張繼升：為中國城市化盡一份責任

　　“我最大的夢想是希望通過卓有成效的努力，加快城市化進程步伐。而在整個城市化進程中，要妥善解決好‘三農(nóng)’問題，其中最大的困難是處理被征地農(nóng)民的安置問題。”近日，在全國首屆“中國城市土地運營博覽會”上，榮獲“2004年度推動中國城市化進程十大杰出貢獻人物獎”的三聯(lián)集團董事長張繼升這樣談起他獲獎后的感受。 　　張繼升感受到的“最大的困難”，既是目前中國城市化進程中所遭遇到的瓶頸，同時也是他獲得“十大杰出貢獻人物獎”的重要原因。因為由三聯(lián)城建開發(fā)的、270萬平方米規(guī)模的大型住宅項目“陽光舜城”，已經(jīng)在解決被征地農(nóng)民的安置問題上，為全國的城市運營商提供了有益的參考。 　　為什么能夠獲獎 　　張繼升認為，此次三聯(lián)之所以會獲獎，其主要原因在于，三聯(lián)在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，是一個有社會責任感的、負責任的企業(yè)。 　　當時三聯(lián)在青島開發(fā)旅游度假區(qū)田橫島的時候，張繼升就曾說過：“如果通過我們的開發(fā)不能讓當?shù)氐睦习傩崭黄饋?，我就對不起這里的父老鄉(xiāng)親?！倍ㄟ^開發(fā)，三聯(lián)確實給當?shù)剞r(nóng)民創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會，有的農(nóng)民或成為三聯(lián)的員工，有的或成為私營企業(yè)主，現(xiàn)在他們的收入是原來的30至50倍。 　　張繼升在介紹陽光舜城開發(fā)過程中對失地農(nóng)民的安置問題時，用了“理直氣壯”來概括。他說，從上世紀90年代中期開始，三聯(lián)城建就開始了項目建設(shè)前的談判工作，后來采取的解決方案，到現(xiàn)在被證明是行之有效的：一是現(xiàn)金補償與實物補償相結(jié)合，每戶每人10萬元的現(xiàn)金補償，再加40平方米的住房補償；二是適合就業(yè)的全部進行就業(yè)安置，其余的以不低于下崗職工的待遇對待；三是以男45歲以上、女40歲以上為標準，符合標準的按退休標準領(lǐng)取補助，并享受醫(yī)療保險，子女上學補助到大學畢業(yè)。 　　“依靠這種方式，三聯(lián)安置了3000多人?！睆埨^升說。 　　3000多人的安置費用如果算下來，不是一個小數(shù)目，而這還不包括陽光舜城的各種項目成本。對于一個企業(yè)領(lǐng)導者來說，如何以最小的成本實現(xiàn)最大的效益是張繼升必須考慮的問題。在這一點上，張繼升的解釋是：“高投入是為了高產(chǎn)出。” 　　那么，張繼升的“高產(chǎn)出”通過什么來實現(xiàn)？ 　　為什么總是“趕巧” 　　萬達集團在進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域后，王健林曾經(jīng)深有感慨地說了一句話：“事情越做矛盾越多?！毕嘈艔埨^升也有同樣的感受。但是對于他們來說，只有一個客觀真實存在，即：矛盾就是對立統(tǒng)一。有人看到了矛盾的對立面，那是認識到了問題的復雜性；有人則看到了矛盾的統(tǒng)一面，那便是發(fā)現(xiàn)了問題的解決之道，而有些時候，這也意味著發(fā)現(xiàn)了別人沒有發(fā)現(xiàn)的機會。 　　王健林將企業(yè)下一步發(fā)展的機遇瞄向了境外上市，對于三聯(lián)來說，張繼升則把“高產(chǎn)出”的落腳點定在了“造城”上。 　　當初三聯(lián)進軍房地產(chǎn)業(yè)的時候，恰逢中國住房制度改革，中國房地產(chǎn)由此步入快速發(fā)展的黃金時代，有人認為三聯(lián)“趕巧”了。而當張繼升以大盤開發(fā)在中國房地產(chǎn)界獨樹一幟的時候，又恰逢“城市化”熱潮在中國的廣袤大地上席卷而過，“城市運營商”這一嶄新的概念也在近幾年成為業(yè)界津津樂道的話題，這個時候張繼升提出“造城”的開發(fā)理念，難道也是“趕巧”了？ 　　為什么認準“城市化” 　　其實，從上世紀90年代中期開始，張繼升就開始密切關(guān)注住房分配制度改革。