景觀住宅熱銷 “綠色”成北京樓市春季熱賣主菜

[center][img]http://www.cncwe.org/upload/news/2004499610.jpg[/img] 春季樓市主賣綠色。[/center] 　　春秋兩季是北京樓市傳統(tǒng)的銷售旺季。入春以來，隨著北京街頭柳樹的泛綠，河水的流動，草坪上空風箏的飛揚，街上行人衣物的減少以及衣服色彩的日漸亮麗，護城河邊、綠化隔離帶上植樹人群的增多，北京樓市迎來了2004年春季的銷售旺季。在景觀、綠化成為主題的今天，什么樣的小區(qū)綠化能夠達到標準、北京的社區(qū)園林設計和社區(qū)綠化應朝什么趨勢發(fā)展……帶著種種疑問，記者采訪了有關各方面。 　　[B]“景觀”住宅迎來熱銷 　　“綠色”成北京樓市春季熱賣“主菜”[/B] 　　“綠色”熱賣成就了“景觀”住宅，據(jù)不完全統(tǒng)計，三月份北京樓市社區(qū)環(huán)境修建得不錯，園林景觀設計獨到，臨近公園或護城河，可以望見西山風光等等的所謂“景觀”住宅銷售速度明顯超過了那些社區(qū)園林相對平淡的樓盤。如一期社區(qū)環(huán)境已經(jīng)建成的寬house業(yè)主的私家小花園“誘惑”了許多前來看房的中關村白領階層，寬house二期開盤不到二周，銷售額達到了8000萬元；地處西部休閑帶的遠洋山水，社區(qū)大面積的集中綠地和主題組團綠地也吸引了很多買房人，3月里銷售近千套。而四季青鄉(xiāng)的世紀城、酈城等項目因可以遠眺西山而迎來了很多買房人；萬科西山庭院也借勢迎來了一批批看房人；溫榆河邊的別墅項目和北京綠化隔離帶項目如世紀東方城、萬科青青家園、遠洋山水、太陽新城等都因“綠”、因“景觀”而熱賣。 　　[B]“景觀”住宅有三類[/B] 　　所謂的“景觀”住宅分三類：一類是造景類；一類是借景類；一類是造景+借景類。 　　造景類：縱觀北京在建或已建樓盤，那些小區(qū)園林設計用心，社區(qū)環(huán)境營造充分并受到買房人認可的樓盤都可歸到“造景”類樓盤。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，根據(jù)北京樓市發(fā)展的不同階段，造景類樓盤發(fā)展也經(jīng)歷了幾個階段，從風格看：最開始的“歐陸風”，以西洋風格的大面積鋪裝廣場、雕塑、噴泉、廊柱為特征，比較典型的有天通苑；進而開始流行中國古典園林變異而來的“水景”，小橋流水是這些小區(qū)園林中必不可少的，如當代城市家園、美麗園等；2002年后又開始流行將南方的園林搬到北京來，典型的如山水文園、宣頤家園等。 　　借景類：通常業(yè)內(nèi)人士將這些小區(qū)稱為真正意義上的景觀住宅，像萬科西山庭院、棕櫚泉國際公寓、公園大道等項目都屬于這種類型。據(jù)專家介紹，所謂真正意義上的景觀住宅，應該具備兩個特性：一是自然環(huán)境優(yōu)越，這類項目往往位居自然風景條件非常優(yōu)越的區(qū)域；二是開發(fā)商能夠很好地把自身的產(chǎn)品融合到大環(huán)境當中，使得居住者能夠很便捷地享受到自然美景，又能很好地享受社區(qū)本身給他創(chuàng)造的生活小環(huán)境。 　　造景+借景類：顧名思義，這類“景觀”住宅為既有自然資源可以“借景”，又在社區(qū)內(nèi)精心營造小區(qū)景觀的社區(qū)。如第七街區(qū)，在小區(qū)內(nèi)精心設計了綠化景觀，緊鄰小區(qū)又有一個大公園將建設而成；遠洋山水，地處西部生態(tài)休閑帶，社區(qū)內(nèi)的景觀設計又非常獨到。 　　[B]春季買“綠”買房人應注意什么[/B] 　　首先，要謹防“綠色”成“綠托”。一位業(yè)內(nèi)人士說，有些項目在施工過程中這種“假戲真做”的綠化行為，是完全可以一眼看出來的，那些暫時有草有樹的區(qū)域，在有關部門審批的規(guī)劃圖中顯示的根本就不是綠地，而是開發(fā)商用作后期樓盤開發(fā)或者建造其他項目的待用地。 　　買“景觀”住宅要多加留意前期成本和后期費用。借景的景觀住宅可能房價會因此而抬升，但不牽涉到后期的維護費用；而很多造景的景觀住宅，不僅會牽涉到前期的成本，還牽涉到你入住后的物業(yè)管理費，所以一定要留個心眼兒。 　　小區(qū)景觀不是廣場鋪裝越多越好或草地越多越好。眼下，人們對住宅小區(qū)環(huán)境的綠化設計日趨“城市廣場化”、“園林宮廷化”、“綠地觀賞化”，要注意過多的硬質(zhì)鋪裝、刻意用材質(zhì)裝飾，對維護原生態(tài)效果不利；此外，過多的草地同樣也會增加后期維護費用，另外在綠地設計上盲目追求大面積草坪，而忽視喬木、灌木、草本植物等組成的生態(tài)循環(huán)鏈效應，難以達到阻隔噪聲、塵埃和生成新鮮空氣的作用。 　　[B]小區(qū)綠化有何標準 　　新區(qū)住宅建設的綠地率不低于30%[/B] 　　按國家有關規(guī)定，對小區(qū)綠化環(huán)境的選擇有四點標準：1.小區(qū)要封閉管理。