營造園林社區(qū)就營造嶄新生活方式

深圳房地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場走向買方市場，競爭空前激烈，迫使發(fā)展商提高樓盤素質(zhì)，營造舒適宜人的居住環(huán)境，以提高樓盤競爭力。于是景觀設計日益受到重視，住宅小區(qū)的環(huán)境越來越優(yōu)美，發(fā)展商開發(fā)了景觀優(yōu)美的住宅小區(qū)，需要使用新的概念以顯示樓盤與眾不同的特色，打動消費者，“風景園林住宅”的概念便應運而生。 建筑設計及平面布局容易被模仿而失去個性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。于是求新求異的發(fā)展商紛紛加強園林景觀設計，力圖創(chuàng)造出個性特色鮮明的住宅小區(qū)，于是庭園住宅小區(qū)越做越美，一些住宅小區(qū)號稱為園林式住宅毫不為過。 優(yōu)化小區(qū)環(huán)境是住宅發(fā)展的必然趨勢，風景園林式住宅是這一趨勢的概括和集中體現(xiàn)，是住宅小區(qū)建設追求的目標，發(fā)展商重視園林景觀，可以提高住宅的競爭力和銷售率，取得良好的經(jīng)濟效益；又可以美化城市環(huán)境、凈化空氣、降低噪音、減輕污染，取得良好的社會效益，有利于城市的發(fā)展及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 環(huán)境效益與經(jīng)濟效益本身根本就不矛盾，并且有著良好的互動作用。高質(zhì)量的居住環(huán)境只會大大提升物業(yè)的銷售價格，加快銷售速度，提高利潤水平，使發(fā)展商獲得極為豐厚的回報。目前，商品住宅開發(fā)中設計費和景觀園林綠化投資是邊際利潤很高的項目，其中景觀投資往往可以帶來5倍左右的收益。就是因為景觀設計具有高回報率，發(fā)展商才會投以重金，深圳才會出現(xiàn)邀請國際名師的熱潮。 優(yōu)美的園林景觀對消費者具有不可抗拒的吸引力，景觀的促銷作用顯而易見，有景觀的住宅比無景觀住宅當然容易銷售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅銷售更快，發(fā)展商如果是賣現(xiàn)樓，銷售時園林已經(jīng)完成，那么發(fā)展商基本不需要太多營銷技巧，消費者自然能做出正確的選擇。 景觀設計為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，一旦投入，5倍回報的利潤誘惑是動人的。景觀園林對項目和銷售以及對居住者的生活到底有多大的影響？記者采訪了有關(guān)發(fā)展商、中介代理和園林規(guī)劃公司，他們都從自己的角度詮釋了園林在營銷和居住生活中的作用。 【發(fā)展商】 園林體現(xiàn)一種生活方式 李曉平卓越集團總經(jīng)理 城市里的人工作緊張，生活壓力大，需要得到緩解，所以城市人希望享受更高質(zhì)量的生活，追求生活環(huán)境的優(yōu)美。園林在建筑環(huán)境硬件上創(chuàng)造了接近自然的空間；另一方面，城市的綠化相對稀缺，家園的綠化環(huán)境能夠最大程度地彌補這種不足，滿足人們對自然、對綠色的向往。園林也體現(xiàn)出一種休閑方式，人們在園林中得到與自然的交流，同時得到休閑。 基于這種需求，我們做園林設計的時候，要求人工的東西少一些，多一些自然的景觀，多一些讓人們接近自然的機會。例如，做園林就會有綠地，但是許多小區(qū)的綠地是不讓人進入的，是僅供觀賞的，但是綠地其實是接近自然的一種方式，我們就用開放式的綠地，增加人們的參與感，與自然融合的感覺；另一方面，水景池是園林的重要元素，傳統(tǒng)文化中對水有一種強烈的向往，水有靈氣，使環(huán)境更優(yōu)美、活潑，同時深圳天氣熱，水多降暑氣，也能夠體現(xiàn)出以人為本的設計理念，同時讓小區(qū)的風水更好，水也是接近自然的體現(xiàn)。所以我們的園林也使用了大量的水景。 