曾偉：美國(guó)住宅城市化借鑒及裕匯集團(tuán)在中國(guó)

　　【主持人】時(shí)間過(guò)的太快，短短一個(gè)小時(shí)的精彩演講給我們帶來(lái)了很多的思考。孟曉蘇博士通過(guò)八大熱點(diǎn)回顧了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并就品牌戰(zhàn)略問(wèn)題談了自己的迷盲、醒悟和反思，最后對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做了展望。那么，我想沒有夢(mèng)想就沒有未來(lái)，希望中國(guó)人能有自己的中國(guó)夢(mèng)，更希望中國(guó)人能夠?qū)崿F(xiàn)自己的中國(guó)夢(mèng)。最后，我想大家再一次以熱烈的掌聲感謝孟曉蘇博士的精彩演講。作為人民大學(xué)的校友，也希望在今后房地產(chǎn)教育培訓(xùn)項(xiàng)目當(dāng)中多多得到孟博士的大力支持和關(guān)注，謝謝！ 　　【主持人】在北美八年多的生活，有四年的時(shí)間是在洛杉磯渡過(guò)的，我想在座我們所有的房地產(chǎn)界朋友們都知道棕櫚泉國(guó)際公寓，棕櫚泉國(guó)際公寓的靈感就來(lái)自于洛杉磯南邊的一個(gè)小TOWN，在2002年4月28日棕櫚泉國(guó)際公寓以每平方米9800元價(jià)格開盤，時(shí)隔兩年，棕櫚泉國(guó)際公寓每平方米單價(jià)漲幅已經(jīng)超過(guò)了百分之百，依然有供不應(yīng)求的勢(shì)頭。有一句話說(shuō)好的東西相加不一定有好的結(jié)果，但是最好的結(jié)果一定是需要一個(gè)最好的過(guò)程。在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程當(dāng)中投入了怎么的心血和經(jīng)歷？下面，我們由請(qǐng)棕櫚泉國(guó)際公寓董事長(zhǎng)曾偉先生做美國(guó)住宅城市化借鑒及裕匯集團(tuán)在中國(guó)的實(shí)踐主題發(fā)言，歡迎！ 　　【曾偉】今天受人民大學(xué)的邀請(qǐng)，很高興在這里來(lái)分享和交流自己在房地產(chǎn)上的一些經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)，特別是在美國(guó)生活和學(xué)習(xí)幾年，對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)有一些深切的體會(huì)，回到國(guó)內(nèi)開發(fā)獲得一些初步的成功。那么，跟人大交流的時(shí)候，希望我講一下在美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的歷史和過(guò)程，以及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，我覺得美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，特別是在城市規(guī)劃和城市化的進(jìn)程當(dāng)中走過(guò)的一些路程，很值得我們作為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士共同來(lái)探討，使之我們?cè)谧叱鞘幸?guī)劃更順暢，我們的房屋建筑更加人心化。我覺得美國(guó)是世界上經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，國(guó)民生產(chǎn)總值長(zhǎng)期居于世界的首位，成立228年來(lái)，GDP一直是中國(guó)的八倍到九倍，而美國(guó)也是全世界房地產(chǎn)最發(fā)達(dá)的一個(gè)國(guó)家。那么，我們?nèi)司加械拿娣e，如果中國(guó)統(tǒng)計(jì)是22平米，歐洲大概是60平米，美國(guó)是人均80平米，但是人均80平米城市配套化水平跟我們的水平有根本不同。 　　【曾偉】美國(guó)城市化和郊區(qū)化的發(fā)展歷史中，是世界各國(guó)發(fā)展城市化郊區(qū)化最為典型的一個(gè)例子。