濟(jì)南二手房市場(chǎng)日趨成熟

近幾年濟(jì)南商品房?jī)r(jià)格上漲勢(shì)頭迅猛，尤其是去年，房?jī)r(jià)平均漲幅達(dá)10％以上，個(gè)別地段超過(guò)20％。過(guò)高的房?jī)r(jià)和政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的利好促使很多人把目光轉(zhuǎn)向價(jià)位相對(duì)較低的二手房，從而導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的連動(dòng)反應(yīng)。 　　近兩年，由于政策的積極引導(dǎo)和市場(chǎng)需求的刺激，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)在新建商品房持續(xù)熱銷的情況下，二手房市場(chǎng)也順風(fēng)飛揚(yáng)，交易一路走高，成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的另類風(fēng)景。 　　二級(jí)市場(chǎng)高速發(fā)展 　　業(yè)內(nèi)人士分析，濟(jì)南在商品房建設(shè)上起步較晚，經(jīng)過(guò)10多年的快速發(fā)展，存量房逐年增加，這是二手房活躍的基礎(chǔ)，特別是近兩年，新建商品房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)給二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展提供了一個(gè)很大的空間。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)以1500元～1750元/平方米居多，但從去年底到今年初，濟(jì)南二手房房?jī)r(jià)卻在1500元～2000元/平方米居多，平均漲幅達(dá)10％以上，好的地段二手房單價(jià)甚至達(dá)到3000元以上。究其原因，主要有以下幾個(gè)方面： 　　新建商品房持續(xù)熱銷帶動(dòng)了二手房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)。近幾年濟(jì)南商品房?jī)r(jià)格上漲勢(shì)頭迅猛，尤其是去年，房?jī)r(jià)平均漲幅達(dá)10％以上，個(gè)別地段超過(guò)20％。過(guò)高的房?jī)r(jià)促使很多人不得不把目光轉(zhuǎn)向價(jià)位相對(duì)較低的二手房，從而導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的連動(dòng)反應(yīng)。 　　舊城改造和城市建設(shè)步伐的加快產(chǎn)生了更多的二手房需求。目前很多城市為了改善城市面貌，營(yíng)造良好的生活和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，舊城改造和城市建設(shè)的力度很大，拆遷的任務(wù)很重，由此產(chǎn)生了大量的住房需求，而且這部分需求是剛性的。另外，作為省會(huì)城市，濟(jì)南吸引了很多人投資創(chuàng)業(yè)，也產(chǎn)生了相當(dāng)數(shù)量的購(gòu)房需求。 　　中介機(jī)構(gòu)日益發(fā)展完善也推動(dòng)了二級(jí)市場(chǎng)的繁榮。據(jù)了解，濟(jì)南目前已有近50多家二手房代理公司，中介公司的招牌隨處可見，有的地段甚至出現(xiàn)了二手房代理一條街。這些中介公司在搞活濟(jì)南二手房市場(chǎng)的同時(shí)，也由于自身利益的需要，在評(píng)估、代理中主觀抬高了房?jī)r(jià)，影響著交易雙方對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí)。 　　購(gòu)房投資比例的增加也帶動(dòng)了二手房市場(chǎng)的發(fā)展。綜合物價(jià)水平、銀行利率、股市等多方面因素考慮，房地產(chǎn)仍是一個(gè)較好的投資領(lǐng)域，因此，很多人選擇那些增值潛力大的二手房，先是對(duì)外出租，一旦有合適機(jī)會(huì)即賣出。 　　相關(guān)的政策利好刺激二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)一步繁榮。為放開搞活二級(jí)市場(chǎng)，近年來(lái)國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)政策，以進(jìn)一步啟動(dòng)住房消費(fèi)，如降低部分房產(chǎn)交易稅費(fèi)、銀行利率下調(diào)、二手房貸款業(yè)務(wù)開辦等，濟(jì)南有關(guān)部門把這些政策充分用到位，農(nóng)行、建行和工行幾大商業(yè)銀行紛紛推出二手房貸款，像農(nóng)行的“金鑰匙”系列貸款、建行的“樂得家”等，從擔(dān)保形式、有關(guān)費(fèi)稅等均做出重大調(diào)整，大大增強(qiáng)了二手房消費(fèi)群體的購(gòu)買力，使很多過(guò)去只能望房興嘆的人買房成為可能。 　　