解讀上海舊區(qū)改造利好政策

　　市民購(gòu)買(mǎi)一套商品房所交的各種稅費(fèi)和修繕基金，加起來(lái)一般不到總房款的3% 　　外灘記者 賀莉丹 孫立云（實(shí)習(xí)）/報(bào)道 　　8月8日，上海市建委、市房地資源局、市規(guī)劃局等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了這樣一條消息：上海將進(jìn)一步細(xì)化舊區(qū)改造政策，提高拆遷工作透明度。 　　據(jù)透露，8月下旬，《關(guān)于推進(jìn)新一輪舊區(qū)改造的若干意見(jiàn)》即將出臺(tái)。這個(gè)若干意見(jiàn)對(duì)整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是空前的，這個(gè)影響用上海市市長(zhǎng)韓正的話說(shuō)就是“兩個(gè)全部”：經(jīng)營(yíng)性土地出讓要全部實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，舊區(qū)改造用地也要全部納入公開(kāi)招標(biāo)之中。 　　新一輪舊區(qū)改造政策 　　有哪些特點(diǎn) 　　新一輪舊區(qū)改造標(biāo)志性事件，是政府圈定了1000萬(wàn)平方米的試點(diǎn)地塊（共307塊）用于改造。截至到今年7月底，已有250塊開(kāi)始啟動(dòng)。 　　在動(dòng)遷安置上，新一輪舊區(qū)改造以鼓勵(lì)原區(qū)域有償回搬為主。為此，上海市政府出臺(tái)了一些配套政策。譬如，《關(guān)于鼓勵(lì)動(dòng)遷居民回搬推進(jìn)新一輪舊區(qū)改造的試行辦法》等。這些政策以“政府扶持，市場(chǎng)運(yùn)作，市民參與，有償改善”為原則。 　　在新一輪舊區(qū)改造中，政府不再進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼，完全進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作。面臨舊改地塊前期動(dòng)遷成本越來(lái)越高的實(shí)際情況，政府繼續(xù)實(shí)行和推進(jìn)相關(guān)優(yōu)惠政策，如對(duì)舊式里弄房屋建筑面積超過(guò)70%的區(qū)域，經(jīng)認(rèn)定可享受土地使用權(quán)出讓金為零的優(yōu)惠。這樣就可將土地出讓金全部用于地塊動(dòng)遷補(bǔ)償安置。 　　新一輪舊區(qū)改造 　　帶動(dòng)上海地產(chǎn)“革命” 　　新一輪舊區(qū)改造政策規(guī)定，今后房產(chǎn)用地不再“協(xié)議出讓、毛地出讓”，而是“招標(biāo)出讓、熟地出讓”。這是上海地產(chǎn)的一次“革命”。 　　長(zhǎng)期以來(lái)，上海房地產(chǎn)業(yè)一直采用“房地合一，房地不分”的開(kāi)發(fā)模式，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在取得土地使用權(quán)之后，自行組織把生地或毛地轉(zhuǎn)化為熟地，再進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 　　這種模式的弊端很多：第一，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)和成本增加。第二，容易沖擊規(guī)劃，第三，容易造成拔蔥式開(kāi)發(fā)，在土地分散開(kāi)發(fā)的情況下，開(kāi)發(fā)商都傾向與開(kāi)發(fā)好地段、低風(fēng)險(xiǎn)的地塊，而邊角地段、動(dòng)遷成本高的地段成為無(wú)人啃的硬骨頭。 　　購(gòu)買(mǎi)套商品房所交的各種稅費(fèi)不到總房款的3％ 　　據(jù)專家測(cè)算，目前上海與住房建設(shè)相關(guān)的各項(xiàng)收費(fèi)總額，只占全國(guó)各地平均量的30%左右；市民購(gòu)買(mǎi)一套商品房所交的各種稅費(fèi)和修繕基金，加起來(lái)一般不到總房款的3%。 　　除了一些優(yōu)惠政策繼續(xù)實(shí)施外，8月8日，上海市建委、市房地資源局、市規(guī)劃局等部門(mén)又聯(lián)合發(fā)布了這樣一條消息：上海將進(jìn)一步細(xì)化舊區(qū)改造政策，提高拆遷工作透明度。目前已經(jīng)在黃浦和盧灣兩區(qū)試行的公示、信訪接待、舉報(bào)、承諾書(shū)、監(jiān)管等拆遷管理五項(xiàng)制度，有望在全市全面推行。 　　拆遷補(bǔ)償怎么算 　　上海新一輪舊區(qū)改造開(kāi)始后，2001年11月1日政府發(fā)布了《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》。這個(gè)細(xì)則將拆遷補(bǔ)償與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的等價(jià)原則相結(jié)合，使上海的房屋動(dòng)拆遷從“數(shù)人頭”轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶课輧r(jià)值市場(chǎng)評(píng)估價(jià)安置，獨(dú)生子女的面積補(bǔ)貼也將隨之取消。 　　居住房屋市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的基本公式為：貨幣補(bǔ)償金額=(市場(chǎng)單價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)X被拆除房屋的建筑面積。此公式中，“市場(chǎng)單價(jià)”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估單價(jià)。 　　“價(jià)格補(bǔ)貼”是指評(píng)估單價(jià)不足最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的一定比例(不低于20%)確定；評(píng)估單價(jià)高于最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按高出部分與最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差額的一定比例(不低于20%)確定。 　　除此之外，拆除違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。