大城市郊區(qū)住宅開發(fā)模式研究

以北京市為例，郊區(qū)化不應(yīng)是“攤大餅”式的郊區(qū)居住模式，而是“軸線跳躍式成組團(tuán)”的郊區(qū)居住模式。在推進(jìn)城市化進(jìn)程中，不宜布點(diǎn)過多，過于分散?！拜S線跳躍式成組團(tuán)”的郊區(qū)居住模式必須和衛(wèi)星城、中心鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)相結(jié)合。 　　一、基本模式 　　北京郊區(qū)化不應(yīng)是“攤大餅”式的郊區(qū)居住模式，而是“軸線跳躍式成組團(tuán)”的郊區(qū)居住模式。 　　“軸線”含義：郊區(qū)住宅主要沿著大容量的高速公路、地鐵、輕軌等交通骨干體系的軸線方向成線狀擴(kuò)張。沿軸線擴(kuò)展是解決城市新開發(fā)用地與中心城區(qū)交通聯(lián)系的有效方式之一。此外，城市沿對(duì)外交通線路走廊式放射擴(kuò)展，可以在擴(kuò)展軸間留出農(nóng)田、森林等形成楔形綠地，有利于城市生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，為市民就近提供休憩環(huán)境和場(chǎng)所，也避免了對(duì)農(nóng)田和綠地的侵占和破壞。 　　“跳躍式成組團(tuán)”含義：是一種不連續(xù)的郊區(qū)增長(zhǎng)方式。當(dāng)城市發(fā)展到較大規(guī)模以后，單中心塊聚式的布局形態(tài)已經(jīng)不適應(yīng)城市發(fā)展，不斷地向外層攤大餅式的發(fā)展，勢(shì)必導(dǎo)致人口過密、交通擁擠、環(huán)境惡化等一系列嚴(yán)重弊病。跳躍式成組團(tuán)模式的特點(diǎn)是打破原有的圈層模式，變集中為分散，將原來單中心的一些功能合理分散配置到各個(gè)分中心，并結(jié)合它們各自原有的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)制定其發(fā)展戰(zhàn)略，以實(shí)現(xiàn)城市地域功能結(jié)構(gòu)的合理重組。多中心發(fā)展對(duì)于緩解和消除由于高度集中集聚對(duì)舊城區(qū)造成的各種城市問題所起的作用自不待言。同時(shí)，分中心的建設(shè)可以集中力量進(jìn)行發(fā)展，充分發(fā)揮城市基礎(chǔ)設(shè)施的效應(yīng)，避免投資的分散和低水平的開發(fā)建設(shè)，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)容量的迅速提升。 　　二、類型模式 　　根據(jù)北京市郊區(qū)居住空間分異的基本特征，郊區(qū)住宅的購(gòu)買人群可以大致分為中低價(jià)位和高價(jià)位兩個(gè)層次的購(gòu)買人群。 　　中低價(jià)位郊區(qū)住宅的購(gòu)買人群主要由以下三類組成：其一是位于郊區(qū)想改善居住條件的本地居民；其二是在北京工作或經(jīng)商的外地人；最后是原居住地位于城里的拆遷戶。這幾類人群的共同點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，往往是首次購(gòu)房，特別重視房子的總價(jià)和經(jīng)濟(jì)實(shí)用性。同時(shí)，由于他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，擁有私家車的比例相對(duì)較低，因此，與城區(qū)便捷的交通聯(lián)系特別是軌道交通聯(lián)系非常被他們看重。 　　高價(jià)位郊區(qū)住宅的購(gòu)買人群相對(duì)單純，他們往往在城區(qū)有一處不錯(cuò)的住房，收入較高，工作、家庭比較穩(wěn)定，交通主要依賴私家車，希望在郊區(qū)擁有一套舒適的第二居所。這類人并非頂級(jí)消費(fèi)人群，既追求情調(diào)又流行實(shí)惠，因此環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)單純、產(chǎn)品精致且附加值高的房子為他們所青睞，當(dāng)然靠近快速交通線是必不可少的條件。 　?。保壍澜煌ㄗ≌_發(fā)模式 　　軌道交通住宅開發(fā)模式可和衛(wèi)星的建設(shè)相結(jié)合。我設(shè)想大型軌道交通站臺(tái)的設(shè)置是按照郊區(qū)１５公里一站的原則進(jìn)行安排，１６００米的半徑以內(nèi)是一個(gè)圈，那么這個(gè)圈就是８００萬平方米的用地，居住用地占建設(shè)用地的３５％左右，容積率為２．０的話，規(guī)劃建筑總面積為５５０多萬平方米，居住總戶數(shù)約為５萬戶，若每戶按３人計(jì)算，大概是１５萬人。根據(jù)北京市中低收入階層的比例，起碼應(yīng)該有２０個(gè)大型軌道交通站，沿線站點(diǎn)上可以住３００多萬人，如果城市是這樣布局的話，我想交通和其他問題都會(huì)比較容易地解決，居民的出行也會(huì)很方便。用相對(duì)密集的軌道站點(diǎn)來解決北京城市人口的居住問題，居住郊區(qū)化是能夠達(dá)到既舒適又便捷的。 　　這類郊區(qū)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有以下特點(diǎn)：二居或三居是絕對(duì)主力，戶型設(shè)計(jì)緊湊，經(jīng)濟(jì)適用，面積適中或相對(duì)偏小，粗裝修或滿足基本需要的精裝修。所謂緊湊的戶型，以兩居室為例，可能面積在８０平方米左右。但戶型緊湊的同時(shí)并不意味著粗糙的設(shè)計(jì)，還應(yīng)有適度的超前性考慮。 　?。