“宋城”斥資30億南京再造“明城”

　　南京造“明城”？ 　　6月19日，2003中國南京重大項(xiàng)目投資洽談會一口氣推出13個景點(diǎn)景區(qū)招商，海內(nèi)外旅游業(yè)者及各路資本趨之若鶩———Sportsmediagroup（英國媒體集團(tuán)）簽訂興建雨花臺主題公園意向性協(xié)議，項(xiàng)目總投資超過5億美金；某臺資企業(yè)也對龍江寶船遺址公園流露出濃厚興趣，該公園規(guī)劃用地約18公頃，總投資額將達(dá)2.3億元。 　　杭州宋城集團(tuán)老板黃巧靈也不甘落后，派出多員大將赴會，希望獲得其心儀已久的金陵大報(bào)恩寺重建項(xiàng)目。金陵大報(bào)恩寺琉璃寶塔系明成祖朱棣所建，高達(dá)80余米，曾被稱為“天下第一塔”，1856年毀于戰(zhàn)火。擬重建的該景區(qū)規(guī)劃占地9.4公頃，預(yù)計(jì)總投資4.4億元，投資者享有20年經(jīng)營權(quán)。據(jù)了解，宋城正與南京方面密切接觸，并將于近日草簽協(xié)議。 　　不過，這也許是黃巧靈在南京打造其龐大“明城”計(jì)劃的一小步。 　　其實(shí)早在洽談會前，低調(diào)的黃就與南京江寧區(qū)正式簽約開發(fā)“南京旅游新城”，計(jì)劃打造一個全新的歷史文化主題公園“明城”。這座新城總面積約10平方公里，投資額約為30億元，將新建明城、世界風(fēng)情園、地中海度假區(qū)、南京樂園、威尼斯水城、黑森林高爾夫公園等一系列景點(diǎn)。 　　看起來，黃巧靈要在南京復(fù)制他的成名作杭州“宋城”了。 　　不過，許多南京人并不十分看好明城項(xiàng)目。盡管南京曾是明朝都城（后遷至北京），但南京市風(fēng)華旅行社的張先生認(rèn)為，南京人以六朝文化為自豪，再加上以前“西游記城”等主題公園落敗的前車之鑒，明城能否有市場值得懷疑。 　　南京青旅一位人士在接受記者電話采訪時(shí)說，杭州宋城的成功具有不可復(fù)制的特定市場環(huán)境，1990年代早期國內(nèi)旅游市場剛剛起步，消費(fèi)需求較為單一，如今旅游市場發(fā)育比較成熟，旅游產(chǎn)品日益多元化。盡管因?yàn)槟暇┰?jīng)做過明朝的都城，但黃巧靈不一定做得好。 　　接受記者采訪時(shí)，黃巧靈表示，旅游新城不會是杭州宋城的翻版，明城只是其中的一個小項(xiàng)目，它并非傳統(tǒng)意義上功能單一、相對封閉的景區(qū)。旅游新城與迪斯尼、日本“豪斯登堡”和美國環(huán)球影城“CityWalk”相似，將集游樂、休閑、度假、會展、居住等功能于一體，形成國內(nèi)首個綜合性旅游休閑社區(qū)。而多功能和旅居結(jié)合是最大賣點(diǎn)，眾多風(fēng)格各異的小鎮(zhèn)與各種生活配套設(shè)施，既是景點(diǎn)又是地產(chǎn)社區(qū)，可容納數(shù)萬人生活起居或度假休閑。 　　“旅游的概念變模糊了，取而代之的是一種休閑的生活模式，”黃對記者說，“休閑是一種文化”。 　　在2002年度福布斯中國首富排行榜上，黃位居第42名，個人財(cái)富15億元。他的公司號稱中國最大民營旅游集團(tuán)，以主題公園及旅游房產(chǎn)等模式而揚(yáng)名業(yè)界。 　　嫁接有術(shù) 　　記者注意到，明城項(xiàng)目推出的旅游休閑與景觀房產(chǎn)的嫁接模式，與黃巧靈以往操作手法如出一轍。 　　“主題公園與景觀房產(chǎn)配套就是創(chuàng)新?！秉S告訴記者，其項(xiàng)目位置大多較為偏僻，各種配套相對滯后，投入非常大，如果單純做主題公園這種特大型旅游項(xiàng)目，而高額門票勢必導(dǎo)致大量游客被拒之門外。