小區(qū)公共設(shè)施用地建賓館 168戶業(yè)主狀告規(guī)劃委

[center][img]http://www.cncwe.org/upload/news/2004313113815801.jpg[/img]在原定規(guī)劃中的公共設(shè)施用地上，一棟中高檔寫字樓正在建設(shè)。圖為施工現(xiàn)場(chǎng) 徐胤 [/center] 在業(yè)主基本入住后，萬博苑小區(qū)的兩塊建筑用地分別建成了中高檔寫字樓和三星級(jí)賓館，使得該小區(qū)的綠地率由原規(guī)劃的30.5%降低到16%，小區(qū)的停車位也由此變得格外緊張。而在該小區(qū)售樓時(shí)的規(guī)劃中，這些地為小區(qū)配套公建用樓待建位置。但是，開發(fā)商的這一變動(dòng)獲得了市規(guī)劃委簽發(fā)的《建設(shè)規(guī)劃許可證》。為此，萬博苑168戶業(yè)主以集團(tuán)訴訟的方式，將市規(guī)劃委推上被告席，要求法院判令規(guī)劃委的行為違法，并撤銷第1344號(hào)《建設(shè)規(guī)劃許可證》。 宣傳稱購(gòu)物不出門 在宣武區(qū)右安門橋的東北角，有幾座高高的淺色塔樓參差而立，在暮色中尤其引人注目。門口的保安著裝整齊，看上去非常嚴(yán)格的封閉式管理似乎讓業(yè)主有著特別的安全感，這里就是被開發(fā)商稱為高檔住宅的萬博苑小區(qū)。但是，就是這樣一個(gè)表面上讓人感覺很舒服的小區(qū)，里面的一些業(yè)主卻反映有被騙的感覺。 昨天，小區(qū)業(yè)主張先生在業(yè)主委員會(huì)辦公室向記者講述了他買房的經(jīng)過。1999年3月，他路過這里發(fā)現(xiàn)一個(gè)很大的廣告，上面寫著“萬博苑現(xiàn)房公寓，7200元起價(jià)”。來到售樓處的張先生一下子就被小區(qū)規(guī)劃沙盤吸引住，售樓小姐熱情地推薦了綠地規(guī)劃、停車場(chǎng)建設(shè)和其他配套設(shè)施的完善。盡管3層以上的價(jià)格每平方米每層加價(jià)100元，10層以后更是加價(jià)200元，張先生還是被廣告上的宣傳打動(dòng)。當(dāng)時(shí)，他就交了定金。 說到當(dāng)時(shí)的廣告，72歲高齡的南老先生更是印象深刻。他說，自己清楚地記得，售樓人員還詳細(xì)地介紹了4號(hào)樓配套設(shè)施，包括老年活動(dòng)站、少年兒童中心、高檔次幼兒園以及居委會(huì)、物業(yè)管理等。談到7號(hào)樓的配套設(shè)施，售樓小姐更是熱情地透露了一家王府井百貨大樓分店（大型超市）將落戶這里的消息。介紹到這里時(shí)，售樓小姐還稱贊他和老伴兒非常有福氣，不出門不出院就可以買到想要的東西?！拔疑踔吝€能回憶起那個(gè)姑娘說這話時(shí)的神情?！蹦侠舷壬Z氣堅(jiān)定地說。 記者隨后看到他們至今還保留的宣傳廣告，上面清楚地寫著：萬博苑高檔住宅區(qū),設(shè)有大型現(xiàn)代化地下停車場(chǎng)、時(shí)尚健身房、游泳池等現(xiàn)代生活?yuàn)蕵吩O(shè)施。住宅區(qū)采用歐式園景設(shè)計(jì),噴泉廣場(chǎng)與別致的樓宇融為一體。社區(qū)內(nèi)設(shè)有大型地下車庫(kù)，能充分滿足停車需求……能充分提供都市現(xiàn)代化生活享受。 南老先生說：“我當(dāng)時(shí)就是看中這些宣傳廣告才買的房，不然沒有這兒，沒有那兒的，我才不會(huì)買。現(xiàn)在想來真是受騙了。” 張先生說，由于萬博苑成功的宣傳，他入住后不久，小區(qū)的入住率就將近有六成，但同時(shí)，隨著居民的增加，他們發(fā)覺實(shí)際情況和開發(fā)商先前的承諾相差越來越遠(yuǎn)。 配套公建樓改賓館 不僅是張先生和南老先生，居住在小區(qū)里的許多業(yè)主發(fā)現(xiàn)，隨著買房人數(shù)的增加，停車位明顯變得不夠。入住率在六成左右時(shí)，小區(qū)里就有了近500輛汽車?！斑@時(shí)馬路上、大門兩邊，甚至綠地上都被沒地停車的業(yè)主停上了車?！