住宅總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有飽和 上地的房子缺口還很大

近來(lái)，我接到好幾個(gè)朋友和同事的咨詢電話，不約而同地向我打聽(tīng)哪兒的項(xiàng)目適合他們投資。他們大都希望首付５萬(wàn)－８萬(wàn)元，月供１５００元左右。除了二手房，小戶型無(wú)疑是他們不錯(cuò)的選擇。目前，北京的小戶型多集中于東部ＣＢＤ附近、西南二環(huán)廣安門附近，我卻向他們推薦位于西北部的上地。原因何在？聽(tīng)聽(tīng)采集來(lái)的各種信息，想必您會(huì)明白的。 [center][img]http://www.cncwe.org/upload/news/200441510240835.jpg[/img]當(dāng)代城市家園實(shí)景[/center] 　　[center][B]住宅總量沒(méi)有飽和 [/B][/center] 　　目前，上地在售樓盤有中海楓漣山莊、博雅德園、楓潤(rùn)家園、博雅西園、當(dāng)代城市家園、圓明園花園、青庭等，加上已建項(xiàng)目，創(chuàng)業(yè)園、上地佳園、上地東里、上地西里住宅小區(qū)等，該區(qū)域以及周邊住宅供應(yīng)量在200萬(wàn)平方米左右?？傮w供應(yīng)量沒(méi)有達(dá)到飽和，在今后幾年，可望達(dá)到新的水平。 　　上地樓盤因?yàn)槠淞己玫木幼》諊蠖嘁跃幼橹饕u點(diǎn)。從戶型上看，除了一部分供應(yīng)中關(guān)村地區(qū)年輕白領(lǐng)的小戶型以外，大部分是以兩居三居為代表的居住型戶型。從客戶群分析，其主要業(yè)主為中關(guān)村的高校教師、科技企業(yè)職員，尤其是前者，如“博雅德園”，就是規(guī)劃建設(shè)中的西二旗高校住宅的一部分，是響應(yīng)北京市委市政府提出的改善高校教職工生活居住條件的工程。這些項(xiàng)目主要以高校教職工和歸國(guó)創(chuàng)業(yè)留學(xué)人員為客戶群體。 　　根據(jù)北京市“多中心”的城市規(guī)劃，上地因?yàn)槠淙诰幼『娃k公為一體的區(qū)域特色，非常符合成為“副中心”的條件，其聯(lián)合回龍觀在不遠(yuǎn)的將來(lái)成為新的城市中心極有可能，這也給上地板塊的發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)機(jī)遇。 　　[center][B]甲級(jí)寫字樓和商服用房少 [/B][/center] 　　 　　上地商圈目前寫字樓較多，商服用房較少。其中，寫字樓很多是以科技公司總部的形式出現(xiàn)，如四方集團(tuán)大廈、科利華網(wǎng)絡(luò)大廈、方正大廈、魯能科技大廈等等，還有諸如金隅科技中心、金輝科技大廈、中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大廈、上地大廈、上地國(guó)際創(chuàng)業(yè)科技園、科貿(mào)大廈、上地寫字樓、上地南天大廈、交立二千大廈、辰光大廈、科實(shí)大廈、華勝大廈、康得大廈等等，這些寫字樓絕大多數(shù)以乙級(jí)為主。由于上地商圈的公司以成長(zhǎng)型科技公司為主，因此，以乙級(jí)為主的寫字樓群落也符合市場(chǎng)需求。 　　隨著科技企業(yè)成長(zhǎng)越來(lái)越快，科技公司實(shí)力的增強(qiáng)，上地地區(qū)對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求呈上升趨勢(shì)。目前，該區(qū)域新建寫字樓25萬(wàn)平方米左右，以盈創(chuàng)動(dòng)力為代表，新建寫字樓無(wú)論從品質(zhì)還是檔次上，都有了明顯提高。 　　商服用房是該板塊未來(lái)的亮點(diǎn)。由于目前該物業(yè)類型的缺乏，以及在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)該區(qū)域人口密度的增大，使商服用房具備很大的投資潛力。 　　