景觀房產(chǎn)有利于降低單純對門票收入的依賴，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。 　　1996年宋城開業(yè)以來，黃在國內(nèi)率先提出“景觀房產(chǎn)”概念，在景區(qū)建造公寓別墅，以分時(shí)度假形式售出或租賃。其中，投資近4億元的杭州樂園占地5000畝，參照日本“豪斯登堡”，營造大片綠地湖泊，設(shè)置高爾夫球場及獨(dú)立社區(qū)型房產(chǎn)，通過自我造勢，100多套景區(qū)住宅在短時(shí)間內(nèi)被搶購一空。據(jù)介紹，目前宋城集團(tuán)在華東地區(qū)和浙江省等的30多萬畝項(xiàng)目中，多是采取這樣的開發(fā)模式。 　　事實(shí)上，在一些地方政府的支持下，黃巧靈的嫁接模式正在被更大規(guī)模地復(fù)制。 　　據(jù)消息人士向記者透露，由宋城承攬的2006年杭州世界休閑博覽園目前正在緊張施工，該園區(qū)占地2000畝，總投資36億元，因緊鄰杭州樂園而被當(dāng)作其二期工程，包括一個可容納2.5萬人的演藝廣場和一個大型綠化廣場，以及賓館、影院、公交車站等，構(gòu)成社區(qū)“城市中心”。 　　世界休閑博覽會素有世界旅游休閑“奧運(yùn)會”之稱，是全球范圍旅游景區(qū)、度假區(qū)、主題公園、旅游設(shè)備和休閑商品交易的國際博覽會，每兩年舉辦一屆。2001年杭州市獲得該博覽會申辦權(quán)時(shí)，宋城集團(tuán)作為“獨(dú)家”承辦方接受了由市財(cái)政劃撥的160萬美元前期費(fèi)用。據(jù)悉，杭州市政府將為此項(xiàng)目配套100多億。 　　該集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“本來這（博覽園）都是要政府投資，但政府不給一分錢，只給政策，給非常便宜的土地。這里的地價(jià)也是我們帶動起來的，當(dāng)初是5000塊錢一畝，現(xiàn)在變成100多萬一畝了。宋城先買冷僻生地，通過一個項(xiàng)目把地帶旺，生地變熟地，再變熱地，有利于加快城市化進(jìn)程?！? 　　有人對此提出質(zhì)疑，認(rèn)為宋城實(shí)際上在變相運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目。黃巧靈指出一般房地產(chǎn)容積率為80％，別墅為40％，而杭州樂園房產(chǎn)容積率低于8％，仍以旅游景點(diǎn)為主，這種配套符合相關(guān)政策法規(guī)。 　　“我現(xiàn)在的重點(diǎn)是大型休閑社區(qū)，而不是純粹的房地產(chǎn)?！秉S說，“休閑經(jīng)濟(jì)是21世紀(jì)旅游行業(yè)的發(fā)動機(jī)，無論利潤率還是行業(yè)外延和前景預(yù)期都比傳統(tǒng)行業(yè)樂觀，綜合成本也會比傳統(tǒng)模式低。而從根本上說，它更符合社會發(fā)展的方向，是政府所鼓勵和支持的?！? 　　中國社科院宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任袁鋼明認(rèn)為，到現(xiàn)在為止，旅游業(yè)基本上是國有的，大的競爭權(quán)是由國家控制的，特別是一些獨(dú)占的景點(diǎn)，有關(guān)其放開的深度和難度的復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)要超過制造業(yè)，引入民營資本可以給旅游業(yè)的振興帶來機(jī)會。 　　