖然取得一定成果。但隨著集約用地的政策，運營經(jīng)驗難以完全復制。然而太陽城令人難忘的游憩情境體驗，仍持續(xù)影響國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營思維，例如與旅游產(chǎn)業(yè)形成異業(yè)聯(lián)盟，優(yōu)先選擇黃山、三亞等度假勝地周邊布局，結(jié)合高球、游艇等設施，以候鳥型分時度假為營銷訴求的養(yǎng)老地產(chǎn)，仍此起彼落，方興未艾。?

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至于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的醫(yī)療訴求，避免醫(yī)療資源浪費，通常依據(jù)老年人的衰老速度和失能情況，分層級提供服務。以美國俄亥俄州的Carington健康中心為例，定位于社區(qū)養(yǎng)老及機構(gòu)養(yǎng)老的相關(guān)服務，針對失能和半失能的年老人群，提供長短期的康復療養(yǎng)及老年護理。它選擇哥倫布等大城市周邊郊區(qū)，既節(jié)約購地和建設成本，就近服務城郊社區(qū)；又緊鄰交通要道配置，隨時能對接市區(qū)大型醫(yī)院服務體系，獲得有效醫(yī)療支持。Carington健康中心充分運用區(qū)位分布、客群服務等條件，強調(diào)健康、療養(yǎng)的多任務服務和醫(yī)療資源的動態(tài)調(diào)配，使其運營更具彈性，也更容易盈利。這種高效的經(jīng)營思維，是值得國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)借鑒的。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的在地適應，可以參考日本的橫濱太陽城，這也是臺灣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)推崇和模仿的對象。日本首先自歐美取經(jīng)，依亞洲人特質(zhì)調(diào)適；臺灣則師法日本，融入本土文脈；基于同文同種，民風延續(xù)，大陸再學習臺灣，因地制宜；有如全球產(chǎn)業(yè)分工、移轉(zhuǎn)的過程，形成了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的"雁行序列"。

橫濱太陽城借鑒了美國太陽城健身康體、文娛休閑的理念，卻根據(jù)日本環(huán)境條件、生活文化等特色，進行一系列調(diào)適。因橫濱市郊土地有限，建筑組群采中密度的緊湊"村屋"布局，一方面集中大面積綠地，營造前、中、側(cè)、后院，滿足不同功能需求；另一方面也迎合日本人從眾、抱團尋求安全感的性格，強調(diào)集體共生的社區(qū)意識。為了降低入住成本，高效運營使用，戶型面積不如美國同類產(chǎn)品寬裕，但公共空間比例高達38%，而且采用星級酒店裝修風格，鼓勵住戶走出門戶，積極參與社區(qū)活動。由于日本文化崇尚內(nèi)斂，園林風格偏重自然，強調(diào)濃蔭環(huán)抱、水石相映的東方意趣。同時設置園藝區(qū)，讓老人動手培育植栽，體會生命循環(huán)之美。建筑開口則借用日本園林"開軒借景"的手法，以大面玻璃窗引入庭園景觀。而且充分考慮老人的生理和心理需求，在產(chǎn)品細節(jié)上以優(yōu)雅的色彩，素樸的材質(zhì)，細膩的處理，體現(xiàn)個性化和精致性。 最貼心的是，顧及日本特有的溫泉文化、便利文化，還納入浴場、便利店等公共設施。

在醫(yī)療服務方面，橫濱太陽城仍延續(xù)美國設施節(jié)約的運營經(jīng)驗，自身只設置日常健康管理、初步診察的就診室，進一步的服務則利用地緣優(yōu)勢，與鄰近的外部醫(yī)院合作。

橫濱太陽城可茲借鑒的特色很多，如面對地狹人眾的國情，不僅因地選址，順勢使力。而且用地集約，尺度宜人；并采用社區(qū)養(yǎng)老模式，自理型和介護型的住戶比例維持4：1，以高比例公共空間和多元活動參與，營造環(huán)境共生的歸屬感；資源分配相對美國太陽城更為經(jīng)濟高效，保留了整合運營和持續(xù)服務的彈性，能夠適當降低開發(fā)的風險。

日本深思熟慮、善于調(diào)適的民族性，在太陽城產(chǎn)品特色的轉(zhuǎn)化上表露無遺。在經(jīng)營方面，融入日本商社擅長的產(chǎn)業(yè)分工體系，糾集養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)，聯(lián)合入股，共同建設，分攤養(yǎng)老地產(chǎn)的投資風險。并引入更為先進的持續(xù)照護、健康管理的理念，統(tǒng)一由日本高級護理業(yè)的領(lǐng)頭羊－日本健康理療公司管理，有效提升運營效益?；旧铣撁绹柍堑牡禺a(chǎn)營銷模式，形成更適合東亞文化圈的產(chǎn)品服務體系。

我國地產(chǎn)界過去習于生吞活剝、粗魯草率的"拿來主義"，面對更為復雜的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，應該師法橫濱太陽城的經(jīng)驗，深入反省在地調(diào)適的問題。

討論養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的本土扎根，內(nèi)地最值得借鑒的是臺灣經(jīng)驗。因為臺灣地窄人稠，市場規(guī)模小，易于投放產(chǎn)品、測試服務；同時產(chǎn)品周期循環(huán)快速，適合觀察分析，是中華文化圈中最具代表性的產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗室。加以兩岸消費者血濃于水，文化背景雷同，產(chǎn)品服務可以沿用。所以歐美日跨國商業(yè)集團往往在臺灣市場試水后，才進軍大陸。