泵慨?dāng)看到此情此景，南老先生就不由得想起和兒子看房時(shí)的一段對(duì)話，當(dāng)時(shí)他的兒子就曾經(jīng)擔(dān)心過停車的問題。而當(dāng)時(shí)售樓小姐特別肯定地表態(tài)，“小區(qū)是一戶一個(gè)車位，建有大型地下車庫(kù)，能充分滿足業(yè)主停車需求”。南老先生說：“我當(dāng)時(shí)理解‘充分滿足’的意思就是有多少車都能停下?！? 不僅停車位越來越少，業(yè)主們還發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的5號(hào)、6號(hào)樓竣工圖紙和實(shí)際建筑根本不一樣。圖紙上清楚地列明，樓層為24層，其中地上22層地下2層?？墒菍?shí)際建筑卻是地上23層地下3層，變成了26層的建筑。 張先生一臉憤慨地指出，開發(fā)商的這一行為直接導(dǎo)致5號(hào)、6號(hào)兩座樓出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問題。他說，由于基礎(chǔ)下沉不均勻，導(dǎo)致建筑主體出現(xiàn)通體裂縫。 在業(yè)主的帶領(lǐng)下，記者看到，兩座樓都是從1層到23層在同一個(gè)位置出現(xiàn)裂縫，最寬的地方有五六毫米。 張先生還不客氣地指出：“別的什么都不管，電梯里面還有著23層標(biāo)識(shí)呢！真不知當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)驗(yàn)收的人來沒來現(xiàn)場(chǎng)。”南老先生則一針見血地指出：“這根本就是腐敗驗(yàn)收，違法驗(yàn)收?！? 據(jù)了解，盡管萬博苑小區(qū)出現(xiàn)了上述種種問題，業(yè)主和開發(fā)商之間還是保持了最大程度上的克制，只是有20多名業(yè)主以個(gè)人身份和開發(fā)商打起質(zhì)量官司。 雙方矛盾激化的導(dǎo)火索是由于7號(hào)樓的施工建設(shè)。 據(jù)張先生介紹，原來的規(guī)劃中，7號(hào)樓是個(gè)L型的小區(qū)配套公建用樓，地面上有6層?，F(xiàn)在卻變成了一個(gè)四四方方的中高檔寫字樓，不僅侵占了綠地、配套車位，更為嚴(yán)重的是，這塊地方被從小區(qū)規(guī)劃中拿了出去?！斑@樣，無形中就加大了公攤費(fèi)用，造成房?jī)r(jià)貶值”。 張先生說，不僅是7號(hào)樓被改成寫字樓，原來所謂的王府井百貨大樓分店也沒了影子，而且4號(hào)樓也早被開發(fā)商變成了三星級(jí)賓館“玉華宮”?！斑@樣，我們小區(qū)就連一寸配套的公共服務(wù)設(shè)施用地都沒有了?！睆埾壬眠@樣一句話概括了給居民生活因此造成的影響。 開發(fā)商被指不當(dāng)牟利 張先生說，經(jīng)過這樣一改，開發(fā)商由此獲得的暴利就清楚地?cái)[到了桌面上。據(jù)他介紹，當(dāng)初項(xiàng)目的總建筑面積為12.5萬平方米，建設(shè)內(nèi)容為“住宅及配套設(shè)施”。該項(xiàng)目的供電、供水、供熱等市政設(shè)施的建設(shè)要按規(guī)劃要求統(tǒng)一安排，與建設(shè)項(xiàng)目同步實(shí)施。當(dāng)初的批復(fù)明確了4號(hào)樓和7號(hào)樓為小區(qū)配套公建樓。 隨后，張先生給記者算了一筆賬。他說，由于7號(hào)樓變成了14層的中高檔寫字樓，且獨(dú)立出小區(qū)之外，總建筑面積4.3萬余平方米。“這時(shí)，開發(fā)商除了建筑成本外沒有別的投入，因?yàn)樗旧淼挠玫爻杀菊剂诵^(qū)綠地和配套公建的利益?！睆埾壬f，“按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)每平方米1萬元的價(jià)格計(jì)算，4萬多平方米除去建筑成本，開發(fā)商得到的就有3億人民幣的利潤(rùn)?！? 張先生說，開發(fā)商的上述行為都是市規(guī)劃委的違法批建造成的。