福州高層住宅冷思考

　　近期，眾多媒體相繼報(bào)道了世界第三高建筑物、香港最高建筑物——國際金融中心(樓高420米)二期完成外部形象工程；臺北國際金融中心(高508米)舉行第101層最后一根鋼梁上梁儀式，象征“世界第一高樓”即將誕生。于是乎，世界建筑愈有“攀高”之感覺。 　　作為東南沿海城市的福州，其高層住宅近年來也越建越多。新樓盤紛紛涌出，不僅戶型新穎，而且越長越高，動輒20層以上。與之相比，商務(wù)商貿(mào)樓的投資開發(fā)卻遜色許多。高 層住宅的流行，決非是一時時髦。盡管高層住宅是今后市場發(fā)展的一種趨勢，但“高層時代”的到來則還有很長一段路要走。這正是：“高處不勝寒”！ 　　歷史 　　福州高層住宅的建設(shè)始于20世紀(jì)90年代初，以王莊華美大廈的開工為標(biāo)志。但從樓盤檔次、規(guī)模、地段以及對市場的影響來看，福州樓市第一個真正意義上的高層住宅項(xiàng)目應(yīng)屬“元洪花園”。 　　“元洪花園”作為填補(bǔ)當(dāng)時福州樓市“空白點(diǎn)”的第一個以高層住宅形式出現(xiàn)的高級住宅項(xiàng)目，從戶型設(shè)計(jì)、外觀造型、小區(qū)配套、物業(yè)管理等方面看，幾乎是香港高層住宅樓的克隆。受“元洪花園”效應(yīng)影響，1993年～1994年，福州迅速掀起了一股高層住宅開發(fā)熱潮，天驊大廈、天驪大廈、福明苑、金源花園等便是其代表產(chǎn)品。 　　這一時期的高層住宅樓呈現(xiàn)四大特點(diǎn)：一是從市場需求主體看，基本以港澳臺商和本地私營老板為主；二是從供給的角度看，這一時期的產(chǎn)品開發(fā)帶有相當(dāng)濃厚的盲目性，一哄而上的結(jié)果使供需結(jié)構(gòu)失衡；三是從產(chǎn)品本身看，基本以塔式高層住宅為主，項(xiàng)目構(gòu)成單一，戶型基本上就是香港或者新加坡典型高層住宅的翻版；四是從地段看，高層住宅樓地段位置較好，基本上體現(xiàn)為臨街建筑，多為商住兩用。 　　發(fā)展 　　從2001年福州市區(qū)商品房供給情況看，10～20層樓盤的供給面積比例為30.53%，21～30層樓盤的供給面積比例為11.53%，30層以上樓盤的供給面積比例也達(dá)到了4.05%，高層項(xiàng)目基本上占據(jù)了樓市的“半壁江山”。2003年1至5月，福州市房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)健增長態(tài)勢。數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)投資重心明顯向住宅傾斜。同時，從地價成本角度看，促使開發(fā)商不得不看重高層住宅的開發(fā)。 　　福州市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院嚴(yán)龍華副院長認(rèn)為，高層或小高層的建筑可以降低城市的建筑密度，提高城市綠地率，而且在中國大多數(shù)城市人口密度高、土地資源少的情況下，住宅的高層化應(yīng)是個趨勢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，福州市土地供應(yīng)量，尤其是市區(qū)土地供應(yīng)量日益稀缺，地價走高，將使高層住宅成為福州樓市的主流。 　　對比 　　相比高層住宅而言，商務(wù)商貿(mào)樓作為高樓的另一種類型，其投資開發(fā)卻遜色了許多。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，一幢高級商務(wù)商貿(mào)樓所創(chuàng)造的效益與城郊7.8平方公里范圍內(nèi)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益相等。