況且臺灣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)起步遠比大陸早得多，同樣是建筑設計引領(lǐng)，自1992年我們臺灣建筑師就開始研究歐美日養(yǎng)老建筑案例，而且導入美國建筑師公會(AIA)的適老建筑設計準則等，進行多方設計嘗試。隨后潤泰集團開風氣之先，與日本中高齡住宅權(quán)威--中銀建物株式會社技術(shù)合作，推出"潤泰新象"等養(yǎng)老地產(chǎn)項目。由于當時風氣未開，經(jīng)營不易，潤泰集團并未全面擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，只專注銀發(fā)專用住宅和老年之家開發(fā)，結(jié)合周全的生活照顧、健康管理和休閑養(yǎng)生服務，形成潤福生活事業(yè)體系?；跐櫶┙泻貌唤凶慕?jīng)驗，后起的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)極為謹慎，多半學習日本，采取地產(chǎn)、醫(yī)療、養(yǎng)生和休閑旅游等異業(yè)聯(lián)盟方式合作開發(fā)，并依附公園、景區(qū)或醫(yī)院等公共設施，降低投資建設風險。一部分則結(jié)合醫(yī)療、社保、社福資源，致力發(fā)展老人贍養(yǎng)、養(yǎng)護、長期照護和護理之家，甚至臨終的安寧照護。在長達十年的試驗期中，隨著社會觀念的轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老消費人口增加，臺灣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐漸扎根本土，從適老建設提升到享老服務，建立以特色服務為核心的經(jīng)營體系。

目前臺灣最引人注目的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，是臺塑集團旗下的長庚養(yǎng)生文化村。臺灣 "經(jīng)營之神"王永慶不僅將臺塑、南亞等石化集團經(jīng)營得風生水起，更獨具慧眼，早早察覺臺灣醫(yī)療產(chǎn)業(yè)革新的需求，以其父之名，建立長庚醫(yī)院系統(tǒng)，采用績效導向的企業(yè)管理制度，全面提升臺灣醫(yī)療服務的效率。養(yǎng)生文化村就是長庚醫(yī)養(yǎng)聯(lián)合，高效服務的經(jīng)典作品。

長庚養(yǎng)生文化村不只借鑒歐美日的開發(fā)理念，也根據(jù)臺灣風土民情，進行調(diào)適、增補，形成符合國人生活習慣的產(chǎn)品服務體系。如臺灣老人普遍崇尚醫(yī)院品牌，極在乎醫(yī)療服務的及時性。長庚養(yǎng)生文化村便依托長庚醫(yī)院桃園分院設置，既提供醫(yī)養(yǎng)一體的安全感，又形成集群式的品牌效應。臺灣桃園為丘陵地形，基于生態(tài)保育政策，山坡地開發(fā)有很多限制，養(yǎng)生文化村雖利用社會福利事業(yè)的用地優(yōu)惠，順利取得34公頃的土地，仍尊重周邊生態(tài)環(huán)境，總面積一半以上劃為綠化休閑場地。與橫濱太陽城相比，整體規(guī)模大四倍，無論在建筑組團的型態(tài)、景觀園林的層次和外部資源的整合，都更為復合、多元。

臺灣社會的特色是公理、人情兼顧，因土地為政府福利劃撥，住房采用租售雙軌制。出租分長住和試住體驗兩部分，其余平價出售，目前已銷售一空。但文化村"銀發(fā)住宅"買房規(guī)定：此房不能作為遺產(chǎn)繼承，不住時須交回村里作為捐助。這種循環(huán)模式既滿足國人在世擁有產(chǎn)業(yè)的心態(tài)，又顧及社會資源的轉(zhuǎn)用，成功地結(jié)合地產(chǎn)運營與社會福利，讓老人充份受益。而臺灣企業(yè)的特征則是彈性運營，追求高效。為了充分運轉(zhuǎn)設施，增加營收，部分多功能場所如會議廳等，彈性提供企業(yè)陪訓、教育研討、文化演藝、學術(shù)交流等活動使用。另外還運用村內(nèi)外的自然風景 ，舉辦為期兩天一夜的體驗之旅，13歲以上人士均可參加，創(chuàng)造親子交誼的歡樂氛圍。

針對臺灣老人疑神疑鬼，偏愛"逛醫(yī)院"的習性，避免高端醫(yī)療資源的浪費，村內(nèi)設立社區(qū)醫(yī)院，提供居民特約門診、康復及照顧護理等醫(yī)療服務。平時安排健康檢查、健康講座、養(yǎng)生和用藥咨詢等，并建立個人健康管理系統(tǒng)。 緊急時則有全天候監(jiān)控中心并結(jié)合長庚醫(yī)療體系，確保高效率的緊急醫(yī)療救護功能。

因應臺灣多元的文化、教育、信仰背景和娛樂品味，配套設施比橫濱太陽城還要完備，相應的活動更是豐富多樣，如宗教活動從禪修法會、禮拜彌撒到回教聚會等，應有盡有。在游憩配套方面，為了呼應臺灣老人兒時的鄉(xiāng)野記憶，長庚養(yǎng)生文化村除了活動草坪、休閑步道、兒童游戲區(qū)、運動場地以外，還充份利用內(nèi)外綠地的串聯(lián)，納入季節(jié)果園、野趣農(nóng)園、本土生態(tài)公園等，營造以養(yǎng)生體驗為主題的游憩網(wǎng)絡。使周末出行探望老人的家族聚會，變成三代同樂、休閑旅游的活動。讓老人偕同子孫參與采摘，親近自然。不僅滿足康體健身的生理需求，也顧及親子關(guān)懷的心理需求。由此可見臺灣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在地調(diào)適、扎根本土的努力。

