2004年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速發(fā)展之勢頭

一. 房地產(chǎn)相關(guān)政策及影響 2004年初北京市出臺了《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補充規(guī)定》(4號令)。4號令規(guī)定從2004年1月9日起，所有經(jīng)營性項目的土地協(xié)議出讓方式停止，并將全部采取招標、拍賣、掛牌的方式在土地市場公開交易。同時對33號令規(guī)定的下列經(jīng)營性用地，需要辦理國有土地使用權(quán)出讓的，均須通過招標、拍賣、掛牌方式在土地交易市場公開交易：1)綠化隔離地區(qū)建設(shè)項目用地；2)小城鎮(zhèn)建設(shè)項目用地；3)開發(fā)帶危改項目用地；4)國家級開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項目用地。4號令的頒布將是土地交易走向市場化的標志，將吸引更多的優(yōu)秀企業(yè)進軍北京房地產(chǎn)業(yè)，同時將進一步促使房地產(chǎn)的利潤、價格趨于合理化。 二. 城市建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)動態(tài) (一) 城市建設(shè) 北京 2004年北京將調(diào)整城市空間布局、大力發(fā)展公交系統(tǒng)。北京市將調(diào)整空間結(jié)構(gòu)及城市功能布局，形成“兩軸、兩帶、多中心”。同時，將大力發(fā)展公交系統(tǒng)以解決目前嚴重的堵車問題。今年年內(nèi)，北京市將開工建設(shè)一畝園公交樞紐和北京西站南廣場交通樞紐，加上此前已經(jīng)開工建設(shè)的四座交通樞紐，今年共六大交通樞紐全部在建。到2005年，北京市規(guī)劃的八大交通樞紐將全部建成，交通擁堵狀況將有望進一步緩解。北京市城市空間布局的的調(diào)整及城市交通條件的改善將進一步促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 上海 上海市將控制中心城人口規(guī)模，引導(dǎo)人口向郊區(qū)重點城鎮(zhèn)集中。新增的城市建設(shè)用地主要分布在浦東新區(qū)、郊區(qū)新城、“試點城鎮(zhèn)”、臨港綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及嘉定、松江、青浦的工業(yè)園區(qū)。新增規(guī)劃居住用地主要分布在外環(huán)線外的重點城鎮(zhèn)、內(nèi)外環(huán)之間的大型居住基地、中心城內(nèi)的舊區(qū)改造用地。上海的城市規(guī)劃從現(xiàn)在起要把更多的公共空間還給市民，如在中心城內(nèi)辦公樓容積率不得超過4.0，住宅容積率不得超過2.5。 廣州 今年，廣州市市政園林建設(shè)將投入67億，重點建設(shè)污水治理和青山綠地兩大工程。同時將計劃投入20多億元加快城市布局的快速路網(wǎng)建設(shè)和城區(qū)丁字路、瓶頸路改造工程，將重點推進華南路三期建設(shè)、全線打通科韻路、拓寬東濠涌高架路，開展“中環(huán)”便捷通道的方案研究。 南京 南京市將用326億元建設(shè)河西新城區(qū)。河西新城區(qū)將建設(shè)為全國第十屆運動會的賽場，未來現(xiàn)代化新南京的標志區(qū)，主要實施沿江開發(fā)、跨江發(fā)展的戰(zhàn)略。2004年，河西新城區(qū)將有12個高層建筑于8月底前動工，4所學(xué)校、2所區(qū)級醫(yī)院開工，9條大道、10條區(qū)間街巷改造規(guī)劃出臺。河西新城區(qū)是南京今年甚至幾年內(nèi)的發(fā)展熱點，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的大力建設(shè)，河西新城區(qū)的配套設(shè)施將大大改善，河西新城區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)將快速發(fā)展。 杭州 軌道交通線網(wǎng)建設(shè)將根據(jù)城市總體規(guī)劃期限，分為三個層次：第一層次為2010年，第二層為2020年，第三層次為遠景年。杭州市計劃到2010年，建成軌道交通82.5公里；到2015年，達到114公里。軌道交通建設(shè)將“建成一段，運營一段”，保持均衡、持續(xù)、有效的發(fā)展。 珠海 1月8日，西部沿海高速公路珠海試驗段正式動工，該公路是2004年廣東省開工建設(shè)的第一條高速公路--標志著廣東省西路沿海高速公路珠海阮籍試驗段，正式拉開建設(shè)序幕。1月18日，2003年珠海市政府承諾辦好的“十件實事”之首的珠港大道二期工程，在歷經(jīng)了10個半月的施工建設(shè)之后，正式通車。 沈陽 2004年沈陽市將進行交通環(huán)境建設(shè)整治，主要包括9條街路，尤其是將黃河大街、南京街、沈蘇快速路連成一體，形成沈陽市區(qū)第二條南北快速通道。與此同時，將實施“小巷工程”，改造市民家門口的三、四級街路，完善標準化街路的行人過街設(shè)施，建設(shè)10座過街天橋、10座地下通道。屆時，城市出口道路現(xiàn)狀將大大改善并達到暢通無阻。 (二) 房地產(chǎn)開發(fā)商及代理商動態(tài) 萬科 2004年4月，萬科在佛山的世紀花城將開盤，9月位于坂雪崗的項目將開盤，包括該兩個項目在內(nèi)，2004年全年萬科將有近30個在開發(fā)項目。在土地儲備上，到2004年9月，將有望上升到1,600萬-1,800萬平方米。 北京城建 2004年北京城建計劃開復(fù)工面積達200萬平方米，全年計劃銷售面積達50萬平方米，銷售總額將計劃達25億元。