海南的房價已出現(xiàn)了井噴 海南房地產(chǎn)又火了？

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》報道，經(jīng)過多年努力，海南省政府稱已經(jīng)處理了80%的爛尾樓。如今，一幢幢高樓和別墅在棄置的爛尾樓旁拔地而起，著實令十年前失手于海南的地產(chǎn)商們唏噓不已。海南房地產(chǎn)從爛尾樓的圍堵中嶄露頭角，是價值的理性回歸？還是在制造新的泡沫？ 火了，海南房地產(chǎn) 在海南的?？?、三亞，凡是瀕臨大海的許多繁華地段，越來越多地出現(xiàn)這樣一種奇怪的現(xiàn)象：一邊是正在處置或未曾處置的爛尾樓，一邊是已經(jīng)出售或正在出售的新樓盤。而游走于新樓與舊樓之間的，正是懷揣百萬或者千萬乃至上億的“游客”，他們也許已經(jīng)健忘了90年代海南房地產(chǎn)惡夢，正在為海南房地產(chǎn)火上添油。 ?？谥玫鼗▓@位于?？跒I海大道與明珠路的交匯處，處于?？诮鹳Q(mào)區(qū)商圈的顯赫地段。置地花園開發(fā)商、海南置地公司總經(jīng)理姚惠芬說：“現(xiàn)在的置地花園，樓盤還沒有封頂，就已銷售一空”。但與置地花園的火熱有些不協(xié)調(diào)的是，它二期工程的旁邊則是某花園廣場的半拉子工程。經(jīng)常路過這里的一個本地人告訴《中國經(jīng)濟周刊》，早在1990年，這個樓就開始聳立在這里，雖然經(jīng)過將近十年的風(fēng)吹雨打，它依然筋骨強健。只是外露的水泥墻面已經(jīng)非常斑駁，更有幾許青苔爬上了樓盤，讓這個同樣是20幾層高的建筑好似久經(jīng)風(fēng)霜的老人。 “這樣的情況并不奇怪，因為海南畢竟有過那段不堪回首的房地產(chǎn)泡沫的歷史。這幾年經(jīng)過政府的努力，海口大部分爛尾樓已經(jīng)處置。”姚惠芬說。依著她的指點，記者在?？谠S多建筑工地轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，像這樣新舊樓交相輝映的場景還真是不少?！吨袊?jīng)濟周刊》還發(fā)現(xiàn)，在?？跒I海大道，以及往西部延伸至西海岸，高檔樓盤幾乎全部集中在這里，最近新開發(fā)的樓盤至少有15個以上。 火熱幾重天 海南的房價已出現(xiàn)了井噴。在海南的三亞，房價直上之勢引人注目。兩年前，三亞即使是海景房售價每平方米也不過1500元左右，現(xiàn)在已經(jīng)躥到4000多元，而且這個價錢還買不到一線海景房。在這里，做到很好的“碧海藍(lán)天”樓盤，當(dāng)初房價平均每平方米才1500元。但幾經(jīng)轉(zhuǎn)手后，現(xiàn)在“碧海藍(lán)天”的期房起價已超過每平方米5000多元。而在海口，最搶眼的項目還是高檔公寓以及豪華別墅。在?？跒I海大道，以及往西部延伸至西海岸的樓盤，其公寓均價在每平方米4000元左右，個別“極品”樓盤均價達(dá)到了每平方米6000元；別墅價位則在每平方米8000元上下；而位于西海岸的“黃金海岸花園”推出一期48幢別墅，均價更是達(dá)到了每平方米1萬元。 “即使在北京、上海這樣的大都市，房價能達(dá)到如此水平的樓盤還是不多?！币粋€來此游覽的北京人不禁對《中國經(jīng)濟周刊》感嘆。而站在旁邊的一個建筑工地監(jiān)管人員則笑道：“就是這樣的房價，看房的人還是不少，來看房的好似都是大款，而且不是簡單的大款”。 最近，三亞房地產(chǎn)市場更是爆出猛料，“一天賣房45套，兩個月進(jìn)賬8個億。海南省三亞市房子賣‘瘋’了！”更有媒體報道，4月26日幾位浙江游客在三亞房地產(chǎn)交易所希望尋求到更多的新建海景房信息，卻被告知選擇余地已很小了。 目前，三亞正在發(fā)售或在建的房地產(chǎn)項目有44個，總建筑面積102.53萬平方米。在售出的商品房中，海景房盡管價格節(jié)節(jié)攀高，但是一直非常走俏，且時常出現(xiàn)“缺貨”現(xiàn)象。