在運營方面，臺塑集團精于成本和質(zhì)量管控，是臺灣最早實施建筑施工品管體系的企業(yè)，本身的建設團隊全面支持長庚醫(yī)院和養(yǎng)生文化村系統(tǒng)。所以長庚養(yǎng)生文化村并非真正的異業(yè)聯(lián)盟，而是醫(yī)療、養(yǎng)生和地產(chǎn)整合產(chǎn)業(yè)鏈運作的環(huán)節(jié)之一。因為長庚可以透過多種經(jīng)營項目和渠道收回成本，即使養(yǎng)生文化村實質(zhì)盈利有限，衍生的品牌效果也不同凡響，讓長庚系統(tǒng)整體獲益良多。

長庚養(yǎng)生文化村的借鑒意義，在于高質(zhì)量的健康管理體系及醫(yī)療照護服務，切合國人養(yǎng)老的首要需求。同時透過產(chǎn)業(yè)價值鏈的多重串聯(lián)，加上彈性的資源調(diào)度，精準的管理控制，創(chuàng)造成本迅速回收、獲利源源不斷的循環(huán)機制。而確切掌握本土文化特質(zhì)，斟酌民情風俗，對產(chǎn)品服務進行在地調(diào)適，則是成功的關(guān)鍵。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)•嚴于律己

LAC:國內(nèi)老齡化的加快，帶來了養(yǎng)老地產(chǎn)的市場前景，很多設計公司也逐漸探索開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目。能不能就DDON笛東在養(yǎng)老地產(chǎn)景觀方面的成果，為大家介紹一下如何通過景觀設計手法，營造人性化的養(yǎng)老環(huán)境？?

余為群：笛東(DDON) 規(guī)劃設計團隊近年來一直致力于養(yǎng)老地產(chǎn)的探索和創(chuàng)新，武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)是我們養(yǎng)老地產(chǎn)景觀的典型實施案例。項目位于武漢近郊的后官湖心半島上，周邊山水景觀生態(tài)良好，游憩資源豐富，內(nèi)部融合了居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老，屬于復合型的養(yǎng)老社區(qū)。客戶定位主要針對70歲以上、處于生命周期后段的衰老客群，包括自主生活、半失能和失能的老人。由于年齡層定位較高，對使用行為和活動需求可以預測得更精確，如70歲以上老人活動能力普遍較弱，著重中、小范圍的休閑活動。因此在老人公寓和公共服務區(qū)，保留開放綠地和健身場所；在獨立生活的活躍老人住區(qū)，以中央會所景觀區(qū)匯聚群體活動，透過游憩和文化主軸串聯(lián)各組團中庭和花園，強調(diào)步行體驗和社交行為；在照護場所組群(協(xié)助生活區(qū))，則以小型庭院和微景觀為主，由大而小，逐步收縮，營造人性化尺度的景觀網(wǎng)絡。

養(yǎng)老地產(chǎn)景觀宜考慮老人的鄉(xiāng)土情感，不可忽略在地性和識別性。武漢地區(qū)多河流、湖泊，人與水體、水岸的互動，一直是地方老年人群的城鄉(xiāng)記憶。所以項目一期知音湖大道入口，便利用地形、水系，打造途經(jīng)半島，展望水岸，過橋而入的水鄉(xiāng)門戶景觀，既呼應老人的懷鄉(xiāng)心理，又強化地產(chǎn)品牌的識別形象。以中國國情而言，這種"物有所值"的入口景觀投資，通?？梢杂行Ь徑獬跗谌胱±先说呐懦馀c疏離，寬慰家屬心理上的歉疚感。項目二期社區(qū)會所區(qū)同樣延續(xù)水鄉(xiāng)主題，無論餐廳或健身中心，除面對湖塘水景外，還配置濱水平臺，進一步塑造親水的游憩情境。有別于度假村的大型多功能水體，養(yǎng)老地產(chǎn)景觀水體通常面積不大，岸線卻多變化。因為老人體力有限，水岸步道不宜過長，卻需要很多靜坐休憩點。而且老人視野有限，尺度過大，易形成浪費，反不如采用曲折宛轉(zhuǎn)的水岸，勾勒系列特色湖灣，讓建筑內(nèi)外得以借景，立足休憩節(jié)點可以觀景，更來得經(jīng)濟有效。另一方面，老人繁華看盡，晚景偏重素樸、養(yǎng)生，過于花巧的景觀元素并不適宜。所以尺寸濃縮、具體而微、自然生態(tài)、結(jié)構(gòu)清晰的序列景觀，更吻合老人的游憩需求。

在項目景觀細部設計方面，設計團隊針對70歲以上老人的身體衰退過程考慮，確立以下幾個設計準則:

(1)無障礙游徑:老年人膝部老化嚴重，腿腳普遍不靈便，所以養(yǎng)老地產(chǎn)景觀最明顯的特征就是無障礙游徑設施。項目需緩和處理地形高差，室外路徑避免設置臺階，盡可能以坡道替代，并且留設一定寬度，便利輪椅及看護通行及回轉(zhuǎn)。

(2)低視角景觀:老人視力退化，一般視野縮窄；高齡者因彎腰駝背或乘坐輪椅，普遍視角更低，在景觀層次方面，偏向中、近景體驗。所以相對一般居住地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)大景觀較少，細致的微景觀較多。

(3)近距離體驗:老人感官較為遲鈍，往往倚賴近距離接觸，強化感知和體驗。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的微景觀處理，需細密考慮視覺、嗅覺，甚至觸覺的綜合體驗。如植栽配置，除了接近游徑、休憩點序列安排外，宜選擇色彩、質(zhì)感對比明顯，帶有花果香味，可供撫摸、接觸無礙的植物。同理，養(yǎng)老社區(qū)里無需過大的水體，帶有淙淙流水聲、略有水霧的小型水景，更符合老人近距離體驗的需求。

