蘇州出售古宅 民資表現(xiàn)踴躍

歷史文化名城蘇州有條件出售古建筑的消息，自去年底以來引起海內(nèi)外廣泛關(guān)注。目前，有購買意向的境內(nèi)外人士絡(luò)繹不絕。 但也有人對出售古建筑的合法性表示懷疑，有人對買房者的動機難以理解，不少經(jīng)濟界人士則很想知道購買這些破舊的老房子究竟是否有利可圖。為此，記者走訪了蘇州市有關(guān)人士，了解了其中緣由。 依托文化內(nèi)涵 催生商業(yè)價值 蘇州市房地產(chǎn)評估協(xié)會副會長張品榮介紹，這些古建筑大多已有１００年左右的歷史，其商業(yè)價值是由它們的文化價值衍生出來的。作為歷史遺存，房屋本身的建筑式樣就是很好的古代建筑藝術(shù)標本。宅院中的石雕、木刻均是不可再生資源。另外，許多宅院是名人故居，由此產(chǎn)生的名人效應(yīng)不可低估。由文化內(nèi)涵帶來的使用價值可謂多種多樣。但從使用價值來看，私人買來作為住宅的可能性很小，因為維護費用很大，遠遠超過一般現(xiàn)代別墅的維護費用，僅僅用于居住就不劃算。 事實正是這樣。位于蘇州古城西部、被蘇州山塘古建園林藝術(shù)公司花１００多萬元買下的山塘街２５０號的許宅，曾是蘇州三大雕花樓之一，極具觀賞價值。山塘街的悠久歷史甚至超過了著名的蘇州玄妙觀，“吳中四才子”唐伯虎、祝允明、文征明、徐禎卿等眾多家喻戶曉的名人都曾在此街留有典故。２０００年，許宅被一場大火燒掉了２／３。古建園林公司的總經(jīng)理張明告訴記者，為了按照原樣整修這處老宅，他的公司已投入７００多萬，重建四進院落，還從民間搜集價格不菲的舊式桌椅門窗；二期還將投入１０００多萬元，用來建造東花園，并恢復古戲臺，還要將昆曲、評彈等蘇州地方戲曲引入園內(nèi)表演。張明說，照蘇州市規(guī)劃，５年內(nèi)將恢復山塘老街的歷史風貌，修復后的山塘街無疑將成為一個旅游熱點。公司購買并重建許宅，就是看中許宅的地理位置和文化效應(yīng)，作為旅游景點開發(fā)，將來不僅有門票收入，還要開發(fā)休閑娛樂項目。預(yù)計７至１０年后，將收回成本，轉(zhuǎn)入贏利。 占地４畝的桃花塢別院也是這樣。被臺灣投資者買下后，已被營造成了一個高檔會所。該買主說，蘇州臺商多達萬人，如果吸收１００位臺商成為會員，每人每年收一萬美元會費，幾年時間就能收回成本。 記者從蘇州市一些房地產(chǎn)中介公司了解到，這些民間投資者中，除了尋找有文化色彩的古建筑作為投資目標，保值增值之外，還有一些是蘇州明清時期大家族的后人，從海外歸來尋根問祖。另外，有些入駐長三角的國外大公司，看中古建筑的品位檔次，希望借此了解中國文化。如一位德國投資者，就希望購買一處古宅，聘請教師專門接收在長三角工作的德國經(jīng)理人的子女，讓他們從小生活在中國文化氛圍中，培養(yǎng)下一代“中國通”。 政府不堪重負 試探保護新途 根據(jù)《中華人民共和國文物保護法》，不論何種級別的文物都不允許買賣，尤其是不允許向外國人出售。記者了解到，蘇州近來出售的古宅沒有一處是文物，只是一些年代較久、且有一定建筑藝術(shù)價值的老房子。 從蘇州市文物部門了解到，蘇州擁有數(shù)量僅次于北京的地面古建筑，現(xiàn)存古建筑基本上是１００多年歷史的清代建筑，也有少量明代建筑。１９８２年，蘇州文物部門對全市進行了一次大規(guī)模的文物普查，將那些具有“文物”資格的建筑分別確定為國家級、省級、市級文物，加以嚴格保護，而另一些尚不足以評定為文物的２６０余處、約２０萬平米的舊民居、舊廟宇、舊祠堂，則定為“控制保護建筑”，決定不允許拆除，酌情對其加以修繕。 