·記者觀察· 　　“不按牌理出牌”的背后 　　旅游景點(diǎn)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回收慢，但宋城集團(tuán)取得了較好的投資回報(bào)，而且迅速擴(kuò)張。1996年以來，宋城先后投入40多億元，建造杭州宋城、杭州樂園、山里人家、美國城、寧波中國漁村等主題園區(qū)，并于2000年9月，斥資收購豪華游輪“奧麗安娜號”。 　　宋城集團(tuán)投資的每一個項(xiàng)目幾乎都是反對者多，贊同者少。黃巧靈投資宋城景區(qū)時(shí)，正值中國主題公園蕭條期，全國各地在主題公園上套住了3000億元投資，眾多專家認(rèn)為在歷史文化名城杭州建設(shè)人造景觀是造假古董，前景堪憂。投資杭州樂園時(shí)，包括該公司員工都覺得，到一片廢棄磚瓦廠圈幾千畝地必死無疑。但最終宋城與杭州樂園都成了知名景點(diǎn)，于是有人說，宋城集團(tuán)是“不按牌理出牌”。 　　“不按牌理出牌”獲得成功，其背后的投資理念是什么？ 　　上海財(cái)大旅游系主任何建明教授接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，“牌理”即規(guī)律，所謂“不按牌理出牌”，不是不按規(guī)律辦事，而且不按常人所認(rèn)為的“牌理”出牌，決策者在超前性思維指導(dǎo)下，把握的是事物發(fā)展的潛在規(guī)律和發(fā)展趨勢。 　　其次，民營資本更應(yīng)當(dāng)具備防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。宋城投資杭州樂園時(shí)，面對一片反對聲，先后設(shè)置了抵御風(fēng)險(xiǎn)的五道防線：荷蘭村、生態(tài)公園、馬可·波羅之旅主題公園的旅游觀光收入；氡溫泉度假村、商務(wù)酒店等餐飲、住宿收入；水上會議中心、高爾夫俱樂部、網(wǎng)球俱樂部等休閑會所收入；地中海別墅、水街私人酒店等房產(chǎn)收入；旅游高等院校收入。由于這五道防線互相交織、互為依托和補(bǔ)充，只要其中的一個項(xiàng)目成功，即可保證整個項(xiàng)目的成功。難怪事后黃巧靈說：“我是系著保險(xiǎn)繩在走鋼絲，自己心里有底！” 　　何建明教授同時(shí)認(rèn)為，宋城集團(tuán)適時(shí)實(shí)施投資轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略的舉措也取得了成功。例如，創(chuàng)辦宋城集團(tuán)華美學(xué)校就是一個成功案例。1999年美國城開園，但效益一直不理想。為此，宋城決定斥資1.5億元，以現(xiàn)美國城為中心的300余畝土地興建一所可容納3000名學(xué)生的私立學(xué)校。2002年9月，宋城華美學(xué)校落成首期招收1000名學(xué)生，回收資金6000萬元。預(yù)計(jì)，通過教育與旅游合作的方式，2～3年內(nèi)將收回全部投資。 　　不過，宋城集團(tuán)也有個別投資轉(zhuǎn)移失誤的案例。1999年底，宋城控股杭州最大的民營連鎖書店百通書店，希望依托其向國內(nèi)各地拓展的基礎(chǔ)上發(fā)展旅游業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。2001年10月，百通書店淡出圖書零售業(yè)，宋城這個多元化投項(xiàng)以失敗告終，好在它并未影響該集團(tuán)主業(yè)。 　　何建明教授分析指出，“不按常理出牌”的背后，其實(shí)是投資戰(zhàn)略及投資藝術(shù)的結(jié)合。至于這種結(jié)合是否完美，便是其投資是否成功的關(guān)鍵了。