北京城市副中心有待崛起

[center][img]http://www.cncwe.org/upload/news/200417123543621.jpg[/img] [img]http://www.cncwe.org/upload/news/200417123637248.jpg[/img] [img]http://www.cncwe.org/upload/news/20041712372913.jpg[/img][/center] １９９４年的首都規(guī)劃委員會文件中提出，京城東北的望京地區(qū)將是容納３０萬人居住的城市副中心。幾年間，望京地區(qū)已經(jīng)發(fā)展成１５萬人居住的大社區(qū)。但是人口、樓盤迅速擴張后也帶來了周邊交通不暢、基礎設施、配套設施等建設的相對滯后問題，望京一度成為了一個名副其實的“睡城”。 作為城市的副中心，望京在過去的近十年間，已經(jīng)遭遇了一系列的瓶頸問題。但是隨著望京區(qū)域的不斷發(fā)展，交通、市政配套、房地產(chǎn)項目的品質(zhì)等問題都得到了政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的共同關注。望京，這個城市“副都”，一度被人喻為“睡城”，現(xiàn)在正在蘇醒。 交通制約“副都”發(fā)展 說起望京的交通問題，實際上有兩個鮮明的特點。一方面，望京是不缺路的。另一方面，望京缺出口。偌大的望京只有兩個出口，要么走五環(huán)路上機場高速或八達嶺高速，要么只能走四環(huán)路。望京西區(qū)是近幾年望京地區(qū)重點發(fā)展的區(qū)域，與亞運村一路之隔，緊靠四環(huán)路，地理位置非常優(yōu)越。然而，由于沒有直接通達亞運村的路，使望京西區(qū)的進出，如同整個望京地區(qū)一樣要繞彎。 由于有京承高速公路的阻隔，亞運村地區(qū)的繁華與今后奧運村的興盛仿佛都與望京西區(qū)無關，望京地區(qū)就像一個旁觀者一樣。四環(huán)路在這里拐彎，五環(huán)路也在這里拐彎，就連毗鄰的亞運村還是在這里拐彎。這樣一路拐彎下去，奧運會的商機，是否也會在迎面撞上望京以后因為沒有路而拐彎呢？ 不過隨著北京市交通情況的整體改善，望京地區(qū)的交通瓶頸有望突破。軌道交通的出現(xiàn)勢必會改善望京的交通情況，望京北，連接亞運村與機場高速的公路一環(huán)也已經(jīng)通車。事實上，望京的交通規(guī)劃條件很好，緊挨機場路、京順路，南臨東北四環(huán)路，西為規(guī)劃中北京至承德的高速路，北有五環(huán)路。區(qū)內(nèi)有廣順南北大街、東西大街、望京東西路三條重要環(huán)路，這使望京區(qū)內(nèi)的交通一方面通過四環(huán)、三環(huán)、二環(huán)和城中心便捷相連，一方面通過機場路、京承高速路、五環(huán)路等與東部、北苑、西北部等地區(qū)相連。 目前，區(qū)內(nèi)“瓶頸”道路改造已提上日程；從望京到亞運村的五環(huán)路已建成通車；北京第一個磁懸浮列車將通過望京直達機場。據(jù)悉，現(xiàn)在單行的京承高速輔路要拓寬并可雙向行駛，而且從這條路還可直接上四環(huán)、三環(huán)；如果能增設望京與機場高速路的進出口，將進一步緩解望京的交通壓力。 改進市政配套迫在眉睫 隨著望京作為城市副中心的定位越來越鮮明，市政配套也成為需要迫切改善的問題。