濱海線文旅大盤(pán)——保利金町灣灣旅游度假區(qū)技術(shù)詳解

2020年，廣東省汕尾市保利金町灣旅游度假區(qū)“五一”小長(zhǎng)假5天破8萬(wàn)客流量，“端午”小長(zhǎng)假3天破5萬(wàn)客流量，“國(guó)慶”黃金周8天客流量破12萬(wàn)人。是什么造就了這個(gè)文旅大盤(pán)在濱海線突圍而出？天時(shí)：2014年保利進(jìn)駐汕尾，開(kāi)啟了粵東文旅版塊布局的初嘗試；地利：獨(dú)享7公里國(guó)家優(yōu)質(zhì)濱海旅游；毗鄰市中心15分鐘車(chē)程，實(shí)現(xiàn)灣區(qū)1小時(shí)度假圈；人和：新時(shí)代的購(gòu)房邏輯，旅居生活開(kāi)始成為人們置業(yè)的新選擇。

項(xiàng)目痛點(diǎn)

具備了天時(shí)、地利、人和的“先機(jī)”，保利金町灣就能“出圈”嗎？區(qū)別于傳統(tǒng)地產(chǎn)，文旅大盤(pán)具有明顯的發(fā)展潮汐性和開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。保利金町灣初期以傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思路進(jìn)行布局，隨即陷入后續(xù)乏力的開(kāi)發(fā)困局，遭遇兩大核心痛點(diǎn)：

1.大盤(pán)規(guī)劃不系統(tǒng)

愿景及定位沒(méi)有隨市場(chǎng)即時(shí)更新；大盤(pán)靈魂未凸顯，與競(jìng)品項(xiàng)目不能形成差異化；總體規(guī)劃系統(tǒng)不完整，且各類專項(xiàng)規(guī)劃之間未交圈。

2.大盤(pán)操盤(pán)思維未在全線貫徹

各條專業(yè)線對(duì)大盤(pán)規(guī)劃認(rèn)識(shí)不清晰，目標(biāo)不一致，無(wú)法形成合力統(tǒng)一落地。

精準(zhǔn)策略

保利金町灣團(tuán)隊(duì)面臨上述兩大問(wèn)題，痛定思痛，經(jīng)實(shí)踐探索，總結(jié)出頂層規(guī)劃的兩大策略，二者協(xié)同規(guī)劃、動(dòng)態(tài)調(diào)整，從系統(tǒng)上把控項(xiàng)目的精準(zhǔn)定位與落地質(zhì)量。

1.系統(tǒng)集成，動(dòng)態(tài)修正

從綜合與宏觀的角度出發(fā)，策劃、規(guī)劃、品牌三大體系協(xié)同統(tǒng)籌，面對(duì)市場(chǎng)潮汐性進(jìn)行動(dòng)態(tài)修正，確保項(xiàng)目定位精準(zhǔn)，指引各端口切實(shí)落地。

2.運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向，可行定制 

在執(zhí)行層面上，根據(jù)當(dāng)下市場(chǎng)趨勢(shì)修正規(guī)劃，前置運(yùn)營(yíng)需求，為可持續(xù)的旅游運(yùn)營(yíng)提供載體， 開(kāi)展針對(duì)性設(shè)計(jì)。在規(guī)劃系統(tǒng)指導(dǎo)下，確定分區(qū)導(dǎo)則，從特色把控，意向參考，界面及子分區(qū)細(xì)化，品牌地標(biāo)等方面來(lái)定制化設(shè)計(jì)，同時(shí)配置詳細(xì)控制計(jì)劃，確保各地塊精準(zhǔn)落地實(shí)施。

^{文旅大盤(pán)頂層規(guī)劃模型}

設(shè)計(jì)執(zhí)行

遵循上述兩大策略，以金町灣公共綠地旅游配套（濱海帶與縱向軸）為例，從空間構(gòu)建、設(shè)計(jì)落位，自上而下落實(shí)頂層規(guī)劃。 

1.三重空間構(gòu)建 

依托頂層規(guī)劃結(jié)構(gòu)，從用戶需求出發(fā)，構(gòu)建濱海帶豐富有序的三重功能界面，交織出和諧共融的動(dòng)態(tài)景觀格局：

