邊緣新城：企業(yè)辦公的最新選擇

《北京市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》的出臺，似乎未能減弱各界人士關(guān)于北京這樣的大都市發(fā)展是“中心區(qū)重構(gòu)”還是“郊區(qū)化”的喋喋不休。但在美國，與大都市有一定間隔的，居住、商業(yè)娛樂、辦公功能完備的“邊緣城市”已建了２００多個(gè)，吸納了全美７０％的新就業(yè)人口，連土地資源并不豐富的英國也已建成３３個(gè)類似的“新城”，吸納了２３％的就業(yè)人口。 “新城”里的辦公建筑形態(tài)與都市中心一樣。這一點(diǎn)上，硅谷可算一個(gè)范本。 “作為當(dāng)代中國地產(chǎn)人，我推崇硅谷的建筑。我們目前代理操作的亦莊的一個(gè)項(xiàng)目，是三四層高、可以擁有自主產(chǎn)權(quán)的獨(dú)棟研發(fā)辦公樓，也是低密度、高綠化率；尤其類似的，是周邊不遠(yuǎn)就是諾基亞、ＧＥ、拜耳、網(wǎng)通等名牌企業(yè)——里里外外都像與硅谷有某種暗合?！币嗲f“ＢＤＡ國際企業(yè)大道”全案代理思源顧問的總裁李國平表達(dá)了上述感受。 由硅谷集中體現(xiàn)出的這種人的生產(chǎn)、生活空間形態(tài)的嬗變，以城市社會學(xué)和建筑社會學(xué)的觀點(diǎn)來審視，有其深刻的時(shí)代必然性。 美國的綠色生態(tài)建筑機(jī)構(gòu)曾作過調(diào)查，證實(shí)在綠色生態(tài)環(huán)境中辦公可以使工作效率提高１０％以上，其增加部分的產(chǎn)值足以支付其創(chuàng)造者的薪金等開銷。同時(shí)選擇在綠色生態(tài)環(huán)境中辦公，可大大提高員工的健康狀況。 　 辦公空間的代系演進(jìn) 　 北京、深圳地產(chǎn)界在寫字樓的代系劃分上曾有過討論，基本認(rèn)同已經(jīng)變換了４代。 在北京，２０世紀(jì)８０年代的“巧克力大廈”（中信大廈）、賽特廣場被列為第一代，其后的國貿(mào)列于第二代；第三代則是前兩年蜂起的“智能化”、“５Ａ”級寫字樓，從商務(wù)功能上基本已與國際接軌；第四代就是近一年來“甚囂塵上”的生態(tài)（綠色、健康）寫字樓，準(zhǔn)確地說是ＳＡＲＳ之后的產(chǎn)物?！? 前不久，由建筑設(shè)計(jì)大師、清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院院長胡紹學(xué)教授主持的清華大學(xué)設(shè)計(jì)中心樓竣工，被地產(chǎn)界一致認(rèn)為是較為充分詮釋“第四代辦公建筑理念”的單體寫字樓范本。設(shè)計(jì)樓位于清華大學(xué)主樓前新建筑群的東側(cè)，門前是一大片綠化草坪，建筑面積６８００平方米，高度以４層為主，室內(nèi)有一個(gè)３層高、面積很大的陽光中庭，里面布置了很多花草樹木。 整個(gè)建筑內(nèi)非辦公空間面積的比例比一般寫字樓大得多，這樣，一方面為員工提供一個(gè)生機(jī)勃勃的良好景觀與休息空間，一方面可以有效的緩解外部環(huán)境對辦公空間的影響。 胡教授說，作為知識集散與再創(chuàng)造的場所，辦公建筑正在扮演著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中越來越不可缺少的角色，但現(xiàn)在大量的辦公樓將人們隔絕在自然之外。尊重自然、創(chuàng)造健康的工作環(huán)境是時(shí)代對辦公建筑設(shè)計(jì)的要求。 目前，北京處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的辦公建筑，大都開始向“綠色、健康”靠攏，新風(fēng)量、空間感（層高）、室內(nèi)綠化、陽光中庭、空中花園等等概念如春雨后的蘑菇，一夜之間就成片冒了出來。 寫字樓研究專家們認(rèn)為，“健康寫字樓”至少要包括以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是要有充足的陽光；二是足夠的新風(fēng)；三是安全保障系統(tǒng)如預(yù)警應(yīng)急疏散系統(tǒng)；四是與外部環(huán)境的親和性，不能制造污染。 　 