第三使館區(qū)已經(jīng)初見規(guī)模 周邊地產(chǎn)項目因此升溫

2003年底，第三使館區(qū)已經(jīng)初見規(guī)模，近日，引起各界關(guān)注的美國大使館又正式開工建設(shè)。被第一、二使館區(qū)“帶火”的東直門、建國門一帶的地產(chǎn)，以使館帶來的涉外資源為依托形成的燕莎涉外商圈，都令第三使館區(qū)周邊的開發(fā)商們感到，這將是一次千載難逢的契機。 第三使館區(qū)牽引涉外資源 　　近日， 美國駐華使館正式在第三使館區(qū)開工了，投資規(guī)模達2.75億美元，加上原先已經(jīng)遷入的日本、文萊等國駐華使館新址，第三使館區(qū)已經(jīng)基本成型，附近的第四使館區(qū)也即將投入建設(shè)。有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，第三、第四使館區(qū)的建設(shè)進一步加強了這一地區(qū)國際化社區(qū)的氛圍，周邊的治安、配套等環(huán)境將得到徹底改善，大型市政設(shè)施日益成熟，帶動整個區(qū)域居住價值的提升。 　　與傳統(tǒng)的涉外板塊東直門和建國門相比，第三使館區(qū)的所在位置更為靠東，這促使人們普遍預(yù)測，第三使館區(qū)的興起將在相當(dāng)大的程度上促使北京涉外資源的“東漸”，讓人們做出這一判斷的基本原因就是建國門和東直門兩大傳統(tǒng)意義上的涉外板塊可供開發(fā)的土地存量已經(jīng)不多，難以滿足相應(yīng)的市場需要。 　　以使館區(qū)涉外資源為依托的燕莎商圈也存在著類似的情況。因為受到規(guī)劃的限制，燕莎商圈向西已經(jīng)沒有發(fā)展空間，其周邊的開發(fā)量也逐年下降。從2002年開始，燕莎商圈開始逐步向東北方向發(fā)展，與麗都商圈形成良性互動，這種互動更是造就了朝陽公園板塊的產(chǎn)生，以及棕櫚泉、陽光上東等高端景觀住宅的出現(xiàn)。 　　涉外資源東漸的最大受益者無疑還是像以陽光上東、棕櫚泉為代表的高檔樓盤，因為其萬元以上的高價，自然僅僅針對那些經(jīng)濟實力雄厚的買家，而在這部分買家當(dāng)中，涉外人士將占有相當(dāng)大的比例。據(jù)陽光上東的開發(fā)商介紹，在已經(jīng)購買陽光上東的客戶當(dāng)中，有60%具有涉外背景，其中更有15%是外籍人士，而這些客戶都是看中了陽光上東豐富的景觀資源和濃郁的涉外文化氛圍。同時，他們也強調(diào)，逐漸成熟的涉外氛圍也吸引了相當(dāng)數(shù)量的非涉外客戶。 　　從目前的情況來看，第三使館區(qū)“東漸”的效果已經(jīng)顯現(xiàn)出來，據(jù)記者了解，陽光上東二期的平均價格已經(jīng)上漲到13000元/平方米，和喬麗晶二期東方之子的平均價格更是高達3000美元/平方米，2004年入市的高檔項目太平洋城的平均價格也將在萬元以上。 新使館區(qū)制造巨大蛋糕 　　沒人可以否認(rèn)，第三使館區(qū)的規(guī)劃，對于周邊甚至是輻射地區(qū)的項目開發(fā)商而言都是一塊巨大的蛋糕，在京城樓市，“涉外”兩個字價值千金，如果一個項目擁有著成熟的涉外氛圍，那么就直接意味著它將擁有眾多實力雄厚的“消費群體”———這無疑將為開發(fā)商帶來巨大的利潤。 　　東直門、建國門、燕莎商圈的成功先例不得不讓人對第三使館區(qū)的未來充滿期待，東直門和建國門地區(qū)分別是第一和第二使館區(qū)的所在地，從北京商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)于1997年起步以來，憑借著自身固有的涉外資源，這兩個區(qū)域一直是京城樓市最為火暴的區(qū)域，“涉外”的力量由此可見。 　　以東直門區(qū)域為例，有統(tǒng)計數(shù)字表明，從2001年到2004年的3年間，以海晟名苑、東方銀座等為代表的東直門區(qū)域高檔公寓的平均房價從9300元/平方米上漲到了11600元/平方米，漲幅達到24.7%，專家指出,今后該區(qū)域的普通居住類物業(yè)的平均價格將有望穩(wěn)定在11000元/平方米的水平，公寓類的價格水平也可以維持在11000-13000元/平方米,仍然是北京平均價格最高的區(qū)域之一。 　　建國門區(qū)域的情況也是如此，而賽特、燕莎兩大涉外商圈形成更是有賴于東直門和建國門兩大使館區(qū)的存在，在CBD規(guī)劃出臺之前，燕莎、賽特兩大涉外商圈幾乎成為了北京高檔樓盤的代名詞。 　　北京重誠興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理李巍巖認(rèn)為，使館區(qū)之所以可以對周邊的房地產(chǎn)項目形成如此之大的推動效用，其核心在于使館區(qū)為周邊的房地產(chǎn)制造了巨大的市場需求空間。大量涉外客群的存在保證了其周邊的房地產(chǎn)項目擁有足夠的市場承接力，只不過在初期，這種市場承接力并不直接表現(xiàn)為直接的購買力，而是表現(xiàn)為租賃的需求，最終促使大量的高品質(zhì)投資型樓盤在該區(qū)域出現(xiàn)。