2004年北京城建有8大項目在北京同時運作，分別是北苑家園北苑大廈、世紀城市、匯和綜合樓、北京五棵松文化體育中心、城和綜合樓、北京奧林匹克(B區(qū))國家體育館及奧運村項目、領(lǐng)地項目和東直門交通樞紐暨國門第一廣場等。 中化公司、中遠房地產(chǎn)聯(lián)袂打造“長安街收官王座 2004年2月18日上午，在凱晨廣場工地現(xiàn)場隆重舉辦的“凱晨廣場開工儀式暨奠基典禮”，凱晨廣場是中化、中遠和北京城開共同投資開發(fā)建設(shè)的頂級純商務(wù)寫字樓。位于西長安街畔，與中國華爾街---金融街遙遙相望凱晨廣場總投資約30億元人民幣，占地面積約為4.40萬平方米，建設(shè)用地約為2.20萬平方米，總建筑面積約19.40萬平方米。 珠江地產(chǎn) 2004年珠江地產(chǎn)在下半年還將先后推出珠江傲景家園、珠江跑馬地項目、半山雍景苑、旭景豪苑、珠江東景項目五大全新樓盤。 富力地產(chǎn)集團 2004年，富力地產(chǎn)集團的目標是完成房地產(chǎn)投資額達60億元，其中廣州、北京各30億元；預(yù)計開發(fā)16個項目，北京及沈陽共７個項目。富力在廣州及北京擁有足夠的土地儲備，在廣州擁有可建建筑面積達300萬平方米，北京約達48萬平方米，預(yù)計總投資額將達320億元。廣州住宅項目以富力桃園、富力現(xiàn)代城等為主力，流花路項目、富力廣場南區(qū)項目預(yù)備春節(jié)后動工。富力城作為北京的航空母艦之外，2004年在京新開工的樓盤還有三個，一個是位于南二環(huán)南緯路，建筑面積約20萬平方米的高檔住宅區(qū)；另外一個在白家莊路占地面積將近5萬平方米，總建筑面積約達18萬多平方米，主要以寫字樓和高級公寓為主。還有一塊地在劉家窯橋附近，總建筑面積達30萬平方米，將建成一個中型的住宅社區(qū)和一個大型的地鐵商業(yè)。 廣州日化立白集團 已成立廣東金百匯實業(yè)有限公司負責房地產(chǎn)發(fā)展，并將斥資10億元全面進軍房地產(chǎn)業(yè)，分別在廣州市荔灣、天河、番禺、芳村和南沙等五地開發(fā)建設(shè)寫字樓、商住樓、物流基地等不同性質(zhì)的項目。目前立白集團已經(jīng)具體規(guī)劃出臺五個開發(fā)項目：1）在荔灣區(qū)開發(fā)的“動感小西關(guān)”將建成廣州市第一條“健身休閑專業(yè)特色街”，現(xiàn)階段已經(jīng)全面招商，全部40多個店鋪。2）在芳村，立白集團將要投資開發(fā)占地面積達1萬多平方米的“立白大廈”，該大廈將于2004年年底動工，功能包括綜合商場、商用寫字樓和商貿(mào)旅館。3）在芳村東沙開發(fā)區(qū)，立白集團擁有13.33萬平方米后期開發(fā)用地，將于2005年開發(fā)住宅項目。4）在天河員村，立白集團已儲備7萬平方米的開發(fā)用地，將用于開發(fā)綜合性物業(yè)，該項目也將在2004年底動工。5）立白集團在番禺和南沙分別拿地26.67萬平方米和40.00萬平方米，準備建成高標準、高起點的生產(chǎn)、科研基地和物流基地，其中番禺的項目更將成為華南地區(qū)最大的洗滌用品生產(chǎn)場所。 奧園集團 2004年，奧園集團將繼續(xù)堅持“領(lǐng)跑復(fù)合地產(chǎn)，運營城市未來”的發(fā)展戰(zhàn)略，進一步尋找新的發(fā)展機遇，將企業(yè)做強做大。對此，奧園集團副總裁、品牌管理中心總經(jīng)理雷建文透露，隨著南沙奧園、閘坡奧園、中山奧園、順德奧園華庭以及武漢奧園等新項目的動工。預(yù)計2004年奧園集團的整體開發(fā)面積將達到60萬平方米，而銷售量預(yù)計在2003年36萬平方米的基礎(chǔ)上增長50%。 重慶 2月6日，重慶重量級開發(fā)企業(yè)協(xié)信集團與中國最大商貿(mào)流通企業(yè)上海百聯(lián)正式簽訂戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，組建百聯(lián)協(xié)信購物中心發(fā)展有限公司，聯(lián)合拓展中國西南片區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)市場。 四．土地市場 2004年初，國家繼續(xù)加大土地市場整頓力度。04年伊始，國家頒布了‘一號文件’規(guī)范土地一級市場，北京市出臺了‘四號令’加快土地市場公開交易的步伐。04年初土地交易市場活躍，土地出讓幅數(shù)較多，尤其是廣州市土地交易增加，前兩個月有28幅土地成功出讓，出讓土地面積達37.39萬平方米。前兩個月成交的土地以居住用地為主，且集中于城郊區(qū)?？梢灶A(yù)計普通住宅將為未來房地產(chǎn)供應(yīng)的主要類型。鑒于土地市場整頓工作的大力進行，目前上市的土地比較平穩(wěn)，像北京、天津等大城市上市的土地較為分散，繼去年年底的大規(guī)模上市，上海土地市場年初表現(xiàn)平靜。 表1- 2004年1-2月全國各大城市土地出讓公告 地塊 出讓方式 土地面積(平方米) 土地性質(zhì) 使用年限(年) 容積率 現(xiàn)狀 截止日期北京 京土整儲掛(昌)[2004]001號 掛牌 32800 商業(yè)金融 40 3.00 另需代征路用地面積約9300道 2004年02月09日始門土儲掛字[2004]001號 掛牌 10890 綜合 50 ≤9.50 -- 2004年02月09日始京土整儲掛(豐) 掛牌 -- 商住 40/70 -- -- --延慶縣東外大街7號 掛牌 4136 商業(yè) 40 ≤2.80 -- 2004年03月04日始大興區(qū)18號 掛牌 4498 -- -- -- 毛地 2004年02月24日天津 大港區(qū) -- 31826 居住 70 1.20-1.5000 -- 2004年02月10日東麗區(qū) -- -- 居住 70 -- -- 2004年02月10日河?xùn)|區(qū) -- 436 辦公 50 -- -- 2004年03月05日南開區(qū) -- 27962 居住 70 ≦4.00 -- 2004年03月06日南開區(qū) -- 25624.2 