保證小區(qū)綠化環(huán)境是為所在小區(qū)居民服務的，增進居民的領域感，保證小區(qū)環(huán)境的安全與安靜。2.要有足夠的綠化面積。新區(qū)住宅建設的綠地率不低于30%，舊區(qū)不低于25%，綠地指標組團不低于0.5平方米/人，小區(qū)不小于1平方米/人；同時綠地還要有充足的日照時間，滿足居民區(qū)活動的要求，所以成片的綠地就應滿足不少于1/3的面積在標準的日照覆蓋范圍之外。3.綠地應接近居民住宅，以便觀賞使用。4.綠地空間應包含一定數(shù)量的活動場地(如兒童游戲場)，并布置坐椅、鋪裝地石等設施，以滿足居民休息、散步、運動、健身的需要。 　　[B]小區(qū)內(nèi)只見草坪不見樹木將被亮黃牌[/B] 　　居住小區(qū)內(nèi)的綠地究竟有沒有標準？是否種上草就算綠地？市園林局規(guī)劃建設處朱處長告訴記者，針對本市綠地設計和植物種植中存在的問題，市園林局和市質(zhì)量技術監(jiān)督局新近制訂了《居住區(qū)綠地設計規(guī)范》，明確綠地種植應因地制宜，采取以植物群落為主，喬木、灌木和草坪地被植物相結(jié)合的多種植物配置形式。明確要求合理確定常綠植物和落葉植物的種植比例。其中，常綠喬木與落葉喬木種植數(shù)量的比例應控制在1：3-1：4之間。在綠地中，喬木、灌木的種植比例一般應控制在70%，非林下草坪、地被植物種植面積比例宜控制在30%左右。 　　據(jù)了解，市園林局自去年按照國家和北京市清理行政審批的要求，取消對居住小區(qū)綠化設計方案的審批后，居住小區(qū)的綠化工程應采取招投標的方式，由有資質(zhì)的綠化設計和施工單位按照有關規(guī)范要求設計施工。雖然目前此規(guī)范只是技術規(guī)范，但是對于嚴重違反居住區(qū)綠地規(guī)劃原則的做法，一經(jīng)查實，有關部門將給予黃牌警告，限期改造。 　　[B]綠化應與住宅建設同步完成[/B] 　　目前的很多入住糾紛表現(xiàn)在開發(fā)商把房子交給了業(yè)主，小區(qū)的綠化環(huán)境卻沒有完成。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中，小區(qū)綠地屬于配建設施，而配建設施的定義是：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。由此可以看出，小區(qū)綠化屬于小區(qū)配建設施中的一部分。居住區(qū)的公共服務設施不配或少配會給居民生活帶來不便，晚建了也會給居民生活造成困難。因此，滿足居民多層次需求的公共服務設施，應按配建的要求進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設和統(tǒng)一投入使用，才能達到居民使用方便和經(jīng)營管理合理的要求。另外2002年出臺的《北京市建設工程規(guī)劃監(jiān)督若干規(guī)定》中也明確，居住區(qū)的配套設施和環(huán)境建設應當與住宅建設同步完成；規(guī)劃驗收不合格的建設工程不能辦理產(chǎn)權。從以上規(guī)定可以看出，綠化等配套的滯后不僅僅影響到小區(qū)功能的實現(xiàn)，而且可能會影響產(chǎn)權證的辦理。對開發(fā)商有效的約束就是買房人在合同中簽訂配套的內(nèi)容，明確綠化等配套工程的完工時間。 　　[B]小區(qū)綠化三大問題引人關注[/B] 　　根據(jù)對業(yè)內(nèi)人士的采訪，目前北京小區(qū)園林設計和建造過程，存在以下幾方面問題急需引起開發(fā)商及相關部門注意： 　　問題一是小區(qū)綠化與城市綠化相背離。北京創(chuàng)翌高峰園林工程咨詢有限責任公司設計總監(jiān)周維認為，“北京的很多小區(qū)在做園林設計時過多地強調(diào)了‘個性’，忽視了北京城市的整體協(xié)調(diào)性。同樣在朝陽區(qū)，同樣在CBD，有的社區(qū)是中式古典園林，有的則是以噴泉和廣場為主的歐式園林，有的把江南園林搬來了，最后連成一片，給人的印象是一幅‘拼貼畫’，非但沒有形成自己的個性，連北京的城市面容也給破壞了?！? 　　問題二：私家花園不能隨意搭建。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“私家花園不能隨意搭建”，說的是兩層意思：一是作為開發(fā)商，在提供給買房人私家花園時所做的“院落界定”一定要與城市景觀、要與小區(qū)景觀相協(xié)調(diào)?？催^town-house項目的人大概都對所謂的一排排兵營式排列的“私家花園”留下很深的印象———不是用木頭圍成的“圈兒”，就是用石頭砌成的“天井”，在“排排坐”的房子的襯托下，讓人對townhouse項目產(chǎn)生失望之情。 　　問題三：小區(qū)園林不是越好看越好。不管是綠地也好，水景也好，都應該堅持使用和以人為本。目前，很多園林流行“好看秀”，但建成后孩子不能進入草地，噴泉開的時間也有限，老人走累了沒有休息的地方，好看不中用。