鳥(niǎo)瞰北京ＣＢＤ寫(xiě)字樓

[center][img]http://www.cncwe.org/upload/news/2003615153923930.jpg[/img][/center] 隨著北京涉外高檔酒店的興起，第一次寫(xiě)字樓發(fā)展浪潮基本造就了當(dāng)今的北京商務(wù)區(qū)格局。依托日壇和三里屯使館區(qū)的兩個(gè)商務(wù)中心區(qū)基本形成，兩個(gè)經(jīng)營(yíng)外貿(mào)業(yè)務(wù)的中字頭大公司中信和中創(chuàng)給北京帶來(lái)最早的寫(xiě)字樓，國(guó)際大廈和賽特中心使得建國(guó)門(mén)外大街先于其他地區(qū)而成為北京寫(xiě)字樓發(fā)展的根據(jù)地，而真正的寫(xiě)字樓發(fā)展浪潮卻是在１９８８年—１９９２年。國(guó)貿(mào)中心成為北京寫(xiě)字樓歷史的里程碑，使建國(guó)門(mén)外大街商務(wù)區(qū)一時(shí)重心向東偏移。 ＣＢＤ寫(xiě)字樓供應(yīng)的歷史沿革 從１９９０年京廣中心一期和國(guó)貿(mào)中心一期寫(xiě)字樓投入使用以來(lái)，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，ＣＢＤ興建了大量的高檔物業(yè)，形成擁有十多個(gè)高檔寫(xiě)字樓、公寓、商場(chǎng)、酒店等，總建筑面積達(dá)１８０萬(wàn)平方米的國(guó)際商務(wù)區(qū)。其中，寫(xiě)字樓的面積為９３萬(wàn)平方米，占５１％的比例，其中國(guó)貿(mào)附近的樓盤(pán)幾乎占了總量的三分之一。 １９９３至１９９５年是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的黃金年代，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓主要由京廣一期和國(guó)貿(mào)一期提供，供應(yīng)量約１２．８萬(wàn)平方米。此時(shí)的租金水平也是有記錄的最高水平，國(guó)貿(mào)租金曾高達(dá)６０美元／月／平方米。１９９６年租金水平開(kāi)始下降，而區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)量卻增加了２．３萬(wàn)平方米，１９９７年區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)量是歷史上最多的一年，達(dá)３４．４５萬(wàn)平方米，１９９８年供應(yīng)量較１９９７年減少近２０萬(wàn)平方米。１９９９年國(guó)貿(mào)二期及嘉里中心投入使用，加上其他寫(xiě)字樓的供應(yīng)量與１９９８年基本持平。受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期，特別是東南亞金融危機(jī)的影響，租金水平一直往下跌，曾一度降至２０美元／月／平方米。２０００年租金水平開(kāi)始好轉(zhuǎn)，但僅有７萬(wàn)平方米入伙，相對(duì)于前兩年供應(yīng)量略有回落。２００１年除京匯大廈４０９８８平方米和現(xiàn)代城寫(xiě)字樓與數(shù)碼０１大廈共１３．１萬(wàn)平方米外，基本沒(méi)有新的寫(xiě)字樓可以投入使用。推動(dòng)這波行情的主體是一些網(wǎng)絡(luò)公司，但正如它們迅速地崛起一樣，也迅速走向低潮，網(wǎng)易也搬出了嘉里中心。從２００２年初至現(xiàn)在，沒(méi)有新的項(xiàng)目入伙，是ＣＢＤ寫(xiě)字樓的斷檔期。 ＣＢＤ寫(xiě)字樓的未來(lái)供應(yīng)量 ＣＢＤ規(guī)劃出臺(tái)，供應(yīng)量不升反降。ＣＢＤ一直都是各方看好的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，但今年，ＣＢＤ及其周邊地區(qū)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量卻呈下降趨勢(shì)，這主要是因?yàn)椋茫拢牡恼揭?guī)劃姍姍來(lái)遲，在規(guī)劃明確前，該區(qū)域供應(yīng)處于一個(gè)相對(duì)的斷檔期。但在未來(lái)三年內(nèi)會(huì)有至少７０萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓項(xiàng)目相繼投入使用。２００３年將有兩個(gè)項(xiàng)目投入使用，分別是萬(wàn)邦科貿(mào)、新亞大廈和嘉都大廈，供應(yīng)量為１１萬(wàn)平方米左右。但兩年以后將會(huì)有大量供應(yīng)。 