居住 70 ≦2.50 -- 2004年03月07日紅橋區(qū) -- 314881 商住 50/70 ≦2.44 -- 2004年03月07日深圳 G12301-0124 掛牌 50093 酒店 40 -- -- 2004年03月10日A820-0008 掛牌 2227 工業(yè) 50 -- 部分臨時建筑物 2004年03月09日A934-0231 掛牌 38354 工業(yè) 50 ≤1.41 欠土地使用費188萬元 2004年03月05日杭州杭政儲出[2004]1號 掛牌 7786 金融/辦公 40/50 ≤6.00 -- 2004年02月06日始杭政儲出[2004]2號 掛牌 43416 #a-08-1地塊 6099 商業(yè)/辦公 40/50 ≤5.50 -- 2004年02月06日始 #a-08-3-5地塊 11893 商業(yè)/辦公 40/50 ≤8.50 -- 2004年02月06日始 #a-10地塊 9826 商業(yè)/辦公金融 40/50 ≤3.50 -- 2004年02月06日始 #a-11、12地塊 15598 商業(yè)/辦公金融 40/50 ≤3.50 -- 2004年02月06日始杭政儲出[2004]3號 掛牌 26558 商業(yè)/辦公 40/50 ≤4.30 -- 2004年02月09日始杭政儲出[2004]4號 掛牌 32209 公共設(shè)施 40/50 ≤1.30 -- 2004年02月09日始杭政儲出[2004]5號 掛牌 3685 加油站 40 -- -- 2004年02月09日始成都 東大街3號地塊 拍賣 14996 商業(yè) 40 ≤5.00 -- 2004年03月11日東大街4號地塊 拍賣 11874 商業(yè) 40 ≤7.00 -- 2004年03月11日華民印刷廠 拍賣 4394 居住 70 ≤3.00 -- 2004年03月11日-- 拍賣 2913 商業(yè) 40 ≤1.80 -- 2004年03月11日原自動化設(shè)備廠 拍賣 10441 居住 70 ≤2.80 -- 2004年03月11日-- 拍賣 1207339 商住市政公共設(shè)施 40/70 0.90 -- 2004年04月25日沈陽 2004-001 -- 15500 居住 70 1.50 凈地 --2004-002 -- 20000 商住 40/70 1.70 凈地 --2004-003 -- 15000 商住 40/70 1.60 凈地 --2004-004 -- 7000 商業(yè) 40 3.50 凈地 --2004-005 -- 28000 居住 70商業(yè)40年 1.70 凈地 -- 資料來源：北京市土地儲備中心、上海市土地資源與房屋管理局、廣州市國土資源和房屋管理局深圳、市規(guī)劃及國土資源局、杭州市土地管理局、廈門市土地房產(chǎn)管理局、珠海市建設(shè)工程商用土地交易中心，以上數(shù)據(jù)僅供參考 表2- 2004年1-2月全國各大城市土地出讓成交 地塊 土地面積(平方米) 容積率 土地用途 中標單位 使用年限(年) 總地價(萬元) 備注重慶 北部新區(qū) 666667 1.50 居住 聯(lián)想集團▪融科智地 50 57100 --深圳 H228-0030 3501 ≤1.75 居住 -- 70 未成交 --A011-30_31 4791 1378 ≤2.25 工業(yè) 深圳市信航房地產(chǎn)開發(fā)有限 50 600 有租約 3413 ≤2.34 G06312-45 9522 ≤2.00 商住 深圳市鵬龍實業(yè)有限公司 40/70 3500 --A103-0059 32376 ≤1.50 商住 深圳市名居房地產(chǎn)有限公司 40/70 5180 --T304-0085 3735 ≤3.50 居住 深圳市西成投資發(fā)展有限公司 70 3800 十輪競標廣州 穗國地出合[2004]21號 6367 -- 居住 廣州市益鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 70 11848664 --穗國地出合[2003]427號 4769 -- 商住 廣州市達建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40/70 28141272 --穗國地出合[2003]431號 4331 -- 居住 廣州金僑德房地產(chǎn)有限公司 70 4742318 --穗國地出合[2004]2號 15365 -- 商住 廣州美林基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40/70 19719364 --穗國地出合[2003]418號 11128 -- 居住 廣州市園林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 70 6022471 --穗國地出合[2004]13號 159381 -- 工業(yè) 廣州鋼鐵企業(yè)集團有限公司 50 4298374 --穗國地出合[2003]426號 3098 -- 綜合 廣州市市政集團有限公司 50 7924389 --穗國地出合[2004]19號 4084 -- 工業(yè) 廣州市天河區(qū)供銷合作社聯(lián)合社 50 269401 --穗國地出合[2004]7號 1255 -- 居住 廣州市公安局 70 269295 --穗國地出合[2004]6號 1582 -- 居住 廣州市公安局 70 331305 --穗國地出合[2004]8號 804 -- 居住 廣州市公安局 70 190185 --穗國地出合[2004]3號 1467 -- 居住 廣州市公安局 70 346929 --穗國地出合[2004]4號 856 -- 居住 廣州市公安局 70 188668 --穗國地出合[2004]10號 839 -- 居住 廣州市公安局 70 177854 --穗國地出合[2004]9號 1250 -- 居住 廣州市公安局 70 369030 --穗國地出合[2004]5號 