而25平方米至80平方米的中小戶型房最受追捧，多是被外地人買來用以度假之用。如，商品街的銀亞商苑開盤僅1個月，所有樓房即售罄；三亞灣的海洋之星自1月1日開始認(rèn)購，不到兩個月就有70%被認(rèn)購，幾乎全部被外地人購買。 據(jù)統(tǒng)計，今年1-2月，三亞銷售商品房2686套，面積達(dá)28.03萬平方米，成交金額為81604.87萬元 在采訪中，有專業(yè)人士戲稱，三亞和?？谡诒葎蓊^。在?？谖骱０?0公里長的海岸線上，在建和擬建的別墅多達(dá)2500多幢，按目前市場的平均價每棟300萬元來計算，2500多幢別墅的總成交價將是75億元。就在幾天前，?？跊Q定重金征集南渡江濱江地帶城市設(shè)計方案，公開舉辦“南渡江濱江地帶”城市設(shè)計國際競賽。本次規(guī)劃競賽的范圍是海口東部南渡江出?？谥镰h(huán)城高速公路，兩岸各500至1000米寬的濱江地帶，總面積約3500公頃范圍內(nèi)的城市設(shè)計。南渡江出?？谥列缕骆?zhèn)，總長75公里，兩岸各500至3800米寬范圍內(nèi)的概念性控制規(guī)劃。?？谑袑⒅Ц秲?yōu)勝方案設(shè)計費用25萬美元，優(yōu)秀方案設(shè)計費用10萬美元。經(jīng)技術(shù)審查委員會審查符合競賽要求，但又未獲優(yōu)秀方案的各參賽單位均可獲成本補償費8萬美元。 趨高的房價，高昂的設(shè)計費用，一個字，就是火！? “樂觀”房產(chǎn)業(yè) 海南省處置積壓房地產(chǎn)工作小組、省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳武告訴《中國經(jīng)濟周刊》，海南房地產(chǎn)如此火，但是發(fā)展穩(wěn)定，形勢樂觀。依據(jù)海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年一季度，海南共銷售房屋11.25萬平方米，比去年同期增長86.9%，其中住宅銷售面積10.74萬平立米，占全部房屋銷售面積的95.3%，比去年同期增長78.7%。 據(jù)統(tǒng)計，一季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.02億元，比去年同期增長83.3%。在總計中，商品房投資完成5.42億元，比去年同期增71.2%；土地開發(fā)投資占總額的10%，比去年同期增長4.47倍。而分類數(shù)據(jù)顯示，在全省一季度商品房投資額中，住宅開發(fā)投資占80.5%，較去年同期幅長67.4%；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房及其它用房等投資占19.5%，其中辦公樓投資較去年同期減少25%，其它兩類用房投資均比去年同期有較大幅度增長。 從投資來源渠道和籌措情況看，本輪全省房地產(chǎn)開發(fā)并沒有資金缺口，其中自籌資金多達(dá)75.5%。 銷售市場走強使銷售價格上揚，同據(jù)省統(tǒng)計局提供的抽樣調(diào)查資料，今年一季度，省會?？谑蟹课蒌N售價格總水平比去年同期上漲8.9%。 陳武認(rèn)為，中央在海南進(jìn)行處置積壓房地產(chǎn)試點，財政部、國家稅務(wù)總局出臺的對消化空置商品房和停緩建工程免征營業(yè)稅、契稅的優(yōu)惠政策，以及中央財政的4億元專項補助資金，給海南房地產(chǎn)注入了強心劑，對海南房地產(chǎn)復(fù)蘇升溫起了至關(guān)重要的作用。 另外，海南省人大常委會2003年6月頒布了《關(guān)于加快處置海南經(jīng)濟特區(qū)停緩建工程的決定》，要求所有停緩建工程自該決定頒發(fā)之日起60日內(nèi)申報處置方案，無力自行處置的由政府指定的部門代為處置，各市縣也相繼出臺有關(guān)規(guī)定，加大了停緩建工程復(fù)工建設(shè)力度。 