業(yè)界觀察:廣州CBD十年歷經(jīng)“三重浪”
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2003-10-28
來源:景觀中國網(wǎng)
規(guī)劃面積達(dá)640萬平方米的珠江新城,經(jīng)歷十年變遷,今天正以一發(fā)不可收拾之勢向城市CBD中心奔去,在住宅項(xiàng)目中,早年圈下的商業(yè)地塊開始進(jìn)入熱火朝天的工作狀態(tài)。政府開始將剩下
規(guī)劃面積達(dá)640萬平方米的珠江新城,經(jīng)歷十年變遷,今天正以一發(fā)不可收拾之勢向城市CBD中心奔去,在住宅項(xiàng)目中,早年圈下的商業(yè)地塊開始進(jìn)入熱火朝天的工作狀態(tài)。政府開始將剩下的商業(yè)用地公開或者協(xié)議拍賣。
“珠江新城又開始‘動(dòng)’了!”路過的市民紛紛注意到這里的變化。發(fā)展商開始將眼光投向這個(gè)城市新中心。近來廣州市場商業(yè)地產(chǎn)的興起,令珠江新城目前占地約85萬平方米的商務(wù)用地立即成為燙手的熱山芋。
十年歷經(jīng)三重浪
“提起珠江新城,我可是充滿感情的?。 睆V州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)研究院總規(guī)劃師袁奇峰,將珠江新城的歷史娓娓道來。
廣州的城市規(guī)劃早在1984年就開始了。當(dāng)時(shí)市政府已經(jīng)定下城市中心向東移的大體規(guī)劃。珠江新城地塊占地640萬平方米,正好處于舊城組團(tuán)和五山組團(tuán)之間,為配合1987年的六運(yùn)會(huì),天河城等商業(yè)中心建成了。
上世紀(jì)90年代初的廣州地產(chǎn)市場,土地需求量很大。政府圈下的這640萬平方米,該怎么規(guī)劃和運(yùn)作呢?
1992年~1993年間,《廣州新城市中心區(qū)——珠江新城規(guī)劃》出臺(tái),珠江新城正式以“廣州新城市中心區(qū)”閃亮登場,政府開始拿出有限的資金投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。一時(shí)間平地一聲雷,許多大型國有房地產(chǎn)公司和投資者積極圈地響應(yīng),場面好不熱鬧。但是從1993年~2000年前后,歷時(shí)七年多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段才宣告基本結(jié)束。
當(dāng)時(shí),廣州第三產(chǎn)業(yè)還沒上位,對于配套的建設(shè)是個(gè)問題;另一個(gè)潛在因素,就是政府正苦于建設(shè)地鐵的資金緊缺,自然寄希望于土地出讓的收益。
將地塊劃散,賣地,成為珠江新城建設(shè)過程中無法言語的痛。
1994年和1995年期間,珠江新城在熱鬧了一個(gè)短暫的時(shí)期后,由于樓面地價(jià)高昂(3800元/平方米)致使開發(fā)商后期出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈,加上配套的不完善,導(dǎo)致銷售周期無限延長。這第一重波瀾帶來的是眾多開發(fā)商對珠江新城建設(shè)的觀望立場。
1997年和1998年,廣州房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)和控制出現(xiàn)短暫失控,開發(fā)商拿地的方式竟然出現(xiàn)“多樣化”,例如一些單位為了“脫困”,不惜平價(jià)出讓土地。那些在幾年前按照高達(dá)3800元/平方米樓面地價(jià)買到珠江新城項(xiàng)目地塊的開發(fā)商開始后悔了。
這時(shí),袁奇峰話鋒一轉(zhuǎn),提到今天的珠江新城要公開拍賣土地,“是正確的”。
珠江新城所遭遇的第三次沖擊波,是廣州新會(huì)展中心最終選址比珠江新城更靠東部的廣州琶洲———也就是說,珠江新城長期苦苦期待的廣交會(huì)新館“飛”了。
“新會(huì)展中心遷出珠江新城,確實(shí)是對這個(gè)地方的一個(gè)重大打擊?!痹娣逭f?!安贿^,從廣州建設(shè)CBD的角度和廣州城市發(fā)展的角度來說,我認(rèn)為現(xiàn)在廣州新會(huì)展中心的選址是正確的,珠江新城依托國際大都市CBD的定位,將面臨新的機(jī)會(huì)?!?
