禁令發(fā)布別墅市場不抑反升 新盤照樣上

　　據(jù)今年2月28日國土資源部發(fā)布45號文，叫停別墅類用地的審批，至今已有半年，在“國家開始限建別墅”的議論聲中，別墅市場卻呈現(xiàn)出一種“井噴”狀態(tài)，萬萬樹、長島瀾橋、和安花園、優(yōu)山美地、西山美墅館、威尼斯花園、原生墅、紅螺湖……據(jù)統(tǒng)計，僅上半年，北京新開盤的別墅項目多達(dá)10個，規(guī)劃面積140萬平方米，還有多個項目正在醞釀下半年推出，而2002年全年新增別墅項目僅8個，規(guī)劃面積不過101萬平方米。 　　禁令發(fā)布，卻出現(xiàn)不抑反升的局面，北京別墅市場讓人有些看不懂；市場又能否消化如此驟升的供應(yīng)量呢？ 　　■市場新盤上馬一片火熱 　　據(jù)統(tǒng)計，截至2003年4月，北京別墅市場項目存量133個，存量面積（含規(guī)劃未開發(fā)面積）約1200萬平方米，供應(yīng)量達(dá)到4萬套。2002年別墅項目8個，規(guī)劃面積101萬平方米，2003年1至6月，別墅新開盤項目10個，規(guī)劃面積140萬平方米，同時，還將有30余個別墅項目投入開發(fā)，預(yù)計全年的供應(yīng)量能夠達(dá)到300萬平方米。 　　東部的機場沿線、朝陽和順義溫榆河流域、潮白河流域、京昌高速路沿線、通州等地區(qū)，和西部的“一山”沿線、京昌路沿線，依然是別墅發(fā)展重點。其中，僅僅東北部的天竺地區(qū)今年將有約10個別墅項目涌現(xiàn)。據(jù)天竺開發(fā)區(qū)管委會副主任田健中透露，現(xiàn)在每周都有不止一家開發(fā)商來到天竺管委會商談拿地，但目前已無地可供。 　　今年7月，北京別墅指數(shù)辦公室發(fā)布了首期中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)北京別墅指數(shù)（按照中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)別墅指數(shù)統(tǒng)一規(guī)范，以2003年1月上海別墅指數(shù)為1000點，通過對北京市所有在售別墅進(jìn)行全面抽樣調(diào)查及動態(tài)監(jiān)測，計算北京別墅價格指數(shù)），指出2003年7月北京別墅指數(shù)為1295點，較2003年5月上漲8點，上漲幅度為0.4%。報告指出：“價格指數(shù)上升的趨勢意味著別墅市場有所升溫?！? 　　顯然，無論是從供應(yīng)量提升看還是從價格增幅看，北京別墅市場都呈現(xiàn)出一片火熱的情形。 　　■聲音限制不等于封殺 　　2月18日，國土資源部下發(fā)45號令，《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，要求“清理園區(qū)用地、加強供應(yīng)調(diào)控”，明確規(guī)定停止別墅類用地的土地供應(yīng)。 　　6月5日，中國人民銀行發(fā)布了121號文件，《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸的通知》，其中提出對大戶型、高檔商品房、別墅等項目的貸款限制，以及對購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房、第二套以上住房的貸款提高利率和首付款比例等等。 　　可以說，這些對別墅的發(fā)展都不是利好政策，但京城別墅市場的井噴現(xiàn)象卻恰恰出現(xiàn)在接二連三的壞消息之后。 　　有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一方面，央行121文件發(fā)出房產(chǎn)信貸收緊信號，其中，高檔住宅包括別墅的消費貸款限制更嚴(yán)，門檻更高。出于對未來不可把握的心態(tài)，不少開發(fā)商希望趕在細(xì)則尚未出臺之前，推出自己的項目。另一方面，SARS過后，消費市場呈現(xiàn)出對低密度住宅、郊區(qū)化住宅的旺盛需求，不少開發(fā)商趁機借勢入場。 　　北京國土資源和房屋管理局官員對此現(xiàn)象的解釋則是，這些項目是在通知發(fā)布前就已經(jīng)批準(zhǔn)了，而且項目的規(guī)劃也已經(jīng)完成，只是有些手續(xù)還未完成。這些項目立項和規(guī)劃都做完了，而且是符合協(xié)議轉(zhuǎn)讓的項目，其前期的費用也已經(jīng)投入。在這種情況下，北京市國土資源和房屋管理局經(jīng)與計委、規(guī)委等部門協(xié)商，批準(zhǔn)了這些項目的建設(shè)。 　　對此，戴德梁行研究顧問部董事王瑾表示，國土資源部發(fā)布45號文，只是去年33號文的一個補充，是為了調(diào)控土地供應(yīng)，規(guī)范房地產(chǎn)市場規(guī)范化發(fā)展，并不是為了限制別墅的發(fā)展。