陳武還說，海南多年來致力于生態(tài)省建設(shè)，是促成海南房地產(chǎn)繁榮的重要原因之一。在采訪中，海南省許多官員都強調(diào)著這一因素。 是天堂還是陷阱 是什么吸引投資商和購房者絡(luò)繹不絕地穿梭在海南的樓盤之間？是海南的椰風(fēng)海韻，還是炒房者的投資預(yù)期？ 擋不住的椰風(fēng)？ “我們在海南的總共15億元人民幣的投資(包括房地產(chǎn))也是沖著海南‘健康島’的品牌和‘椰風(fēng)海韻’的景致而來的?！焙？诿酪曃逶禄▏H高爾夫球會常務(wù)副總經(jīng)理余羅橋?qū)Α吨袊?jīng)濟周刊》表示。 “‘健康島’是海南省為了提升房地產(chǎn)業(yè)競爭力而提出的?！标愇涮寡浴? 海南省最近還提出了把海南建設(shè)成為全國人民的度假村和中華民族的四季大花園的宏偉目標(biāo)。目前，海南省生態(tài)環(huán)境全國一流，空氣質(zhì)量全國一流，生活質(zhì)量位居全國前列，陽光沙灘、椰風(fēng)海韻成為海南的代名詞，博鰲亞洲論壇、第53屆世界小姐總決賽的成功舉辦，以及“非典”沒有登陸海南島，使海南“健康島”效應(yīng)日益凸現(xiàn)，所有這些都是海南的資源優(yōu)勢，對房地產(chǎn)開發(fā)投資有較大的吸引力，這必然推進(jìn)海南房地產(chǎn)市場發(fā)展。 近5年來，海南接待的游客以平均9.7%的速度遞增，早在2002年達(dá)到1254萬人次。 不過，《中國經(jīng)濟周刊》在采訪過程中也發(fā)現(xiàn)，隨著一幢幢小區(qū)住宅拔地而起，樓盤之間的空隙也越來越小。一位已經(jīng)訂房的王女士苦笑著說，這樣的局促，椰風(fēng)能擋不住嗎？ 其實，一位房地產(chǎn)商表示，海南之所以提出“健康島”的品牌，一方面固然有這個自然環(huán)境優(yōu)勢，另一方面是為了減少海南自身需求局限，吸引外省人來此置業(yè)。海南目前的經(jīng)濟發(fā)展缺少有效產(chǎn)業(yè)的支持，沒有創(chuàng)造大量的就業(yè)機會和理想的薪酬標(biāo)準(zhǔn)，留不住基本的人才，一個沒有充分就業(yè)市場的城市，人們都是為了吃飯在奔波，住宅的需求量畢竟有限，特別是全省大批興建的中高檔住宅，當(dāng)?shù)鼐用衲苡卸啻筚徺I力？ 城市化本來是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的主要源泉。有關(guān)人士認(rèn)為，近期海南省制定的城市化推進(jìn)戰(zhàn)略也為房地產(chǎn)展現(xiàn)出更為廣闊的前景。據(jù)介紹，至2010年，全省總?cè)丝?80萬人左右，城鎮(zhèn)總?cè)丝?50萬人左右，城市化水平達(dá)到50%。至2020年，全省總?cè)丝?70萬人左右，城鎮(zhèn)總?cè)丝?00萬人左右，城市化水平達(dá)到60%。全省將逐步建立南北兩大中心城市為核心、東西中等城市為骨干、小城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)、沿海與中部山區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系，形成大城市—中等城市—小城市—建制鎮(zhèn)四個城市協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。然而，這個遠(yuǎn)景是遠(yuǎn)水解不了近渴。 在采訪中，60多歲的退休老人宋堅表示，如果常年住在像海南島這樣空氣常年潮濕的地方，恐怕要得風(fēng)濕病。因此，很難讓健康島的品牌效應(yīng)發(fā)揮得淋漓盡致。 如果說“健康島”難以解釋海南房產(chǎn)熱，那投資商大把花銀子又是圖什么呢？