1135 -- 居住 廣州市公安局 70 248878 --穗國地出合[2004]1號 4634 -- 商辦 廣州市健康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40/50 6892660 --穗國地出合[2003]425號 2701 -- 辦公 廣州市新華書店集團有限公司 70 13646890 --穗國地出合[2004]18號 17130 -- 商住 廣東省水利水電物資總公司 40/50 1521433 --穗國地出合[2003]429號 480 -- 綜合 廣州黃埔供用電工程公司 50 472292 --穗國地出合[2004]17號 35571 -- 商業(yè) 廣州江南蔬菜批發(fā)市場有限責任公司 40 15228598 --穗國地出合[2004]15號 7472 -- 居住 華南理工大學(xué) 70 1098599 --穗國地出合[2004]14號 13626 -- 商住/辦公 廣州市芳村新荔枝灣實業(yè)發(fā)展有限公司 40/50/70 11133304 --穗國地出合[2004]16號 14505 -- 商住 白天鵝房地產(chǎn)開發(fā)公司,廣東友聯(lián)實業(yè)發(fā)展有限公司 40/70 14326151 --穗國地出合[2004]20號 853 -- 工業(yè) 中國水產(chǎn)科學(xué)研究院南海水產(chǎn)研究所 50 188786 --穗國地出合[2004]12號 44137 -- 居住 廣州白馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 70 31987192 --穗國地出合[2004]11號 5734 -- 商住 廣州市運通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40/70 26998726 --穗國地出合[2003]430號 9305 -- 居住 廣州市富基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 70 12437860 --成都 1號地 121154 低層1.2多層1.8高層2.8 居住 上海綠地集團 -- 18000 --2號地 13873 <7.00 -- -- -- -- 流標3號地 19473 ,<4.00 -- -- -- 12350 --4號地 3967 <2.50 -- -- -- 3304 --5號地 12947 <3.00 -- 建川公司 5044 --大連 (2003)-69號 3300 5.45 商業(yè) 大豐立體駐車(大連)有限公司 40 5725 底價5715萬(2003)-70號 2350 1.00 商業(yè) 大連北展豪邁房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 40 263 底價261萬(2003)-73號 9400 1.40 居住 大連錦繡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 70 1862 底價1858萬(2003)-74號 168200 1.20 居住 大連友誼合升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 70 20291 底價12151萬元(2003)-75號 20150 1.60 居住 大連悅泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 70 3569 底價3562萬(2003)-76號 54200 -- A:辦公/B:居住 大連萬錦房屋開發(fā)有限公司 70 3568 底價3561萬(2003)-77號 21200 1.20 居住 大連鵬生房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 70 3006 底價3000萬南京 NO.2003G63地塊 69044 -- -- 南京市建華房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司 -- 12000 --NO.2004G01 156544 -- -- 南京地鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 -- 37000 --NO.2004G02 3392 -- -- 南京弘瑞建設(shè)開發(fā)有限公司 -- 1430 --NO.2004G03 1962 -- -- 南京華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 -- 3550 --珠海 珠國土儲2003-05 7616 ≤0.40 -- 路橋房地產(chǎn)有限公司 -- 910 --珠國土儲2003-09 16456 ≤2.50 -- 路橋房地產(chǎn)有限公司 -- 2880 --珠國土儲2003-10 499 ≤2.00 -- -- -- 80 --沈陽 TX2004-001 8570 2.50 -- 尚未公開 -- 171 已平TX2004-007 6000 1.50 商業(yè) 尚未公開 40 102 末平TX2004--014 9370 2.50 -- 尚未公開 -- 209 已平TX2004-015 20160 2.50 -- 尚未公開 -- 486 已平 注：土地面積取整數(shù)； 資料來源：天津市土地交易中心、深圳市規(guī)劃及國土資源局、南京市國土資源局，以上數(shù)據(jù)僅供參考 四.當月房地產(chǎn)市場概述 (一) 新開樓盤市場 住宅市場：2004年前兩個月住宅市場平淡發(fā)展，受春節(jié)及天氣等因素的影響，一手住宅市場新增供應(yīng)較少，大部分城市僅有1至2個項目上市。從新增住宅來看，小戶型住宅仍為市場的熱點之一，且配套設(shè)施較為齊全。上海市城市邊緣地區(qū)和城郊區(qū)域本月別墅物業(yè)呈放量之勢，新增供應(yīng)集中分布在松江、嘉定、閔行等區(qū)域。