? 內(nèi)層：景觀空間——景觀賦值多重功能 

? 中層：配套空間——旅居服務(wù)配套布局 

? 外層：彈性空間——7公里原生海岸線

1）內(nèi)層景觀空間——景觀賦值多重功能 

延續(xù)規(guī)劃的分區(qū)主題、各個(gè)功能版塊需求，結(jié)合品牌故事貫穿場(chǎng)地，在濱海帶公共空間利用設(shè)計(jì)賦值多重功能?？v橫雙向空間打造豐富的功能景觀區(qū)，同時(shí)縱向空間作為連接濱海帶與建設(shè) 區(qū)的過(guò)渡地帶，更加凸顯激活聯(lián)動(dòng)的功能。從而形成深刻有層次的體驗(yàn)感與記憶點(diǎn)。

作為首先落地的版塊，休閑軸至樂(lè)活軸之間的區(qū)域，設(shè)置多功能景觀節(jié)點(diǎn)，展現(xiàn)濱海沉浸式新體驗(yàn)，為其他規(guī)劃落地提供最佳范本。

^{▲鯨歡趣園：以品牌故事“鯨魚(yú)座”為文化主題，利用海洋色彩、鯨魚(yú)形態(tài)等多重亮點(diǎn)元素打造豐富游樂(lè)性立體活動(dòng)空間，構(gòu)建多元科普娛樂(lè)體驗(yàn)區(qū)。}

^{▲風(fēng)帆禮堂：簡(jiǎn)約流暢的線條、自然質(zhì)樸的立面，如此純粹的建筑結(jié)合對(duì)稱布局的鏡面湖水、 星光投影、軸線步道以及景觀草海，在光影變幻中，營(yíng)造浪漫典雅的婚慶游覽體驗(yàn)區(qū)。}

^{▲海上鋼琴：利用臨海相近的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，結(jié)合音樂(lè)主題以層級(jí)式平臺(tái)打造錯(cuò)落有致的藝術(shù)互動(dòng)空間。}  

^{▲觀星臺(tái)：以趣味、互動(dòng)、休閑的現(xiàn)代度假風(fēng)格景觀打造中國(guó)南海最美觀星尊享目的地。}

2）中層配套空間——旅居服務(wù)配套布局 

濱海帶在建設(shè)地塊內(nèi)，依據(jù)用地規(guī)劃，為旅游、居住等功能需求建設(shè)酒店、商業(yè)、公建等公 共服務(wù)配套；在公共綠地上補(bǔ)充設(shè)置配套驛站。整個(gè)服務(wù)配套布局以250米的服務(wù)半徑輻射濱海帶，構(gòu)建智慧便捷的配套服務(wù)體系。

服務(wù)配套（建設(shè)地塊）：依據(jù)規(guī)劃，建設(shè)地塊內(nèi)引進(jìn)　國(guó)際知名酒店及度假村品牌，打造中國(guó) 濱海短途度假新領(lǐng)地；同時(shí)合理布局多條濱海主題商業(yè)服務(wù)中心，連接濱海帶與建設(shè)區(qū)，滿足不同消費(fèi)需求的同時(shí)吸引人流聚集，激活濱海帶人氣。

^{▲希爾頓酒店（汕尾第一家五星級(jí)酒店）}

商業(yè)服務(wù)中心

配套驛站（濱海綠帶）：濱海綠帶上共設(shè)置5個(gè)驛站，其中4個(gè)服務(wù)型驛站，覆蓋自助咨詢與 售賣(mài)、休憩等功能，1個(gè)集散型驛站，增設(shè)洗手間。所有驛站共同激活濱海帶旅游服務(wù)鏈。

