加大住宅規(guī)劃設(shè)計投入-從消費者角度審視投資方向

隨著人們生活方式、價值觀的巨大變化，對于房產(chǎn)的要求除了質(zhì)量以外，更關(guān)心小區(qū)的布局規(guī)劃、綠化環(huán)境、開發(fā)商的物業(yè)管理以及開發(fā)商所承諾的優(yōu)良服務等。所以，開發(fā)商很有必要從消費者的角度來重新審視投資的方向，加大商品住宅中規(guī)劃設(shè)計的資金投入，只有這樣才能在未來的市場競爭中取得勝利。 住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計包括三個方面：小區(qū)的整體規(guī)劃布局；建筑風格（建筑物的外觀）；戶型的設(shè)計。 小區(qū)的規(guī)劃布局 在進行小區(qū)的整體規(guī)劃布局，首先應把小區(qū)看做一個多元的人居環(huán)境的綜合體，具體體現(xiàn)在以下六個方面：空間環(huán)境要滿足人的活動要求；生態(tài)環(huán)境要有意于人的生理要求；視覺環(huán)境要滿足人的心理要求；文化環(huán)境要達到陶冶人的要求；人文環(huán)境要照顧人的交往要求；智能環(huán)境要預計人的信息要求。 從以上六個環(huán)境觀的整體規(guī)劃布局來看，應當以營造一個生態(tài)小區(qū)為主導思想并進行各個層次的空間環(huán)境設(shè)計，充分認識人與自然共生和再生的關(guān)系。在規(guī)劃設(shè)計中運用現(xiàn)代科技，引入生態(tài)學的原則和方法，正視自然條件本身給我們帶來的信息和靈感。 建筑風格 建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達到實用和美觀兩個目的。由于風格總是和形式聯(lián)系在一起，因而是建筑不可缺少的組成部分。從這個意義上上，建筑風格對住宅的開發(fā)具有重要意義。 從發(fā)展商的角度來說，良好的建筑風格對樓盤促銷是有相當大的積極意義，可以當作樓盤的賣點之一，而且在未來的市場競爭中起著尤為顯著的作用。 對消費者來說，有風格的建筑能獲得人們的認同，引起精神上的愉悅。特別是針對特定消費對象的樓盤，更要在建筑風格上與目標客戶心理特征的要求相符。 當然，對于項目能帶來多少經(jīng)濟效益，開發(fā)時機、地段和建筑質(zhì)量是三個決定性的因素。“建筑風格（形式）是否有助于提高其經(jīng)濟效益，其貢獻程度如何？”這是值得我們探討的問題。首先我們可以肯定的是建筑風格在身份體現(xiàn)、心理特征、美觀、心情愉悅、文化氛圍這五個方面刺激了消費者的購買欲望，為開發(fā)商帶來利潤。 由于不確定的因素太多，目前我們還很難運用分析模型的方法來對建筑風格和經(jīng)濟效益（利潤）的關(guān)系進行定量的分析，而且一般情況下，建筑風格對市場效果的影響都比較難以進行評估，所以這種影響經(jīng)常被淡化。目前可行的是通過一些典型項目的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，給出一個合理量化范圍。 戶型設(shè)計 在絕大多數(shù)的住宅項目中，戶型的設(shè)計是最直觀的表現(xiàn)消費實用性的概念，對樓盤最終實現(xiàn)銷售的影響是舉足輕重的。在很多戶型多樣的小區(qū)中，都很容易找到這樣的案例：這個小區(qū)往往有一兩種戶型特別好賣，這樣的戶型，即使發(fā)展商將價格提高，依然比較搶手。而有的戶型則很少有人問津，甚至將價格下調(diào)１０％以上仍然賣不動。 戶型的設(shè)計也應當本著“以人為本”的思想，才能贏得市場，帶來良好的經(jīng)濟效益。戶型設(shè)計實際上是一種生活方式的設(shè)計，所有的設(shè)計都應當圍繞著環(huán)境這個中心，迎合消費者的需要。 從上述的討論，我們可以看到規(guī)劃設(shè)計對經(jīng)濟效益影響是非常大的。作為一個市場意識敏感的開發(fā)商，應當重視對規(guī)劃設(shè)計的資金投入，但是這一部分的投入彈性也是相當大的，多一些與少一些對項目的成本并沒有很大影響，到底這部分該如何進行投資，這就要看開發(fā)商的投資理念了。但是確定在一個合理的比例結(jié)構(gòu)內(nèi)，卻能為發(fā)展商帶來巨大經(jīng)濟效益。 不過現(xiàn)在有相當數(shù)量的開發(fā)商還沒有認識到規(guī)劃設(shè)計投入的重要性以及它所能帶來的經(jīng)濟效益，其通病表現(xiàn)在三個方面：不愿意“浪費”太多的規(guī)劃設(shè)計費；限時間、趕進度；即使投入了相當規(guī)劃設(shè)計費，但與建筑設(shè)計師缺乏必要配合，以為把投資放了進去，剩下的就是建筑師的事情了。殊不知，難題通常就是設(shè)計師的市場意識都很薄弱，很多時候都是根據(jù)自己的經(jīng)驗及一時的靈感來設(shè)計，很多時候設(shè)計出來的建筑不是落后了，就是超前了，不能抓住消費者的心理特征。 良好的規(guī)劃設(shè)計需要設(shè)計師、建筑師和發(fā)展商的共同配合來完成，這就意味著開發(fā)商必須對規(guī)劃設(shè)計進行深層次的滲透。深圳百仕達花園的建筑方案經(jīng)歷了４個月才敲定就很好的說明了開發(fā)商對規(guī)劃設(shè)計的重視。萬科在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計過程中，經(jīng)常聘請境外的名師進行住宅的規(guī)劃和概念設(shè)計，而且在設(shè)計的過程中還經(jīng)常組織人員進行監(jiān)督，提出意見和建議與設(shè)計師交流。 現(xiàn)在的消費者購買房子，與其說是在買房子，還不如說是在買環(huán)境、買功能、買品位，而這些環(huán)境、功能和品位，只有通過相當好的規(guī)劃設(shè)計才能得以表現(xiàn)出來。建立“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計理念，提高樓盤的整體素質(zhì)，營造舒適的人居環(huán)境，在整個項目的開發(fā)過程中作用尤為重要，甚至決定該項目最終經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。