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缺水城難抵水景開發(fā)熱 “有水就好賣”將成歷史

admin 2004-07-02 來源:景觀中國網(wǎng)
[img]/upload/news/200472134524923.jpg[/img][img]/upload/news/200472134529608.jpg[/img]  北京的缺水問題現(xiàn)在雖然還
[img]/upload/news/200472134524923.jpg[/img] [img]/upload/news/200472134529608.jpg[/img]   北京的缺水問題現(xiàn)在雖然還沒有嚴峻到影響居民正常生活,但資源緊張卻是不爭的事實,政府已經(jīng)開始著手從各方面控制水資源的濫用,7月1日的新一輪水價上調(diào)與“階梯制度”就是重招之一。然而,在政府控制用水的同時,京城樓市卻掀起了一股水景熱,大大小小的項目都以親水住宅自居,并開溝鋪渠,著手打造人工水景。對此,業(yè)內(nèi)人士和專家均提出,水景確實有利于提升項目品質(zhì),但也不能遍地開花,把親水變成了費水和缺水。   【熱透京城】   如果你的項目親水,那就多了一個強有力的賣點,這已經(jīng)是一個被京城地產(chǎn)屢次驗證的“普遍規(guī)律”。業(yè)內(nèi)人士和專家曾在不同場合多次強調(diào)水系對于提高樓盤整體品質(zhì)的重要性,于是打造“親水社區(qū)”,營造“傍水”的生活方式便成為了開發(fā)商的“共謀”。事實也確實如此,幾年前就開始在京城打造超大面積水景的“航母”———紫玉山莊、碧水莊園等都人氣旺盛,一期、二期以及后續(xù)銷售均保持著良好的業(yè)績。   進入2004年以來,盡管政府三令五申強調(diào)“缺水”、“節(jié)水”,可是“水景”依然是房地產(chǎn)市場的“主力招牌”,大大小小的房產(chǎn)項目相繼推出有關“水”的主題,讓人覺得京城樓市的水景熱度不但絲毫未減,而且有點“發(fā)燒”。那么究竟是什么原因促使開發(fā)商“開溝鋪渠”、不亦樂乎的花大力氣打造人工水景呢?簡單一句話———“需求使然”。比如,地處亞運村腹地的紫玉山莊三期的每套住宅都在千萬以上,可是為了該項目那被業(yè)內(nèi)人士一直稱道的水景,很多高端購房人都不惜掏大把的銀子來買單,而以超大面積湖景而著稱的碧水莊園三期的價格可能要漲到17000元/平方米左右,可預約客戶依然絡繹不絕。   總之,北京整體缺水,真正做到景觀優(yōu)美、生態(tài)自然的親水樓盤極其有限,當然是“景以稀為貴”;此外,對于購房人來講,在鋼筋水泥打造而成的城市里,能夠在一個有水、有樹、有花、有草的“另類風光”的居所里居住,可謂是人生的一大享受,多花錢也覺得“值”。   【水景類型】   水景住宅的起源,大致可以追溯到上世紀90年代的歐美,中房協(xié)秘書長顧云昌指出,我國的水景住宅設計受新加坡的影響,最早興起于廣東,后來蔓延到北京、上海等大中型城市。客戶群體對于生活舒適程度的要求,是“水景”出現(xiàn)的最大動力。   北京的住宅水景大致可分為三類:   第一種是天然型。這種住宅建在湖、河之濱,景色渾然天成,開發(fā)商不必花費太多力氣進行改造,就可達到良好的親水效果。在北京,天然型的水景十分稀缺,雖然不用開發(fā)商進行后期維護,但是最初拿地卻是困難重重。該類型住宅的典型代表是昆玉河畔的頤園居、長河岸邊的長河灣以及溫榆河、沙河附近的部分別墅項目。   第二種平地挖湖注水型。這類項目用地周邊并無大面積天然水源,水景全靠人工打造。開發(fā)商只有大面積的挖土、造湖、注水,并定期進行清潔、補水等,才能使“平地生湖”的水面長期存在并保有良好的景觀效果。這類項目的前期成本有可能并不高,但若想做出氣勢,對地塊面積的要求比較高,而且后期維護也比較復雜。該類型住宅的典型代表是擁有5萬平方米以上超大人工水面的碧水莊園、紫玉山莊,以及擁有4萬平方米水面、號稱“擁有全國最大水景的普通住宅”順馳·領海。   第三種依山造水型。這類項目地處山地,大面積挖湖并不現(xiàn)實,因此開發(fā)商依山勢落差制造流水、瀑布等動感水景,營造出了依山傍水的良好景觀。這類項目的特點是介于自然和人工之間,水面不一定大,但比較靈動,對自然條件的要求較為苛刻。該類型住宅的典型代表是西山美廬等西山高檔項目。   【成本不高】   不少人認為,北京缺水,因此不能發(fā)展水景住宅。尤其是最近的水價上調(diào),更是讓不少購房人對水景產(chǎn)生了懷疑,水景的用水從哪里來?如何進行后期維護?開發(fā)商會不會把高額的“護水”成本轉移到業(yè)主身上?   