當時他認為，住宅分配制度的非市場化在很大程度上限制了勞動力的市場化流動，而在中國進行改革開放、建設(shè)市場經(jīng)濟的大背景下，實現(xiàn)生活資料與生產(chǎn)資料的市場化配置是必然的，因為只有這樣才符合市場經(jīng)濟的要求，作為生產(chǎn)要素之一的人才才能夠自主擇業(yè)，在各城市、各單位間自由流動。正是基于以上判斷，張繼升認為，福利分房改革勢在必行。 　　如果說這第一步的判斷多少有些感性成分，那么張繼升的第二步判斷則建立在相當理性的分析基礎(chǔ)上。他當時斷定，中國內(nèi)需拉動的最大引擎是城市化。原因有二： 　　首先，目前我國城市化水平不僅遠遠低于發(fā)達國家80%以上的水平，而且低于發(fā)展中國家40%以上的平均水平。而在這樣的情況下，我國卻由短缺經(jīng)濟轉(zhuǎn)向了過剩經(jīng)濟。同時，農(nóng)業(yè)市場化程度低，全國城鎮(zhèn)總?cè)丝陔m然已增加到了3億多人，但依然是三個農(nóng)民養(yǎng)活一個城里人，即使農(nóng)民有的賣，又有多少有效需求？張繼升當時就判斷：在一定時期內(nèi)城市居民用于購買農(nóng)副產(chǎn)品的價值總量是一個定量，而要創(chuàng)造更多的價值，根本就在于把農(nóng)民從土地上轉(zhuǎn)移出來。而無論在經(jīng)濟學理論上，還是發(fā)達國家發(fā)展的實際都證明，城市化與市場化恰恰是統(tǒng)一的，中國的農(nóng)村經(jīng)濟和市場經(jīng)濟要發(fā)展，城市化是根本途徑。 　　其次，城市化發(fā)展后，大量農(nóng)民進城既會拉動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又有利于農(nóng)村土地的集約利用。因為當人口聚集到一定程度后，第三產(chǎn)業(yè)就會創(chuàng)造出更加細分的就業(yè)崗位，產(chǎn)生更加豐富的生活需求。而縱觀全世界，任何國家的城市化進程都是以大量節(jié)約土地為特征的。張繼升打了一個非常形象的比方：“以農(nóng)村住宅每戶占用二分地計算，就相當于我們現(xiàn)在一棟別墅的用地。如果農(nóng)民住到城里來，三口之家可能只需要一套100多平方米的住宅?！? 　　農(nóng)村土地的集約利用必須與城市土地的集約利用統(tǒng)一起來，否則農(nóng)民進城后因為居住問題造成的土地浪費將更大。張繼升怎么做，才能讓原本是滿足城市居民居住功能的房子，也適合農(nóng)民？ 　　為什么做大盤 　　如果說前面兩個判斷都是站在宏觀角度，那么張繼升的第三個判斷卻是立足陽光舜城實際環(huán)境，從實際入手因地制宜，為項目的開發(fā)模式找到了準確定位。 　　張繼升說，陽光舜城地處濟南南部山區(qū)，按照常規(guī)難以開發(fā)，當時就面臨著三個問題：一是需要保護千佛山的山體景觀資源和生態(tài)資源；二是如果小規(guī)模零星開發(fā)，水、電、氣以及社區(qū)配套設(shè)施就很難處理，還會導致成本加大；三是失地農(nóng)民安置后的問題。 　　矛盾突出，但是張繼升卻又一次找到了矛盾的統(tǒng)一面，即：大規(guī)模連片綜合開發(fā)。首先，大規(guī)模連片開發(fā)既解決了社區(qū)配套建設(shè)難的問題，提高了土地利用率，同時規(guī)模效應(yīng)也使項目建設(shè)的邊際成本降低；其次，大規(guī)模開發(fā)也有助于三聯(lián)投入資金，在社區(qū)道路、綠化、整體景觀等方面進行統(tǒng)一規(guī)劃和改善，這既維護了南部山區(qū)山體景觀資源的完整與和諧，同時也降低了環(huán)境改造的成本，將環(huán)境效益與經(jīng)濟效益有機結(jié)合起來。 　　但是，有了環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一，張繼升的陽光舜城只能說是比較成功的大盤項目，而這樣的項目舉國皆是。陽光舜城在2002年第四屆中國(深圳)國際住宅與建筑科技展覽會上，包攬“名人、名企、名盤”全部三項大獎，張繼升又在最近被評選為“2004年度推動中國城市化進程十大杰出貢獻人物獎”，僅僅就是因為一個“大”字？ 　　