不過，好在望京已經(jīng)成為京北地區(qū)繼中關村、亞運村之后一塊供成片開發(fā)的土地，具有較大的開發(fā)潛力，已經(jīng)初步形成了有整體規(guī)劃和區(qū)域定位的高科技住宅區(qū)。 多年來，這里的交通和市政配套在原來基礎比較差的情況下有了大的改善，幾十條線路的公交車穿梭于二、三、四環(huán)及亞運村、中關村、國貿(mào)等熱點地區(qū)，甚至可達香山、豐臺等地；望京供熱廠、望京郵件處理中心、望京電信大廈等配套項目相繼建成或已投入使用，區(qū)內(nèi)已實現(xiàn)市政雙源供水、雙路供電、天然氣供應到戶；商業(yè)設施、文教生活配套建設等方面也得到了明顯的發(fā)展，中央美院、望京醫(yī)院、高教花園、望京購物中心、正時家居、陳經(jīng)綸中學分校、望京體育公園等一些重點或大型配套項目也紛紛落戶，一個新型生活社區(qū)基本成型。 望京的綠化環(huán)境也在改善。例如占地９．８公頃的體育公園，已建成一個標準足球運動場，可為運動員提供運動訓練場地。占地１萬平方米的休閑活動鋪裝廣場，圍繞著約３００平方米的大型體育壁畫雕塑。開發(fā)集團望京新城分公司還克服重重困難，實現(xiàn)了京順路雙千米綠化帶，目前已初具規(guī)模。今后，望京新區(qū)的道路及市政設施建設、環(huán)境及綠化建設將繼續(xù)完善，有關部門將加大招商引資力度，全面啟動望京中心區(qū)規(guī)劃建設，繼續(xù)加快住宅及相關配套設施建設。 以規(guī)模來劃分，望京區(qū)域的新盤中，小項目強調(diào)獨特，大項目追求全面，項目的異質(zhì)性已得到發(fā)展商更多的重視。小項目紛紛打出獨樹一幟的居住招牌來吸引買家，如慧谷根園獨特的四合院設計，都市心海岸的板樓躍層，佳境天城的ＶＩＰ會所生活等，都針對特定人群量身定做。 項目品質(zhì)有待提升 近年來，望京樓盤開發(fā)以中、高檔項目為主，樓盤價格多在５０００元到７０００元／平方米之間，這說明望京地區(qū)的整體項目定位以中端為主，與亞運村、ＣＢＤ等區(qū)域的中高端項目定位相比存在一定的差異。 現(xiàn)在，望京的房地產(chǎn)市場也在朝著多樣化發(fā)展。目前，望京已經(jīng)擁有包括ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、高檔公寓、普通住宅、經(jīng)濟適用房等不同居住形式的項目，其中以新盤為代表的一批品質(zhì)升級、賣點新穎的項目為望京地區(qū)注入了新的內(nèi)涵。 以規(guī)模來劃分，望京區(qū)域的新盤中，小項目強調(diào)獨特，大項目追求全面，項目的異質(zhì)性已得到發(fā)展商更多的重視。小項目紛紛打出獨樹一幟的居住招牌來吸引買家，如慧谷根園獨特的四合院設計，都市心海岸的板樓躍層，佳境天城的ＶＩＰ會所生活等，都針對特定人群量身定做。 大社區(qū)如望京西園三區(qū)、寶星園，則以便利的生活條件，完善的配套設施，良好的居住環(huán)境，以及強大的開發(fā)實力等綜合品質(zhì)方面的優(yōu)勢吸引那些看重社區(qū)與生活質(zhì)量的購房者。望京大型社區(qū)寶星園從籌備階段已將項目的綜合品質(zhì)向外銷靠攏，在開始時就已具備“內(nèi)銷外租”條件，同時在社區(qū)規(guī)劃中更突出了休閑、時尚、會所等國際化的特點來吸引外籍人士。寶星園銷售總監(jiān)王怡群認為，隨著這一地區(qū)成熟度的提高，房價還會相應上漲。