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(4)自然型植栽:人的晚年通常繁華落盡，返璞歸真，更在乎的是生活的質(zhì)感和生命的價值。所以養(yǎng)老地產(chǎn)往往采用大巧若拙、回歸自然的生態(tài)景觀，展現(xiàn)生命欣欣向榮、永續(xù)循環(huán)的喜悅，最忌諱干枯、寥落，引人傷感的景觀。中國老人偏好生氣洋溢的庭院，因此密覆、團塊式的景觀群落更受歡迎。

(5)多樣休憩角: 高齡老人行動遲緩，走沒幾步便要覓地歇腳，而且喜歡三五成群、隨機聊天的小群落活動。合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)因應需求，布置了許多休憩角，以坐墻、座椅等景觀元素靈活界定，并環(huán)以特色植栽，形成多元化的社交場所。其中融入很多體貼的細部設計，例如為了緩解老人起坐之間的膝部負荷，休憩角相關(guān)的座椅均設計雙層扶手。高層扶手讓老人坐下、站起時得以搭手借力，支撐體重，紓解膝蓋壓力，并掛靠手杖等輔具。低層扶手則使老人坐下時手臂可以依靠，久坐不易疲累。

(6)無眩光照明:如以上所說，高齡老人行動時視角較低，因此養(yǎng)老地產(chǎn)景觀的游徑，除了強調(diào)延續(xù)、平坦、防滑外，可以采用不同觸感的鋪裝材質(zhì)，提示分區(qū)轉(zhuǎn)換、道路對接等信息。同時夜間照明安排宜以導向功能優(yōu)先，避免產(chǎn)生刺目眩光。

總之，人性化養(yǎng)老環(huán)境的營造，絕不是空口說白話，高喊"人本主義"，然后以通用設計手法搪塞便了事的；也不是配置些無障礙設施，保證輪椅通行，就能標榜完全適老設計的。老人在動態(tài)衰退過程中，要求體貼身心的關(guān)懷服務，身為設計師，應該就項目的在地情況、老人的情感認知和使用行為，設身處地考慮、模擬可能的互動情事及信息情報，具體轉(zhuǎn)化為適宜、高效的場所設計，這也是笛東團隊一貫提倡的"情境導向設計"的基本原則。

LAC：您曾提出，在養(yǎng)老地產(chǎn)景觀設計中，倡導慢生活養(yǎng)老社區(qū)，提倡養(yǎng)老地產(chǎn)與休閑農(nóng)業(yè)作結(jié)合，從設計師的角度，您是如何看待二者之間的關(guān)系？

余為群：人的生命周期，其實是由快節(jié)奏逐漸過渡到慢步調(diào)的過程；老年生活的特征，正是不忮不求、慢條斯理；所以從容不迫的慢生活，順理成章的就是養(yǎng)老社區(qū)的主要訴求。而休閑農(nóng)業(yè)標榜的悠然情境，與養(yǎng)老地產(chǎn)的慢生活格調(diào)，完全切合。況且隨著社會的發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)從"安老、適老、養(yǎng)老"階段，向"享老"階段轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老地產(chǎn)消費不僅是對產(chǎn)品的期望，更是對享老情境體驗的渴求。所謂享老，并非只是被動的接受休養(yǎng)服務，而是主動的享受生活。提供自在參與、悠游田園等情境體驗的休閑農(nóng)業(yè)，恰可與其相輔相成，共存共榮!如前所述，臺灣長庚養(yǎng)生文化村便利用周邊山坡地，經(jīng)營采摘果園等休閑農(nóng)業(yè)，獲得市場的肯定，這種復合的經(jīng)營模式，可作為內(nèi)地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)的借鑒。

當代養(yǎng)老地產(chǎn)跟休閑農(nóng)業(yè)的聯(lián)合開發(fā)-經(jīng)營關(guān)系，可歸納為以下五點。

(1)區(qū)位關(guān)系:目前國內(nèi)城市中心區(qū)采取集約用地政策，地價高昂，微利的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)想擴大經(jīng)營規(guī)模較為困難。顧及周邊環(huán)境質(zhì)量、基礎設施服務和土地取得難易程度，一般養(yǎng)老地產(chǎn)會優(yōu)先考慮交通便捷的城郊，并配合新型城鎮(zhèn)化區(qū)域設置，通常有田園綠帶環(huán)抱，這不僅為入住老人保留清新、健康的居住環(huán)境，也提供純粹生產(chǎn)農(nóng)田轉(zhuǎn)型為多功能休閑農(nóng)園的經(jīng)營機會。

(2)地緣關(guān)系:城郊基地受傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體制影響，主要以村鎮(zhèn)為核心，周邊配置大量的生產(chǎn)性農(nóng)田。在養(yǎng)老地產(chǎn)依附新型城鎮(zhèn)化立項，納入中心城鎮(zhèn)規(guī)劃，進而圈地時，避免直接沖擊農(nóng)業(yè)生態(tài)，通常在地產(chǎn)和周邊農(nóng)田之間會規(guī)劃緩沖綠帶。由于養(yǎng)老社區(qū)特有的假日探望活動，創(chuàng)造大量外延性的休閑游憩需求，這條生態(tài)環(huán)帶，可以透過觀景、借景設施，導入漫游、體驗等行為，逐漸蛻變成田園游廊。沿線農(nóng)田最佳的經(jīng)營出路，就是休閑農(nóng)業(yè)。

(3)環(huán)境關(guān)系:在新型城鎮(zhèn)化過程中，農(nóng)業(yè)隨產(chǎn)業(yè)升級開始演化成多種類型；如一般農(nóng)田就純粹農(nóng)業(yè)生產(chǎn)考慮，為了便利農(nóng)機通行，高效運作，往往以方塊分割、行列種植為主，地貌較為單調(diào)。休閑農(nóng)業(yè)則擺脫大規(guī)模生產(chǎn)的概念，強調(diào)復合的休閑情境、多樣的地景風貌，創(chuàng)造全新的體驗價值。兩者相比，養(yǎng)老地產(chǎn)鄰接的農(nóng)田無論在環(huán)境條件或經(jīng)營價值方面，都更適合轉(zhuǎn)型成休閑農(nóng)園。只要融入經(jīng)營創(chuàng)意，調(diào)整植栽作物，強化景觀主題，配置休閑設施，就能有效地優(yōu)化養(yǎng)老地產(chǎn)外圍的環(huán)境風貌，更可以拓展享老體驗的游憩網(wǎng)絡，形成活動互補、經(jīng)營雙贏的格局。