記者帶著這些疑問采訪了多個正在和準備打造水景住宅的開發(fā)商以及相關專家,得出的結論卻讓人有些詫異。原來,挖出一個湖,成本并不算高,甚至有可能小于制造并維護同樣面積的綠地,而且只要養(yǎng)護得當、循環(huán)正常,大面積水景不僅可以改善區(qū)域小氣候,而且并不比灌溉草地費水。   西山美廬的銷售經(jīng)理李大龍告訴記者,制造水景除了提升項目品質(zhì)、客戶認可外,也優(yōu)于大面積的植草綠化,雖然草皮非常漂亮,但是草非常難養(yǎng)護,而且其對于水的需求量也非常大,所以棄草、造水、植樹是一種比較妥當?shù)陌l(fā)展方式。   順馳·領海總經(jīng)理陶琴也表示,打造水景的成本并不高,做湖底基建、挖土石以及買水本身的費用相加約合每平方米150元,而如果進行廣場的硬鋪裝,僅鋪裝花崗巖的費用就在每平方米200元左右。陶琴稱,即便是水價持續(xù)大幅上調(diào),開發(fā)商也可以承擔這部分增加的成本,因為大面積水景帶給項目的增值空間要遠遠大于投入和養(yǎng)護。   據(jù)了解,目前大型水景項目都采用了自清系統(tǒng),通過強制循環(huán)等方式保持水系的清潔與美觀。初次貯水采用的一般是地下水或自來水,補充水則是中水和收集處理后的雨水。注水后,在湖中設置的曝氣機、噴泉等設施會不斷地向湖內(nèi)充氧,維持水中的含氧量;同時在水中投放各類水生動植物,創(chuàng)造其自然生長的生態(tài)環(huán)境,也可以使湖水通過自身的凈化能力來保證其水質(zhì)。   【存在問題】   雖然為水景叫好的人不少,親水項目在銷售上也一路看好,但想做出并維持真正的水景并不容易。   據(jù)記者了解,許多項目在銷售時都打出了水景的旗號,但實際上,房屋蓋好后,業(yè)主看到的只是干涸的溝渠。有水利方面的專家告訴記者,北京現(xiàn)在的天然水面萎縮的非常厲害,雖然隨著節(jié)水和改造、引水工程,水缺乏的現(xiàn)象可以獲得一定緩解,但目前在售的很多項目短期內(nèi)“根本不可能看到所謂的自然水景”。   至于人工水景,目前規(guī)劃部分意見是并不進行過多政策限制,但審批起來會比較謹慎。有專家表示,大規(guī)模的水面確實可以改善區(qū)域微氣候,但是北京畢竟是一個缺水的城市,而且氣候與南方不同,此外,北派開發(fā)商普遍缺乏打造水景的經(jīng)驗。如果水景住宅一擁而上,一是出現(xiàn)了同質(zhì)化、少了個性,此外設計如有瑕疵的話,非常容易出現(xiàn)湖底水泄漏以及冬季池底凍裂等現(xiàn)象,從而影響了景觀的持續(xù)性發(fā)展。   另外,好的景觀必然意味著高的投入,購房人應該提早做好心理準備。水景住宅維護成本屬物業(yè)費范疇,如果水價上漲,物業(yè)費難免水漲船高,如果業(yè)主和物業(yè)公司不能達成協(xié)議,那結局很可能就是水景面積的減少甚至是停止注水。   【適當控制】   雖然目前打造水景的新盤順馳·領海以及西山美廬等都順利的拿到了許可證,但記者了解到的內(nèi)部消息是,規(guī)劃部門對此是斟酌再三,甚至要求開發(fā)商立下相關的“軍令狀”。而城區(qū)萬平方米以上的大規(guī)模水景建設也有可能逐步遭到限制;就算在郊區(qū),也很難批出像碧水莊園那樣的超大人工水面了。此外,近距離的重復水景建設也可能會難以通過規(guī)劃審批。   其實,適當?shù)目刂扑鞍l(fā)展,避免過熱其實是一件好事。在更多的人看來,水景只是良好生活環(huán)境的必須因素之一,以“全面發(fā)展”的態(tài)度去完善社區(qū)的生活環(huán)境才是最重要的。因此,產(chǎn)品的品質(zhì)、水景的質(zhì)量將是決定性項目是否熱銷的關鍵因素。   著名建筑學家趙冠謙曾經(jīng)強調(diào),一個優(yōu)秀的樓盤是一個綜合的系統(tǒng),主要包括周邊環(huán)境、社區(qū)環(huán)境和居室環(huán)境,周邊環(huán)境也就是景觀資源必須與后兩者相互協(xié)調(diào)才能體現(xiàn)出良好的品質(zhì)。   大部分業(yè)內(nèi)人士也認為,對于水景熱,市場認識應該保持足夠冷靜的態(tài)度,因為“景觀地產(chǎn)”僅僅存在于市場的初期階段,隨著同質(zhì)競爭的加劇,高額利潤將不復存在,“競爭的核心也會回歸到品質(zhì)的競爭”。   所以,在以后的京城樓市當中,“有水就好賣”將成為歷史,“誰的水景質(zhì)量更高,誰能夠在綠化、植被、庭院的設計上體現(xiàn)出更多的特色,誰就會在競爭中占有更大的優(yōu)勢?!?
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