對于開發(fā)商的營銷，園林已經(jīng)成為人們選擇買房的一個重要指標。與生活配套和地理位置一樣，好的園林也是賣點。賣房子其實就是賣一種生活方式，園林也是一個重要的生活空間，它體現(xiàn)出社區(qū)休閑的概念和方式。所以它理應成為成本的一個重要部分。我們對園林的巨額投入，就是對整個小區(qū)構(gòu)筑的生活方式的完善和提升，同時，園林也是體現(xiàn)樓盤差異性的硬件條件。從園林的設計上我們可以看到小區(qū)所提倡的生活方式和氛圍是不同的。 樓盤園林好壞決定項目成敗 曹金保深業(yè)集團（深圳）董事副總經(jīng)理 園林是房地產(chǎn)開發(fā)中很重要的組成部分，是體現(xiàn)項目特點的主要形式。在深圳，發(fā)展商對園林的重視度已經(jīng)很高了，特別是今年受“非典”的影響，健康住宅深受消費者的青睞，而園林是建設健康住宅不可或缺的組成部分。園林在整個項目中起到畫龍點晴的作用，能使消費者一見鐘情，所以園林的促銷作用是很明顯的。 在深圳，大多數(shù)發(fā)展商都不惜重金建造園林，國外著名設計公司在深圳大多有一席之地，貝爾高林、柏濤、雅科本、泛亞易道在深圳都有代表作。對于發(fā)展商來說，建設園林的投資是值得的。一方面可以提升項目的知名度，從而提升項目的附加值，使銷售價格最大化，從而實現(xiàn)利潤最大化。因為園林是公共配套、價格不低，但分攤到每平方米就不是太高，但對價格的刺激會很明顯。另外一方面是加快銷售速度，目前深圳的房地產(chǎn)競爭非常激烈，消費者也非常理性，樓盤的質(zhì)素、價格相差不是很明顯，所以園林就顯得非常重要，很多消費者就是沖著園林來置業(yè)的，所以一個項目園林的好壞往往關(guān)系到一個項目的成敗。 深圳目前很多園林都稱作異國風情，我認為這不太理性。一方面深圳雖然是一個移民城市，但畢竟有著共同的生活習慣和生活觀念，與國外的生活方式有一定的差距。為什么深圳園林就不能挖掘一些大家共同的東西，而去盲目地炒作異國風情概念，這些到底有多大的實用性？另外一方面，深圳有些所謂的異國風情只是模仿，并沒有學到一些本質(zhì)的東西，只有形式而無精華，所以顯得有些不倫不類。 深圳發(fā)展商對景觀設計如此看重，并不代表操作水平已趨向成熟，恰恰相反，大多數(shù)發(fā)展商還沒有挖掘出景觀的真正價值。深圳的園林設計還有很大的發(fā)展空間。 【中介】 園林要與樓盤定位匹配 李耀智深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理 不只是小區(qū)要有園林，所有樓盤都應注重園林，我們會發(fā)現(xiàn)，沒有小區(qū)的單棟樓盤，也會在架空層上構(gòu)筑一個小園林。可見園林對于樓盤的營銷非常重要。 隨著市場競爭的日益激烈，以及地產(chǎn)市場的日益成熟，以人為本的觀念開始受到購房者的關(guān)注，發(fā)展商花越來越多的時間和精力去了解客戶的需求。園林因此成為樓盤的必需，即使是設計得不好的園林，吸引力也比沒有園林的樓盤大得多，而且園林總要利用可以利用的空間，盡可能做大。園林對高密度的住宅意義更大，例如單棟高層住宅，需要以此來降低空間的局促感，增加項目的情趣，對追求生活質(zhì)量的現(xiàn)代人來說非常重要。園林能夠減少高密度帶來的擁擠感，所以目前出現(xiàn)許多架空層上的園林。 值得注意的是，園林與樓盤的定位不能相差太遠，無論是歐式風情、意大利風情還是中式風情，園林都應該與之匹配。那么，借用國外園林設計是不是就一定好呢？風情園林引入國外設計風格、布局、甚至植物，看起來不錯，但是深圳的氣候與國外有著許多不同，借來的東西不一定就好用，比如植被的維護可能非常難，而且保養(yǎng)費用很高；另一方面，照搬來的風格被客戶認知和接受也需要過程。國外設計機構(gòu)帶來的創(chuàng)作理念，能夠豐富生活環(huán)境，推動設計理念的進步，但也不適合完全照搬，要與本地結(jié)合，融合本地的因素，并且要盡可能減少維護費用，以此減少將來業(yè)主的支出。 除此以外，園林不僅要考慮到觀賞性，還要考慮到實用性。