在福州鼓樓區(qū)，僅35平方公里的范圍內(nèi)就集中了全市90%以上的高層建筑。去年鼓樓區(qū)103幢高層商務(wù)商貿(mào)樓所創(chuàng)造的稅收，約占全區(qū)稅收總量的八成。發(fā)展商為何在“樓宇經(jīng)濟(jì)”時代如此熱衷住宅樓？1995至1996年，福州僅五四路上就立起寫字樓七八幢共30多萬平方米。然而跟風(fēng)的開發(fā)商并沒有享受到同樣的收益。殘酷的現(xiàn)實(shí)是，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，供大于求，后開發(fā)的這些寫字樓空置率高達(dá)60%。高成本投入和項(xiàng)目定位不準(zhǔn)，讓一些大開發(fā)商翻了船，眾多開發(fā)商因此開始將目標(biāo)轉(zhuǎn)而鎖定住宅樓。 　　支持高層住宅開發(fā)的是消費(fèi)者的購房能力。2002年福州市GDP達(dá)到1160億元，財(cái)政收入116億元，城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)8890元；今年1至4月福州市GDP達(dá)346.8億元，同比增長12.1%。“就在三四年前，高層住宅樓由于較高的物業(yè)管理費(fèi)用的確少人問津，現(xiàn)在市民收入提高了，銀行按揭又方便，住得起高樓的人越來越多?！绷硗猓Ｖ輧S臺優(yōu)勢明顯，現(xiàn)有旅居海外的福州籍鄉(xiāng)親300多萬人，不少人愿意回鄉(xiāng)購房置業(yè)。 　　趨勢 　　板式高層住宅，將是未來中國住宅的發(fā)展方向。十多年前的北京，以“前三門”為代表的板式高層住宅和以方莊小區(qū)為代表的點(diǎn)式高層住宅這樣兩種建筑形式曾經(jīng)引起了全國建筑學(xué)界的爭鳴。受到當(dāng)時社會、經(jīng)濟(jì)和板式高層住宅設(shè)計(jì)使用功能上的局限，點(diǎn)式高層成為北京最主要的建筑模式。但隨著社會、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和福利分房制度的終結(jié)，人們對居住的要求越來越高，北京住宅市場上陸續(xù)出現(xiàn)嘉銘園、戀日家園和美麗園等板式小高層住宅小區(qū)，成為市場上的明星樓盤。 　　在經(jīng)過多年的沉寂之后，近年來，福州市高層住宅市場又逐漸熱鬧起來，不僅一些停建多年的高層項(xiàng)目重新啟動，而且不少新的高層住宅項(xiàng)目粉墨登場。于是乎，福州樓市開始進(jìn)入“高層時代”的說法不斷見諸報(bào)端，在吸引前所未有的“眼球”之后，高層住宅真的能給福州樓市帶來一份驚喜嗎？ 　　縱觀福州高層住宅樓群，尤其是市中心繁華地段，幾乎所有的樓盤都是見縫插針，成為城市中的“鋼筋水泥森林”，而綠地和花園空間卻少得可憐，這不能不說是城市規(guī)劃的一個遺憾。固然市中心高昂的地價是使樓盤密集的一個主要原因，但如果城市規(guī)劃的眼光更長遠(yuǎn)一些，有意識地去培養(yǎng)和營造出一些商圈和住宅區(qū)相結(jié)合的城市區(qū)域特征，就能避免造成建筑風(fēng)格零亂和單個開發(fā)商為了追求短期、個體的經(jīng)濟(jì)效益拼命地加大容積率和建筑密度，造成整體市中心樓盤低質(zhì)高價的狀況。 　　環(huán)保 　　就高層住宅對城市和老百姓的生活影響，專家們各抒己見。某環(huán)保人士認(rèn)為，在土地資源極為稀缺的今天，建高層住宅樓可以節(jié)省空間，從而留出更多、更大的土地空間進(jìn)行美化、綠化和相關(guān)設(shè)施配套。只要規(guī)劃布置合理，這對城市整體發(fā)展本身而言是件好事。住在大樓，高層空氣相對新鮮一些，噪音也相對小一些，而且擺脫了潮濕，陽光、干燥使大量病菌無法生存，可以降低疾病感染幾率。但高層住宅樓對人體的益處以及對城市的美化是相對而言的。