在２００３年以前，可以用“雷聲大，雨點(diǎn)小”或“墻里開(kāi)花墻外香”形容ＣＢＤ的建設(shè)。除了金地國(guó)際花園、建外ＳＯＨＯ、財(cái)富中心、旺座、新城國(guó)際、藍(lán)堡等不多的幾個(gè)項(xiàng)目外，多數(shù)打著“ＣＢＤ”牌子的“ＣＢＤ項(xiàng)目”其實(shí)都不是規(guī)劃中４平方公里區(qū)域內(nèi)的真正的ＣＢＤ項(xiàng)目。大多數(shù)都是周邊或外圍的項(xiàng)目。從２００３年起，這種局面將有所改變。２００３年將是ＣＢＤ項(xiàng)目大面積開(kāi)工建設(shè)的一年，國(guó)貿(mào)三期、中央電視臺(tái)新址、北京電視中心、銀泰中心等重點(diǎn)項(xiàng)目將全面開(kāi)工。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，ＣＢＤ四平方公里的區(qū)域內(nèi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新建和待建項(xiàng)目共２３個(gè)，包括金地國(guó)際花園、萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目、陽(yáng)光１００、藍(lán)堡、旺座、新城國(guó)際、財(cái)富中心，怡禾國(guó)際、國(guó)貿(mào)三期、京澳中心、銀泰中心、中環(huán)廣場(chǎng)、建外ＳＯＨＯ、理想世界、世紀(jì)城市、世紀(jì)財(cái)富中心、世貿(mào)國(guó)際公寓二期、世紀(jì)財(cái)源、華遠(yuǎn)尚都國(guó)際等。今年，國(guó)貿(mào)三期、中央電視臺(tái)新址、北京電視中心、銀泰中心等重點(diǎn)項(xiàng)目將全面開(kāi)工。據(jù)此，可以看出２００４年寫(xiě)字樓供應(yīng)將出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，２００５年ＣＢＤ寫(xiě)字樓市場(chǎng)將可能出現(xiàn)嚴(yán)重供大于求的狀況。建成后ＣＢＤ寫(xiě)字樓的供應(yīng)量將達(dá)到６８０萬(wàn)平方米。 ＣＢＤ寫(xiě)字樓的需求分析 成熟穩(wěn)定型的企業(yè)是ＣＢＤ寫(xiě)字樓的主要業(yè)主：１、以國(guó)貿(mào)為代表ＣＢＤ區(qū)域首先是外資企業(yè)的代表，很多外資企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范和成熟。因此，為滿足這部分客戶的需要，就需要建設(shè)高品質(zhì)的寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓建設(shè)和國(guó)際接軌，整個(gè)的基礎(chǔ)設(shè)施、配套、商務(wù)服務(wù)都需要齊全。國(guó)外的公司進(jìn)入ＣＢＤ，就感覺(jué)與本國(guó)狀況基本上相同，讓客戶有一種歸屬感，很快能融入其中。而ＣＢＤ寫(xiě)字樓的建設(shè)就是按照這個(gè)模式發(fā)展的。這里擁有嘉里中心、國(guó)貿(mào)二期、盈科中心等很多甲級(jí)寫(xiě)字樓。到目前為止，在北京的１００多個(gè)世界５００強(qiáng)的企業(yè)半數(shù)生活在那個(gè)地方。２、生活在ＣＢＤ的企業(yè)就是國(guó)內(nèi)穩(wěn)定型的大企業(yè)，這種企業(yè)的業(yè)務(wù)渠道、收入來(lái)源和利潤(rùn)水平都是穩(wěn)定的，甚至企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)也是穩(wěn)定的。從而具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力成為真正意義上的寫(xiě)字樓的業(yè)主。 在ＣＢＤ，尤其在核心區(qū)的位置，土地出讓金會(huì)明顯比其他地區(qū)要高，這些地方不是創(chuàng)業(yè)人員的辦公場(chǎng)所，他們無(wú)法承受這么高的租金，所以項(xiàng)目在定位上就是那些效益好、規(guī)模大的企業(yè)。這樣的企業(yè)，因?yàn)樗惺芰税嘿F的租金，對(duì)樓的品質(zhì)的要求會(huì)比較高，因此在寫(xiě)字樓的建設(shè)中就要不斷把好的東西加進(jìn)來(lái)。 但是，目前，外資需求增長(zhǎng)緩慢，中資機(jī)構(gòu)是主力。 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)國(guó)外資本的需求增長(zhǎng)相對(duì)緩慢。這主要是由于許多跨國(guó)企業(yè)早已進(jìn)入中國(guó)，他們?cè)谥袊?guó)已經(jīng)從辦事處階段成功過(guò)渡到合資或獨(dú)資公司階段，因此，即使有更換寫(xiě)字樓的需要，也只是從Ａ搬到Ｂ。