那么，中國(guó)今天我們城市化過(guò)程當(dāng)中，我們農(nóng)村城市化和城市化郊區(qū)化就需要進(jìn)行一些重新的審慎和檢討。特別是北京作為一個(gè)國(guó)際化大都市，這樣一個(gè)定義格局中，我覺得美國(guó)的一些房地產(chǎn)過(guò)程，給我們一個(gè)非常大的啟示。我覺得美國(guó)城市化過(guò)程是從它的13洲獨(dú)立開始的，1790年的時(shí)候，美國(guó)還是一個(gè)農(nóng)業(yè)國(guó)，13個(gè)獨(dú)立洲，大概只有300萬(wàn)人口，城市化率只有5％。2001年，美國(guó)全美人口達(dá)到2.81億人，城市化比率達(dá)到了80％以上。那么，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中主要體現(xiàn)在大量歐洲移民和原來(lái)印第安居民向城市集中。第二個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)資源向城市集中。第三個(gè)它的社會(huì)配套服務(wù)項(xiàng)城市集中。所以，就造成了美國(guó)經(jīng)濟(jì)三大寶，我們說(shuō)美國(guó)經(jīng)濟(jì)三大寶是華爾街、好萊塢、硅谷，這是長(zhǎng)期牽引著美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)火車頭，我們說(shuō)華爾街在紐約，硅谷在舊金山，好萊塢是在洛杉磯。實(shí)際上這樣一個(gè)長(zhǎng)期的三個(gè)巨頭，造成了人口專業(yè)化的分工和人口大量向這些城市集中，使之造成了今天紐約和洛杉磯成為全美最大的，上千萬(wàn)人口的城市。 　　【曾偉】比如說(shuō)美國(guó)城市化過(guò)程中，快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與大規(guī)模長(zhǎng)時(shí)期發(fā)展已經(jīng)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了一個(gè)很大的弊端。第一個(gè)就是城市規(guī)模極具膨脹，人口非常擁擠，特別是這里指紐約自從它建市180年歷史當(dāng)中取得一個(gè)飛速的發(fā)展，那么這個(gè)城市造成污染嚴(yán)重，交通擁擠，引發(fā)的一系列社會(huì)矛盾。比如說(shuō)當(dāng)100多年前，當(dāng)時(shí)的紐約已經(jīng)是變成了一個(gè)臭港，紐約市政府就動(dòng)員全房地產(chǎn)界拆城，給紐約裝修的費(fèi)用，這就是今天的紐約中央公園。而當(dāng)初為了環(huán)保，當(dāng)時(shí)是到處是煙囪林立，拆了這個(gè)城，這個(gè)費(fèi)用給紐約經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了非常大的基礎(chǔ)。第一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值是十年之后，在120年前花了500萬(wàn)美元，就把300多萬(wàn)公頃，就是南北長(zhǎng)是五公里，東西寬大概是一公里，這樣一個(gè)狹長(zhǎng)地帶建成中央公園，造成房地產(chǎn)一個(gè)集聚的效應(yīng)。第二個(gè)使之紐約的發(fā)展，又向東西兩側(cè)過(guò)，一方面向向那面擴(kuò)散，一方面向其它洲擴(kuò)散，進(jìn)而改善了環(huán)境。 　　【曾偉】但是，在過(guò)程發(fā)展的100多年歷程當(dāng)中，自從十多年來(lái)在當(dāng)市長(zhǎng)之前，紐約市有身份人不敢坐地鐵，一些白領(lǐng)一到晚上不敢到當(dāng)年的皇后區(qū)，成了一個(gè)臟亂差，藏污納垢的地方。這就是由于紐約快速發(fā)展，給紐約造成了交通擁擠，污染嚴(yán)重，城市資源嚴(yán)重惡化的弊端。由于造成了這一系列的城市病，美國(guó)就分成了三個(gè)階段，那么對(duì)它實(shí)行了房地產(chǎn)郊區(qū)化，我們也可以稱之為農(nóng)村的城市化也好或者是城市的郊區(qū)化。