深圳市新增供應(yīng)住宅主要在南山區(qū)，且都是小戶型定位。珠海市新增供應(yīng)位于拱北區(qū)域。天津市04年1-2月期間新開樓盤1個；在售樓盤中由于推售周期的而新開的組團有5個。其中河西區(qū)的項目為3個，河?xùn)|區(qū)1個，南開區(qū)1個，塘沽開發(fā)區(qū)1個。該6個項目均為住宅，其中的5個為普通住宅，1個為高檔別墅項目。從區(qū)域分布來看，河西區(qū)的3個項目分別歸屬于高、中、低檔住宅；而其他三區(qū)的項目則以中、檔居住項目為主。寫字樓市場：寫字樓新增供應(yīng)寥寥無幾，北京、上海目前無新增寫字樓項目供應(yīng)。北京市目前寫字樓在售樓盤較多，主要分布于中關(guān)村、金融街、CBD區(qū)域，在售樓盤數(shù)分別為20個、2個、15個左右，平均銷售價格分布為13,000元/平方米、1,6000元/平方米、1,6800元/平方米，平均租金水平分別達18.93美元/平方米/月、20.60美元/平方米/月、22.84美元/平方米/月。天津市寫字樓供應(yīng)主要集中在下半年，且以商住樓居多，商住樓的銷售價格主要在5,000~6,000元/平方米，7,000~8,000元/平方米這兩個價格區(qū)間內(nèi)。新增供應(yīng)的少數(shù)寫字樓項目品質(zhì)較高，規(guī)模較大，供應(yīng)的區(qū)域集中于小白樓和圍堤道區(qū)域。目前南京市掀起了一輪寫字樓建設(shè)高潮。南京中關(guān)村的珠江路受二次開發(fā)影響，寫字樓將展開新一輪的角逐；規(guī)劃中的河西商務(wù)中心，十大標志性建筑的總建筑面積將超過40萬平方米。 表3- 2004年1-2月全國各大主要城市一手住宅典型個案 區(qū)域 樓盤名稱 占地面積 (平方米) 容積率 銷售價格 (元/平方米) 戶型設(shè)計 (平方米) 配套設(shè)施高檔住宅 北京西四五環(huán) 湯泉逸墅 140000 2.00 7900 -- --上海虹橋 虹橋樂庭三期 -- -- 12000-15000 -- --上海長寧 虹橋新天地 -- -- 15000 -- --南京河西 金馬酈城 172000 0.90 4800 55-250 --廈門富山 官邸double 6700 5.97 9150 復(fù)式酒店式公寓 --廣州越秀 南越雅軒 1621 4.28 5900 -- --成都城中 郁金香花園廣場 -- -- 3800 -- --沈陽沈河區(qū) 麥哈頓國際莊園 43000 2.50 100萬~300萬/套 入室大玄關(guān)設(shè)計 咖啡廳/商務(wù)中心/健身中心/社區(qū)影院普通住宅 北京西五環(huán) 中海楓漣山莊 100000 1.50 5300 -- --上海普陀 新城楓景 160000 (建面) -- 3700~4000 -- --廈門江頭 盛世華城 17482 5.60 3800 投資出租小戶型 --天津河西區(qū) 清秀園 21000 2.38 3600 -- 教育、醫(yī)療設(shè)施齊全重慶南岸區(qū) 華宇▪江南楓庭 22000 -- 2800 2室2廳/3室2廳 超市廣州番禺 東?；▓@ 79193 2.33 4100 -- --成都城北 迪康銀色詩典 29600 (建面) -- 2750 -- --沈陽于洪 格林夢夏 180000 1.19 3000 3室2廳100-130 簡陋/自身的健身俱樂部別墅 北京東五環(huán)外 揚州別墅 60000 1.30 6800 聯(lián)排、疊拼 --南京江寧 運盛美之國 200000 -- 4600 聯(lián)排：193獨棟：400 --重慶渝北 青河灣 243335 0.50 -- 4室2廳 會所天津河西區(qū) 巴黎時間 52400 0.63 6600 -- 4000平方米的中心廣場沈陽東陵 山地藝墅 250000 0.20 5200~5400 獨棟315~500 大型，高檔次的業(yè)主會所 數(shù)據(jù)來源：北京、上海、天津、廣州、深圳、重慶、四川、南京、沈陽、廈門中原研究部 表4- 2004年1-2月全國各大主要城市一手商鋪典型個案 樓盤名稱 區(qū)域地段 建筑面積 (平方米) 銷售價格/租金(元/平方米/月) 品牌定位 業(yè)態(tài)組合 周邊商業(yè)氛圍 停車位 (個)商場 財富商業(yè)廣場 上海楊浦 -- 200000 -- -- -- --藍調(diào)街區(qū) 34000 9000~13000 高端品牌 上島咖啡等 -- --嘉華國際商業(yè)中心 華昌大街 84000 240~300 沃爾瑪超市等 -- -- --九天金華城 廈門中山 9600 10000~87000 中外時尚品牌旗艦店 精品/運動休閑服飾/娛樂 -- 37街鋪 中環(huán)▪銀座 重慶渝中 -- 4000 -- 娛樂/消費/綜合商業(yè) 最繁華的解放碑 --住宅底商 郁金香花園 成都城中 -- 13000 -- -- 緊鄰春熙路商圈 --銀信商座 沈陽和平 -- 10000~12800 -- 尚未形成 最繁華的商業(yè)街 未定 數(shù)據(jù)來源：北京、上海、天津、廣州、深圳、重慶、四川、沈陽、廈門中原研究部 (二) 二手房市場 受春節(jié)長假的影響，前兩個月全國二手房市場發(fā)展平淡，上海、深圳等大城市二手房交易明顯降低。上海二手房成交較少，據(jù)中原統(tǒng)計，中心城區(qū)、長寧、虹口成交量比上月減少近0.24%-0.40%。深圳二手房成交量較以往明顯減少，二月初客戶對成熟片區(qū)及高端住宅的需求較旺，如華僑城片區(qū)、布吉片區(qū)及南山片區(qū)成熟路段。從客戶需求方面來看，高端市場的客戶承受能力增大，特別是華僑城片區(qū)將有望持續(xù)年前的旺勢。 