他說，由于用地性質(zhì)從配套的公共服務(wù)設(shè)施改成公建用地，市規(guī)劃委將小區(qū)全體購(gòu)房人出資購(gòu)買的小區(qū)土地，批準(zhǔn)開發(fā)商用來建設(shè)“中高檔多功能寫字樓”，使得原本為小區(qū)配套服務(wù)的市政設(shè)施和車位無處安排。“顯然市規(guī)劃委的具體行政行為直接侵害了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益”。為此，萬博苑168戶業(yè)主聯(lián)名將市規(guī)劃委告上宣武區(qū)法院。 規(guī)劃委否認(rèn)更改用地性質(zhì) 3月3日的庭審中，作為被告的市規(guī)劃委提出答辯。他們的代理人表示，市規(guī)劃委審批的第1344號(hào)《建設(shè)規(guī)劃許可證》按照法定程序，履行法定職責(zé)，是“符合法律規(guī)定”，和“完全合法的”。同時(shí)，許可證并沒有改變小區(qū)原規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容，至于“公建”與“配套公建”只是用詞習(xí)慣問題，“不存在變更7號(hào)樓建設(shè)性質(zhì)的問題”。另外，關(guān)于配套公建面積“701平方米”的寫法是“筆誤”，“應(yīng)為7010平方米”。 對(duì)于市規(guī)劃委的說法，業(yè)主代理律師指出，市規(guī)劃委根本沒有拿出證據(jù)證明“701平方米”是筆誤。他們認(rèn)為，政府行政行為的筆誤就是書寫公文時(shí)的錯(cuò)誤，“金融機(jī)構(gòu)的一個(gè)筆誤，會(huì)導(dǎo)致國(guó)家經(jīng)濟(jì)危機(jī)；法庭的一個(gè)筆誤將造成冤假錯(cuò)案；政府行政行為的錯(cuò)誤要影響千家萬戶人民群眾的生命和財(cái)產(chǎn)”。 同時(shí)，業(yè)主代理律師指出，事實(shí)上根本不是什么“筆誤”。市規(guī)劃委批準(zhǔn)配套公建用地就是701平方米，正好是小區(qū)4號(hào)配套公建樓的用地面積。而7號(hào)樓作為非配套公建的中高檔多功能寫字樓，已經(jīng)在規(guī)劃委審批的文件中，被上一級(jí)審查時(shí)刪去了，所以才有7號(hào)樓單體批準(zhǔn)的第1344號(hào)《建設(shè)規(guī)劃許可證》的出籠。 對(duì)于是否變更土地用地性質(zhì)，市規(guī)劃委認(rèn)為，把“配套公建”改成“公建”的寫法是習(xí)慣用法，意思差不多，原告業(yè)主的理解“是個(gè)錯(cuò)誤”。 對(duì)此，業(yè)主方面則當(dāng)庭引用國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)指出，居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施就是配套公建，內(nèi)容不包括“旅店、賓館、寫字樓”。居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地屬于城市用地分類中的“居住用地（R）大類”。而“旅店、賓館、寫字樓”用地則屬于城市用地分類中的“公共設(shè)施用地（C）大類”。因此《建設(shè)規(guī)劃許可證》在性質(zhì)上變更了萬博苑小區(qū)7號(hào)樓的用地性質(zhì)。 記者還注意到，庭審中，市規(guī)劃委的代理人在答辯第1344號(hào)《建設(shè)規(guī)劃許可證》的批準(zhǔn)行為時(shí)多次提出，“再也沒有什么證據(jù)了”和“再也找不出什么法律依據(jù)了”。 對(duì)于此案中改變用地性質(zhì)的問題，一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)界的參加旁聽的女士指出：“這一手法對(duì)于開發(fā)商來說根本不是新鮮事，但是像萬博苑小區(qū)這樣明顯和典型的卻不多見?！?