新城，新生態(tài)辦公的流向 　 今天，美國的大多數(shù)科技研發(fā)、現(xiàn)代制造類公司選擇了在類似硅谷一樣的“邊緣城市”落戶。老板們覺得，從公司運(yùn)營上考慮，由于與大都市相比的便宜地價(jià)，加上同行聚集關(guān)聯(lián)度高使得企業(yè)運(yùn)營成本降低，更主要的是從員工工作性質(zhì)上考慮，“新城”的自然生態(tài)保存度好，使得工作環(huán)境更舒適、能幫助員工提高工作效率。 “硅谷的空氣中都飄滿了創(chuàng)意”，到過硅谷的人都有相同的感受。 萬科董事長王石在談他到硅谷的感受時(shí)說：“所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；所接觸到的人，精神飽滿、熱情洋溢——我想硅谷之所以是硅谷，一個(gè)很重要的原因是它的環(huán)境，包括自然環(huán)境，也包括人文環(huán)境；輕松、自由、能夠激發(fā)人的想像力和創(chuàng)造欲。硅谷就像個(gè)大公園，點(diǎn)綴其中的高科技公司就像一個(gè)個(gè)精品花園。置身其中，怎能不令人熱愛生活，煥發(fā)創(chuàng)造的欲望！” 與美國、澳大利亞這種可供開發(fā)土地資源富裕的國家不同，英國的郊區(qū)新城發(fā)展采取了更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃。 英國的新城理論把倫敦區(qū)域分成４層：倫敦管理郡（倫敦城市之核心）、內(nèi)城、郊區(qū)（城市建成區(qū)外圍的居住區(qū)）和農(nóng)業(yè)區(qū)。這四層的地帶形狀是以倫敦市區(qū)核心地帶為圓心的同心環(huán)狀，在農(nóng)業(yè)區(qū)建立８個(gè)分散的新城吸收內(nèi)城分散出來的人口和工業(yè)。英國的新區(qū)新城開發(fā)被世界規(guī)劃界譽(yù)為“規(guī)劃皇冠”上的明珠。 從《北京市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》中可以看出，北京的規(guī)劃更多地參考了英國倫敦規(guī)劃模式。北京規(guī)劃“兩軸兩帶”構(gòu)架中，明確提出在市區(qū)范圍的“兩帶”上建若干“新城”，以吸納新的產(chǎn)業(yè)人口。 首規(guī)委高級規(guī)劃師洪涌在談到北京市總體規(guī)劃中ＢＤＡ（亦莊）性質(zhì)時(shí)介紹道：從這次總體規(guī)劃確定亦莊首先是衛(wèi)星城之一，另外一個(gè)就是北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的基地。這說明亦莊已不僅是一個(gè)開發(fā)區(qū)的概念，它是一個(gè)衛(wèi)星城，是一個(gè)綜合性的新城。 亦莊人口總體規(guī)劃確定的是４９萬人，用地規(guī)模是９５平方公里，總建設(shè)區(qū)是６４平方公里。亦莊今后新的稱呼目前在總體規(guī)劃中還沒有一個(gè)明確的定義，中國規(guī)劃院、北京市規(guī)劃院，還有清華大學(xué)等比較知名的城市設(shè)計(jì)單位正在進(jìn)行調(diào)研，預(yù)計(jì)今年完成。亦莊發(fā)展前途是非常遠(yuǎn)大的，不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在規(guī)劃上其環(huán)境也非常受重視，像東部、西部的第二大綠化隔離帶，包括南部綠色空間。亦莊發(fā)展絕不會是以犧牲自然環(huán)境來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工業(yè)開發(fā)區(qū)模式的。 ＢＤＡ經(jīng)過十幾年的國際化發(fā)展和其政府管理部門的具體規(guī)劃，顯示出向具有國際水準(zhǔn)“新城”模式邁進(jìn)的勢頭：１９９４年到２００３年，ＢＤＡ生產(chǎn)總值以年均７２．３％速度增加，世界５００強(qiáng)企業(yè)已有４０多家入住，已先后成為ＩＳＯ１４０００國家環(huán)境管理示范區(qū)、北京市無行政事業(yè)性收費(fèi)區(qū)、北京市社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)區(qū)。