[center][B]租賃市場(chǎng)一居室奇缺 　　租賃市場(chǎng)還不熱 [/B][/center] 　　上地被譽(yù)為北京第二信息產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已經(jīng)建成了規(guī)?？涨暗男畔a(chǎn)業(yè)基地，這里云集了大批信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)和國(guó)內(nèi)外高科技人才。在此置業(yè)的人多是中關(guān)村的白領(lǐng)、高科技園區(qū)的年輕職工以及當(dāng)?shù)睾统氰F沿線的拆遷戶。據(jù)“鏈家·寶業(yè)”的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，這一地區(qū)商品房中高檔樓盤居多，價(jià)格約在4500元－6000元之間，二手房以二手商品房為主，價(jià)格約在4600元左右。 　　從投資角度來(lái)看，目前這一區(qū)域的租賃市場(chǎng)還不是很熱。租客主要來(lái)自中關(guān)村和科技園區(qū)的白領(lǐng)及周邊院校的大學(xué)生。普通民宅的兩居室的租金約在1000元－1200元之間，甲級(jí)公寓兩居的租賃價(jià)格約在5000元左右。作為投資，五環(huán)路的全線貫通及13號(hào)城鐵都為這里帶來(lái)較大的升值空間。隨著“兩軸兩帶多中心”新城市規(guī)劃及功能布局的調(diào)整，上地作為中關(guān)村的輻射區(qū)，前景將更為廣闊。 　　[center][B]抓住投資空當(dāng)“小戶型” [/B][/center] 　　上地的主要產(chǎn)業(yè)形態(tài)是高科技ＩＴ行業(yè)，支持這一行業(yè)發(fā)展的主力均是25－35歲的年輕人，他們?cè)率杖胼^高，正處于準(zhǔn)備成家的階段。小戶型的低總價(jià)、低首付對(duì)他們來(lái)講是個(gè)不小的誘惑。目前這個(gè)區(qū)域的在售房地產(chǎn)本來(lái)就不多，而每個(gè)在售房地產(chǎn)中又多以100平方米左右的大戶型為主，當(dāng)代城市家園的“鳳蝶獨(dú)立”推出的面積為36－98平方米的精裝小戶型，悄悄填補(bǔ)了這一空白。 　　“鏈家·寶業(yè)”的專業(yè)人員提醒道：任何投資行為都會(huì)具有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但是投資小戶型的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于大戶型要小一些。因?yàn)橘?gòu)買的年輕人本身就有很大的流動(dòng)性，相對(duì)來(lái)講，產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)、出租都比較容易，再加上首付款少、按揭壓力小，看準(zhǔn)上地小戶型暫時(shí)空白的區(qū)域，應(yīng)該能取得不錯(cuò)的投資回報(bào)。像“鳳蝶獨(dú)立”首付4.2萬(wàn)元起，月供也只有1000多元，對(duì)于月薪3000元左右的年輕人或家庭收入5000元的夫婦來(lái)說(shuō)，壓力并不大。而該區(qū)域一居室的嚴(yán)重短缺，今后的出租應(yīng)該不用發(fā)愁。 　　[center][B]上地企業(yè)中ＩＴ業(yè)占七成 　　定位： 　　高新技術(shù)信息產(chǎn)業(yè)基地 [/B][/center] 　　上地位于海淀區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)北部?熏主要行政區(qū)域?yàn)閲?guó)務(wù)院界定的上地高新技術(shù)信息產(chǎn)業(yè)基地。轄區(qū)面積2.4平方公里?熏東以城市輕軌為界與清河為鄰，西以上地西路為界與馬連洼街道和東北旺鄉(xiāng)接壤，南以上地南路為界與清河街道和東北旺鄉(xiāng)相望，北以上地七街為界與東北旺二鄉(xiāng)毗連。 　　上地地區(qū)毗鄰北京大學(xué)、清華大學(xué)等高等院校?熏依傍圓明園等皇家園林、名勝古跡?熏環(huán)境幽雅?