表5- 2004年1-2月全國各大主要城市二手住宅買賣、租賃成交典型個案 樓盤名稱 區(qū)域 所處樓層 房型 成交面積 (平方米) 成交價格 (元/平方米) 租金 (元/平方米/月) 裝修狀況上海 光明城市 普陀區(qū) 8 2室2廳2衛(wèi) 116.00 10931 -- 普裝金麗廣場 徐匯區(qū) 20 2室2廳1衛(wèi) 81.45 8226 -- 優(yōu)裝世茂濱江花園 浦東新區(qū) 2 3室2廳3衛(wèi) 233.00 12446 -- 優(yōu)裝廣州 藍色康園 海珠區(qū) 6 2室2廳 60.00 -- 28.33 一級一類帝景苑 天河區(qū) 11 4室2廳 136.00 6544 -- 一級一類東風廣場 東山區(qū) 22 2室2廳 70.00 6000 -- 一級一類深圳 百花園牡丹閣 福田區(qū) 19 2室2廳 80.00 8750 -- 普裝百仕達二期 羅湖區(qū) 10 3室2廳 138.00 -- 65.22 普裝 數(shù)據(jù)來源：北京、上海、天津、廣州、深圳中原研究部 表6- 2004年1-2月全國各大主要城市商鋪成交典型個案 物業(yè)名稱 區(qū)域 成交面積 (平方米) 成交價格 (元/平方米、元/平方米/月) 成交價格、租金 (元/平方米、元/月) 成交客戶 北京 唐人大廈 西大望路 6400 375000 58.59 -- 銀泰莊園 西城西外大街 1016　 153010 150.60 -- 東環(huán)廣場 東城區(qū)東二環(huán) 30(使用) 6451 215.02 -- 上海 虹橋中洋公寓 長寧區(qū) 757.33 4000000 5282.00 -- 廟山路商鋪 浦東新區(qū) 190.00 3800000 20000.00 -- 商鋪 徐匯區(qū) 245.00 45000 183.67 -- 廣州 -- 海珠區(qū) 73.00 3275712 19800.00 私人客戶 -- 荔灣區(qū) 150.00 21000 140.00 私人客戶 深圳 觀海臺花園C棟 南山區(qū) 77.93 1800000 23098.00 大陸客戶 駿庭名苑首層鋪位 羅湖區(qū) 120.00 24000 200.00 大陸客戶 數(shù)據(jù)來源：北京、上海、天津、廣州、深圳中原研究部 表7- 2004年1-2月全國各主要大城市寫字樓典型個案 物業(yè)名稱 區(qū)域 級別 成交面積 (平方米) 成交總價/月租金 (元、元/月) 成交單價 (元/平方米，元/天/平方米) 行業(yè)類型北京 銀海大廈　 海淀區(qū) 甲級 470.00 50529.70 3.58 --國航大廈　 朝陽區(qū) 甲級 321.00 47784.06 4.96 --天津 萬隆大廈 -- 乙級 120.00 7200.00 2.00 --云翔大廈 -- 乙級 200.00 12000.00 2.00 貿(mào)易上海 淮海中華BOSS大廈 黃浦區(qū) 甲級 78.23 7377.00 3.14 --太平洋企業(yè)中心 長寧區(qū) 乙級 163.00 16000.00 3.27 --廣州 交易廣場 東風路 乙級 135.17 6759.00 1.67 物流業(yè)天譽商務(wù)大廈 廣園路 乙級 155.62 1003.75 6450 咨詢業(yè)深圳 時代金融中心 福田 甲級 205.10 19514.00 3.17 --銀座國際 福田 乙級 182.27 11847.55 2.17 -- 數(shù)據(jù)來源：北京、上海、天津、廣州、深圳中原研究部 五、區(qū)域房地產(chǎn)市場價格 住宅市場：從全國各大主要城市住宅區(qū)域價格比較可以看出，北京、上海等大城市及各城市中心城區(qū)住宅區(qū)域價格較高。北京中心城區(qū)的住宅銷售價格繼續(xù)保持在7,000元/平方米以上。隨著北京市交通條件改善，通州、順義、昌平等區(qū)域房地產(chǎn)迅速發(fā)展，住宅銷售價格高速上漲。前兩個月上海市各區(qū)的新盤平均價格均呈不同程度的上漲。長寧、楊浦上漲幅度較大，普陀、閔行、虹口和徐匯等區(qū)漲幅比較接近，上漲幅度為0.70-1.80個百分點，浦東、閘北和中心城區(qū)價格較平穩(wěn)。珠海市各區(qū)域的住宅平均銷售價格最高的區(qū)域為吉大區(qū)域，達4,260元/平方米，其次是老香洲和拱北，均價分別為3,750元/平方米和3,650元/平方米。南京市平均銷售價格在4,000元/平方米以上的主要集中在城中、城東和河西。廈門房地產(chǎn)主要分為三大板塊：島內(nèi)板塊、島外-集美、海滄、杏林板塊、島外-同安板塊。目前，島內(nèi)住宅的市場均價在4,300元-4,500/平方米，島外-集美、海滄、杏林住宅市場均價在2,600元/平方米左右，島外-同安住宅市場均價在1,600元/平方米。寫字樓市場：隨著中國經(jīng)濟的良好快速發(fā)展，寫字樓需求增加，寫字樓租金水平據(jù)高不下。商鋪市場：商鋪市場與區(qū)域的商業(yè)氛圍緊密相關(guān)。1 月，上海市商業(yè)中心地區(qū)、次商業(yè)中心地區(qū)、次中心城區(qū)及城市邊緣地區(qū)的租金及售價較平穩(wěn)，與去年12 月相當，原因是春節(jié)期間，商鋪新增供應(yīng)量較少，因此價格無大變化。成都市商業(yè)營業(yè)用房市場上春熙路、騾馬市、城東和城南的價格保持穩(wěn)定，鹽市口由于是市中區(qū)的“黃金海岸”價格繼續(xù)保持上仰。城西、城北由于有不少區(qū)域是專業(yè)市場和這兩個區(qū)域有部分高檔商業(yè)營業(yè)用房推出，使這兩個區(qū)域的平均價格上漲。 