北京地產(chǎn)格局初顯“壟斷效應(yīng)”？

北京的地產(chǎn)圈說大的確大，每年的開發(fā)量、投資額是不爭的事實(shí)；轉(zhuǎn)回頭說它小其實(shí)也沒錯(cuò)，也就那么點(diǎn)兒人兒，那么點(diǎn)兒事兒。 這其中，圍繞ＳＯＨＯ中國和潘石屹的話題可謂是地產(chǎn)圈里一道多變的風(fēng)景線，“老潘”善于制造話題、吸引眼球的本事，業(yè)界目前尚無人能出其左右。但他任何時(shí)期都沒有被稱為“土地新政”的４號令（《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》）出臺后說得歡。不但自己說得多，更引人注目的是，這一次，老潘不再是孤零零地唱獨(dú)角戲了，華遠(yuǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)跟他較上了勁，兩人展開了一場曠日持久的“口水仗”。 事情還要從４號令公布之時(shí)說起。 斷頓ＶＳ．糧票 １月３１日，《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》（４號令）一出臺，就引起了北京開發(fā)商們的激烈反應(yīng)。 華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)對土地全部公開交易后，政府是否有能力保證市場所需的土地供應(yīng)量提出質(zhì)疑。他說，過去開發(fā)企業(yè)有大量的人員和資金進(jìn)行土地交易。而政府的人、力、物都明顯少于開發(fā)企業(yè)，如果不能有充足的土地資源投放到市場中，極有可能造成土地價(jià)格飛漲。 由于目前公開交易的土地?cái)?shù)量并不大，開發(fā)商們在加快找地的速度卻是不爭的事實(shí)。任志強(qiáng)提出：“一些公司有可能斷頓，潘石屹基本上就要斷頓了。他目前已經(jīng)沒有什么可規(guī)劃的項(xiàng)目了?！? 針對這一消息，潘石屹表示愿意拿“雞蛋”換取沒有過期的“糧票”。他說，北京大部分土地是“歷史遺留問題”，其中有４００塊沒有趕上４號令這趟末班車，會被政府收回。另外８００多宗地，是手里拿著還沒有作廢，但馬上要作廢的“糧票”——計(jì)委的立項(xiàng)批文。４號令出來了，“糧票”有沒有過期就清晰了，現(xiàn)在這８００多份“糧票”，只有找到錢才能形成北京房地產(chǎn)市場有效的供給。 為平息愈演愈烈的“斷頓恐慌說”，２月２６日，北京市國土資源和房屋管理局召開新聞發(fā)布會，在公布“４號令”相關(guān)政策銜接內(nèi)容的同時(shí)，也對樓市未來土地供應(yīng)情況做出預(yù)測：目前本市已取得“糧票”的土地可滿足四五年的開發(fā)量。據(jù)其介紹，目前本市已取得“糧票”待開發(fā)的土地約４０００公頃，相應(yīng)規(guī)劃建筑面積約８０００多萬平方米，按目前北京市每年２３００萬平方米的開發(fā)量，可保證北京房地產(chǎn)市場４至５年的土地供應(yīng)不會出現(xiàn)大的缺口。另外，在此期間，北京的經(jīng)營性項(xiàng)目土地供應(yīng)還將通過招拍掛出讓，因此，即使會有一些開發(fā)商出現(xiàn)土地供應(yīng)的“斷頓兒”現(xiàn)象，但并不會影響“全局”。 這樣看來，似乎就沒有斷頓之虞了。然而部分業(yè)內(nèi)人士并不完全認(rèn)同，他們指出，８０００多萬平方米中，一部分只有立項(xiàng)，手里面有這些規(guī)劃面積的人不一定全有錢；一部分可能面臨“過期”問題，因此很難在未來形成集中的供應(yīng)量，保證未來五年的住宅投放量，這種樂觀預(yù)期可能還存在一些問題。 叫賣ＶＳ．叫買 本來老潘在媒體上頻頻曝光并不是什么希奇事兒，然而這次他不僅在媒體上公開求地，配合著網(wǎng)上的宣傳攻勢，更把收購鉑宮和尚都的意向嚷嚷得盡人皆知。尤其是在收購任志強(qiáng)尚都一事上，潘石屹不遺余力地頻頻爆料，“粗糧票”、“細(xì)糧票”、“全國糧票”這一通聯(lián)想和比喻，攪得媒體應(yīng)接不暇。 由于此事涉及任潘兩人及其各自所屬公司，記者特地向雙方進(jìn)行了求證，雙方均表示確有其事且正在洽談之中，但是否能夠順利簽約，何時(shí)能夠簽約還是未知數(shù)。 在這場引人注目的“收購故事”中，潘石屹和任志強(qiáng)給媒體的說法并不相同。分歧的焦點(diǎn)之一在于，究竟是誰先給誰發(fā)送了“秋波”？ 潘石屹說是任志強(qiáng)要賣尚都給他，起因是任志強(qiáng)說他“斷頓”，他便給任志強(qiáng)發(fā)手機(jī)短信“那你給我塊地”。任志強(qiáng)隨后開價(jià)，有意把尚都國際后期２６萬平方米打包賣給他。 而任志強(qiáng)則一直強(qiáng)調(diào)“不是我要賣尚都，而是潘石屹非要買”。且繪聲繪色地講述潘石屹覬覦尚都的態(tài)度，又是“偷偷”前往察看，又是企圖撬走尚都的銷售人員，又是追任志強(qiáng)一直追到政協(xié)會議現(xiàn)場。他說：“華遠(yuǎn)公司在先期比較注重土地儲備問題，這就是正式公司行為與個(gè)體戶、夫妻店不同的地方，完全以公司行為出現(xiàn)的會要求連續(xù)的業(yè)績所以要不斷地補(bǔ)充。所以，我們現(xiàn)在的‘糧票’要比潘石屹多一點(diǎn)，日子也好過一些?！? 隨后他又向一些媒體出示了一份潘石屹的信函，表示：“潘石屹想用粗糧票的價(jià)格買細(xì)糧票，是不可能的。”