近二十年來，蘇州市文物管理部門和房管部門發(fā)現(xiàn)，由于“控保建筑”數(shù)量太多，而全市每年的用于“控保建筑”保護的專項撥款僅有３００萬元，要保證其不被拆除就已經(jīng)很不容易，要想對其進行大量的、實質(zhì)性的修繕就無能為力了。據(jù)簡單測算，若要將“控保建筑”全部維修到位，需要二、三十億元，僅眼下亟需搶修的３５處，如玉涵堂、雕花樓、潮州會館、唐寅祠等具有相當歷史價值的古宅，就需要１．５億元經(jīng)費。 為了打破無力維修，只能眼看大批“控保建筑”日漸朽壞的僵局，蘇州市文物保護和房管部門經(jīng)過多年探索，并借鑒國外保護古建筑的經(jīng)驗，決定在嚴格規(guī)定不允許購買者破壞古建筑，并且必須不斷對古建筑進行維修的條件下，出售一部分古建筑。然后，用回收的資金，再搶修另外的古建筑。根據(jù)他們對西方國家同類情況的調(diào)查，他們相信那些有眼光購買古建筑的人，決不會去刻意破壞它們。 ２００２年１０月，江蘇省九屆人大常委會第３２次會議審議通過了《蘇州市古建筑保護條例》，正式宣布：鼓勵國內(nèi)外個人或組織維修、置換、購買、資助蘇州古建筑，該條例今年１月１日起正式實施。 雖然成本驟漲 有意買者仍多 記者注意到，《蘇州市古建筑保護條例》出臺前賣出過幾處古宅，但條例出臺半年來，雖然前來咨詢的人很多，可一筆交易也沒做成。對此，蘇州市房管局公房管理處處長俞國祥認為，主要原因是成本太高。造成目前操作成本高的原因主要有三個。首先，蘇州地價自去年以來大幅上漲，每平米從去年的２０００多元上升到現(xiàn)在的３０００多元；其次，根據(jù)國土部門的規(guī)定，土地面積超過５０平米，都要通過拍賣交易，交易中需要向國土部門繳納占地價４０％的評估費，而蘇州“控保建筑”基本都超過５０平米，這樣成本又增加了一大筆；第三，土地批租的操作過程煩瑣，如動遷審批、規(guī)劃審批等，人力成本投入過大。 蘇州市文管部門人士說，該市的２０萬平米“控保建筑”大概可分為三部分，一種是面積很大的宅子，有的達到七、八千平米，且歷史價值較高，政府舍不得出售，打算自己保護，約占２０％；一種是大雜院，已經(jīng)被破壞，恢復的可能性不大，也沒人愿意購買，約占４０％。其余４０％主要是名人故居，才是他們認為有商業(yè)價值，且愿意出售的。 蘇州市房地產(chǎn)評估協(xié)會張品榮說，盡管購買古建筑成本上升，配套規(guī)定尚未出臺，但眼下有購買意向的境內(nèi)外人士仍然絡(luò)繹不絕。如曾是袁學瀾故居的官太尉橋“雙塔影園”，標價４００萬美元，就引來不少客商洽談。他還透露，上海的一個大財團已經(jīng)瞄準“控保建筑”，而且“獅子大開口”，竟然提出一次性購買近１０萬平米的古建筑，打算經(jīng)過維修后向境外銷售。這將是一筆巨大的費用：土地批租費、搬遷費、恢復原貌的費用，加起來是每平米６０００元，再加上給房管局大約每平米１０００元的費用補償，每平米的開發(fā)成本共計約７０００多元，相當于目前蘇州單體別墅的造價。雖然如此，該財團仍然認為成批量開發(fā)“控保建筑”有利可圖。 針對此事遇到的種種問題，今年３月，蘇州市副市長朱永新專門組織房管局、文廣局、規(guī)劃局、國土局等相關(guān)部門，研究古建筑交易的配套規(guī)定。經(jīng)過協(xié)調(diào)，一套具體的操作方式已經(jīng)形成文件，預(yù)計不久將出臺。蘇州房管局公房管理處俞國榮處長透露，配套規(guī)定重在減少投資成本和辦事環(huán)節(jié)，以方便投資者，高額的土地評估費用可能會被減免，各部門的行政審批手續(xù)將得到精減。同時，蘇州還將成立一家國有資產(chǎn)管理公司負責“控保建筑”交易。