第一個(gè)階段就是城市居住功能的郊區(qū)化，1940年前，居民的工作生活主要在市中心，40年之后首先是住在城里面一些中產(chǎn)階級(jí)，后來(lái)是一般居民，越來(lái)越多搬遷到郊區(qū)或者是郊區(qū)購(gòu)房。 　　【曾偉】特別是到了五十年代、六十年代，隨著二次世界大戰(zhàn)的結(jié)束，汽車工業(yè)廣泛發(fā)展，人們的生活半徑不是以雙腿為半徑，而是以汽車為半徑之后，郊區(qū)化達(dá)到了一個(gè)高潮。那么，這里主要就是有賴于美國(guó)政府二戰(zhàn)之后，五十年代投資了大量的基礎(chǔ)設(shè)施和交通，使之共同交通和小區(qū)車成了出行的便利工具，使他們更有條件居住到郊區(qū)去，這是美國(guó)第一個(gè)階段。第二個(gè)階段就是城市商業(yè)功能和產(chǎn)業(yè)功能的郊區(qū)化的階段，當(dāng)人住到了郊區(qū)之后，還是感到伴隨著郊區(qū)化，隨著商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施大規(guī)模配套興建，城市交通興建了很多商業(yè)配套設(shè)施，據(jù)統(tǒng)計(jì)美國(guó)目前郊區(qū)商業(yè)圈給商業(yè)中心已經(jīng)超過(guò)1.5萬(wàn)個(gè)，郊區(qū)商業(yè)零售額已經(jīng)超過(guò)了整個(gè)社會(huì)零售總額的50％以上，就是首先第一階段是人搬出去，第二人搬出去之后需要相配套的教育、文化和服務(wù)設(shè)施這些逐步跟上。 　　【曾偉】第二個(gè)就是說(shuō)七十年代后由于郊區(qū)和市中心產(chǎn)生強(qiáng)烈的級(jí)差地租，級(jí)差地租的誘惑使之大量的企業(yè)向郊區(qū)城鎮(zhèn)遷移，新興產(chǎn)業(yè)群紛紛向各郊區(qū)城鎮(zhèn)興起，大規(guī)模工業(yè)園和商業(yè)配套網(wǎng)點(diǎn)落戶郊區(qū)，具有完善的城市功能和中心區(qū)在城市郊區(qū)逐步的形成。第三個(gè)階段就是邊緣城市興起和發(fā)展，到了七十年代，八十年代，美國(guó)最有利的證明，一個(gè)是舊金山，一個(gè)是洛杉磯，我們稱之為生態(tài)化的住宅和花園式的辦公。那么，出行都非常便利，便于非常人性化的這樣一個(gè)社區(qū)。那么，這個(gè)邊緣城區(qū)的興起，像外圍城區(qū)或者是郊區(qū)城區(qū)，按我們意義上來(lái)說(shuō)就是衛(wèi)星城，在城市周邊郊區(qū)，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)上形成具備居住、購(gòu)買、娛樂(lè)、商務(wù)、辦公復(fù)合型的城市居住城市，邊緣城市興起和發(fā)展，是這樣一個(gè)嶄新的結(jié)合。 　　【曾偉】在這里面我覺得比較典型的是這三個(gè)階段是洛杉磯地區(qū)，比較有探討意義的。我們指的洛杉磯市，大概有78個(gè)城市組成的，相當(dāng)于我們有78個(gè)區(qū)，這78個(gè)區(qū)是從1942年開始，洛杉磯市中心開拓到北部，就是美國(guó)元旦花車巡游就是從這個(gè)城市開始，在這里興建了一條高速公路，從而洛杉磯成了美國(guó)汽車文化的中心。五十年代，美國(guó)兩大汽車公司，通用汽車和福特公司購(gòu)買了洛杉磯郊區(qū)，連同海邊的高速鐵路，把這個(gè)鐵路拆了之后，實(shí)際上這兩個(gè)通用汽車和福特汽車是把城市交通的公共交通工具，鐵路拆了之后，是想采取各種各樣的補(bǔ)貼政策，促進(jìn)洛杉磯的發(fā)展。所以說(shuō)洛杉磯地區(qū)到現(xiàn)在也成為美國(guó)汽車工業(yè)最發(fā)達(dá)的一個(gè)城市。那么，他們主要把火車拆了之后，大家不得不轉(zhuǎn)為汽車，同時(shí)政府投資興建市區(qū)內(nèi)大概有10條高速公路，這10條高速公路把整個(gè)大都會(huì)交織成一個(gè)網(wǎng)，一方面使大家有更多的汽車，洛杉磯1200萬(wàn)人口，就有900萬(wàn)輛汽車，是全世界人口密度最高的。 　　【曾偉】另外一個(gè)住宅郊區(qū)化也可以遠(yuǎn)離市區(qū)，為住宅區(qū)創(chuàng)造良好的條件。