大部分園林為了觀賞，圈圍綠地，不讓進入，這樣實用性降低，客觀上還縮小了可參與的空間，縮減了園林的空間感，這也是不合適的。所以深圳要建成國際化大都市，并不一定要照搬國外的風格，還要考慮將園林的實質(zhì)能更充分地體現(xiàn)出來。 園林要統(tǒng)一觀賞性和參與性 周瑋至祥策劃總經(jīng)理 深圳房地產(chǎn)的發(fā)展史就是深圳園林的發(fā)展史，深圳地產(chǎn)號稱全國的樣板房，作為國際花園城市，深圳樓盤的園林規(guī)劃功不可沒。園林既是一種硬環(huán)境，能給人娛樂消遣，也是一種軟環(huán)境，能給人一種精神安慰。深圳自東?；▓@開始，園林規(guī)劃和設計的重要性越來越顯著。 為什么深圳的發(fā)展商如此熱衷于園林建設，甚至不惜重金請來國外著名設計公司？一方面是為了做出特色，為了更好地銷售。如今深圳房地產(chǎn)項目在硬件上已差別不大，也就是同質(zhì)化較為嚴重，而園林是能做出特色的，好的園林可以做到情景營銷，讓人來小區(qū)就流連忘返。所以發(fā)展商為減輕銷售壓力，必須把園林做出特色，做出風格。另一方面也是為了追求樓盤的附加值，雖然園林設計也要花本錢，但發(fā)展商做好園林不光是為了銷售速度也是為了銷售價格。同樣一個項目，設計有優(yōu)美風景園林的與沒有風景園林的樓價差距可能在500元／平方米以上。據(jù)我初步估計，一個好的園林設計，投入與收獲的回報率起碼是1∶5,發(fā)展商何樂而不為呢？ 現(xiàn)在深圳的園林風格可謂多姿多彩，園林的美觀化、異國情調(diào)化無可厚非，但我發(fā)現(xiàn)深圳的園林設計可能也走進一個誤區(qū)，就是觀賞性園林太多，而參與性園林太少。其實園林一直都有兩個功能，一是觀賞性，二也是一個休閑、娛樂的地方，但由于土地越來越珍貴，發(fā)展商能做園林的面積也會越來越少。如果發(fā)展商只是做一些觀賞性的園林，這對他們來說或者是一種損失。園林也是一種公共設施，如果能多一些參與性的配套，會讓業(yè)主覺得物有所值。 深圳是一個移民城市，且大多數(shù)人較年輕，素質(zhì)較高，具有很大的包容性，所以各種特色的園林在深圳都能得到很好的體現(xiàn)，這也比較符合這個城市的特征。 【園林公司】 中式園林更具有生命力 陳侃東方園林研究院院長 深圳許多樓盤都引進國外園林的概念，由于人們對國外的園林有新奇感，所以作為一種營銷手段，比較容易吸引購買者。但是東方的園林更具有韻味。在18世紀以后的國外的某些園林都紛紛引入中國園林的風格，因為中國園林以天然的物質(zhì)為材料，加入人工的雕琢，運用想像的表達手法，更接近自然。 中國式的園林更具有生命力。中國園林更為講究營造人際交往的空間，注重交流以及功能性，就是現(xiàn)在說的“以人為本”。中式園林講究一種“天人合一”的境界，建筑與園林渾然一體、對稱、線條優(yōu)美，例如皇家的御花園，就是講究自然的布局。所以中國園林其實就是一種非常典型的生態(tài)園林。 中式園林杰出的代表就是江南園林，江南園林布局精致，處處體現(xiàn)主人的喜好和修養(yǎng)，營造這些園林不是像現(xiàn)代人一樣用一張張圖紙，而是用畫家、藝術(shù)家的作品。他們遍訪名山大川，用觀賞后的新的體驗來建造園中山山水水，并且每個園林都自成一體，就像用山水畫卷來繪制園林，所以中式園林是別有韻味的。 深圳目前的園林還處于一個跟風的狀態(tài)，園林設計被“甲方”規(guī)定在一個狹小“范圍”內(nèi)，并且以營銷的需要為主導，使設計師設計無法與周圍環(huán)境融合，過于商品化。另一方面是園林公司本身不夠規(guī)范化，不像國外園林設計人員都有資格認證，國內(nèi)尚無一個完整的系統(tǒng)標準來要求設計師和設計公司，所以產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊。而且這方面的人才也是相當缺乏的。全國具有園林專業(yè)并且專業(yè)水平得到國際認可的大學僅有4家。并且能夠在實踐中獨擋一面的人才，還需要具備美學、文學等方面的綜合素質(zhì)，這樣的專業(yè)人才缺乏。