為什么“造城” 　　張繼升所說的“造城”，并不僅僅是建造那么簡單。這里面的深層次含義，是“創(chuàng)造”。為消費者，創(chuàng)造一種生活方式；為失地農(nóng)民，創(chuàng)造一個就業(yè)機會；為濟南南部山區(qū)，創(chuàng)造一個具有復合功能的城市次中心；為正在快速發(fā)展中的濟南，創(chuàng)造出一種社會效益。 　　而這一切里面有一個核心，即：以人為本。為消費者，陽光舜城在產(chǎn)品形態(tài)、戶型設(shè)計、項目價位上都提供了豐富多樣的選擇；為失地農(nóng)民，三聯(lián)集團已經(jīng)為他們提供了足夠的選擇空間，項目的分期開發(fā)也為農(nóng)民徹底轉(zhuǎn)換角色提供了適應(yīng)與準備時間；為了不讓陽光舜城成為像北京的望京居住區(qū)與回龍觀居住區(qū)那樣只能滿足人們休息需要的“臥城”，陽光舜城在今后的開發(fā)中將規(guī)劃設(shè)計更多的商業(yè)服務(wù)設(shè)施與辦公設(shè)施，在既能方便、豐富社區(qū)居住者生活的同時，還可以在一定程度上為市中心區(qū)分擔部分城市功能，大大減輕現(xiàn)在市中心日益增長的交通壓力與擁擠程度。 　　而這些，對于濟南這樣一個面臨著較大發(fā)展壓力的省會和區(qū)域中心城市，在城市化已經(jīng)成為必然趨勢的今天，在城市人口必將越來越多的明天，意義不言而喻。張繼升也終于憑借一個大盤項目，證明了他所說的社會責任感不是一句空話，也實現(xiàn)了經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益三者間的高度統(tǒng)一，使一個原本普通的房地產(chǎn)項目，具有了可持續(xù)發(fā)展的生命力。 　　對張繼升來說，一切都在他的計劃之中。如果說有什么意外，那可能就是今年初國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，以及對土地市場的整頓，來得太猛烈了一些。對此，張繼升是繼續(xù)造城，還是陷入“圍城”之中？ 　　為什么不怕土地整頓 　　針對自去年以來國家對土地市場的整肅，有人認為中國城市化的進程將因此而放慢，張繼升的“造城”運動也會因此受到較大影響。對此張繼升發(fā)表了不同的觀點。 　　他認為，中國的城市化進程像世界上任何一個國家一樣，是在經(jīng)濟發(fā)展到一定程度后所出現(xiàn)的不可逆轉(zhuǎn)的經(jīng)濟現(xiàn)象。而國家目前以前所未有的力度來整頓包括山東在內(nèi)的房地產(chǎn)土地市場，對混亂無序的土地市場而言反而是一件好事。 張繼升說，過去在土地的運用上因為法律、法規(guī)的不完善出現(xiàn)了一些問題，主要表現(xiàn)在三個方面： 　　一是土地出售不公開、不透明，導致了一些暗箱操作、違規(guī)操作及腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生；二是在土地開發(fā)的過程中盲目開發(fā)、任其蔓延，各地都在興建開發(fā)區(qū)，大量土地被征用，而“開而不發(fā)、圈而不用”卻使得土地大面積撂荒；三是開發(fā)過程中，農(nóng)民土地被征用后的問題沒有很好解決。由于土地開發(fā)后的補償標準要由政府定價，有的地方便出現(xiàn)了象征性定價，有些地方的土地補償金還出現(xiàn)了被各級政府部門層層截留的問題，這樣一來，土地被占了，農(nóng)民卻沒有得到相應(yīng)的補償，工作就業(yè)及社會保障問題也被擱置，處在了一種“耕地無田，就業(yè)無崗，社保無份”的“三無”境地。 　　這三個問題所造成的后果是不容忽視的。由于農(nóng)村耕地被占現(xiàn)象嚴重，城市外延的無序擴大也導致農(nóng)村經(jīng)濟被擠壓，甚至威脅著今后的糧食安全，而失地農(nóng)民也可能對社會穩(wěn)定產(chǎn)生不良影響。 　　張繼升認為，這一輪的土地整頓更有利于保護農(nóng)民利益，使得土地開發(fā)更加合理、更加陽光透明，城市化的發(fā)展也將更加有序。這對他和他的造城運動來說，恰恰為更好地解決失地農(nóng)民安置問題創(chuàng)造了條件，也恰恰是企業(yè)超越自我、更上層樓的難得機遇。