那么，從七十年代開始，就是說(shuō)洛杉磯的郊區(qū)化過(guò)程當(dāng)中，使之把人口從南北東西分布，到一個(gè)在一小時(shí)車程的地方，從而使這七十多個(gè)城市都能形成有自己的商業(yè)中心、購(gòu)物中心、醫(yī)療中心和文化中心。那么，它的每個(gè)中心反過(guò)來(lái)使洛杉磯形成一個(gè)工程，或者是法院也好，大公司，白天在這里面辦公，到了晚上就成了一些墨西哥移民聚居的地方，真正錢人或者是有身份的人居住在這七十多個(gè)城市里面。在這些城市里面，一些高科技新興城市房?jī)r(jià)不斷上漲，有些成為美國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的地區(qū)。 　　【曾偉】那么，現(xiàn)在從整個(gè)美國(guó)來(lái)說(shuō)，邊緣城市在興起和發(fā)展，由傳統(tǒng)的城市中心和郊區(qū)的這些衛(wèi)星城共同組成的城市的大都市圈，那么不管在今天的紐約也好，今天的洛杉磯也好，今天的舊金山也好，已經(jīng)成了一個(gè)大都市圈，而且現(xiàn)在居住比較舒適，都是在一個(gè)大都市圈的這些衛(wèi)星城里面。那么，據(jù)目前的統(tǒng)計(jì)，美國(guó)有200多個(gè)已經(jīng)形成了這樣邊緣城市的都市圈，選美國(guó)的寫字樓，大概新的寫字樓，三分之二以上的寫字樓都建在這個(gè)邊緣城市圈，而且多數(shù)寫字樓是在八十年代后期開始建立的。 　　【曾偉】邊緣城市的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，這個(gè)邊緣城市首先是交通，市中心有大多數(shù)與市中心相通，第二個(gè)對(duì)外網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，通過(guò)高速公路和機(jī)場(chǎng)連接，是以飛機(jī)也好，還是以小汽車作為代表的工具。另外，它基礎(chǔ)設(shè)施也比較完善，每個(gè)市中心都是免費(fèi)，不像我們的政府，商務(wù)服務(wù)設(shè)施和地價(jià)是最高的，在美國(guó)為了促進(jìn)這些邊緣城市發(fā)展，當(dāng)?shù)厥姓烧l(shuí)來(lái)做這個(gè)商業(yè)，低價(jià)是免費(fèi)的。這樣的話實(shí)際上促進(jìn)了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展，主要是通過(guò)稅收來(lái)解決城市的財(cái)政問(wèn)題，通過(guò)就業(yè)來(lái)使這個(gè)社會(huì)人口得到充分的均衡的發(fā)展。所以說(shuō)，它的手段一下子就使基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，擁有足夠的停車設(shè)施和大型的商業(yè)設(shè)施。同時(shí)，使得影院、飯店、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等場(chǎng)所設(shè)施俱全。綜上所述，這些邊緣城市的發(fā)展，使之自然綠化程度高，居民住宅主要圍繞著綠色草坪和別墅居住群，那么這樣的邊緣城市具有現(xiàn)代信息社會(huì)而相適應(yīng)的高效的工作環(huán)境，而解決了傳統(tǒng)城市面臨的噪音、交通、住房、大氣污染等問(wèn)題，為城市居民提供了花園式的辦公，生態(tài)化的住宅，田園化的生活空間，使人們回歸自然，在自然里面生活。 　　【曾偉】多了目前的現(xiàn)狀就是說(shuō)九十年代以來(lái)，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，美國(guó)傳統(tǒng)城市中心及邊緣交通城市共同興起，中心大都市圈產(chǎn)生進(jìn)一步向外拓展的趨勢(shì)。第一個(gè)是城市郊區(qū)成為農(nóng)村城市化起點(diǎn)，美國(guó)農(nóng)村城市化人口也將成為美國(guó)為二十年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)。