海南房地產(chǎn)業(yè)大討論：潛能遠未得到開發(fā)

在最近的海南房地產(chǎn)業(yè)大討論中，許多人提起海南房地產(chǎn)的問題，總不免會說，海南沒有精品房。確實，海南眾多的樓盤中，結(jié)構(gòu)、戶型不合理，密度偏大，配套設施缺乏的樓盤比比皆是。有人把它們稱為建筑垃圾?！昂Ｄ喜蝗狈孔樱钡氖蔷?。”很多人呼吁今后的方向要“走高端，做精品?！? 　　然而調(diào)查發(fā)現(xiàn)，情況并不盡然。所謂精品，在人們的印象中是價格昂貴的。從價格來看，海南的很多樓盤，確實不夠貴族。然而，如果不看價格，僅從品質(zhì)來看，近幾年新推的一些樓盤其實也不乏精品。 　　精品的標準是什么？最基本的應該是社區(qū)內(nèi)實行高綠化率、低容積率，致力于景觀和配套設施的建設。然而，房子作為一種產(chǎn)品，必須按市場需求來做。更有人用市場的標準來衡量，無論是高檔房、中檔房，能賣得動的就是精品。 　　什么是適合海南房地產(chǎn)市場的精品，海南市場具有什么樣的特點，這是一個值得探討的問題。 　　低價格的精品房 　　據(jù)綠色佳元策劃總監(jiān)王拓先生介紹，縱觀近幾年來海南房地產(chǎn)的發(fā)展，從2000年開始，昌茂花園、長信景苑是海南房地產(chǎn)新一輪起步的代表之作，市場反應不錯，給本地市場帶來了新意。之后經(jīng)過4年的發(fā)展，目前已經(jīng)形成海甸島、萬綠園邊上濱海區(qū)、南海大道邊、南渡江邊等幾大樓盤區(qū)，這是各房地產(chǎn)商拼實力走出來的，其中不乏精品樓盤，尤其是近年來推出的新盤，精品越來越多。 　　光華集團董事長劉后楨先生認為，現(xiàn)在愛說海南沒有精品，其實海南不是沒有精品，從單個樓盤來看，海南也有精品，如世貿(mào)雅苑、紫荊花園、景瑞花園，還有三亞的幾個項目，都很有想法，不比北京、上海等地的概念、居住、空間差，都是國外的設計。但是海南的精品房價格低，發(fā)展商的利潤很薄。 　　據(jù)光華集團總裁唐廣敏先生分析，目前海南房地產(chǎn)行業(yè)利潤不高，大概在10～15％，沒有暴利。2003年以來，土地實行拍賣以后，獲得土地的成本很高。那么多企業(yè)介入房地產(chǎn)，主要是看好產(chǎn)業(yè)是個增長的產(chǎn)業(yè)。 　　王拓先生說，“海南作為旅游休閑之地，最大的賣點是環(huán)境。業(yè)界對海南的環(huán)境是認可的。我們應該把環(huán)境放在首位，再輔以度假旅游戶型，如海邊度假的房屋形態(tài)?！? 　　近幾年開發(fā)的新樓盤，很多就是圍繞海來做文章。海甸島、濱海大道一線開發(fā)了很多海景房。 　　王拓先生認為，談精品不能脫離市場，適宜旅游度假、適宜居住、適應海南市場價格的房子，就是海南的精品。 　　潛力巨大的島外市場 　　海南以熱帶海洋風貌和健康島的形象吸引各方來客，?？?、三亞是有特殊地理風貌的另類城市，主要發(fā)展旅游房地產(chǎn)和移民房地產(chǎn)。據(jù)估計，上個月在海口舉辦的房展會中，觀展人員有50％來自島外。 　　盡管海南的房價近年來逐步上漲，但由于歷史原因，價格水平仍然偏低。 　　據(jù)王拓先生介紹，海南房地產(chǎn)真正起飛是從去年開始。房價在上漲，但真正上漲得快的是三亞的海景房，一線海景房起步價超過10000元／平方米，二線海景房在5000～8000元／平方米。除此之外，非海景房的價格并不高。 　　1998年以來，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出上升趨勢，形成以長三角、珠三角、京津地區(qū)為中心的格局。業(yè)內(nèi)稱北京、上海、廣州、深圳為一線城市，這些城市的房地產(chǎn)最先發(fā)展。1995、1996年時北京、上海房價還在3000多元／平方米，在近3～4年內(nèi)突飛猛進，最高已超過10000元／平方米。但近年來由于地價飛漲，發(fā)展商的利潤在下滑。以上海為例，去年上海房價上漲了25％，但土地價格卻飆升了50～100％。 　　據(jù)唐廣敏先生介紹，目前一線城市增幅放緩。二線城市如南京、武漢、成都、西安、大連等房地產(chǎn)投資仍保持超過15％以上的增幅。從全國來看，去年各大中城市竣銷比97％，銷售增幅近40％，其購買需求是不容懷疑的。 　　人們收入增加以后，購買旅游度假地區(qū)的第二居所會成為一種需求。海南大學詹長智教授介紹，歐洲有17％－20％的人在本國有第二居所，有5－7％的人在國外有第二居所。