珠江新城成長的十年,也是廣州市政調(diào)整的十年??梢钥隙ǖ氖牵壳爸榻鲁堑耐度氘a(chǎn)出已經(jīng)達(dá)到一個(gè)平衡階段,市政府在開發(fā)珠江新城的時(shí)候已經(jīng)沒有壓力。1999年,政府在基建投入上已經(jīng)花了42個(gè)億,在2000年底,已經(jīng)是52個(gè)億了。而合同地價(jià)是89.7個(gè)億,應(yīng)收地價(jià)59億元,實(shí)收地價(jià)36.5個(gè)億。
事實(shí)上,早期珠江新城地塊的不合理規(guī)劃(5000~6000平方米/塊),由于太小不利于住宅開發(fā),也是導(dǎo)致其“好閨女難嫁”局面的原因。
誤讀廣州CBD?
珠江恒昌房地產(chǎn)顧問公司董事總經(jīng)理黎振偉對CBD有解讀:“珠江新城本身并不具備做成廣州CBD的條件。”按照黎的說法,廣州的CBD十幾年前應(yīng)該就在當(dāng)時(shí)的海珠廣場,那個(gè)時(shí)候27層高的酒店,可能就是廣州最高的酒店了,在周邊聚集了眾多的辦公機(jī)構(gòu),大小公司無數(shù),當(dāng)時(shí)的商業(yè)區(qū)是北京路一帶,不是中央商務(wù)區(qū),中央商務(wù)區(qū)就應(yīng)該是說一個(gè)城市辦公寫字樓和大中小公司最集中的地方。后來,東方賓館和中國大酒店旁邊的廣交會(huì)熱鬧起來,這個(gè)地方交通發(fā)達(dá),到機(jī)場和汽車站都近,所以大家都到了這里,成為這個(gè)時(shí)期廣州的CBD。后來由于廣交會(huì)附近的服裝市場發(fā)展起來了,這里很快變成了一個(gè)很亂的地方,大小公司又都開始搬家了。接下來是環(huán)市東路一帶,還是因?yàn)榻煌ǚ奖?,又有花園酒店和很多大酒店的商務(wù)配套,所以環(huán)市東路又成了廣州的CBD。
黎進(jìn)一步分析:“而現(xiàn)在,你都知道了——天河北又再一次取代環(huán)市東路,成了廣州高檔寫字樓最集中的地方,其實(shí)這里才是廣州的CBD嘛。珠江新城現(xiàn)在的問題是,有沒有歷史的沉淀、市場的推動(dòng)和長期形成的商務(wù)氛圍?!崩枵駛ヒ幌挾嗌偻嘎冻鰳I(yè)界人士對珠江新城CBD定位的質(zhì)疑。畢竟現(xiàn)在的珠江新城仍是以住宅為主,商務(wù)項(xiàng)目未成氣候。
主持《珠江新城規(guī)劃檢討》的總規(guī)劃師袁奇峰對廣州CBD的解析同時(shí)也解答了這一疑問:“珠江新城不能簡單等同于廣州CBD?!卑凑赵慕馕觯康禺a(chǎn)業(yè)界、廣州市民和媒體對珠江新城和廣州CBD這兩個(gè)概念產(chǎn)生了不同程度的誤讀。事實(shí)上,廣州市政府直到2003年頒布《珠江新城規(guī)劃檢討》時(shí)才正式將廣州CBD寫入政府文件,而關(guān)鍵是,政府確認(rèn)的廣州CBD是一個(gè)以天河北現(xiàn)有的商務(wù)寫字樓密集區(qū)域?yàn)镃BD的核心區(qū),向四周輻射的中央商務(wù)區(qū),只是在向南面輻射時(shí)才向包括珠江新城范圍,珠江新城作為廣州新的城市中心的定位沒有改變,增加的新內(nèi)容是作為廣州CBD建設(shè)的向南面擴(kuò)展的一部分而不是CBD的全部。