另外，世界經(jīng)濟(jì)的放緩和前景的不明朗，減緩了對(duì)外擴(kuò)張的步伐，減少了在世界范圍內(nèi)的兼并和收購(gòu)活動(dòng)。 雖然中國(guó)加入世貿(mào)組織會(huì)使銀行、保險(xiǎn)等外資服務(wù)業(yè)首先受益，但由于中國(guó)對(duì)外資銀行和保險(xiǎn)業(yè)的開(kāi)放是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，對(duì)地域和客戶方面的限制會(huì)逐步取消，這就使外資銀行和保險(xiǎn)公司不大可能近期在北京全面地開(kāi)展業(yè)務(wù)，對(duì)寫(xiě)字樓等高檔物業(yè)的需求相應(yīng)就不會(huì)很強(qiáng)烈。而且，即使外資金融業(yè)進(jìn)入中國(guó)，他們會(huì)更多地把其重點(diǎn)放在上海而不是北京，因?yàn)樯虾Ｄ壳耙呀?jīng)成為中國(guó)金融業(yè)的中心。 今后幾年，奧運(yùn)工程的建設(shè)將帶動(dòng)一批產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也帶來(lái)更大的商機(jī)。近兩年來(lái)一些外地的房地產(chǎn)發(fā)展商紛紛打入北京，搶占市場(chǎng)，有的還計(jì)劃把總部遷到北京。另一方面，北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)具有持續(xù)發(fā)展的較強(qiáng)的后勁。根據(jù)北京的城市特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)條件，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，都促使了中資機(jī)構(gòu)成為主力。 未來(lái)預(yù)測(cè) １、當(dāng)前情況 本季度甲級(jí)寫(xiě)字樓沒(méi)有新增供應(yīng)量，成交量較２００２年第四季度有所下降，下降幅度略高于２００２年第四季度。在銷(xiāo)售方面，總體售價(jià)水平較２００２年第四季度略有下降。寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置水平有所上升，空置率從２００２年第四季度的１５．３％上升到１５．７％，上升幅度不大。 ２００３年第一季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金指數(shù)為７６．０３，比２００２年第四季度下降了３．６％。銷(xiāo)售方面，售價(jià)指數(shù)為１２３．５６，比２００２年第四季度下降了１．２％；同時(shí)，平均空置率為１５．７％，比去年第四季度上升了０．４個(gè)百分點(diǎn)。 ２、未來(lái)走勢(shì) 在世界經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響下，仍存在著某些不確定的因素，如圍繞著戰(zhàn)后伊拉克的重建、巴以中突等問(wèn)題，對(duì)世界的經(jīng)濟(jì)，特別是對(duì)寫(xiě)字樓的租金方面有著很大的影響。但是中國(guó)在世界經(jīng)濟(jì)中整體發(fā)展是比較好、政局比較穩(wěn)定，短期內(nèi)應(yīng)該不存在降幅比較大的可能性。租金走勢(shì)會(huì)保持微幅下降趨勢(shì)，市場(chǎng)存量越來(lái)越大，而市場(chǎng)吸納能力有限，需求增長(zhǎng)的速度緩于供給增長(zhǎng)的速度，其所造成的結(jié)果只能是空置量的加大和租金水平的降低。 考慮到短期內(nèi)寫(xiě)字樓的增量有限，ＣＢＤ甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，租金和價(jià)格水平不會(huì)出現(xiàn)明顯波動(dòng)。但是２００４年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)將出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，２００５年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)將可能出現(xiàn)嚴(yán)重供大于求的狀況。加上需求增長(zhǎng)的緩慢，隨著供應(yīng)的增加，大概在２００３年左右新供應(yīng)量會(huì)逐漸釋放出來(lái)，租金水平則會(huì)逐漸下滑。卜凡松（作者單位：北京中原市場(chǎng)研究部專案組）