海南正成為經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的人們的第二居住地。 　　城市綜合環(huán)境：影響精品的背景 　　既然有市場，有精品樓盤，價格是不是可以趕超一線二線城市？ 　　眾多業(yè)內(nèi)人士認為，盡管海南房價會上漲，但上漲不是無限的，與一線二線城市相比，房價會有很大差距。因為房地產(chǎn)發(fā)展不是獨立的，它與其它行業(yè)以及社會經(jīng)濟文化環(huán)境的發(fā)展具有聯(lián)帶關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)不可能一枝獨秀地發(fā)展。 　　劉后楨先生認為，精品還跟整個城市環(huán)境相關(guān)，風景較好的地方，基礎設施要配套。起居方便、交通方便、文化、經(jīng)濟環(huán)境幾大因素綜合考慮。海南綜合環(huán)境與一線二線城市相差較遠，尤其在文化環(huán)境方面。?？谑切屡d城市，文化氛圍較弱，設施不齊全。當然文化的發(fā)展需要時間。因此在將來一段時間里海南房價與一線二線城市會有差距。 　　王拓認為，盡管三亞的海景房價格飛漲，三亞的環(huán)境被各方人士認可。但三亞的被認可是暫時的，現(xiàn)財經(jīng)狀況以及居住人口數(shù)不能促使它很快成為現(xiàn)代化城市。真正要建成很美的濱?，F(xiàn)代化城市，要投入大量資金來做市政工程?！艾F(xiàn)在的三亞旅游產(chǎn)品、旅游活動太少，檔次低，除了吃海鮮看海景之外，沒有什么活動。客人進來后，主要在購買場，景點少，產(chǎn)品本身不好，檔次沒劃分，沒有精工制造。旅游不發(fā)展，城市就不能提升檔次?！? 　　劉遠生博士認為，健康島建設是個系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要環(huán)境，治安、醫(yī)療、教育、就業(yè)都要跟得上，所有這些因素都會影響房地產(chǎn)業(yè)的提升?！巴顿Y環(huán)境要改善。目前一個項目審批從頭到尾要經(jīng)過180個關(guān)口，尤其是規(guī)劃報建非常困難，一般需要1～2年，快的話也要半年?！? 　　小盤林立，整體效果欠佳 　　海南房地產(chǎn)發(fā)展商規(guī)模小，開發(fā)樓盤小。很多發(fā)展商都是幾十畝、100畝地，最大的兩、三百畝地而已。三亞的海坡地割得很小，100多畝一塊?！斑@種小盤開發(fā)，規(guī)劃上缺乏整體思想和思維。”王拓先生說。 　　從單個樓盤來看，基本上能自成一體。但從整體上看，建筑設計雜亂無章，景觀很差，城市自身的風格不突出。亦由于眾多開發(fā)商規(guī)模過小，設計投入不足，照搬照抄的多，設計含金量低，房子比較單調(diào)。樓盤小也造成物業(yè)管理成本高。不利于配套設施和公共空間的統(tǒng)一建設。 　　業(yè)內(nèi)人士認為，要建設整體上的精品，需要從分散小規(guī)模走向集約式大規(guī)模生產(chǎn)轉(zhuǎn)變。 　　王拓認為：政府在土地供應上做好宏觀調(diào)控。地塊要大塊拍賣，不拆散，讓有實力的開發(fā)商進入，以此淘汰沒有實力的開發(fā)商。政府適度控制發(fā)展商數(shù)量，對大發(fā)展商應重點扶持。 　　劉遠生博士認為：現(xiàn)在的情況是大資本家和大地主的矛盾，資本家有錢沒地，地主有地沒錢。以后的趨勢會是強強聯(lián)合，自然把弱者淘汰。政府需要做的是提高準入門檻，規(guī)范市場，保持良好的競爭環(huán)境。 　　眾多發(fā)展商認為城市規(guī)劃是影響海南房地產(chǎn)出精品上檔次的一個重要因素。對目前的?？诔鞘幸?guī)劃他們頗有微詞。希望政府新規(guī)劃科學、到位、上檔次，嚴格控制，減少隨意性。有消息透露，?？诟拍钚砸?guī)劃已經(jīng)出來了，具體的規(guī)劃大概會在年底出來。 　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，2004年海南房地產(chǎn)應是穩(wěn)步發(fā)展的。唐廣敏先生說：“從整體市場和政策搏弈來看，海南房地產(chǎn)發(fā)展，長遠來說應該保持超過ＧＤＰ增長水平1～2個百分點的發(fā)展前景。” 　　王拓先生說：“相信無論是房價還是品質(zhì)在2004年都是攀升的。這要靠第一個房地產(chǎn)商把握好自己的樓盤的功能性、環(huán)境以及適宜度假的戶型，以用戶需求為本。”