在上述因素的共同作用下，濟(jì)南二手房市場(chǎng)將在一段時(shí)間內(nèi)保持較高的需求態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)還將進(jìn)一步上揚(yáng)。近期內(nèi)，隨著省直公房準(zhǔn)許上市交易，有關(guān)專家預(yù)言，2004年將是二手房市場(chǎng)全面高速發(fā)展的一年。 　　二手房交易熱點(diǎn)透視 　　濟(jì)南作為山東省房地產(chǎn)行業(yè)的排頭兵，經(jīng)過(guò)多年的持續(xù)高速發(fā)展后，房地產(chǎn)成熟的片區(qū)早已經(jīng)逐漸“沉淀”下來(lái)，形成了“住東不住西，住南不住北”等趨勢(shì)。雖然近幾年人們的觀念有了很大改變，但這些傳統(tǒng)區(qū)域憑借自身的優(yōu)勢(shì)，仍然是市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域： 　　區(qū)域決定房?jī)r(jià)。建設(shè)年代較早、住宅較集中以及學(xué)校、醫(yī)院等配套成熟的區(qū)域和靠近大的商貿(mào)批發(fā)商城、經(jīng)商人士較多的區(qū)域一直受到購(gòu)房者追捧。如天橋區(qū)工人新村及濼口區(qū)域、市中區(qū)王官莊區(qū)域、歷城區(qū)沿花園路附近、歷下區(qū)長(zhǎng)盛小區(qū)與明湖小區(qū)周圍、甸柳小區(qū)及棋盤小區(qū)等區(qū)域的轉(zhuǎn)讓交易較多，房?jī)r(jià)較高。以上區(qū)域二手房單價(jià)在1400元～2200元/平方米。 　　中小戶型買賣成焦點(diǎn)。從去年和今年初濟(jì)南二手房交易來(lái)看，買賣成交的多以較經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的中小戶型為熱點(diǎn)，成交戶型為二室一廳，面積為60～100平方米，購(gòu)買者主要為首次置業(yè)人士和拆遷戶。 　　房地產(chǎn)供給品種發(fā)生變化，給二手房市場(chǎng)發(fā)展騰出空間。近幾年，濟(jì)南東部開發(fā)日趨火熱，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房占全部房地產(chǎn)供應(yīng)的比例大幅度增長(zhǎng)，這使得中心城區(qū)的市民也大舉東遷南下，而隨著中心區(qū)人口的轉(zhuǎn)移，如歷下區(qū)、市中區(qū)等二手房市場(chǎng)也隨之興旺起來(lái)，分流了一部分購(gòu)房消費(fèi)者。西部地區(qū)由于市場(chǎng)發(fā)展較慢，普通商品房的需求量較大，供給會(huì)相應(yīng)增長(zhǎng)，檔次較高的住宅供給量也會(huì)有一定的增加，但隨著濟(jì)南市政府提出的西擴(kuò)、北跨計(jì)劃的實(shí)施，在給這一區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也會(huì)使二手房市場(chǎng)火起來(lái)。 　　省直公房上市進(jìn)一步刺激二手房市場(chǎng) 　　濟(jì)南二手房市場(chǎng)需求旺盛已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，但是由于二手房供給有限，制約了市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。以去年三四季度為例，濟(jì)南二手房銷售面積同比增長(zhǎng)僅為3％左右，增長(zhǎng)幅度比商品房低了45個(gè)百分點(diǎn)。隨著好地段的二手房交易量下降，二手房的交易也趨于冷清。因此，如何增加二手房的供應(yīng)量已成為濟(jì)南二手房市場(chǎng)能否持續(xù)向好發(fā)展的關(guān)鍵。可喜的是，去年底，濟(jì)南市民期待已久的省直公房終于可以上市交易了。濟(jì)南市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，省直公房可上市的住宅共有11.5萬(wàn)套，1007萬(wàn)平方米，而目前已經(jīng)上市交易的二手房總共只有22萬(wàn)套。省直公房上市后等于一下子增加了市場(chǎng)上一半的二手房供應(yīng)，必然會(huì)使二手房市場(chǎng)火爆，同時(shí)也在一定程度上平抑了前一段時(shí)間虛高的二手房?jī)r(jià)格。為了鼓勵(lì)更多的人買賣二手房，這次省直機(jī)關(guān)房改房交易時(shí)不搞指導(dǎo)價(jià)格，價(jià)格完全由市場(chǎng)決定。 　　大量的二手房上市對(duì)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)都會(huì)產(chǎn)生很大影響。據(jù)有關(guān)人士預(yù)測(cè)，量多質(zhì)優(yōu)的二手房上市必然會(huì)引起市場(chǎng)極大的關(guān)注和投入。在省直公房上市交易利好消息的帶動(dòng)下，越來(lái)越多的人認(rèn)可二手房，加之銀行的支持以及國(guó)家政策的刺激，使得濟(jì)南二手房市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)也日趨成熟。