但由于望京各樓盤在地域上的差異減小，各樓盤在品質(zhì)方面的競爭將比其他地區(qū)更趨激烈，這也意味著各樓盤的品質(zhì)會得到更為快速的提升，這對消費者來說當然是利好消息。 業(yè)內(nèi)人士分析，隨著奧運與ＷＴＯ利好因素的不斷落實，望京地區(qū)有望成為北京大型居住區(qū)中的一個頗有潛力的亮點。伴隨著新一輪的房地產(chǎn)熱潮，華鼎世家、寶星園、慧谷金色家園、銀領國際等項目集體涌現(xiàn)望京，將望京的地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模推向一個新的高度。新項目普遍采用現(xiàn)澆板樓或新型蝶式建筑，設計新穎，更趨人性化。社區(qū)配備更多車位，樓宇裝修更趨高檔等等，通過這些軟硬件方面的全面升級使望京樓盤品質(zhì)較過去有明顯提升。而寶星園等更多品質(zhì)項目的出現(xiàn)讓望京的整體形象從中檔定位向中高檔定位轉(zhuǎn)變。 居住投資兩相宜 隨著望京越來越濃的居住氛圍以及社區(qū)的不斷成熟，它正在成為一個居住和投資兩相宜的地區(qū)。望京現(xiàn)在商務與居住相混雜，有知名的外國公司（西門子、松下等）入駐，日漸成熟的設施又使得一些外籍人士越來越向望京這個純居住社區(qū)傾斜。望京的租務市場將越來越看好，也有望成為北京投資回報率最高的地區(qū)之一。其中如規(guī)模宏大的望京新城，以及兼?zhèn)涓咂焚|(zhì)外向型住宅特質(zhì)的寶星園都是投資者選擇的重點目標。據(jù)悉夏都銀座等樓盤已在積極籌備拓展“外銷”渠道。 在望京地區(qū)居住的居民中，演藝界、企業(yè)管理者、律師、醫(yī)生、記者、外國人等較多，中產(chǎn)階層占相當大比例。特別是韓國人集中，這里已經(jīng)成為遠近聞名的“韓國城”。據(jù)調(diào)查，寶星園一期現(xiàn)已售出８０％，其中有２０％的業(yè)主都是韓國人，還有１０％的外籍人士進駐。目前，望京的商品住宅及經(jīng)濟適用房項目有所增加，極大地豐富了購房人的選擇余地。中檔項目是這一地區(qū)的主力軍，這些項目的售價通常在每平方米５５００元－６５００元之間，它們所面對的客戶群都是中產(chǎn)階層。這部分人對于產(chǎn)品品質(zhì)有一定的要求，因此，自望京西園四區(qū)建成后，新出來的項目都以低密度著稱。 專家認為，望京地區(qū)的樓盤雖然供應量大，但做長線的出租投資卻要好于其他地區(qū)。這是因為望京的配套為其租務市場打下了良好的基礎。在這里有一個盡人皆知的韓國學校、一個國際幼兒園，而且與之相配套的設施又非常完善，解決了外籍租客的后顧之憂，吸引了許多外籍人士，特別是韓國租客。在望京買房的人群當中，有相當一部分是抱著出租回報的初衷買房置業(yè)的。 此外，望京區(qū)域的項目相對集中，且有政府支持，同時又是僅晚于方莊開發(fā)的大規(guī)模集中居住區(qū)，不涉及拆遷問題，所以開發(fā)成本低，開發(fā)周期短。已經(jīng)開發(fā)建設的住宅項目包括望京Ａ５區(qū)、望京Ａ４經(jīng)濟適用房、大西洋西城、望興園、望興居、望京旺苑、望京新居、花家地西里、圣馨大地、寶星園等，相對配套齊全、交通便利。另外，望京地區(qū)是普通住宅投資回報率較高的區(qū)域，由于靠近高檔外銷公寓、別墅區(qū)、可以獲得更大的升值空間和投資回報等等。隨著望京越來越濃的居住氛圍以及社區(qū)的不斷成熟，其租務市場將越來越被看好。