新規(guī)劃影響地產(chǎn)未來格局　北京未來七大變化

　　新規(guī)劃影響地產(chǎn)未來格局 　　“北京新編”不僅引起了兩會代表的熱切關(guān)注，而且，從這兩天北京地處“兩軸-兩帶-多中心”規(guī)劃上或附近區(qū)域的樓盤銷售情況看，無論是開發(fā)商還是買房人，都已經(jīng)關(guān)注到這一新規(guī)劃將給北京房地產(chǎn)帶來的變化。新規(guī)劃公布后，處在“兩軸-兩帶-多中心”的樓盤賣得怎么樣了？ 　　“兩軸兩帶多中心”的新規(guī)劃重新調(diào)整了北京的城市空間布局。城市空間布局的改變將直接影響北京房地產(chǎn)格局。未來幾年，北京樓市將出現(xiàn)什么樣的變化？ 　　█城市擴容邊緣區(qū)、近郊、遠郊將依次梯級后退 　　北京華高萊斯總經(jīng)理李忠認為，北京修訂“兩軸兩帶多中心”的新規(guī)劃，實際上是將“單中心”的北京建設(shè)成“多中心”的“復(fù)合城市”，這個過程也就是北京城向邊緣擴容的過程。在這個擴容過程中，北京目前的城市邊緣地帶、近郊、遠郊將依次梯級后退，原來的邊緣區(qū)將成為市區(qū)，原來的遠郊地區(qū)將成為近郊地區(qū)。 　　█郊區(qū)商務(wù)開發(fā)將成為下一個熱點 　　在采訪當中，包括華高萊斯總經(jīng)理李忠、北京中原總經(jīng)理李文杰等在內(nèi)的北京業(yè)內(nèi)人士都談到，“兩軸兩帶多中心”的北京新規(guī)劃的修訂，實際上是北京市政府正確認識到“城市交通擁堵”的真實原因———望京、回龍觀、天通苑等臥城以及郊區(qū)大盤的開發(fā)建設(shè)而帶來的“潮汐式城市交通”，從城市空間的調(diào)整上去解決“城市交通”的做法。而就是說，北京要終結(jié)“功能分區(qū)布局”走向“多中心”，從城市結(jié)構(gòu)上去調(diào)整城市人口的工作和居住模式。東部發(fā)展帶、多中心、新城的規(guī)劃都意味著北京要在“城”外建設(shè)居住和工作一體的“分中心”，讓 　　部分人“工作在城外，居住在城外”，而不是目前所呈現(xiàn)出來的“居住在城外，工作在城里”。這就意味著東部發(fā)展帶、順義、亦莊等新城即將大力發(fā)展“產(chǎn)業(yè)”，讓部分現(xiàn)在在北京城里工作的人群分流到這些區(qū)域工作、居住。對房地產(chǎn)市場而言，這些地區(qū)的商務(wù)開發(fā)將成為下一個開發(fā)熱點。 　　█順義、亦莊等地區(qū)，低密度住宅將“絕版” 　　隨著有產(chǎn)業(yè)支撐的“新城”的建設(shè)，順義、亦莊等地區(qū)的“都市化”步伐的進展，目前以別墅、townhouse等高檔住宅為主要產(chǎn)品的順義、亦莊等地區(qū)，“低密度”住宅將成為“絕版”，代之以的是中檔的城市集合住宅，以滿足在這些地區(qū)產(chǎn)業(yè)工作上班的人群，并最終形成“多中心”城市新布局。 　　業(yè)內(nèi)人士認為，順義、亦莊等地區(qū)將出現(xiàn)“普通住宅建設(shè)補課”的現(xiàn)象，即與這些地區(qū)產(chǎn)業(yè)相匹配、在這些產(chǎn)業(yè)中工作的“白領(lǐng)階層”的中檔住宅以及生活配套將開始大量建設(shè)，使這些人群“職住一體化”，在北京城中心外圍形成一個個“功能群落”，把北京由單中心變成“復(fù)合中心”。事實上，首創(chuàng)集團已經(jīng)投資150億建設(shè)懷柔新城，規(guī)劃中就有不少適合白領(lǐng)階層居住的中檔住宅。 　　█郊區(qū)房價要漲 　　規(guī)劃中的東部發(fā)展帶和順義、亦莊、通州等新城以及西部生態(tài)帶上的良鄉(xiāng)、黃村等地區(qū)，房價要繼續(xù)上漲，這是很多業(yè)內(nèi)人士的共識。 　　