系列收緊政策出臺 北京樓市將出現(xiàn)五大新動向

土地、信貸門檻的提高，最終將對北京房地產市場產生什么樣的影響？對未來北京房地產市場新格局的形成產生什么樣的影響？ 　　█新趨勢之一：北京土地供應少會不會帶來房價的上漲 　　任志強認為半年的土地停止審批也不會對現(xiàn)有房地產市場的運行產生過多影響。要注意的是如何讓當?shù)卣梢杂懈玫氖侄卧诓辉黾有屡玫氐那闆r下， 利用存量的土地調整而增加中低價位住房的供給，平衡市場商品住房的結構，保證市場的供給，以滿足多種情況下的消費需求，避免房地產商品房價格的暴漲與波動。 　　以李忠為代表的一批業(yè)內人士也認為，此次政策變動而帶來的北京房地產市場潛在供應量的大幅度減少，不會帶來北京樓市房價的上漲，而可能只是使本來有可能因為超量供應而將出現(xiàn)的別墅等物業(yè)類型價格下滑趨勢出現(xiàn)“止步”，使北京的房價更趨于穩(wěn)定。 　　另一方面，業(yè)內人士認為，土地加強控制也限制了目前正在對房地產行業(yè)“虎視眈眈”的外行、外來資金進入地產，而這將極大地穩(wěn)定房價。據(jù)了解，從去年開始到今年上半年，大量外行、外來資金開始以前所未有的速度進入北京樓市，而這其中，相當一部分人士本著“賺一把就走人”的“投機思想”，這部分人沒有打算在房地產行業(yè)長期發(fā)展，往往“人有多大膽，地有多大產”，無端會抬高北京樓盤的售價，讓很多買房人在不經意之間成為“負翁”，對土地加強控制從某種程度上來說，制止了一批這樣的“投機分子”，使北京樓市房價更加穩(wěn)定。 　　█新趨勢之二：新一輪房地產企業(yè)合作合并將出現(xiàn) 　　土地、信貸政策的從嚴調整將使房地產企業(yè)與房地產企業(yè)、外行企業(yè)與房地產企業(yè)出現(xiàn)新一輪合作高潮。 　　對房地產而言，信貸門檻提高，改制上市、尋求信托、與基金的合作投資，哪一種才是出路？事實上，就目前而言，開發(fā)商能依靠的仍舊只有銀行?！暗拇_，多元化的融資對現(xiàn)在內地市場而言，仍舊只是形式大于實際。即使有成功的先例，從中獲益的也只有那些有品牌、有規(guī)模的開發(fā)商，而金融政策上的種種限制，更加大了中小開發(fā)商使用信托、基金等方式融資的難度。因此，面對緊縮性政策的出臺，對開發(fā)商而言，唯一的出路就是與開發(fā)商或外來資金合作，這種合作形式不再僅限于“大吃小”，而可能出現(xiàn)“大并大”、“小并小”、“小和中”等等最有效整合資源的合作。 　　另一方面，外行企業(yè)、外行資金進入房地產行業(yè)時，會謹慎對待，選擇“安全”的形式作良性擴張，而不再可能出現(xiàn)像以往那種“快速擴張”。 　　█新趨勢之三：二手房市場出現(xiàn)兩大新商機。 　　其一，出現(xiàn)新一輪二手房買賣高潮。 　　土地、房貸門檻的提高，帶來的房地產市場的穩(wěn)定，而這將激發(fā)大批已購公房房主進入房屋交易市場“賣舊買新”或“租舊買新”。市場上除了目前已經出現(xiàn)的我愛我家等二手房交易公司外，還將出現(xiàn)大量促進二手房交易的房屋經紀公司。而因為這些二手房的房主將是商品房市場的有效購房人群，今后，有可能出現(xiàn)新商品房進二手房經紀公司“門臉房”銷售的局面，而新建商品房的售樓處將日趨簡單。 　　其二，二手房買賣形成“產業(yè)鏈”———除了交易買賣行為外，還將出現(xiàn)新的商機，即出現(xiàn)“樓宇翻新”產業(yè)。 　　李忠認為，從日本城市住宅的發(fā)展情況看，目前近百萬套地處城區(qū)的已購公房，就像被低估的潛力股，而今后將出現(xiàn)的“樓宇翻新”公司將把這些地段好、但房子建筑形式和環(huán)境、設施設備等都比較落后的“二手房”進行改造翻新，成為好的地段“比較好的房子”，從而進一步促進二手房市場的交易。 　　據(jù)了解，在日本，這種翻新城區(qū)好地段舊房子的行為叫“團地再生”，很多城區(qū)地段好的房子經過室外環(huán)境的改造，外立面的改造、內部增加電梯、戶型等的改造后“煥然一新”，成為很多二手房買主和租客青睞的房產，售價和租金也因此得以很大的提高。同時，一批專門從事“樓宇翻新”的公司、工程師及相關技術人員、建材生產廠家也應運而生，最后形成二手房“換房”產業(yè)。李忠認為，在北京，這方面的商機太大了。 　　█新趨勢之四：二手房交易紅火帶來居住社區(qū)分化市場 　　國家通過對土地、信貸門檻的提高，使房地產市場日趨穩(wěn)定，房屋置換會增多，而住房二級市場的活躍，意味著“每次搬遷都意味著趨同的人住到一起去”，不同文化的社區(qū)開始分化。使北京樓市最終出現(xiàn)了“因不同社區(qū)文化”而選擇“不同居住社區(qū)”的現(xiàn)象。而這又將反過來影響新建商品住宅的規(guī)劃設計和小區(qū)定位。 　　█新趨勢之五：樓市人才“稀釋”局面將得到緩解 　　近幾年，北京房地產的快速發(fā)展。開發(fā)商呈幾何級數(shù)增長，導致北京樓市房地產從業(yè)人才出現(xiàn)了嚴重“稀釋”的現(xiàn)象。再加上很多外行的企業(yè)進入房地產市場從事房地產開發(fā)，很多時候，你可以發(fā)現(xiàn)，今天這個人還是某一項目的一名普通銷售員，后天可能他跳槽到另一家房地產公司，就成了銷售總監(jiān)；工程技術人員和項目管理人員也是如此，昨天該同志還是這家房地產公司的一名普通工程師，明天這個人可能就是另外一家房地產公司的總工程師。而工程管理、項目管理等并非一日之事，這種人才稀釋的現(xiàn)象也是如今房地產市場出現(xiàn)諸如質量、銷售信譽等方面問題的重要原因。 　　而此次一系列房地產收緊政策的出臺，將對北京房地產市場的發(fā)展進行調整，把步伐調整到合適的節(jié)奏，讓房地產人才合理成長，減少因人才“快速”成長而帶來的問題。