五大問(wèn)題直擊國(guó)內(nèi)ＣＢＤ軟肋

２０世紀(jì)２０年代美國(guó)最早提出中央商務(wù)區(qū)這一概念，５０－６０年代先在美國(guó)紐約、芝加哥、洛杉磯，后在西方國(guó)家和日本等一些大城市陸續(xù)開(kāi)始規(guī)劃和開(kāi)發(fā)中央商務(wù)區(qū)，到８０年代在世界各地基本形成了一批風(fēng)格各異的ＣＢＤ，如日本新宿、巴黎拉德芳斯、新加坡南岸區(qū)、法蘭克福金融區(qū)、香港中環(huán)等相繼成為世界上比較成熟的中央商務(wù)區(qū)。 　　為了適應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展和進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放的需要，在中國(guó)條件成熟的特大城市適當(dāng)建設(shè)一些中央商務(wù)區(qū)，對(duì)于推動(dòng)城市現(xiàn)代化建設(shè)和國(guó)際經(jīng)貿(mào)交流、提高聚集效應(yīng)是有必要的。中國(guó)在９０年代初開(kāi)始提出建設(shè)ＣＢＤ，北京是我國(guó)最早推出建設(shè)ＣＢＤ設(shè)想的城市，在１９９３年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《北京城市總體規(guī)劃》提出了北京商務(wù)區(qū)的建設(shè)規(guī)劃，２０００年８月北京市決定成立商務(wù)中心區(qū)建設(shè)聯(lián)席會(huì)議和商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)和推動(dòng)以朝陽(yáng)區(qū)國(guó)貿(mào)為中心的３．９９平方公里的中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)步伐。 　　通過(guò)國(guó)際征集和國(guó)際專(zhuān)家論證，北京中央商務(wù)區(qū)總體規(guī)劃方案于２００１年編制完成。隨著北京朝陽(yáng)區(qū)ＣＢＤ建設(shè)的啟動(dòng)，從２０００年以來(lái)每年秋天舉辦北京ＣＢＤ國(guó)際商務(wù)節(jié)，到２００３年１０月已經(jīng)成功舉辦了第四屆，其規(guī)模和影響越來(lái)越大。繼北京朝陽(yáng)、上海陸家嘴開(kāi)始大規(guī)模建設(shè)ＣＢＤ之后，天津、武漢、成都、西安、重慶、南京、深圳、蘭州、廈門(mén)、濟(jì)南、杭州等４０多個(gè)城市也制訂了ＣＢＤ規(guī)劃，其中七、八個(gè)城市已經(jīng)啟動(dòng)了建設(shè)工作，個(gè)別城市甚至提出要在幾年內(nèi)建成自己的ＣＢＤ。ＣＢＤ已經(jīng)成了城市化中的一個(gè)新時(shí)尚，但隨著ＣＢＤ熱的興起，一些值得關(guān)注的問(wèn)題也相伴而生。 　　一、開(kāi)發(fā)ＣＢＤ盲目跟風(fēng) 　?。茫拢氖嵌际谢l(fā)展到非常高的水平之后的一種必然選擇，而不是人們憑空臆造出來(lái)的東西。建設(shè)ＣＢＤ需要具備一定的條件，除了具有豐富的歷史沉淀、技術(shù)流、資金流、信息流和物流匯集的中心位置及具有較強(qiáng)的輻射效應(yīng)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、ＧＤＰ千億元以上的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較高的人均ＧＤＰ指標(biāo)、完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、高素質(zhì)人才聚集等，還要有足夠的國(guó)際影響力，因?yàn)椋茫拢脑鲩L(zhǎng)的源泉主要來(lái)自全球性商務(wù)機(jī)構(gòu)的聚集，只有當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)入到具有越來(lái)越大的地區(qū)域性或全球性的影響力、跨國(guó)公司、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及相伴而生的各種服務(wù)機(jī)構(gòu)大量出現(xiàn)的階段，這樣的城市才會(huì)產(chǎn)生建設(shè)ＣＢＤ的客觀需要。 　　但實(shí)際上，國(guó)內(nèi)同時(shí)具備上述條件的卻寥寥無(wú)幾。而且，ＣＢＤ的建成需要１０年以上的時(shí)間、投入數(shù)千億、甚至上萬(wàn)億元的資金。