人才缺乏所帶來的結(jié)果是使產(chǎn)品的品質(zhì)提高、產(chǎn)品的多樣性發(fā)展都受到制約，所以這是園林設計急待解決的問題。 園林要與周邊環(huán)境 相融合 王漓峰澳大利亞柏濤園林設計有限公司總經(jīng)理駐深圳首席代表 國內(nèi)的園林設計與國外的園林設計有較大的區(qū)別。因為國內(nèi)的大環(huán)境比不上國外的大環(huán)境，正因為國外整體環(huán)境都很不錯，所以國外的園林就設計得相對比較簡潔，住宅小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境都區(qū)別不大，不需要過多地營造小區(qū)的氛圍。在中國則不同，在中國人的傳統(tǒng)觀念中，家園的概念非常厚重，而且外部環(huán)境又不夠理想，所以，中國人對家園的期望也更高。所以，在這些因素的作用下，中國的園林在規(guī)模上和細致程度上甚至超過了國外的園林。 深圳的有一些園林過多地堆砌，這樣其實是走入了一個誤區(qū)。景觀應該反映自然，與周圍的環(huán)境融合，體現(xiàn)出整個環(huán)境的和諧，并且能夠使小區(qū)生活的習慣和生活的方式從中得到體現(xiàn)，照搬的設計就無法做到這些。一些照搬的皇家園林，過于繁瑣，過于雕琢，顯得不容易親近，還有就是使用過貴的材料，貴不一定就好。值得注意的是，社區(qū)園林不是皇家園林，所以它的成本不可能與皇家園林相比，也就不可能真正體現(xiàn)出皇家園林的氣勢和尊貴。設計得好的居住區(qū)的園林，應該與生活比較貼近，使人容易產(chǎn)生回家的感覺，親切和貼近，在其中容易讓人感到放松。 深圳是濱海城市，園林應該體現(xiàn)濱海的特色以及深圳人的居住方式，園林設計應該著重于簡潔、大氣、自然和樸實，不宜太過張揚。 先做園林再建樓盤 有利銷售 陸益輝英國雅而菲設計有限公司深圳地區(qū)董事長 深圳出現(xiàn)小區(qū)園林設計的時間不是很長，但發(fā)展很快，各種風格都在深圳得到了體現(xiàn)。這幾年異國風情的園林在深圳大行其道，主要有三類：第一種是東南亞的熱帶風情，如新加坡、巴厘島、泰國等土著特色的園林；第二種是現(xiàn)代園林，主要是有澳大利亞、地中海風情；第三種就是歐美風情，有法國、意大利、西班牙等，每種園林風格都有較為明顯的特征。 深圳的園林設計與國外相比有一個明顯的不同。深圳大多數(shù)是先建好樓盤，再去建園林，有的是樓盤已經(jīng)開發(fā)好幾期了，但園林的影子還沒見，使得業(yè)主有上當?shù)母杏X。而在國外，普遍的做法是先做好園林，樓盤好像是放在園林中一樣。其實先做好園林，更有利于樓盤的銷售。因為園林能給置業(yè)者一種美好的享受，使得他們更具有置業(yè)的沖動，所以園林對加快樓盤的銷售是很有幫助的。東?；▓@之所以引起搶購，與它是先建好園林再銷售有很大關(guān)系。 當然，發(fā)展商關(guān)心的是銷售和回報率。一般來說，在深圳，高檔住宅的園林成本是項目總成本的5％—8％，中檔住宅是3％—5％，而低檔住宅的園林成本只是項目總成本的1％—3％。而園林對樓盤銷售價格的刺激會很明顯，同樣的樓盤質(zhì)素，好的園林可以使銷售價格上升10％以上，甚至可以翻倍。東海花園一期初期的價位是6000元每平方米左右，但由于園林的吸引力，引起搶購，到后來均價超過10000元每平方米。所以，發(fā)展商才花大成本去做園林。而對消費者來說，園林是一種公共設施，是一種休閑娛樂場所，園林好可以提升自己的居住品位，也更加物有所值。 深圳為什么如此青睞異國風情呢？這主要是年輕人對國外有一種向往心理，但深圳很多風格只是一種炒作，并沒有很多實質(zhì)性的東西，即使模仿也是不倫不類。一個樓盤的園林風格與建設風格一定要相符合，與樓盤的定位也要吻合。 一般來說，園林只是一種“形”，要為樓盤的“神”服務，一個樓盤在給消費者定位后，再圍繞消費者的品位生活習慣來建設園林。一個園林要體現(xiàn)的是一種生活概念，與消費者的要求相吻合這才是一個成功的園林。園林建設如果離開了消費者的生活方式，與樓盤的功能不吻合，那它就是失敗的。