(4)供給關(guān)系:休閑農(nóng)業(yè)除了滿足老人回歸田園、悠游林下的體驗夢想以外，其生態(tài)循環(huán)體系既可供給清新的空氣、潔凈的水質(zhì)和無盡的綠意，還能提供有機、健康的特供農(nóng)產(chǎn)品，創(chuàng)造優(yōu)越的養(yǎng)生環(huán)境。所以養(yǎng)老地產(chǎn)與休閑農(nóng)業(yè)聯(lián)營，是天造地設的高效組合。

(5)游憩關(guān)系:內(nèi)地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為了提升建設用地效益，建筑配置往往相對緊湊，雖然會搭配花園與廣場之類的開放空間，但尺度都不會太大。既要節(jié)約用地成本，又想擴大休閑系統(tǒng)，創(chuàng)造更多利基，利用周邊農(nóng)地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)便是最佳解決方案。高成本購置的建設用地，興建居住、醫(yī)療和照護設施；而低成本租用的農(nóng)業(yè)用地，則開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)；借綠野平疇或山間林地的系列游憩場地，延伸養(yǎng)老地產(chǎn)的休閑網(wǎng)絡，拓展經(jīng)營獲利的項目渠道，打造更為完整的產(chǎn)業(yè)價值鏈，這是個較適合中國國情的操作模式。

LAC：就目前DDON笛東做過的養(yǎng)老地產(chǎn)項目來看，優(yōu)勢體現(xiàn)在哪里？從景觀設施材料的選擇上，養(yǎng)老地產(chǎn)景觀項目的成本是否會更高？

余為群：DDON笛東擅長多向度的設計思考，而且非常重視最終效果的落實，設計團隊的工作優(yōu)勢體現(xiàn)如下:

(1)景觀引領(lǐng): 養(yǎng)老地產(chǎn)中的室外景觀系統(tǒng)，對老人的身心健康有極其重要的影響。笛東團隊一貫超脫先建筑、后景觀的傳統(tǒng)工作方法，采用跨界整合理念，積極參與規(guī)劃。由外部景觀引領(lǐng)，結(jié)合建筑功能配置，營造身心體驗的享老情境。以武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)項目為例，主入口便借流瀑水景，整合分期建筑群落，形成開門見山的門戶景觀；既突顯在地的場所精神，又利用游線轉(zhuǎn)折和軸向?qū)?，打造前后關(guān)聯(lián)的開放空間序列。并考慮養(yǎng)老社區(qū)的多元性和社會性，避免空間過于同質(zhì)、單調(diào)，南北向主軸道路在中央部位特地改為弧形，建筑也相應調(diào)整，留設視覺聚焦、社交互動的湖灣廣場，展現(xiàn)開放空間的主從關(guān)系。另外因應居住者的不同需求，設計特色庭院主題，并以游廊主軸串聯(lián)各分區(qū)，塑造多樣化的情境體驗。凡此種種，都是景觀引領(lǐng)的設計成果，也構(gòu)成項目競爭的巨大優(yōu)勢。

(2)行為導向:衰老是一種動態(tài)過程，老人的行為在不同階段都有變化，活動場所自然得因應調(diào)整。笛東在設計前期便用心分析使用行為、模擬活動事件、預測空間需求，提煉設計相關(guān)準則，并具體轉(zhuǎn)換為人性化的場所設計。這種行為導向的細密考慮，能夠充分體現(xiàn)景觀空間的使用價值。如武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)就針對老人漫步社交的行為，設置串聯(lián)社區(qū)的環(huán)狀游廊?？紤]老人的動手創(chuàng)作需求，規(guī)劃工藝和園藝場地。從適合大眾參與的交誼廣場，到單人獨處的冥想角落，組成豐富多樣的場所群，可以分別適應老人群體和個體活動的需求，有效提升空間利用效益。

(3)適老設計:目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)競相追求專業(yè)化的適老設計，場所質(zhì)量隨之均有提升。但部分項目為求短期速效，突出品牌，不僅整體開發(fā)規(guī)模求大，配備也務必求全；如社區(qū)居住戶型一律做到輪椅回游通行、失能輔助設施一次到位等等，極盡完備之能事。殊不知老人體能衰退歷程不一，所謂"適"老，除適用、適應外，更需適宜。全面的、強制的、過猶不及的設施配備，也可能形成投資浪費，不利于高效運營。笛東對適老設計應用，深入考慮使用度、維修率和投資報酬率，有更為靈活的處理原則，無論規(guī)劃、景觀和建筑，我們都追求彈性適用、自由選擇、漸進增添、高效使用的設計。

(4)成本控制: 如上所述，養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)品要考慮適用性，服務須評估適宜性，運營得具備適應性。笛東設計團隊有極高的市場敏感度和濃厚的經(jīng)營意識，不僅接受設計委托，同時也能提供整合咨詢，協(xié)助開發(fā)運營商有效控制成本。

(5)氛圍體驗:養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢是強化身心享老的情境體驗，而情境正是一種心物合一、虛實共構(gòu)的體驗氛圍。例如武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)中的醫(yī)療花園設計，藥草、香草和花灌木簇群配置，環(huán)抱游線，既可滿足低視角高齡老人的視覺享受，又提供隨季節(jié)變化的香氣氛圍，更迎合中國老人藥草養(yǎng)生的心理認知。笛東非常擅長運用"情境導向設計"，營造這種高附加價值的氛圍體驗。