根據(jù)商務(wù)部公布的２００３年４９個(gè)國家級開發(fā)投資環(huán)境評價(jià)結(jié)果，北京開發(fā)區(qū)的綜合排名第５位，技術(shù)創(chuàng)新能力從第６位上升至第４位，比較經(jīng)營成本從位居４１位提至２４位。根據(jù)２００３年市投資促進(jìn)局調(diào)查外商對全市投資環(huán)境評價(jià)結(jié)果，ＢＤＡ的投資環(huán)境滿意度位居北京市各區(qū)縣第一。 開發(fā)區(qū)的決策層已意識到，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展從主要依靠少數(shù)經(jīng)濟(jì)要素轉(zhuǎn)為主要依靠綜合要素：土地、資本、人力、技術(shù)等經(jīng)濟(jì)要素；研發(fā)、營銷、制造、物流等生產(chǎn)環(huán)節(jié)；區(qū)位、成本、信息、服務(wù)、環(huán)境等基礎(chǔ)條件。 目前，開發(fā)區(qū)已經(jīng)整體啟動高標(biāo)準(zhǔn)配套區(qū)、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、公交運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)、兒童雙語教育和以同仁醫(yī)院為中心的醫(yī)療防疫體系建設(shè)開發(fā)，加上已有的金地格林、星島嘉園等１５０萬平方米基本開發(fā)完成的居住社區(qū)，亦莊正向居住、娛樂、辦公要素完善的國際化郊區(qū)生態(tài)新城邁進(jìn)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)集群研究專家、城市規(guī)劃專家以及國際國內(nèi)巨頭企業(yè)在審看了若干個(gè)衛(wèi)星城、工業(yè)開發(fā)區(qū)后，一致評價(jià)認(rèn)為，無論從區(qū)域規(guī)劃上的按照國際水準(zhǔn)營造的自然生態(tài)環(huán)境來看，還是由世界５００強(qiáng)及高新技術(shù)企業(yè)構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境來看，同時(shí)擁有這兩重優(yōu)勢，ＢＤＡ能夠通過國際評測下的“新城”標(biāo)準(zhǔn)。 適應(yīng)于這種“地域郊區(qū)化、產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)”的新型辦公建筑，將在成本優(yōu)勢“整體性生態(tài)化”等方面超越目前的市中心辦公物業(yè)。ＢＤＡ經(jīng)開股份公司近期推出的雙生態(tài)小獨(dú)棟生態(tài)辦公建筑群——“ＢＤＡ國際企業(yè)大道”可稱是開山之作。 據(jù)一位從美國歸來的地產(chǎn)專家介紹，美國的辦公邊緣化程度已非常高。最典型的建筑形態(tài)就是硅谷，其特征是在城市邊緣的新城，以低密度、獨(dú)棟的小體量辦公樓為主，形成Ｂｕｓｉｎｅｓｓ Ｐａｒｋ。這種形態(tài)可以在規(guī)劃設(shè)計(jì)上留有大量的綠化空間；低層、低密度又使人對陽光和空氣的追求得以滿足；企業(yè)獨(dú)門獨(dú)戶，可以自己決定自己物業(yè)的裝飾風(fēng)格、內(nèi)部布局；獨(dú)享冠名權(quán)利顯示實(shí)力又展開品牌。城市邊緣的新城已成為國際辦公的主流建筑形態(tài)，尤其對那些不強(qiáng)烈依賴商務(wù)交流運(yùn)營的科技企業(yè)具有不可抗拒的吸引力。他們紛紛從ＣＢＤ的高樓里出來，搬進(jìn)了自己擁有產(chǎn)權(quán)的“新城”獨(dú)棟建筑。 “我們的ＢＤＡ國際企業(yè)大道項(xiàng)目，實(shí)際上就是在亦莊這個(gè)北京的邊緣新城中，著力融進(jìn)國際化潮流的全體生態(tài)化、人本化辦公建筑實(shí)踐。我相信，在中國、在北京、在不遠(yuǎn)的將來，邊緣化新生態(tài)辦公建筑一定會成為趨向?！苯?jīng)開股份公司副總裁朱紹寶這樣判定。