表8- 2004年1-2月全國各大城市商鋪區(qū)域市場情況 城市/區(qū)位 平均售價 (元/ 平方米) 環(huán)比上月 (%) 平均租金 (元/ 平方米·月) 環(huán)比上月 (%) 典型租期 (年) 典型免租期 (月)上海中心區(qū) 徐家匯 -- -- 1035 0.00 -- -- 淮海中路 南京東路 南京西路 次中心區(qū) 四川北路 -- -- 237 -1.25 -- -- 五角場 上海不夜城 城市邊緣區(qū) -- -- 60 0.00 重慶中心區(qū) 渝中區(qū) 35000 -- 300 -- 1 6次中心區(qū) 沙坪壩區(qū) 26000 -- 200 -- 1 6 南岸區(qū) 23000 -- 160 -- 1 6 江北區(qū) 27000 -- 210 -- 1 6廣州 中心區(qū) 東山 7778 -- -- -- -- -- 天河 12000 -- -- -- -- -- 荔灣 14000 -- -- -- -- -- 越秀 -- -- -- -- -- --次中心區(qū) 海珠 16000 -- -- -- -- -- 白云 2000 -- -- -- -- --城市邊緣區(qū) 芳村 12500 -- -- -- -- --郊區(qū) 番禺 6000 -- -- -- -- --南京中心區(qū) -- 25650~40000 -- -- -- -- --次中心區(qū) -- 12300~22500 -- -- -- -- --城市邊緣區(qū) -- 4000~10500 -- -- -- -- --廈門 中心區(qū) 中山路 34000 -7.00 340 -10.00 -- -- 廈禾路 23000 4.00 100 5.00 -- --次中心 南山路 9000 2.00 32 3.20 -- -- 海天路 13000 3.00 90 2.00 -- --珠海 中心區(qū) 老香洲 1270 -2.31 100 -- -- -- 吉大 12500 -1.57 150 -- -- -- 拱北 10500 -4.55 200 -- -- --次中心區(qū) 新香洲 7620 1.60 -- -- -- -- 前山 1070 -2.73 -- -- -- -- 唐家 5600 3.70 -- -- -- --成都中心區(qū) 春熙路 46300 0.00 -- -- -- -- 鹽市口 29920 0.00 -- -- -- -- 騾馬市商圈 28718 3.61 -- -- -- --次中心區(qū) 城東 15156 0.00 -- -- -- -- 城南 10413 0.00 -- -- -- -- 城西 8760 1.15 -- -- -- -- 城北 6412 4.57 -- -- -- -- 注：銷售價格為商鋪一級市場價格；資料來源：根據(jù)上海、重慶、廣州、深圳、杭州、珠海、廈門中原研究部提供的資料整理所得，以上數(shù)據(jù)僅供參考 表9- 2004年1-2月全國各大城市中心區(qū)住宅區(qū)域市場情況 城市/區(qū)位 平均售價 (元/ 平方米) 環(huán)比上月 (%) 二手房平均售價 (元/ 平方米) 環(huán)比上月 (%) 平均租金 (元/ 平方米·月) 環(huán)比上月 (%)北京中心區(qū) 東城區(qū) 9603 -2.77 5098 -9.35 -- -- 西城區(qū) 8389 -4.11 5376 -2.63 -- -- 崇文區(qū) 7211 0.11 5088 -4.11 -- -- 宣武區(qū) 7142 6.00 4567 -18.92 -- --次中心區(qū) 朝陽區(qū) 7106 -1.25 1551 -68.56 -- -- 海淀區(qū) 6322 -2.57 5317 -4.01 -- -- 豐臺區(qū) 4454 -4.19 3206 -12.60 -- -- 石景山 4473 1.87 3197 1.33 郊區(qū) 通州區(qū) 3804 10.39 1851 5.23 -- -- 順義區(qū) 4351 25.46 3725 52.29 -- -- 門頭溝區(qū) 2792 -4.48 1119 -21.09 -- -- 大興區(qū) 3990 4.34 2258 0.49 -- -- 昌平區(qū) 4495 55.38 2525 5.03 -- --上海中心區(qū) 黃浦/靜安/盧灣區(qū) 9452 0.10 8041/10831/8012 -2.73/-1.84/-3.37 -- --次中心區(qū) 徐匯區(qū) 8244 0.07 10822 0.61 -- -- 浦東新區(qū) 7433 0.38 7039 1.43 -- -- 普陀區(qū) 6806 1.73 -- -- -- -- 長寧區(qū) 9066 3.90 9299 0.12 -- -- 虹口區(qū) 7260 1.27 9212 -0.70 -- -- 閘北區(qū) 6254 0.22 -- -- -- -- 楊浦區(qū) 6369 8.24 -- -- -- --城市邊緣區(qū) 閔行區(qū) 5797 1.88 7020 0.11 -- --重慶中心區(qū) 渝中區(qū) 3500 -- -- -- 26.00 --次中心區(qū) 江北區(qū) 2200 -- -- -- 19.00 -- 南岸區(qū) 2100 -- -- -- 16.00 -- 沙坪壩區(qū) 2200 -- -- -- 18.00 --城市邊緣區(qū) 大渡口區(qū) 1750 -- -- -- 11.00 --深圳 中心區(qū) 羅湖區(qū) 7812 -4.50 5386 7.20 40.1 0 13.40 福田區(qū) 8466 -2.30 6940 2.10 37.70 6.50次中心區(qū) 南山區(qū) 6149 2.90 6119 -13.50 40.30 -27.20 鹽田區(qū) 5901 -16.70 -- -- -- --城市邊緣區(qū) 寶安/龍華 3878 -1.20 -- -- -- -- 布吉/龍崗 3735 -1.10 3591 9.90 18.30 -22.30廣州中心區(qū) 東山 6053 0.00 3529 -5.00 40.49 11.00 天河 5319 -2.00 3559 17.00 37.24 -13.00 荔灣 5600 -7.00 2963 10.00 25.35 13.00 越秀 5000 16.00 3333 7.00 40.74 -13.00次中心區(qū) 海珠 4696 1.00 2679 -4.00 21.05 5.00 白云 4121 -1.00 2500 