(6)產(chǎn)品溢價:當代中國的高齡老人大部分起自農(nóng)村，過去備嘗艱辛，一貫精打細算，其消費特征在于追求較高的性價比。然而目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)起步未久，仍屬微利產(chǎn)業(yè)；如何有效節(jié)約成本、又能創(chuàng)造產(chǎn)品價值感，便成為養(yǎng)老地產(chǎn)的競爭關(guān)鍵。笛東團隊有多年的地產(chǎn)景觀操作經(jīng)驗，通常會深入分析老人行為模式，精準掌握活動范圍，適當分區(qū)、分級安排設施植栽，嚴格控制投入成本；并根據(jù)老人使用需求，納入體貼的設計創(chuàng)意，營造人性化的場所情境，以提升養(yǎng)老地產(chǎn)項目的體驗價值。所謂 "花錢花在刀口上"，要讓老人和來訪家屬均感受身心愉悅，物超所值。以武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)為例，養(yǎng)老景觀的產(chǎn)品溢價效果就非常明顯。

在景觀設施材料的選擇方面，養(yǎng)老地產(chǎn)講究貼切、適宜和舒適，景觀項目的平均成本并不比一般地產(chǎn)更高。高齡老人的生命中過盡千帆，往往勘破世事，不會執(zhí)迷于繁復的花樣和奢華的形式；更在乎的是親切的尺度、自在的場所、體貼的設施、素樸但具有質(zhì)感的材料、自然卻不雜蕪，且兼具量感的植栽。養(yǎng)老地產(chǎn)植栽的成活率非常重要，所謂量感的體現(xiàn)，就是生氣蓬勃、枝榮葉茂的植物簇群。因為中國老人對生命的象征極其敏感，一旦有非季節(jié)性的樹木萎黃、花草枯死，便容易產(chǎn)生衰朽殘年的不當聯(lián)想。所以養(yǎng)老景觀不一定要四時繁花盛開，但最好能維持部分植物常綠。只要掌握這些原則，景觀成本其實很容易控制的。

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LAC：養(yǎng)老主要是運營和管理模式為重，景觀設計在這個產(chǎn)業(yè)中的地位可以談一下嗎？

余為群：目前內(nèi)地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)受地產(chǎn)戶型銷售的陳舊觀念影響，關(guān)注焦點多半還集中在建筑設計層面，但隨著情境營銷、服務體驗和整合運營理念的崛起，景觀設計的產(chǎn)品溢價功能顯而易見，其重要性正與日俱增，甚至有過之而無不及。原因如下:

第一，環(huán)境整合。新興的養(yǎng)老地產(chǎn)用地大多選擇城郊，周邊有山林、坡地或田園環(huán)抱，可茲借景利用。而且郊區(qū)基地建筑密度有限，大量的開放空間都需要景觀設計處理。良好的景觀設計可整合基地內(nèi)外資源，將內(nèi)部開放空間對應、串聯(lián)外部郊野農(nóng)田或自然山林，全面拓展養(yǎng)老休閑游憩網(wǎng)絡，充分發(fā)揮城郊的環(huán)境優(yōu)勢。

第二，形象塑造。只有失能者才會長期足不出戶，老人雖然體力有限，仍渴望悠游林下的自在生活。優(yōu)美的景觀設計可塑造絕佳的環(huán)境形象，滿足居住老人的幸福感和自豪感，也更容易獲得家屬的認同。

第三，主題突顯。養(yǎng)老地產(chǎn)的消費定位為老年客群，產(chǎn)品訴求通常是其關(guān)切的醫(yī)療服務、健康養(yǎng)生或休閑游憩等主題。建筑固然能滿足身體醫(yī)療的功能配置，卻難以應對整合體驗、身心享老的多重需求。如生命是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心主題，隨時光的流逝，建筑逐漸衰頹，林木卻日益滋長，景觀顯然更容易突顯生命的延續(xù)和循環(huán)。況且景觀融合環(huán)境生態(tài)、四時花季的變化，在健康養(yǎng)生、休閑游憩等方面，比建筑更具有多元的表現(xiàn)力。

第四，情境體驗。養(yǎng)老地產(chǎn)在劇烈的競爭態(tài)勢中，逐漸從產(chǎn)品類型的優(yōu)化、服務內(nèi)容的延伸，發(fā)展到主題情境的體驗；整合休閑旅游的運營模式也隨之興起，擇機納入親子同樂、季節(jié)長住、養(yǎng)生旅游等功能，以增加獲利來源。從長庚養(yǎng)生文化村的運營案例中，可以發(fā)現(xiàn)這類結(jié)合生態(tài)、田園景觀資源的游憩網(wǎng)絡，不僅符合老人歸隱林泉的休閑需求，同時也吸引子孫輩在假日前來參與體驗，無形中強化了老人與家屬間的親情紐帶，更提升身心享老的生活氛圍。所以在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)強化體驗的趨勢中，情境導向景觀設計的地位越來越重要。

第五，空間加值。優(yōu)越的景觀設計既可以讓平凡無奇的空間，轉(zhuǎn)化為主題明顯、生機盎然的場所，更可以營造引人流連、持續(xù)體驗的情境，進而增加運營的價值。所以養(yǎng)老地產(chǎn)要追求效益，決不可忽略景觀設計的重要作用。

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養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)•長路漫漫