同時(shí)，被拆遷人接到停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不予補(bǔ)償。 　　另外，拆遷居住房屋時(shí)，拆遷入應(yīng)當(dāng)向居住房屋的被拆遷入、承租人支付搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，并自過(guò)渡期逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；拆遷非居住房屋時(shí)，拆遷人還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷入或者房屋承租人下列費(fèi)用：(1)按國(guó)家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用；(2)無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用；(3)因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。 　　政府鼓勵(lì)有償回搬 　　所謂的“有償回搬”，簡(jiǎn)言之，通過(guò)政府扶持、企業(yè)參與、居民出資，改造舊區(qū)新建住宅之后，自愿出資的居民重回故里住新居。出資家庭通過(guò)享受相當(dāng)優(yōu)惠的房?jī)r(jià)，能極大地改善居住環(huán)境。 　　政府為鼓勵(lì)動(dòng)遷居民回搬，專門(mén)制定了一個(gè)實(shí)施辦法：《關(guān)于鼓勵(lì)動(dòng)遷居民回搬推進(jìn)新一輪舊區(qū)改造的施行辦法》（滬建城（2001）第0068號(hào)）。 　　這個(gè)辦法規(guī)定，對(duì)回搬原地、原區(qū)域（住房?jī)r(jià)格基本相當(dāng)?shù)牡囟危┑木用瘢o予享受以下優(yōu)惠政策： 　?。ㄒ唬┰》拷ㄖ娣e拆一還一部分，按公有住房出售政策購(gòu)買(mǎi)；如住房有困難的，可按優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買(mǎi)適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠面積；再超出部分，按當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)。優(yōu)惠面積和優(yōu)惠價(jià)各由各區(qū)政府根據(jù)本區(qū)的實(shí)際情況確定。如私有房屋按有關(guān)規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償。 　?。ǘ┗匕峋用裣倒e金繳交者，可憑回搬購(gòu)房協(xié)議，申請(qǐng)公積金貸款，并由投資改造單位擔(dān)保。房屋建成后再辦理房地產(chǎn)權(quán)證抵押擔(dān)保手續(xù)。 　?。ㄈ┗匕豳?gòu)房出自款及貸款本息可按市財(cái)政局《關(guān)于貫徹執(zhí)行“促進(jìn)本市住宅產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展若干意見(jiàn)的通知”有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（滬地稅二［1998］30號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。 　?。ㄋ模┗匕嶙》繎?yīng)按商品房標(biāo)準(zhǔn)建立房屋維修基金。維修基金的設(shè)立、使用和管理按《上海市商品住宅維修基金管理辦法》（上海市人民政府令第91號(hào)）執(zhí)行。 　　城市舊區(qū)改造要注意的四個(gè)人文尺度 　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印坤華：上海舊區(qū)改造壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)，放開(kāi)二、三級(jí)土地市場(chǎng)，從而實(shí)現(xiàn)將房地開(kāi)發(fā)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步剝離，進(jìn)而構(gòu)建一個(gè)以“房地分離、大地產(chǎn)小房產(chǎn)”為特色，進(jìn)行集約化開(kāi)發(fā)，成熟的、完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。 　　政府公共政策和企業(yè)市場(chǎng)化有效組合是確保舊區(qū)改造的關(guān)鍵。整個(gè)舊區(qū)改造不要急于求成，應(yīng)該統(tǒng)籌考慮，適當(dāng)控制舊區(qū)改造的速度。政府要在城市交通干道、交通方便地區(qū)造一批適合老百姓的中低價(jià)商品房，并完成新建小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，輔城建設(shè)和中心城改造作為全盤(pán)考慮，中心城的動(dòng)遷和改造就比較容易。 　　復(fù)旦大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授于海：城市舊區(qū)改造要注意的4個(gè)人文尺度：一是空間尺度，即城市舊區(qū)改造要提供便于人們交際的空間。舊區(qū)里弄一個(gè)重要的特點(diǎn)就是有一個(gè)社區(qū)空間。在上海，有很多的中央綠地是一種炫耀性、展示性的，遠(yuǎn)離人們的生活區(qū)；二是社會(huì)尺度，即舊區(qū)改造提供的是平民性的規(guī)劃。世界存在和發(fā)展的最基本趨勢(shì)是，降低社會(huì)的不平等。如香港的沙田地區(qū)，既有高尚住宅樓，也有廉租住房，公共設(shè)施都是共享的。而我們大規(guī)模地建造高樓，會(huì)產(chǎn)生人為地隔離社會(huì)的不同階層，加深社會(huì)的不平等的后果；三是正義尺度，即舊區(qū)改造與規(guī)劃應(yīng)該把服務(wù)性放在第一位，第二位才是景觀的考慮；四是象征尺度，環(huán)境不僅是自然的，也是附有象征意義的感性環(huán)境，舊區(qū)改造應(yīng)努力消除人們的陌生感和疏離感。 　　上海社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)左學(xué)金：土地不再協(xié)議出讓，而采取公開(kāi)招標(biāo)的形式，是個(gè)進(jìn)步，有利于出讓土地價(jià)格更接近市場(chǎng)價(jià)格，也防止了個(gè)別腐敗分子通過(guò)出讓土地謀取私利。