西寧房地產(chǎn)管理局對《商品房買賣合同》提出新約定

自2000年西寧市《商品房買賣合同》使用以來，對有效解決商品房買賣合同不規(guī)范問題，保護合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，調(diào)動消費者購房熱情，起到了積極的作用。但目前《商品房買賣合同》仍存在合同缺款少項，某些條款的約定顯失公平或與現(xiàn)行法律法規(guī)相違背等問題，因此為加強房地產(chǎn)市場管理，規(guī)范商品房銷售行為，切實解決老百姓購房的后顧之憂，近日，西寧市房地產(chǎn)管理局對《商品房買賣合同》的使用提出新的要求。 一、《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)在買受人和出賣人平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂。在簽約之前，應(yīng)當(dāng)給予買受人充分的閱讀合同內(nèi)容的時間，對合同條款及專業(yè)用詞不理解的應(yīng)當(dāng)給予詳細解釋，也可向房地產(chǎn)主管部門咨詢。嚴禁先要求買受人在空白合同上簽字，后填寫合同內(nèi)容的行為。 二、要保持商品房買賣行為的一致性。嚴禁辦理合同備案、預(yù)購房抵押貸款以及在最終辦理權(quán)屬登記時提交合同不一致現(xiàn)象發(fā)生。否則將按有關(guān)法律法規(guī)嚴肅處理。 三、對于按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價銷售商品房的，合同第三條中建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積三個面積都必須填寫，對于填寫不完整的，西寧市房地產(chǎn)交易管理所不予備案。 四、關(guān)于面積差異的處理，推薦采取第二種方式約定（一般為3%限制），不提倡約定為“以產(chǎn)權(quán)登記面積為準，多退少補”。 五、第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任和第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任，雙方約定的時間、違約金的比率應(yīng)當(dāng)一致，以體現(xiàn)公平原則。對于約定時間、比率不一致的，西寧市房地產(chǎn)交易管理所拒絕備案。 六、第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地行政主管部門”。 樓宇的命名權(quán)、小區(qū)的命名權(quán)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項目所在地“地名辦”申請，名稱的變更按國家及地方的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 七、第十七條的屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)建議目前可行約定方式為“目前歸全體業(yè)主所有，國家法律、法規(guī)有明確規(guī)定的或有明確規(guī)定后，從其規(guī)定”；不提倡的約定方式為：（1）歸出賣人（開發(fā)商）；（2）歸一戶或部分業(yè)主；（3）歸物業(yè)管理企業(yè)或其他沒法律依據(jù)的第三方。 八、商品房買賣合同簽訂生效后30日內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)向西寧市房地產(chǎn)交易管理所申請登記備案。 九、附件裝飾、設(shè)備標準。商品房的裝飾、設(shè)備標準與房屋的建造成本及建成后的使用價值直接相關(guān)。雙方要對每一部位及設(shè)備的適用材料、性能等具體標準進行詳細、明確的約定、不能只作籠統(tǒng)的表述，以免因雙方理解不一而引起糾紛。 十、當(dāng)事人簽章必須由合同當(dāng)事人親自行使，不能由他人代替。