首先，這些區(qū)域在城市化的過程中，相應(yīng)市政配套會越來越完善，政府將花大量的資金完善這些區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套，土地的含金量因此提高，這些都會在地價中體現(xiàn)，自然也會在房價中表現(xiàn)。其次，郊區(qū)城市化的過程中，因區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展等帶來的土地價值的提高也將在房價中體現(xiàn)。第三，為了盡快完成這些區(qū)域的投資，政府財政會比較倚重土地轉(zhuǎn)讓帶來的收益，土地拍賣價格的提升自然將引起房價的連鎖反應(yīng)。 　　█北京周邊將形成“分區(qū)”居住格局 　　這里的“分區(qū)”居住格局不是指行政管轄或地理區(qū)域上的“分區(qū)”，而是不同的生活習(xí)慣、心理等形成的帶有“階層”色彩的“分區(qū)”居住格局。從美國、日本、歐洲一些大城市發(fā)展的經(jīng)驗看，“兩軸兩帶多中心”的規(guī)劃還將使北京周邊最終也形成不同定位、不同檔次、不同人群居住的“族群”居住狀態(tài)。美國的上東區(qū)、日本的銀座、元宿、淺草等區(qū)域都是如此，不同階層不同文化品位的人居住在不同的區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士判斷，隨著北京“分中心”的建設(shè)，順義、亦莊、通州、懷柔等地區(qū)將因各自倚重的產(chǎn)業(yè)的不同，而最終形成定位不同、檔次不一、社會階層不同的“族群”居住格局。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，北京將因此而更加多元化，更加有魅力。 　　█別墅市場“外移”到密云、平谷 　　隨著城市的擴容，郊區(qū)城市化的進展，目前在順義、亦莊、昌平等形成的高檔別墅區(qū)或低密度住宅區(qū)將外移到密云、懷柔等地理位置更遠、景觀資源更豐富的區(qū)域。 　　事實上，很多敏感的買房人和投資商已經(jīng)開始注意到這一點。從上周至今，密云亞瀾灣別墅項目看房人多起來。很多投資商、開發(fā)商也紛紛到密云尋找“土地”。業(yè)內(nèi)人士認為，密云、平谷擁有比較好的自然景觀資源，但因以往距城里較遠，又有順義傳統(tǒng)的“別墅區(qū)”中途“攔截”，很多別墅購買人都基本不考慮密云，但隨著新規(guī)劃的實施，北京城的擴容，密云、平谷不再“遠”了，未來5年后，北京的別墅熱點將轉(zhuǎn)移到這些區(qū)域。 　　█天津、廊坊將成為北京樓市“新戰(zhàn)場” 　　和密云、平谷一樣，因北京規(guī)劃的調(diào)整，這些天，天津、廊坊等地也成了北京開發(fā)商和外地開發(fā)商找地的“熱點區(qū)域”。有北京金融街背景，已在近日和天津有關(guān)部門順利接洽上的北京天融股份公司董事長黃建昆告訴記者“天津、廊坊等地將因背景的新規(guī)劃而有望成為‘北京樓市的新戰(zhàn)場’，這幾天，很多北京的開發(fā)商和外地的開發(fā)商都在這些地方‘出擊’找地。” 　　據(jù)黃建昆介紹，從上周，在他們公司和天津有關(guān)方面接觸的過程中，碰到的同樣因北京新規(guī)劃的修訂而來天津找地的北京開發(fā)商和外地開發(fā)商就有11撥，“很多彼此都認識，都是北京比較大的開發(fā)商。” 　　據(jù)了解，北京和外地開發(fā)商看好天津、廊坊的主要原因有二：一是“兩軸兩帶多中心”的規(guī)劃基本構(gòu)架了“大北京”的藍圖，未來“京津冀”聯(lián)動發(fā)展已經(jīng)是事實，天津、廊坊等地的發(fā)展空間因此不可估量；二是北京的土地成本在提高，而相對北京而言，發(fā)展前景也很大的天津、廊坊等地區(qū)目前土地成本比較低，房地產(chǎn)市場起步晚，發(fā)展空間大。 　　也正因如此，天津、廊坊有可能成為北京樓市的“新戰(zhàn)場”。