言下之意，任志強(qiáng)是不會讓步的，除非潘石屹給出他滿意的價(jià)格，否則免談。 任潘兩人可謂是“花開兩朵，各表一枝”，一個(gè)故事的兩個(gè)版本，絕非簡單的誰追誰那么簡單，它的背后隱藏著什么？ 壟斷ＶＳ．雞蛋 我們不排除潘石屹確實(shí)有收購尚都的可能性，也不提是否誠如任志強(qiáng)所言潘石屹真要“斷頓”了。在雞蛋換糧票的炒作，尤其是收購尚都一事中，潘石屹占的便宜明眼人一看便知，他并不是在被迫“坦承”自己沒有“糧票”了，更多的是在炫耀他手中有大把“雞蛋”。從側(cè)面驗(yàn)證了他建外ＳＯＨＯ熱銷３３個(gè)億卻“屈居”熱銷榜亞軍的傳言，并再次表現(xiàn)出他善于利用媒體宣傳炒作的“能耐”，老潘沒花什么錢就再次引導(dǎo)媒體聚焦他和他的ＳＯＨＯ。 而任志強(qiáng)和華遠(yuǎn)一方看起來沒占什么便宜，甚至已經(jīng)有人因此懷疑尚都的銷售情況不佳。既然如此，任志強(qiáng)為何要一反往日“老大哥”的不屑態(tài)度，陪潘石屹炒這一把？這可以算是尚都事件的焦點(diǎn)之二。 還是古人說的好“無商不奸”（需要特別聲明的是，記者此處所說的“奸”并無貶義，只取其精明之意）！任志強(qiáng)和華遠(yuǎn)豈能賒了自己的本幫別人賺吆喝。 據(jù)任志強(qiáng)透露，華遠(yuǎn)集團(tuán)目前在談的５０萬平方米以上項(xiàng)目有４個(gè)，尚都的動作已經(jīng)不僅僅是單純的商業(yè)合作，而是涉及到公司的戰(zhàn)略調(diào)整，而他有意將這種戰(zhàn)略調(diào)整輻射到整個(gè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)，由眾多不同的公司共同參與來運(yùn)作。 任志強(qiáng)指出，北京房地產(chǎn)市場急需建立一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，并且重組房地產(chǎn)業(yè)，包括生產(chǎn)經(jīng)營模式、不同公司各自的功能區(qū)分，從而產(chǎn)生一種新的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)操作模式。并透露說他將作為第一候選人參加房地產(chǎn)促進(jìn)會改選，希望通過當(dāng)選，把這個(gè)協(xié)會組織變成地地道道的商會組織，由行業(yè)內(nèi)幾個(gè)規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的公司牽頭，形成企業(yè)聯(lián)盟。這樣既有行業(yè)工具，又有企業(yè)的想法，從而真正起到保護(hù)、重整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用。 按照任志強(qiáng)的初步設(shè)想，今后，在將由這個(gè)行業(yè)協(xié)會或企業(yè)聯(lián)盟負(fù)責(zé)政府土地競買，然后在行業(yè)內(nèi)部按各個(gè)公司的分工不同重新分配。具體說來，就是將現(xiàn)有的房地產(chǎn)公司整合，形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。每個(gè)公司在產(chǎn)業(yè)鏈中都能找到合適的定位，按照不同的功能發(fā)揮各自的作用。而行業(yè)協(xié)會或企業(yè)聯(lián)盟在其中所起的作用，就是運(yùn)用這個(gè)有組織的團(tuán)體拿下政府的“大蛋糕”，再分給產(chǎn)業(yè)鏈中不同分工的企業(yè)，這就是所謂的土地在市場上的自由配置。 根據(jù)目前北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有格局不難發(fā)現(xiàn)，這未來的企業(yè)聯(lián)盟，極有可能是以任志強(qiáng)、劉曉光、馮侖等京城幾大巨頭為首。如此一來，政府的土地將會在第一時(shí)間收攏在他們手中，然后再由他們根據(jù)自己的判斷再行分配。 任志強(qiáng)自己也并不諱言這一點(diǎn)，他說，在組成企業(yè)聯(lián)盟后，非聯(lián)盟成員的房地產(chǎn)公司想單獨(dú)在北京市場上買地將會變得很困難，因?yàn)閱蝹€(gè)公司購買土地的價(jià)格不可能與企業(yè)聯(lián)盟所出的價(jià)格相抗衡。對于那些手中握有“糧票”卻不愿出售的公司，任志強(qiáng)表示，將會通過與他們的談判，把所有協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地都抓住，然后再按市場化原則重新分配。而這個(gè)分配的對象也只能是加入?yún)f(xié)會或是聯(lián)盟的房地產(chǎn)公司?？磥?，今后的北京房地產(chǎn)業(yè)將變成一個(gè)大型的會員俱樂部，如果不入會就想分一杯羹已沒有可能，“壟斷”效應(yīng)已初步顯現(xiàn)。 盡管現(xiàn)在諸多問題還籠罩在層層迷霧中，任潘雙方對于合作進(jìn)展也含混其辭，“雞蛋糧票之戰(zhàn)”是否會演變成房地產(chǎn)業(yè)的大地震還很難預(yù)料，但是可以預(yù)見的是，今后一段時(shí)間，北京房地產(chǎn)市場必然會明箭穿梭、暗流涌動，且讓我們拭目以待，靜觀其變。