環(huán)境監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，隨著樓層的升高，其氧氣含量逐步降低，有可能導(dǎo)致人體供氧不足甚至處于缺氧狀態(tài)。 　　由SOM設(shè)計(jì)的加拿大Manulife金融公司美國總部大樓位于美國波士頓南部，將于2003年下半年完工。這一建筑告訴設(shè)計(jì)者們：高樓也能設(shè)計(jì)成環(huán)保建筑。該建筑吸引人的地方不在于它的結(jié)構(gòu)，而是從總體上結(jié)合了環(huán)保設(shè)計(jì)的技術(shù)。節(jié)能、節(jié)水、雨水處理、利于人體健康等要素都包含在其中。大樓的幕墻全部用雙層玻璃制作，厚8英寸，非常引人注目。這種絕緣能夠有效地隔音，而且也能阻止能量流失，減少了預(yù)算中的機(jī)械設(shè)備的成本。盡管這種設(shè)計(jì)在歐洲已經(jīng)普及，但在美國來說還是頭一次。和傳統(tǒng)的玻璃為主材的建筑不同，這座大樓不采用單純的集成式設(shè)計(jì)而降低采光。相反地，它非常透明，盡可能地利用自然光線。大樓采用高效的離心制冷機(jī)控制各層的冷氣效果，利用多速控制器和熱量循環(huán)系統(tǒng)使得大樓的空氣達(dá)到最佳狀態(tài)。同時，屋頂構(gòu)成了一座宜人的花園。電子控制的管道系統(tǒng)、低水量的沖廁系統(tǒng)和淋浴系統(tǒng)有效地節(jié)約了大樓的用水量。大樓20%的用水是經(jīng)過回收利用的水。SOM的這一作品為其打入日趨活躍的環(huán)保建筑市場打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也給其他建筑師做出了榜樣。 　　思考 　　“房地產(chǎn)業(yè)競爭越來越激烈，很多房地產(chǎn)商來不及仔細(xì)觀察研究市場動向，顧不上對項(xiàng)目定位進(jìn)行理性分析，就匆忙上陣，很可能會造成大盤、大開發(fā)商翻船?！痹诓稍L中，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示了憂慮。某業(yè)內(nèi)人士說：“以往由于眾多開發(fā)商一窩蜂投資綜合樓，結(jié)果造成寫字樓、店面出現(xiàn)高空置率現(xiàn)象。誰能保證如今這股住宅高樓熱后，歷史不會重演？”他認(rèn)為，如今福州市中心以高層為發(fā)展方向，北江濱迅速崛起，并進(jìn)入全面高層階段。這樣導(dǎo)致的結(jié)果是，在板塊之間，甚至同一板塊樓盤之間，競爭越來越激烈。但在城市發(fā)展進(jìn)程中，政府也應(yīng)該認(rèn)真考慮整體結(jié)構(gòu)和規(guī)劃等問題，對市場總體狀況和發(fā)展趨勢做出準(zhǔn)確判斷，使市場供求保持基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，投資和消費(fèi)更加理性，避免市場的大起大落。 　　從供給上講，隨著城市土地的日益稀缺，高層住宅主導(dǎo)今后樓市應(yīng)該是不容置疑的。但是從需求上看，高層住宅能否主導(dǎo)市場則還有諸多因素限制。一是大多數(shù)福州人從未住過高層，因而就根本不了解高層住宅的全新生活，這種全新生活要在一定范圍內(nèi)普及需要一個時間過程；二是高層住宅本身存在著許多病癥，如戶型不如多層靈活多變，公共分?jǐn)偯娣e較大、得房率不高，往往缺乏小區(qū)配套等；三是有效需求的問題。高層住宅一般都價格不菲，而且居住成本較高，除物業(yè)管理費(fèi)通常是多層住宅的兩倍外，電梯等帶來的水電分?jǐn)傎M(fèi)用也不少，高層住宅買得起、住不起已經(jīng)成為相當(dāng)一部分人的共識。因此，盡管高層住宅是今后市場發(fā)展的一種趨勢，但“高層時代”的到來則還有很長一段路要走。