袁奇峰認(rèn)為,《珠江新城規(guī)劃檢討》的一個(gè)重大意義在于,廣州市政府確認(rèn)了天河北現(xiàn)在作為廣州CBD中心區(qū)域的現(xiàn)實(shí)。針對廣州新的城市發(fā)展前進(jìn)目標(biāo),廣州CBD的建設(shè)規(guī)劃理順了建成區(qū)與新建區(qū)域的關(guān)系、理順了老商務(wù)中心區(qū)和新開發(fā)區(qū)的關(guān)系,終于將廣州新的城市中心區(qū)與CBD的發(fā)展重疊在一起,解決了過去干擾珠江新城發(fā)展的種種戰(zhàn)略誤區(qū)。
一片利好?
2003年1月22日,廣州市政府公布施行新的《珠江新城規(guī)劃檢討》并同時(shí)廢止了十年前制訂的《廣州新城市中心-珠江新城規(guī)劃》。廣州市政府正式審議通過這份《規(guī)劃檢討》之時(shí),十年來珠江新城生不逢時(shí)、嚴(yán)重透支和市場失算的景況引來了一場對珠江新城的“總清算”。最近政府出臺(tái)以下措施加大對珠江新城的建設(shè)力度:
一、對城市土地進(jìn)行有組織的控制,回收閑置土地,使發(fā)展商的開發(fā)用地更多地從政府通過競拍等方式獲得。同時(shí),將未來全市的商務(wù)辦公用地都集中放在珠江新城內(nèi),原則上不再從其他區(qū)域批出,促成開發(fā)的集約和聚集效應(yīng)。
二、讓市民參與珠江新城的規(guī)劃討論,并出臺(tái)《珠江新城規(guī)劃檢討》,進(jìn)一步明確珠江新城作為廣州CBD的定位。
三、以房地產(chǎn)開發(fā)作為主要?jiǎng)恿?,帶?dòng)珠江新城的開發(fā)建設(shè)。
四、把部分政府部門和廣州大型的市政配套也集中放入珠江新城,如博物館、廣州歌劇院、廣州圖書館、廣州少年宮,形成更大范圍的集約開發(fā),而且將重心放在珠江新城內(nèi),以帶旺珠江新城。
據(jù)廣州中原地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)研究部提供的數(shù)字,目前珠江新城已投入使用的寫字樓項(xiàng)目分別為廣東省檢察院、廣州市檢察院和廣東省檢驗(yàn)檢疫大廈。當(dāng)前在建的項(xiàng)目共有14個(gè),包括雙城國際大廈、海關(guān)大樓、廣東全球通大廈等。已封頂?shù)膶懽謽琼?xiàng)目有華普廣場、雙城國際大廈、珠江新城電信中心、廣東省光纜通信維護(hù)監(jiān)控及管理中心綜合樓等4個(gè),其中前兩個(gè)項(xiàng)目為商務(wù)寫字樓,將會(huì)拿來出租或出售,而后兩個(gè)項(xiàng)目以自用為主。在當(dāng)前行情看緊的情況下,廣東省檢驗(yàn)檢疫大廈有一部分對外出租,深圳發(fā)展銀行廣州市分行就設(shè)在該大廈;正在興建的面積達(dá)5.7萬平方米的保利大廈已被廣州市某大政府機(jī)構(gòu)訂下,該樓盤兩棟中的一棟寫字樓傳聞被韶關(guān)某政府機(jī)構(gòu)看中……
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