LAC:"以房養(yǎng)老"模式目前在我國遇到的最大問題是傳統(tǒng)觀念的羈絆。盡管不少老人都覺得這是一種理想的養(yǎng)老方式，但是實際愿意參與的人并不是很多。在中國，歷來都是"養(yǎng)兒防老"的觀念占據(jù)著統(tǒng)治地位；現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展和獨生子女的增加，使得養(yǎng)老負擔加重，是不爭的事實。那么，如何提高養(yǎng)老地產(chǎn)對老人的吸引力，使市場擴大呢？

余為群：中國"孝文化"源遠流長，長輩通常對晚輩關(guān)懷備至，甚至在子女成年后，依舊為其籌辦娶媳、買房、育孫；種種犧牲奉獻，只不過是換取晚年時子女的反饋回報。影響至今，中國老人總是"養(yǎng)兒防老"，而不愿意以房"自主養(yǎng)老"。探究其原因，一方面我國與歐美福利國家確實存在差異，公共的養(yǎng)老福利制度不盡完善，另一方面仍然是一種"情感交易"的觀念作祟；當代老人之所以拒絕離開家屬去住養(yǎng)老院，其實是覺得自己在交易中吃虧了；心想辛辛苦苦將兒女養(yǎng)大，正期待他們承歡膝下，安養(yǎng)晚年；居然將自己送到養(yǎng)老院去，這不啻是一種不仁不孝、背信忘義的行為。要提高養(yǎng)老地產(chǎn)對老年人的吸引力，應該針對這種心態(tài)，以"身心享老"重新詮釋現(xiàn)代的"孝道"，借"情境消費"扭轉(zhuǎn)中國老人的人生觀和價值觀。所以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)營銷重心可強調(diào)以下三點:

第一，加值服務。經(jīng)營系列加值服務，讓人覺得物超所值。中國老人心中自有盤算，自己不肯吃虧，也不想讓子女吃虧。養(yǎng)老地產(chǎn)須詳加說明，透過規(guī)?；?、連鎖化和系統(tǒng)化的專業(yè)運營，可以提供遠比家庭更為高效、超值和舒適的服務，而且還有社會福利的補貼，讓老人覺得既劃算，又能減輕后代的負擔。同時借現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)絡，加強子女-老人、子女-養(yǎng)老機構(gòu)的聯(lián)系，從情感的互動到費用的支付，都更為體貼、便捷，以紓解后輩的歉疚感和養(yǎng)老壓力。

第二，自在情境。創(chuàng)造"身心享老"的體驗情境，讓人覺得悠游自在。老人閑暇時間多，害怕孤寂，企盼他人照應；卻又自居尊長，不愿受人管束。這種既小又老的矛盾心態(tài)，是居家養(yǎng)老時老人與家屬間頻生紛爭的來源。養(yǎng)老地產(chǎn)須充分展現(xiàn)適老設計、貼切服務、適時照護的解決方案，在老人需要服務時能及時出現(xiàn)，卻不過度干涉日常生活。更提供系列安全、安寧的游憩網(wǎng)絡，讓老人悠游體驗，享受身心自在、自得的歡樂晚年，不致成為家庭和諧的羈絆。

第三，交流氛圍。建構(gòu)天涯比鄰、社會參與的交流氛圍，讓人覺得生活圓滿。老人如時時心系兒女，過度關(guān)懷，既造成后輩的困擾和壓力，自己也不能真正解放、享受生活。養(yǎng)老地產(chǎn)須針對老人的互動需求，一方面借助現(xiàn)代科技，以互聯(lián)網(wǎng)絡、智慧手環(huán)等建立與子女的日常聯(lián)系，滿足關(guān)懷之心。另一方面透過精心建構(gòu)的特色社交場所，如老人大學、藝文中心等，經(jīng)營多樣化的交流活動，拓展老人的生活網(wǎng)絡。這種愉悅宜人的社交氛圍，讓老人再度肯定自我，將是養(yǎng)老地產(chǎn)最吸引人的價值所在。

LAC：在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，有一些棘手的問題待解決，比如盈利模式不明確、混業(yè)經(jīng)營、人才儲備不足等等。從規(guī)劃設計的角度出發(fā)，設計一般需要環(huán)境優(yōu)美、設施完備，這些都需要大量的投資。養(yǎng)老地產(chǎn)景觀如何能夠迎合市場需求，實現(xiàn)項目落地？

余為群：中國老年化問題迫在眉睫，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)雖然難做，卻又不能不做。面對如此系統(tǒng)龐雜、問題叢生的養(yǎng)老需求，需要各界集體參與，共同解決。規(guī)劃設計在全產(chǎn)業(yè)鏈中，屬于開發(fā)建設和技術(shù)服務的環(huán)節(jié)，主要承上啟下，將項目構(gòu)思具體實現(xiàn)，并呼應運營訴求，適度進行調(diào)整。養(yǎng)老地產(chǎn)景觀要迎合市場需求，真正發(fā)揮其價值，須注意以下六點:

第一，異業(yè)聯(lián)盟。中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要降低投資風險，須納入跨界合作的理念。因為養(yǎng)老地產(chǎn)并非單純銷售型的產(chǎn)業(yè)，強調(diào)服務、體驗和持續(xù)運營。消費模式不同，獲利來源也更為多樣，甚至包含了文化娛樂、電商物流、保險金融、社會福利等渠道，所以異業(yè)聯(lián)盟將是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的常態(tài)。以城郊的養(yǎng)老地產(chǎn)為例，大量開放空間的景觀處理，如果融合休閑旅游功能，彈性對外收費，便能有效提升經(jīng)營效益。