3.00 17.72 23.00城市邊緣區(qū) 黃埔 3214 0.50 1667 -3.00 -- -- 芳村 3500 0.00 2000 1.00 8.82 --郊區(qū) 番禺 3285 -18.00 1765 18.00 16.33 8.00 花都 1678 -7.00 1429 36.00 -- --廈門 中心區(qū) 廈禾 4800 104.00 -- -- -- --次中心區(qū) 江頭 4100 107.00 -- -- -- --城市邊緣區(qū) 金尚 3800 105.00 -- -- -- --郊區(qū) 集美 2614 94.40 -- -- -- --南京 中心區(qū) 白下區(qū) 4543 -- -- -- -- -- 玄武區(qū) 4299 -- -- -- -- -- 鼓樓區(qū) 4480 -- -- -- -- --次中心區(qū) 建鄴區(qū) 4257 -- -- -- -- -- 雨花區(qū) 3698 -- -- -- -- -- 秦淮區(qū) 3808 -- -- -- -- --城市邊緣區(qū) 江寧區(qū) 2512 -- -- -- -- -- 下關(guān)區(qū) 3724 -- -- -- -- -- 棲霞區(qū) 3200 -- -- -- -- --郊區(qū) 浦口區(qū) 1698 -- -- -- -- -- 六合區(qū) 1478 -- -- -- -- --珠海 中心區(qū) 老香洲 3750 -- -- -- -- -- 吉大區(qū) 4260 -0.35 -- -- -- -- 拱北區(qū) 3650 -8.33 -- -- -- --次中心區(qū) 新香洲 3120 0.97 -- -- -- -- 前山區(qū) 2670 -6.32 -- -- -- --沈陽 中心區(qū) 和平區(qū) 3484 -7.00 3248 103.00 -- -- 沈河區(qū) 4456 -112.00 3322 29.00 -- --次中心區(qū) 皇姑區(qū) 3459 57.00 2725 43.00 -- -- 鐵西區(qū) 2769 -15.00 2411 42.00 -- -- 大東區(qū) 2853 26.00 2490 32.00 -- --城市邊緣區(qū) 東陵區(qū) 3288 103.00 2485 -70.00 -- -- 于洪區(qū) 2434 -7.00 2330 68.00 -- --成都中心區(qū) 市中區(qū) 3400 0.26 -- -- -- --次中心區(qū) 城東 3120 0.00 -- -- -- -- 城南 3200 0.00 -- -- -- -- 城西 2636 0.00 -- -- -- -- 城北 2500 0.88 -- -- -- --城市邊緣區(qū) 龍泉/華陽/溫江 1763 -2.55 -- -- -- -- 注：銷售價格為住宅一級市場價格；資料來源：根據(jù)北京、上海、重慶、廣州、深圳、南京·、杭州、珠海、廈門中原研究部提供的資料整理所得，以上數(shù)據(jù)僅供參考 表10-2004年1-2月全國各大城市寫字樓區(qū)域市場情況 城市/區(qū)位 平均售價 (元/ 平方米) 環(huán)比上月 (%) 平均租金 (美元/ 平方米·天) 環(huán)比上月 (%) 物業(yè)管理費 (元/平方米/月) 空置率 (%)北京 中心區(qū) 建國門商圈 -- -- 0.72 0.98 -- 13.87次中心區(qū) 朝外商圈 -- -- 0.57 0.83 -- 14.03 金融街商圈 -- -- 0.69 -0.52 -- 16.37 CBD商圈 -- -- 0.80 0.40 -- 8.63 燕莎商圈 -- -- 0.64 -0.61 -- 14.35 中關(guān)村商圈 -- -- 0.63 1.79 -- 12.03上海 中心區(qū) 徐家匯 -- -- 0.54 1.89 -- -- 人民廣場 -- -- 0.72 2.86 -- -- 小陸家嘴 -- -- 0.72 7.46 -- -- 淮海路 -- -- 0.72 -2.70 -- -- 南京西路 -- -- 0.63 1.61 -- --次中心區(qū) 虹橋開發(fā)區(qū) -- -- 0.63 -1.56 -- --重慶 中心區(qū) 渝中區(qū) 6500 -- 0.22 -- -- --次中心區(qū) 江北區(qū) 4000 -- 0.11 -- -- -- 南岸區(qū) 3800 -- 0.10 -- -- -- 沙坪壩區(qū) 4300 -- 0.11 -- -- --城市邊緣區(qū) 大渡口區(qū) 2700 -- 0.06 -- -- --廣州 中心區(qū) 東山區(qū) 10083 -- 0.31 -- 26.00 8.30 天河區(qū) 13166 -- 0.36 -- 27.00 9.00 荔灣區(qū) 6000 -- 0.26 -- 29.00 13.00 越秀區(qū) 8250 -- 0.32 -- 27.00 23.80南京 中心區(qū) 新街口 7500 -- 0.31 -- -- -- 山西路 7200 -- 0.29 -- -- --珠海 中心區(qū) 吉大區(qū) -- -- 0.24 -- 10.00 -- 老香洲 -- -- 0.12 -- 包含在租金中 -- 拱北區(qū) -- -- 0.18 -- 包含在租金中 --次中心區(qū) 新香洲 -- -- -- -- -- --廈門 中心區(qū) 富山 -- -- 0.22 -- 10.00 13.00 濱北 -- -- 0.34 -- 包含在租金中 12.00 思北 -- -- 0.30 -- 10.00 15.00 鷺江道 12000 -- 0.27 -- 18.00 20.00 注：銷售價格為寫字樓一級市場價格；資料來源：根據(jù)北京、上海、重慶、廣州、深圳、杭州、珠海中原研究部提供的資料整理所得，以上數(shù)據(jù)僅供參考 　　(來源：中原中國地產(chǎn)研究)