^{▲七里海商業(yè)街 、樂(lè)動(dòng)風(fēng)情商業(yè)街}

^{▲SOHO網(wǎng)紅商業(yè)甲板公園}

^{▲集散型驛站（自助咨詢與售賣(mài)、休憩、洗手間功能）}

3）外層彈性空間——7公里原生海岸線

綿延7公里的優(yōu)質(zhì)濱海岸線，是金町灣大區(qū)最重要的天然景觀廊道——濱海風(fēng)情活動(dòng)帶。

濱海岸線開(kāi)放式的景觀空間特質(zhì)，使得設(shè)計(jì)可以充分考慮彈性活動(dòng)空間，結(jié)合開(kāi)展事件營(yíng)銷(xiāo)與 活動(dòng)營(yíng)運(yùn)，營(yíng)造海邊度假新日常。

2.形象設(shè)計(jì)落位 

以品牌故事“鯨魚(yú)座”為設(shè)計(jì)元素，共設(shè)置20個(gè)標(biāo)志性的星光地標(biāo)點(diǎn)亮全區(qū)。地標(biāo)在呼應(yīng)品牌 的同時(shí)，根據(jù)所在分區(qū)的主題特色而造型各異，是未來(lái)保利金町灣形成獨(dú)特項(xiàng)目個(gè)性的核心亮點(diǎn)。

1）形象地標(biāo)落位

 “熱誠(chéng)”星光地標(biāo)：鯨魚(yú)座流光入口 ;“潮起鯨落?！?，主入口以極具視覺(jué)沖擊力的鯨魚(yú)座流光雕塑，結(jié)合靈動(dòng)曲線演繹的復(fù)合廣場(chǎng) 空間，成為吸引人群進(jìn)入場(chǎng)地的風(fēng)情地標(biāo)。

“幸福”星光地標(biāo)：婚慶軸

婚慶軸位于濱海景觀帶中段，熱情好客的星灣歡聚區(qū)中心。以濱海帶特有的度假風(fēng)情感，以及場(chǎng)地望海而立的軸線空間特質(zhì)，打造沉浸式海濱婚慶度假體 驗(yàn)區(qū)，定位為金町灣最浪漫的打卡圣地。

^{▲【儀式感】 設(shè)計(jì)靈感來(lái)源于愛(ài)情故事從相識(shí)、相知到相許的幸福三部曲。運(yùn)用景觀設(shè)計(jì)手 法，將浪漫的愛(ài)情儀式感以沉浸式的空間序列完美展現(xiàn)，營(yíng)造三重?cái)⑹滦灾黝}空間。}

^{▲相識(shí)-【沉醉愛(ài)情】 愛(ài)情萌芽時(shí)的心動(dòng)，美好到令人沉醉。作為空間序列的開(kāi)端，需要展示 形象界面及開(kāi)放視野。設(shè)計(jì)師運(yùn)用像素化的表達(dá)手法，結(jié)合燈光元素，平面和立體上多維度模 擬愛(ài)情心動(dòng)時(shí)內(nèi)心泛起的陣陣漣漪，由中心漸漸暈開(kāi)的畫(huà)面，勾勒出輕松甜蜜的戀愛(ài)氛圍。}

^{▲相知-【心心相映】 茫茫人海中，每個(gè)人都是獨(dú)立的存在，因愛(ài)走到一起的兩人一定彼此心意相通。設(shè)計(jì)提取象征愛(ài)情永恒、永結(jié)同心的“摩比斯環(huán)”為景觀元素母題，構(gòu)建無(wú)限環(huán)橋。}

強(qiáng)烈雕塑感使得環(huán)橋360°視線皆有景可觀，獨(dú)特的立體互動(dòng)空間讓行走其中的戀人始終能夠彼此相遇。同時(shí)作為連接入口與花海的空中紐帶，增添了空間層次感與視覺(jué)體驗(yàn)性。