熏風(fēng)景秀麗?熏眾多知名ＩＴ產(chǎn)業(yè)筑巢于此。地區(qū)內(nèi)有來(lái)自美國(guó)、英國(guó)、丹麥、德國(guó)、澳大利亞、我國(guó)香港、臺(tái)灣的50家“三資”企業(yè)?熏占企業(yè)總數(shù)的20％。目前?熏駐區(qū)企業(yè)中70％屬電子信息類產(chǎn)業(yè)?熏機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)約占20％?熏生物、醫(yī)藥及新材料等其他產(chǎn)業(yè)約占10％。國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)有聯(lián)想、方正、神州數(shù)碼、ＩＢＭ、中國(guó)寶潔、三菱四通、浪潮、諾維信、華為等等。作為中關(guān)村科技園區(qū)的重要部分，上地成為展示北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化的窗口。 　　[center][B]配套： 　　交通方便，教育是亮點(diǎn) [/B][/center] 　　上地地理位置優(yōu)越，東望奧運(yùn)主題公園，南守中關(guān)村，北接回龍觀居住社區(qū)，八達(dá)嶺高速路是連接上地和三環(huán)的主干道，同時(shí)，近20條公交車、空調(diào)大巴可直達(dá)三環(huán)內(nèi)各個(gè)重要區(qū)位，城市輕軌的開(kāi)通使得出行更加方便。 　　這里有農(nóng)行、建行、民生銀行、超市等服務(wù)部門?熏上地小學(xué)和經(jīng)國(guó)家教委批準(zhǔn)的雙語(yǔ)制國(guó)際學(xué)校已于1994年開(kāi)學(xué)?熏現(xiàn)代化教育教學(xué)設(shè)備完備的上地實(shí)驗(yàn)中學(xué)（101分校）于1997年9月開(kāi)學(xué)?熏明天幼稚集團(tuán)上地幼兒園也于1999年上半年開(kāi)園。地區(qū)綠化面積4萬(wàn)平方米?熏已開(kāi)播了衛(wèi)星電視節(jié)目?熏率先在國(guó)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了ＩＳＤＮ、ＤＤＮ數(shù)字化通信。 　　[center][B]小蔡一碟 　　從上地想到亦莊 [/B][/center] 　　第一次去上地是在1997年的夏天，我去在那兒辦公的某公司辦事，下車后就“蒙”了。因?yàn)?，不分東南西北，但愛(ài)“不恥下問(wèn)”的我，站在環(huán)島邊的車站四處張望了好半天，找不到一個(gè)行人?？纯淳奂谲囌镜暮谲嚭湍Φ?，問(wèn)他們還不如自己找，也許路上能碰上個(gè)好心人或有個(gè)公共電話（當(dāng)時(shí)我還買不起手機(jī)）。于是，我就憑著感覺(jué)、頂著烈日在上地寬闊的馬路上轉(zhuǎn)悠。瞎轉(zhuǎn)了半天，除了卷著塵土的大貨車，我依舊沒(méi)看見(jiàn)一個(gè)路人。后來(lái)，在一個(gè)站崗的保安的指點(diǎn)下，我才到了目的地。 　　那年，同樣的經(jīng)歷發(fā)生在亦莊。 　　轉(zhuǎn)眼就快7年了，其間亦莊去了很多次，上地再也沒(méi)轉(zhuǎn)過(guò)。上周六，特意把整個(gè)園區(qū)遛了一圈，我才明白為什么這幾年我沒(méi)再去上地，而亦莊去了很多次——上地及周邊的項(xiàng)目比亦莊少多了！在上地園區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，周邊的環(huán)境和配套應(yīng)該說(shuō)還不錯(cuò)，可都是老項(xiàng)目，根本沒(méi)房子可賣。新項(xiàng)目大都散落在園區(qū)的周邊，社區(qū)內(nèi)的環(huán)境與周圍的環(huán)境落差太大，有的周邊環(huán)境甚至可以用“亂糟糟”來(lái)形容！ 　　上地和亦莊，一北一南，一個(gè)在被稱為“上風(fēng)上水”，一個(gè)被認(rèn)為“窮山惡水”，就現(xiàn)狀來(lái)看，就居住而言，二者選一的話，我選亦莊。