第二個(gè)美國(guó)已經(jīng)是高度城鎮(zhèn)化的國(guó)家，美國(guó)人口當(dāng)中有85％以上都居住在城鎮(zhèn)，基本上達(dá)到了城鎮(zhèn)一體化和農(nóng)村的城市化。但是，這兩個(gè)城市，美國(guó)城市不像我們這個(gè)，動(dòng)輒上千萬(wàn)人口的城市，美國(guó)比較注重城市均衡的發(fā)展，除了紐約和洛杉磯是超過(guò)千萬(wàn)級(jí)以上的城市，它基本上城市發(fā)展分成這樣幾個(gè)檔次。美國(guó)現(xiàn)在三萬(wàn)到十萬(wàn)人以上的城市，是1100個(gè)。那么，這樣的城市占城市人口的90％，實(shí)際上這個(gè)就是我們稱之為一個(gè)小TOWN，人口在十萬(wàn)到二十萬(wàn)城市數(shù)量是121個(gè)，人口超過(guò)300萬(wàn)人有11個(gè)，人口超過(guò)上千萬(wàn)是兩個(gè)，紐約和洛杉磯。所以說(shuō)，這樣一個(gè)城市，特別是為了解決大城市和特大城市，就是我剛才說(shuō)到的洛杉磯實(shí)際上也是在分成一個(gè)七十多個(gè)衛(wèi)星的城市，使之人口得到更好的疏散，使之城市的環(huán)境也好，交通也好，能夠得到更好的舒緩。就在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，美國(guó)政府是起了非常大的主導(dǎo)作用。第一個(gè)，美國(guó)政府大規(guī)模的投資援助公路，而完善的公路網(wǎng)尤其是高速公路對(duì)美國(guó)城市化向郊區(qū)化過(guò)渡起到了重大的作用。第二個(gè)，美國(guó)政府長(zhǎng)期以來(lái)信貸政策都是有利于郊區(qū)化的信貸政策。 　　【曾偉】三十年代大簫條時(shí)期，政府協(xié)助中等收入者進(jìn)行住宅抵押貸款，鼓勵(lì)向郊區(qū)建房。第二個(gè)政府提出來(lái)郊區(qū)興建小城鎮(zhèn)。第三個(gè)政府通過(guò)立法，首批批準(zhǔn)63個(gè)新城市，而每各城市的規(guī)?？刂圃?萬(wàn)人左右。那么，六十年代后又實(shí)施了新的示范城市和標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施了分散的城市化。那么，我覺得美國(guó)在城市化過(guò)程當(dāng)中采取了這三部曲，第一部是首先把人口從市中心分散到郊區(qū)。第二部在城市形成一些教育、醫(yī)療和社會(huì)化服務(wù)商業(yè)的功能。第三部是是將每各城市分散化，使之形成各具功能的衛(wèi)星城，使人們生活更加舒適，使人們出行條件更加便利。我覺得美國(guó)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中也形成了這樣那樣的彎路，包括現(xiàn)在第四部，包括從洛杉磯和紐約，又形成了回歸城市，所謂的回歸城市，也就是說(shuō)十年前那一代沒有人敢去，現(xiàn)在通過(guò)一些改造，新建之以藝術(shù)家為代表在那兒居住，形成了新的理念，包括洛杉磯的市中心也重新把它打造成一個(gè)由過(guò)去犯罪率很高的這樣一個(gè)社區(qū)，變成了一個(gè)通過(guò)稅收，通過(guò)社會(huì)化的服務(wù)，來(lái)改變社區(qū)的面貌。那么，我覺得我們北京，特別是北京在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，北京去年制定了兩軸兩帶多中心城市發(fā)展格局和戰(zhàn)略，使之在未來(lái)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，郊區(qū)城市化和城市郊區(qū)化相互結(jié)合和融合，形成了一個(gè)比較大的趨勢(shì)。 　　【曾偉】盡管中國(guó)城市化過(guò)程當(dāng)中，美國(guó)的這些彎路我們要盡量的避免和吸取，雖然我們城市化只有30％，我覺得也已經(jīng)顯現(xiàn)了這樣那樣的一些弊端。第一個(gè)就是城市區(qū)域越來(lái)越大，人口和資源密度已不堪重負(fù)。我覺得北京就是一個(gè)典型的攤大餅的例子，從二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)到六環(huán)，環(huán)與環(huán)之間中心城市功能不斷向外擴(kuò)展和放大，這樣造成出行非常大的不方便。