作為無(wú)限環(huán)橋的延伸空間，浪漫花海繼承同種設(shè)計(jì)手法，通過(guò)打造立體藝術(shù)地形，形成具有雕塑感的浪漫活動(dòng)空間。

^{▲相許-【攜手余生】 戀人攜手步入幸福人生從此處拉開(kāi)序幕。簡(jiǎn)潔開(kāi)敞的草坪空間，以白色波浪式階梯柔和邊線，點(diǎn)綴陣列式椰林，營(yíng)造莊重與溫馨的儀式氛圍，并為婚慶活動(dòng)舉辦提供彈性可能。}

戀人在眾人的祝福下懷抱崇敬之心，共同走向兩個(gè)人的海。景觀軸收束點(diǎn)以對(duì)稱式的現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法布置鏡面水景、水中步道、雙鯨魚(yú)座星光、景觀草海等落地元素，協(xié)同襯托風(fēng)帆禮堂 ，表達(dá)婚姻的神圣儀式感。將風(fēng)帆禮堂打造成 為金町灣最具標(biāo)識(shí)性的浪漫地標(biāo)。

尺度感

面對(duì)軸線用地空間，我們從最佳感官體驗(yàn)出發(fā)，依據(jù)公共空間尺度規(guī)范布局婚禮活動(dòng)區(qū)和公共景觀區(qū)。以觀賞風(fēng)帆禮堂最佳空間范圍界定婚禮活動(dòng)區(qū)，設(shè)置最佳拍照點(diǎn)與觀禮區(qū)，制造觀高潮；利用其他公共地塊營(yíng)造入口集散區(qū)與景觀互動(dòng)區(qū)，作為婚禮活動(dòng)區(qū)的過(guò)渡地帶，突破多 樣空間，豐富視野變化，達(dá)到前場(chǎng)預(yù)熱的效果。

^{▲ 景觀功能分區(qū)}

^{▲ 建筑觀賞最佳視闊}

^{▲ 公共景觀區(qū)尺度分析}

1）攬星辰入懷：觀星臺(tái) 

觀星臺(tái)位于臨海公寓天臺(tái)，以沉浸互動(dòng)式的現(xiàn)代風(fēng)格景觀手法營(yíng)造獨(dú)具特色的尊享空間，打造中國(guó)南海最美觀星體驗(yàn)地。整個(gè)空間合理規(guī)劃高端商務(wù)會(huì)晤吧臺(tái)、休閑娛樂(lè)觀星區(qū)，整體坐擁一線海景，靜享私密空間。

2）IP場(chǎng)景構(gòu)建

依托濱海帶公共開(kāi)放空間，將品牌IP形象融入景觀設(shè)計(jì)，構(gòu)建系列式的多元故事主題場(chǎng)景，用趣味性、沉浸性的景觀互動(dòng)式體驗(yàn)更好地?cái)U(kuò)大項(xiàng)目的傳播力，增加可持續(xù)生命力。

回顧展望

2014：前期筑夢(mèng)、規(guī)劃，落地輕資產(chǎn)配套，少投入、迅速回籠資金。

2016：中期加快重大配套落地，助力大盤(pán)持銷(xiāo)，兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)政府、業(yè)主承諾。

2019：后期加強(qiáng)重大配套運(yùn)營(yíng)水平，制造IP打通流量入口，提高業(yè)主租賃收益水平。

2020：聚焦配套升級(jí)和產(chǎn)品升級(jí)，以多維度的格局規(guī)劃，全方位助力金町灣旅游度假區(qū)升級(jí)，啟幕濱海旅居新城的新局面。

汕尾保利金町灣從一片荒土到濱海文旅新城，憑借頂層設(shè)計(jì)的重置，為項(xiàng)目落地執(zhí)行層面提供系統(tǒng)化的有力支持和切實(shí)的設(shè)計(jì)方案，使得項(xiàng)目在市場(chǎng)上可以一路朝前，努力將紙上s藍(lán)圖變成美好現(xiàn)實(shí)。

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