王董事認(rèn)為，以北京市場為例，別墅的最佳位置都位于五環(huán)、六環(huán)附近，但在北京的發(fā)展規(guī)劃中，這些地區(qū)將來的重點將是小城鎮(zhèn)。在目前北京只有四環(huán)內(nèi)的詳細(xì)規(guī)劃的情況下，如果對別墅發(fā)展不加控制的話，將會對未來的整體規(guī)劃實現(xiàn)造成阻礙。但這并不意味著政府要限制別墅的發(fā)展，因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，北京有錢人越來越多，對中高端產(chǎn)品的需求空間很大，有需求就會有市場，政府要限制的只是別墅土地失去控制的供應(yīng)情況。 　　■展望供需市場繼續(xù)看好 　　今后幾年，別墅市場將如何發(fā)展，前景如何呢？ 　　搜房研究院副院長黃瑜表示，看好北京別墅市場，并將出現(xiàn)供需兩旺、競爭激烈的局面。戴德梁行研究部董事王瑾也認(rèn)為北京別墅市場前景樂觀。 　　北京別墅指數(shù)辦公室負(fù)責(zé)人認(rèn)為，未來幾年，北京別墅市場的供應(yīng)量將穩(wěn)步增加，形成別墅的一個開發(fā)熱潮。別墅的規(guī)劃設(shè)計水平不斷提高，價格增長的幅度不會太大，但性價比會有顯著的提升。別墅的需求呈現(xiàn)穩(wěn)定增長，價格及金融政策（如高檔住宅首付款提高）對市場需求的影響不會太大。 　　王瑾認(rèn)為，雖然政府要加大控制別墅類土地的供應(yīng)，但是適合蓋別墅的地方，依然會發(fā)展別墅。同時，別墅市場的發(fā)展將使別墅價格會越來越合理，而社會經(jīng)濟的發(fā)展，則令越來越多的城市新貴族有能力去消費別墅。 　　王瑾預(yù)測，未來別墅市場依然集中在位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣的“5+2”式的第二居所別墅和位于五環(huán)、六環(huán)附近的第一居所別墅，其中第一居所別墅的價格將是最高的，但也是最主流的消費項目，因為其對自然景觀的獨占性和市政交通的便利性有很好的結(jié)合，既能滿足購房者對自然生活的向往，又不失都市工作生活的便利。隨著二手房市場的不斷開發(fā)，別墅的銷售市場會有不錯的勢頭。 　　但對未來的租賃市場，王瑾表示擔(dān)憂。 　　她認(rèn)為，潮白河、溫榆河周邊已經(jīng)形成的別墅租賃區(qū)，今后還有一定發(fā)展空間，但是別的地區(qū)投資者會較少。別墅租賃的目標(biāo)客戶主要是外資公司為其高級員工提供的宿舍，但隨著北京別墅市場向自主為主發(fā)展，政府對外資公司在京購房的鼓勵政策出臺，越來越多的外資公司開始自購房，別墅租賃空間呈減小趨勢。 　　■前景競爭推動品質(zhì)升級 　　雖然別墅用地受到嚴(yán)格監(jiān)控后，已批項目顯得得天獨厚，但這并不意味著這些項目就可以奇貨可居了，開發(fā)商就可以忽略產(chǎn)品的品質(zhì)了，以為“皇帝的女兒不愁嫁”，從而忽視對產(chǎn)品質(zhì)量的提升，這樣將會面臨更大的市場風(fēng)險。 　　王瑾提醒開發(fā)商，鑒于別墅的銷售期要遠(yuǎn)遠(yuǎn)長于一般房地產(chǎn)項目，而市場的變化又是不可測的，這就要求開發(fā)商必須對現(xiàn)在和未來的市場有所把握，不僅要了解現(xiàn)在目標(biāo)客戶消費需求，而且要了解未來幾年的消費需求變化，將產(chǎn)品的設(shè)計、定位的著眼點放遠(yuǎn)一些，以開發(fā)出具有長賣點的項目。 　　考慮到北京別墅市場的購買人群已經(jīng)發(fā)生變化，比例結(jié)構(gòu)已由過去的境外占70%，國內(nèi)占30%，發(fā)展為目前的國內(nèi)占80%左右，境外占20%左右。自主為主的別墅購買群體的變化，要求對產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)一步提升。因此，提升別墅的內(nèi)在品質(zhì)，已經(jīng)成為日前開發(fā)商最值得關(guān)注的問題。 　　以目前最熱的天竺板塊為例，美麟信誠房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理韓莉分析，為優(yōu)化項目的性價比，天竺別墅可謂各出高招：美林香檳小鎮(zhèn)提供全套精裝修，是北京第一個提供精裝修的聯(lián)排別墅項目，同時，為業(yè)主免費贈送門前花園及花園中的成樹。麗高王府別墅除了提供全套精裝修和全套家電外，還為業(yè)主贈送大面積地下室、私家花園及車庫，而此前別墅項目的地下室一般都以半價或全價出售。 　　萬萬樹則打出“庭院精裝修”的旗號，近尺粗的成樹，對向往郊區(qū)生活的新貴族們來說，入住即享綠蓋如蔭、與自然渾然一體的感覺，誘惑極大。因此，萬萬樹成為7月最暢銷的別墅項目，也就不足為怪了。