第二，體系整合。在異業(yè)聯(lián)盟發(fā)展趨勢中，中國養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸跨出傳統(tǒng)地產(chǎn)的經(jīng)營格局，從實質(zhì)的空間銷售體系，蛻變?yōu)樘搶嵐矘?gòu)的情境體驗體系。單純的空間將轉(zhuǎn)為復合的載體，納入環(huán)境定位、場所認知、主題活動和交互信息等，成為可茲體驗的情境。如養(yǎng)老地產(chǎn)的景觀體系，可以整合隱形的行動定位、交互系統(tǒng)，對老人實施即時健康監(jiān)控，提供及時照護的信息。景觀照明也能融合智慧控制系統(tǒng)，隨環(huán)境光彈性調(diào)整；甚至因應老人交誼行為，配合背景音樂、主題小品，形成多采多姿的動態(tài)地景。體系整合帶動的場所轉(zhuǎn)型、服務創(chuàng)新，將為養(yǎng)老地產(chǎn)開拓更多獲利來源。

第三，因地借勢。中國養(yǎng)老地產(chǎn)固然可透過連鎖化，擴大規(guī)模，但經(jīng)營模式不可一成不變，一味追求大而全，而須因地制宜，適當借用外部資源；再根據(jù)當?shù)厥袌龅某惺苣芰?，區(qū)分不同的格局、層次和需求，打造多元化、適應性的產(chǎn)品服務。養(yǎng)老地產(chǎn)的景觀網(wǎng)絡如獨力營造，成本過高；善用外部綠地，如公園、廣場、游廊、水岸、田園，甚至坡地，因地借勢，彼此串聯(lián)，可形成更為高效的游憩系統(tǒng)。

第四，高效經(jīng)營。中國養(yǎng)老地產(chǎn)宜參考臺灣經(jīng)驗，追求高效經(jīng)營，才能建立可持續(xù)發(fā)展的格局。例如區(qū)位選擇交通便捷地點，對接市級醫(yī)療系統(tǒng)；用地鄰近公園景區(qū)、山林田園，串聯(lián)內(nèi)外游憩景觀；建設納入機構(gòu)養(yǎng)老，爭取社福獎助，補貼床位成本，平衡資金投入；運營采老人及家屬并重，創(chuàng)造親子互動機會，開拓獲利來源；服務導入義工制度，緩解人力成本，培訓從業(yè)人員，提升質(zhì)量績效；管理融合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，建構(gòu)健康管理系統(tǒng)，強化老人追蹤照護的效率；總之，善用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)網(wǎng)絡，不僅能節(jié)約成本和人力，還可能創(chuàng)造全新的利基，達到高效運營的目標。同理，養(yǎng)老地產(chǎn)景觀不宜拘限于設計、施工、使用、維護和更新的窠臼，應該納入多角化經(jīng)營的理念，例如在家屬假日探望的熱門時段，利用果園等景觀場地，經(jīng)營采摘等親子同樂的收費業(yè)務，就可以增加景觀園林的營收。

第五，利基創(chuàng)造。中國養(yǎng)老地產(chǎn)目前在入住銷售、基本服務等營收方面，依舊獲利有限；亟需運用更靈活的經(jīng)營思維，尋找甚至創(chuàng)造系列利基(Niche)，也就是發(fā)掘傳統(tǒng)養(yǎng)老概念所忽略的獲利來源，例如歐美行之已久的人身保險、分時度假等產(chǎn)品和養(yǎng)老的融合，便是極為成功的典范?；谶@種延伸經(jīng)營的概念，城市型養(yǎng)老地產(chǎn)的景觀場所，可強化對社區(qū)文娛休閑服務，如庭園咖啡、溫室餐飲等。城郊型養(yǎng)老地產(chǎn)景觀因為擁有更寬裕的空間，可以結(jié)合休閑農(nóng)業(yè)，經(jīng)營藥草、花卉、有機蔬果等配送物流。甚至與鄰近的旅游勝地合作，相互串聯(lián)運營，以假日探親全家游的團購優(yōu)惠，吸引家屬前來消費，采取提成的方式獲利，實現(xiàn)"羊毛出在狗身上，豬來買單"的平行式網(wǎng)絡商業(yè)模式。

第六，與時俱進。最后，中國養(yǎng)老地產(chǎn)還得注意與時俱進、持續(xù)更新的需求。我國的世代交替特性非常明顯，80后、90后的消費導向與其父兄截然不同，對享受老境的服務定位，勢必更加嚴苛。目前適用于40后、50后的養(yǎng)老設施，未必能應付新世代的身心享老需求。例如80后、90后對互聯(lián)網(wǎng)絡的依賴，使當代老人被迫學習使用手機、掌握上網(wǎng)技術(shù)，才能與子孫順暢溝通；這種潮流將促使養(yǎng)老地產(chǎn)朝網(wǎng)絡化、智慧化演進。相關(guān)的景觀也不例外，我們可以預測，從老人戴上健康手環(huán)、銜接局域追蹤網(wǎng)絡、社區(qū)游徑植入傳感器開始，養(yǎng)老景觀便開始蛻變成與老人身心互動、虛實共構(gòu)服務的情境。透過各式各樣的情境體驗，養(yǎng)老地產(chǎn)決不可能一成不變，而會轉(zhuǎn)型為與時俱進、不斷更新?lián)Q代的全新產(chǎn)業(yè)!

后記：

"隨著社會的發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)從'安老、適老、養(yǎng)老'階段，向'享老'階段轉(zhuǎn)變；養(yǎng)老地產(chǎn)消費不僅是對產(chǎn)品的期望，而是對享老情境體驗的渴求。"這是給記者印象最深的一句話。整個采訪過程中，身為臺灣養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設計的先行者，余博士沒有空談理論，而是基于豐富的專業(yè)經(jīng)驗和深入的行為觀察，更多元、更全面的講述老人的身心需求和享老的設計實踐。

畢竟養(yǎng)老地產(chǎn)是一種具有人文主義、社會關(guān)懷色彩的運營項目，其設計無法脫離人的需求而存在，只有設身處地考慮使用者的訴求，才能開展成功的設計!