第二個(gè)衛(wèi)星城建設(shè)，一直沒有有效的分擔(dān)城市的資源和壓力，當(dāng)初北京在南邊的方莊也好，還是通州也好，還是北面的回龍觀還是天通苑，除了居住的功能沒有任何就業(yè)功能，或者是服務(wù)的功能，或者是工作的功能，使之作為產(chǎn)業(yè)分散功能開發(fā)企業(yè)不能擺脫白天一個(gè)空城，夜間是睡城，大量人口奔波在路上，每天花費(fèi)兩、三個(gè)小時(shí)的時(shí)間。 　　【曾偉】我們這些城市郊區(qū)作為居住功能分散住宅區(qū)也好，變成單純居住，使大量的人口產(chǎn)生流動(dòng)，白天進(jìn)城，晚上下班，到城市當(dāng)中產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)晚上沒有活力，郊區(qū)變成睡城，產(chǎn)生不了任何經(jīng)濟(jì)。我們根據(jù)美國(guó)這些城市化過(guò)程當(dāng)中發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，我覺得北京應(yīng)該采取一種修正后的洛杉磯的模式。所謂修正后的洛杉磯模式，從交通來(lái)說(shuō)一定要發(fā)展城市公共交通和城市軌道交通，把城市每個(gè)點(diǎn)狀能夠連接起來(lái)，這是一個(gè)大的背景。 　　【曾偉】第二個(gè)，使之我們不管是通州也好，還是到我們的兩軸兩帶多中心各個(gè)功能區(qū)，一定要賦予它生命，所謂賦予它生命，我覺得要研究它的產(chǎn)業(yè)布局，就跟我們高科技產(chǎn)業(yè)也好，我們的娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)也好，我們的金融產(chǎn)業(yè)也好，我覺得不能單純像目前這樣一種情況，而是要每個(gè)衛(wèi)星城都要有衛(wèi)星城不是一個(gè)臥城，也不是一個(gè)睡城，而是具有它的規(guī)劃上要賦予它的生命。然后，在這個(gè)城里面工作著的人，就在這里面來(lái)居住，就在這里面來(lái)生活、學(xué)習(xí)，如果說(shuō)北京在周圍沿著我們六環(huán)，有五到十個(gè)這樣功能各具的，而且特點(diǎn)比較鮮明的衛(wèi)星城的話，我覺得能夠大大減緩我們的交通，舒緩我們的交通，使之我們每個(gè)人白天工作在旅途的勞頓，一個(gè)多小時(shí)時(shí)間有效緩解，從而提高勞動(dòng)效率和生活效率。 　　【曾偉】總之，我希望包括從北京到其它城市規(guī)劃當(dāng)中，一定要避免這種動(dòng)不動(dòng)談城市人口多少，現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)都在消滅城鄉(xiāng)差別，把農(nóng)村的人口消滅成沒有農(nóng)村人口，上海、深圳率先做這個(gè)事情，北京也在做消滅農(nóng)村人口。但是，不是我們消滅農(nóng)村人口就不出現(xiàn)城鄉(xiāng)差異，衛(wèi)星城發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，或者是農(nóng)村城市化過(guò)程當(dāng)中，怎么樣能夠使之第一個(gè)方面我們農(nóng)民面臨“三農(nóng)”問(wèn)題，在失地面前的失業(yè)問(wèn)題怎么解決，第二個(gè)是在土地收益和農(nóng)民集體國(guó)家當(dāng)中得到有效分配，或者是通過(guò)農(nóng)村合作社形式使農(nóng)民變成長(zhǎng)期隨著土地的增值，而得到一個(gè)長(zhǎng)期的保證。第三個(gè)就是在這種規(guī)劃功能過(guò)程當(dāng)中，使之每一個(gè)城市向外拓展的同時(shí)，一定要研究每個(gè)城市的功能，不能是雷同的，使之每個(gè)城市就業(yè)人口能夠就近的工作，就近的居住，就近的學(xué)習(xí)，減少在城市穿梭城市東西南北的差異。我們希望每個(gè)建設(shè)者，一方面促進(jìn)政府在城市規(guī)劃上能夠更加的合理，另外我們建造每一個(gè)房子能夠更加的舒適！ 　　【曾偉】謝謝大家！