玻咚俟纷≌_發(fā)模式 　　滿足高收入階層的高速公路居住模式可能是這樣一種情況： 　　主要高速公路出入口的設(shè)置是按照郊區(qū)１２公里一口的原則進(jìn)行安排，１１００米的半徑以內(nèi)是一個(gè)圈，那么這個(gè)圈就是３８０萬平方米的用地，居住用地占建設(shè)用地的４０％左右，容積率為１的話，規(guī)劃建筑總面積為１４０多萬平方米，居住總戶數(shù)約為１萬戶，若每戶按３人計(jì)算，大概是３萬人。這１萬戶中的多數(shù)人都乘私家車上下班和進(jìn)城。根據(jù)北京市高收入階層的比例，起碼應(yīng)該有３０個(gè)居住區(qū)出入口，沿線可以住９０萬人。 　　對(duì)于這類郊區(qū)住宅，Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ和多層板式公寓等低密度住宅是市場(chǎng)主流。Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ是一種３～４層、獨(dú)門獨(dú)戶、前后有私家花園及車庫(kù)的聯(lián)排式住宅，由于其獨(dú)門獨(dú)戶、有天有地有私家花園的特點(diǎn)，人們也常常稱它為聯(lián)排別墅，Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ是在有限土地資源約束下最大限度地滿足個(gè)性化居住需求的建筑：多層公寓可以以三居或四居為主，戶型豐富有趣，注重情調(diào)，有豐富的躍層、錯(cuò)層、挑空設(shè)計(jì)等。根據(jù)調(diào)查分析，高收入階層最希望能夠住到有自然景觀，充滿田園氣息的郊區(qū)環(huán)境中，但“郊區(qū)住宅”給居民留下缺乏配套設(shè)施和治安不好的印象，這些因素也會(huì)令人望而卻步。因此，郊區(qū)高檔次居住物業(yè)還應(yīng)該特別重視小區(qū)會(huì)所和安全防范設(shè)施的建設(shè)。 　　這里定義北京軌道交通和高速公路郊區(qū)居住社區(qū)規(guī)模分別為１５萬人和３萬人是有一定考慮的。如果一個(gè)社區(qū)規(guī)模較小會(huì)出現(xiàn)諸如沒有居住氛圍，配套設(shè)施不齊全，影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)合理性。如果規(guī)模很大，給居民的出行帶來很多困難，交通線路的壓力也很大，也很難保證住戶良好的社區(qū)生活氛圍，同時(shí)也給后期的物業(yè)管理帶來難度。因此，適中的社區(qū)規(guī)模既便于建立良好的物業(yè)管理模式，同時(shí)便于提供完善的服務(wù)。當(dāng)然，每個(gè)城市郊區(qū)居住社區(qū)規(guī)模應(yīng)該有所差別。 　　北京是大都市郊區(qū)，在推進(jìn)城市化進(jìn)程中，不宜布點(diǎn)過多，過于分散。“軸線跳躍式成組團(tuán)”的郊區(qū)居住模式必須和衛(wèi)星城、中心鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)相結(jié)合。今后幾年內(nèi)，北京市要選擇區(qū)位條件相對(duì)優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)較好的通州、昌平、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、順義等衛(wèi)星城進(jìn)行重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)，尤其要加強(qiáng)居住條件和環(huán)境以及相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，這有利于集聚經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，盡快實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人口的集中。同時(shí)，根據(jù)郊區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整規(guī)劃，優(yōu)先支持少數(shù)中心鎮(zhèn)發(fā)展，改善其基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)質(zhì)量，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)相應(yīng)發(fā)展低密度住宅，不僅有較大的發(fā)展空間，而且可以創(chuàng)造宜人的居住環(huán)境。 　　物以類聚，人以群分。低價(jià)位郊區(qū)住宅也存在不同類型的消費(fèi)群體，高價(jià)位郊區(qū)住宅也如此，因此，每一個(gè)新建郊區(qū)住宅都應(yīng)該有自己的居住文化主題。主題社區(qū)的設(shè)計(jì)面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，給樓盤注入了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，并非炒作概念。主題社區(qū)一經(jīng)推出，即得到地產(chǎn)界的認(rèn)可；它同時(shí)又為居民增添了生活的樂趣，給人豐富的聯(lián)想與視覺享受，也是居民喜歡接受的家園形象。由于主題居住社區(qū)屬具體的項(xiàng)目運(yùn)作，這里不予詳細(xì)分析和論證。 　　總之，我國(guó)許多大城市已經(jīng)進(jìn)入郊區(qū)化的快速發(fā)展階段，居住郊區(qū)化深刻影響著我國(guó)廣大城市居民的生活方式，開發(fā)建設(shè)出更加舒適、更加便捷、更加文明健康的郊區(qū)人居環(huán)境，既是時(shí)代的要求，也是市場(chǎng)的需求。