如僅以大北窯立交橋東北角為中心、占地３０公頃、建筑面積約１５０萬(wàn)平方米的北京ＣＢＤ核心區(qū)的建設(shè)就需七、八年時(shí)間和２００多億元人民幣。一些發(fā)達(dá)國(guó)家中心城市的ＣＢＤ建設(shè)也用了３０年甚至５０年的時(shí)間。北京ＣＢＤ之所以選擇在朝陽(yáng)區(qū)國(guó)貿(mào)中心一帶，是因?yàn)檫@里集中了北京７０％以上的涉外資源，如跨國(guó)公司駐中國(guó)代表處的６５％和駐北京的９５％，外國(guó)銀行駐北京分行的９０％，北京最好的寫(xiě)字樓、最大的賓館等服務(wù)設(shè)施的８０％以上也集中在這里。 　　雖然北京ＣＢＤ事實(shí)上的規(guī)劃和建設(shè)從１０年前就已經(jīng)開(kāi)始了（以建設(shè)國(guó)貿(mào)中心為標(biāo)志），但有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，北京建成成熟的ＣＢＤ還需要３０年時(shí)間。按照區(qū)域內(nèi)金融貿(mào)易增加值這一衡量ＣＢＤ核心功能的主要指標(biāo)來(lái)比較，北京ＣＢＤ還只有紐約曼哈頓區(qū)的一個(gè)零頭。而一些連最起碼的條件都不具備的地級(jí)市也想躋身開(kāi)發(fā)ＣＢＤ的行列，實(shí)際上是可能是想通過(guò)搭一程時(shí)髦的ＣＢＤ順風(fēng)車(chē)來(lái)提高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度和提高官員政績(jī)。 　　二、ＣＢＤ開(kāi)發(fā)走樣 　　把ＣＢＤ當(dāng)做一個(gè)筐，什么都往里裝，掛羊頭賣(mài)狗肉，任意繞過(guò)已經(jīng)制定或通過(guò)的規(guī)劃的現(xiàn)象值得警惕。按照２００２年制定的北京ＣＢＤ總體規(guī)劃方案，在３．９９平方公里范圍內(nèi)控制建筑面積為１０００萬(wàn)平方米，其中寫(xiě)字樓面積為５００萬(wàn)平方米、住宅占２５％，商業(yè)、服務(wù)、文化設(shè)施等占２５％。 　　但在實(shí)際操作中，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏離軌道現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商更熱衷于短平快的高檔住宅，區(qū)內(nèi)許多大項(xiàng)目都以公寓立項(xiàng)，目前建成的住宅面積就已經(jīng)突破了５００萬(wàn)平方米，加上在建的將突破１０００萬(wàn)平方米。同時(shí)，商鋪面積也在高奏凱歌，即將突破１００萬(wàn)平方米，而作為商務(wù)區(qū)重頭戲的寫(xiě)字樓的建設(shè)由于貸款較難、投資回收期較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)較大而受到冷落、開(kāi)發(fā)滯后，“投資置業(yè)”擠占甚至取代商務(wù)開(kāi)發(fā)愈演愈烈。 　　２００３年１０月上旬在北京召開(kāi)的中、美、韓三國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展論壇上美國(guó)房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)國(guó)際委員會(huì)主席詹姆斯·阿斯庫(kù)特所作的《變革時(shí)代的全球化城市》報(bào)告中指出，中國(guó)房地業(yè)太偏重住房的開(kāi)發(fā)，對(duì)公共設(shè)施的建設(shè)重視不夠。缺乏發(fā)達(dá)的公共設(shè)施，難以稱(chēng)得上完善的房地產(chǎn)業(yè)。如果政府不能?chē)?yán)格限制住宅和商業(yè)設(shè)施的過(guò)量開(kāi)發(fā)，隨意突破規(guī)劃，將無(wú)法發(fā)揮賦予ＣＢＤ集中度高、活力高、效率高的商務(wù)中心區(qū)的使命，ＣＢＤ將產(chǎn)生畸變，ＣＢＤ不再ＣＢＤ。 　?。梗澳甏鯊V州就曾規(guī)劃和開(kāi)發(fā)ＣＢＤ，結(jié)果，房地產(chǎn)先行，只是建成一片１００多萬(wàn)平方米的住宅社區(qū)，而真正意義上的ＣＢＤ仍不見(jiàn)影。再看看法國(guó)，在巴黎拉德方斯７５０公頃的商務(wù)區(qū)內(nèi)聚集了２０多家世界最大企業(yè)辦事處、１５００家公司總部和５０％的法國(guó)大企業(yè)，有１５萬(wàn)職工在這里上班、還有歐洲最大的購(gòu)物中心—四季商場(chǎng)，成了巴黎名副其實(shí)的商務(wù)中心區(qū)。 　　三、ＣＢＤ功能被泛化、弱化 　　在北京ＣＢＤ周?chē)貐^(qū)借ＣＢＤ之勢(shì)大興住宅和商務(wù)設(shè)施，眾多的項(xiàng)目被貼上ＣＢＤ或后ＣＢＤ的標(biāo)簽。這種弱化、泛化ＣＢＤ或魚(yú)目混珠的現(xiàn)象，使中央商務(wù)“頭重腳輕腹中空”，勢(shì)必會(huì)削弱ＣＢＤ的核心凝聚力，對(duì)ＣＢＤ的建設(shè)形成擠出效應(yīng)，也會(huì)使商務(wù)設(shè)施容量超出市場(chǎng)的需求而形成資源浪費(fèi)。因此，亟待制止各種建設(shè)放任自流的發(fā)生，加強(qiáng)ＣＢＤ開(kāi)發(fā)的統(tǒng)一和規(guī)范。 　　四、ＣＢＤ求大求洋 　　國(guó)外的ＣＢＤ一般都不超過(guò)４平方公里，只有一兩條街道，建筑規(guī)模在２００－２０００萬(wàn)平方米，如紐約曼哈頓華爾街不足一平方公里，卻因集中了幾十家世界級(jí)大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所、百多家跨國(guó)巨頭總部以及一些著名建筑物和豪華居住區(qū)而成為蜚聲世界的金融商務(wù)中心區(qū)，特別是金融業(yè)高度集中的華爾街成了世界紐約乃至現(xiàn)代美國(guó)的代名詞。而國(guó)內(nèi)某些城市卻唯大唯美，數(shù)十條大街和數(shù)十平方公里劃作ＣＢＤ，并渴望在幾年內(nèi)建成。此外，國(guó)內(nèi)一些地方仍然把建筑物的高度當(dāng)作ＣＢＤ形象的追求，似乎高樓林立便是ＣＢＤ的象征和內(nèi)涵。實(shí)際上，９．１１事件后許多專(zhuān)家對(duì)高樓的安全保障及經(jīng)濟(jì)性問(wèn)題提出了質(zhì)疑。 　　此外，一些地方，無(wú)論是ＣＢＤ的總體規(guī)劃、還是項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，皆不惜花巨額資金聘請(qǐng)各國(guó)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)方案，唯洋人設(shè)計(jì)為美、仰洋人鼻息。當(dāng)然，聘請(qǐng)一些外國(guó)專(zhuān)家、設(shè)計(jì)師，吸收外國(guó)規(guī)劃、建設(shè)ＣＢＤ的成功經(jīng)驗(yàn)是非常必要的，但不能漠視、否定我們自己的優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 　　五、功能雷同區(qū)過(guò)多 　　目前，北京ＣＢＤ把未來(lái)總體發(fā)展目標(biāo)定位在跨國(guó)公司地區(qū)總部和國(guó)際金融機(jī)構(gòu)聚集地上，而相距數(shù)公里的北京金融街正在熱火朝天地展開(kāi)，已經(jīng)建成１１０多平方米的寫(xiě)字樓，不久就將超過(guò)２００萬(wàn)平方米，其定位是金融商務(wù)中心區(qū)，正致力于面向國(guó)際化，即吸引國(guó)際金融機(jī)構(gòu)入駐。中關(guān)村豐臺(tái)區(qū)的跨國(guó)公司總部區(qū)建設(shè)也緊鑼密鼓，而早先的中關(guān)村科技區(qū)也正在致力打造包括科技、商務(wù)和金融在內(nèi)的綜合功能。此外，王府井地區(qū)、亞運(yùn)村地區(qū)、也在分擔(dān)著商務(wù)辦公的功能，這幾個(gè)地區(qū)的定位與朝陽(yáng)ＣＢＤ在功能設(shè)計(jì)上，存在部分或全部的交叉和重疊現(xiàn)象，在一個(gè)城市里相繼開(kāi)發(fā)、建設(shè)幾大功能交叉重疊的區(qū)域，不能不讓人擔(dān)心有限的資源稀釋和為爭(zhēng)奪資源而爆發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)。 　　朝陽(yáng)區(qū)政府已經(jīng)在１０月９日上商務(wù)節(jié)期間成立了北京市金融發(fā)展顧問(wèn)團(tuán)，旨在通過(guò)政府主導(dǎo)戰(zhàn)略加強(qiáng)ＣＢＤ的金融戰(zhàn)略地位。第四屆朝陽(yáng)ＣＢＤ國(guó)際商務(wù)節(jié)剛落幕，西城區(qū)金融街又在１０月２６日召開(kāi)“推介會(huì)”，并對(duì)“進(jìn)駐”街區(qū)機(jī)構(gòu)提供免交工商注冊(cè)費(fèi)、購(gòu)（租）寫(xiě)字樓提供１０００元／平方米的補(bǔ)貼和其他一些優(yōu)惠。同城競(jìng)爭(zhēng)、其他地區(qū)和城市類(lèi)似現(xiàn)象也比比皆是。